2016

Znalec :

Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, 906 32 Jablonica Tel.: 0905254315, E-mail: [email protected]

Zadávateľ :

Aukčný Dom s.r.o. Pribinova 462/84 920 01 Hlohovec

Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa 08.07.2016

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 143/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.344 s príslušenstvom na parc.č. 679 a pozemkov parc.č.678/1 a 679 v obci sa k.ú. Kolárovo, okres Komárno.

Počet strán posudku: 34 strán (z toho 9 Počet odovzdaných vyhotovení: 5

strán príloh)

- 2 -

I. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty s.č.1226 s príslušenstvom na parc.č. 1811/2 a pozemku parc.č.1811/2 v obci sa domu s.č.344 s príslušenstvom na parc.č. 679 a pozemkov parc.č.678/1 a 679 v obci sa k.ú. Kolárovo, okres Komárno. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: 08.07.2016 1.3 Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný : 04.08.2016 1.4 Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 23.08.2016 1.5 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : 1. Objednávka zo dňa 08.07.2016 1.5.2 Obstarané znalcom: 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.2836 2. Kópia z katastrálnej mapy 4. Fotodokumentácia rodinného domu 1.6 Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 1.7 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č.382 z 26. mája 2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.534 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 27 novembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.490 Z.z. , ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č.500/2005 Z.z. a v znení vyhlášky č.33/2009 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č.103/1990 Zb., zákona č.262/1992 Zb. a zák. č.109/1998 Z.z. Jednotná klasifikácia stavebných objektov a stavebných prác. Opatrenie č. 128 Štatistického úradu Slovenskej republiky z 3. apríla 2000, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. STN 734055 Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. STN 73 4301 Budovy na bývanie. 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa : Neboli vznesené. 1.9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Organizovanie dobrovoľnej dražby.

- 3 -

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku identifikovateľných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2.štvrťrok 2016. Koeficient vyjadruje nárast cien od obdobia 4.Q.1996. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.2836 A. Majetková podstata: Parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape 678/1 679

290 m2 621 m2

záhrady zastavané plochy a nádvoria Stavby

Súp.č. 344

na parc.č. 679

rodinný dom

B. Vlastníci: 1. Kelle Pavol r. Kelle a Alžbeta Kelleová 2364/11, Kolárovo, SR dát.nar.: 17.01.1941 dát.nar.:01.07.1948

r.Pálovicsová,

Brnenské

nám.

spoluvlastnícky podiel

1/1

C. Ťarchy : Záložné právo V-1916/06 v prospech Všeobecnej úverovej banky,a.s., IČO:31320155 so sídlom Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom, zml.č.Z 06262-06 na parc.č.678/1,679 a na stavbu so sč 344 na parc.č.679. Záložné právo V-2153/07 z 15.6.2007 č. Z 12033-07 v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s., Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava, IČO: 31 320 155 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na pozemky p.č. 678/1, 679 a na rodinný dom so súp. č. 344 na parc.č. 679. Iné údaje : Bez zápisu Poznámka : Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením Nehnuteľnosť bola na obhliadku sprístupnená.

vykonaná dňa 04.08.2016.

- 4 d) Porovnanie technickej dokumentácie stavieb a pozemkov so skutočným stavom : Technická dokumentácia rodinného domu nebola k dispozícii. e)Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Rodinný dom s.č. 344 je zapísaný a zakreslený v KN. Vzhľadom na vek vedľajších stavieb tieto nie sú zapísané v KN. f) Vymenovanie jednotlivých častí pozemkov a stavieb , ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1.Rodinný dom s.č.344 2. Drobné stavby 2.1. Hospodárska budova 2.2. Prístrešok 3. Ploty 3.1. Plot záhradný 3.2. Plot predzáhradky I 3.3. Plot predzáhradky II 4. Studňa kopaná 5. Vonkajšie úpravy 5.1. Vodovodná prípojka 5.2. Vodomerná šachta 5.3. Plynová prípojka 5.4. Elektroprípojka 5.5. Spevnená plocha I 5.6. Spevnená plocha II 5.7. Vonkajší záchod 6.Pozemky g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: -

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.344 POPIS STAVBY Rodinný dom s.č.344 je postavený na parc.č.679 v k.ú. a obci Kolárovo. Má jedno nadzemné podlažie. Rodinný dom bol postavený, podľa vyjadrenia vlastníkov, v roku 1920, v roku 2002 bola urobená čiastočná rekonštrukcia. Bol urobený nový krov s krytinou a klampiarskymi konštrukciami. Podľa vyhotovenia a technického stavu niektorých konštrukcií konštatujem, že čiastočná rekonštrukcia bola urobená aj v roku 1960. Murivo je kombinované z tehly pálenej a nepálenej na kamenných základoch. Krov je hambálkový s cementovou krytinou a klampiarskymi konštrukciami z pozinkovaného plechu. Vonkajšie i vnútorné omietky sú hladké. Strop je drevený trámový s viditeľnými trámami. Dvere sú rámové, okno do ulice je plastové, ostatné sú drevené dvojité. Podlaha v izbe je dosková, v ostatných miestnostiach je PVC. Vykurovanie je lokálne plynové 1 ks. Elektroinštalácia je svetelná s poistkami. V kuchyni je kombinovaný sporák. V rodinnom dome nie je rozvod vody, kanalizácie. Nie je tu kúpeľňa ani WC.

je

iba

jeden

výtok

v

kuchyni

bez

- 5 -

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP

Začiatok Výpočet zastavanej plochy užívania 1920 12,58*(5,6+1,35)

2

ZP [m ] 87,43

kZP 120/87,43=1,373

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie 4 Murivo 4.1.b murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 50 do 60 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 7 Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 8 Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 10 Krytiny strechy na krove 10.5 z cementových drážkoviek 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, 13 balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 14. Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 17 Dvere 17.4 rámové s výplňou 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy

Hodnota

Dokon. Výsled.

200

100

200,0

1565

100

1565,0

160

100

160,0

400

80

320,0

760

100

760,0

445

100

445,0

355

100

355,0

65

100

65,0

20

100

20,0

135

80

108

515

100

515,0

340

100

340,0

185

100

185,0

95

100

95,0

- 6 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Konštrukcie naviac Sadrokartónové podhľady

25 30

31 -

Spolu

155

70

108,5

30

100

30,0

35

100

35,0

66

100

66,0

5526

5372,5

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35

Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) Konštrukcie naviac Nerezový komín a hliníkové teplovzdušné rozvody (1 ks) Spolu

36

38 -

60

100

60,0

60

100

60,0

15

100

15,0

108

100

108,0

243

243,0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 2

Podlažie 1. NP

Výpočet RU na m ZP dokončeného podlažia (5526 + 243 * 1,373)/30,1260

kCU = 2,313 kM = 1,00 2

Výpočet RU na m ZP nedokončeného podlažia (5372,5 + 243 * 1,373)/30,1260

Hodnota RU dokončeného 2 podlažia [€/m ]

Hodnota RU nedokončeného 2 podlažia [€/m ]

194,50

189,41

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku. Číslo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Názov Základy vrátane zemných prác Zvislé konštrukcie Stropy Zastrešenie bez krytiny Krytina strechy Klampiarske konštrukcie Úpravy vnútorných povrchov Úpravy vonkajších povrchov Vnútorné keramické obklady Schody Dvere

Cenový podiel [%]

Rok užívania

Životnosť

Vek

Opotrebenie [%]

3,28

1920

150

96

2,10

28,33 12,47 7,30 5,82 1,39 5,25 1,77 0,00 0,00 8,45

1920 1920 2002 2002 2002 1960 1960 2010 1932 1960

100 100 100 80 60 60 60 0 0 60

96 96 14 14 14 56 56 0 0 56

27,20 11,97 1,02 1,02 0,32 4,90 1,65 0,00 0,00 7,89

- 7 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Vráta Okná Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Bleskozvod Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Hygienické zariadenia a WC Výťahy Ostatné

0,00 5,58 4,59 8,86 1,77 0,00 0,74 0,00 0,57 0,00 0,98 0,00 0,00 2,85

1966 1960 1960 2002 2002 1932 1986 2010 2002 2010 2002 2010 1932 1960

0 60 60 20 50 0 50 0 30 0 20 0 0 60

0 56 56 14 14 0 30 0 14 0 14 0 0 56

0,00 5,21 4,28 6,20 0,50 0,00 0,44 0,00 0,27 0,00 0,69 0,00 0,00 2,66

Opotrebenie

78,32%

Technický stav

21,68%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

Výpočet 2

2

Hodnota [€]

194,50 €/m *87,43 m *2,313*1,00

39 332,88

189,41 €/m2*87,43 m2*2,313*1,00

38 303,55

21,68% z 38 303,55

8 304,21

Dokončenosť stavby: (38 303,55€ / 39 332,88€) * 100 % = 97,38 %

2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Hospodárska budova POPIS STAVBY Hospodárska budova je pokračovaním rodinného domu. Je murovaná z tehly hr.45 cm na betónových základoch, stropy sú drevené s viditeľnými trámami, strecha je sedlová s krytinou z cementových drážkoviek a klampiarskymi konštrukciami z pozinkovaného plechu. Podlaha je z udusanej zeminy, vnútorné aj vonkajšie omietky sú vápenné hladké. Dvere sú rámové, okná jednoduché oceľové. V objekte je svetelná elektroinštalácia. Na hospodárskej budove bol v roku 2002 urobený nový krov, nová krytina a klampiarske konštrukcie.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2:

815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované

- 8 -


Začiatok Výpočet zastavanej plochy užívania 1935 11,9*5,6

2

ZP [m ] 66,64

kZP 18/66,64=0,270


1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.a murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky viac ako 30 cm 4 Stropy 4.3 trámčekové bez podhľadu 5 Krov 5.2 hambálkové 6 Krytina strechy na krove 6.3 z cementových drážkoviek 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka 12 Dvere 12.5 rámové s výplňou 13 Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky Spolu

Hodnota 615 1590 205 470 470 100 240 185 255 65 190 4385

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu

0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Podlažie 1. NP

kCU = 2,313 kM = 1,00 2

Výpočet RU na m ZP (4385 + 0 * 0,270)/30,1260

2

Hodnota RU [€/m ] 145,56

- 9 -

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Názov Základy vrátane zemných prác Zvislé konštrukcie Stropy Zastrešenie bez krytiny Krytina strechy Klampiarske konštrukcie Úpravy vnútorných povrchov Úpravy vonkajších povrchov Vnútorné keramické obklady Schody Dvere Vráta Okná Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Bleskozvod Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Hygienické zariadenia a WC Výťahy Ostatné

Cenový podiel [%]

Rok užívania

Životnosť

Vek

Opotrebenie [%]

14,03

1935

85

81

13,37

36,25 4,68 10,72 10,72 2,28 4,22 5,47 0,00 0,00 5,82 0,00 1,48 0,00 0,00 4,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1935 1935 2002 2002 2002 1960 1960 1935 1935 1960 1935 1960 1935 1935 1960 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935

85 85 80 80 60 60 60 0 0 60 0 60 0 0 60 0 0 0 0 0 0 0 0 0

81 81 14 14 14 56 56 0 0 56 0 56 0 0 56 0 0 0 0 0 0 0 0 0

34,54 4,46 1,88 1,88 0,53 3,94 5,11 0,00 0,00 5,43 0,00 1,38 0,00 0,00 4,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Opotrebenie Technický stav

76,56% 23,44%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet 145,56 €/m2*66,64 m2*2,313*1,00 23,44% z 22 436,37

Hodnota [€] 22 436,37 5 259,09

2.2.2 Prístrešok POPIS STAVBY Prístrešok je za hospodárskou budovou. 3 steny sú murované z tehly hr.45 cm na betónových základoch, predná časť zo strany dvora je otvorená. Krov je pultový drevený s viditeľnými trámami a krytinou z cementových drážkoviek. Podlaha je betónová, vnútorné aj vonkajšie omietky sú vápenné hladké. Taktiež bola táto stavba v roku 2002 rekonštruovaná.

- 10 -

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2:

815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované


Začiatok Výpočet zastavanej plochy užívania 1935 6,0*5,6

2

ZP [m ] 33,6

kZP 18/33,6=0,536


1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.a murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky viac ako 30 cm 5 Krov 5.3 pultové 6 Krytina strechy na krove 6.3 z cementových drážkoviek 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka 14 Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba Spolu

Hodnota 615 1590 545 470 100 240 185 145 3890

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu

0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

Podlažie 1. NP

kCU = 2,313 kM = 1,00 2

Výpočet RU na m ZP (3890 + 0 * 0,536)/30,1260

2

Hodnota RU [€/m ] 129,12

- 11 -

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Názov Základy vrátane zemných prác Zvislé konštrukcie Stropy Zastrešenie bez krytiny Krytina strechy Klampiarske konštrukcie Úpravy vnútorných povrchov Úpravy vonkajších povrchov Vnútorné keramické obklady Schody Dvere Vráta Okná Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Bleskozvod Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Hygienické zariadenia a WC Výťahy Ostatné

Cenový podiel [%]

Rok užívania

Životnosť

Vek

Opotrebenie [%]

15,81

1935

85

81

15,07

40,87 0,00 14,01 12,08 2,57 4,76 6,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,73 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1935 1935 2002 2002 2002 2002 2002 1935 1935 1935 1935 1935 2002 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935 1935

85 0 80 60 60 60 60 0 0 0 0 0 80 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

81 0 14 14 14 14 14 0 0 0 0 0 14 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

38,95 0,00 2,45 2,82 0,60 1,11 1,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Opotrebenie Technický stav

63,09% 36,91%


Výpočet 2

2

129,12 €/m *33,60 m *2,313*1,00 36,91% z 10 034,79

Hodnota [€] 10 034,79 3 703,84

2.2.3 Plot záhradný Jedná sa o oplotenie záhrady z pravej strany pozemku. Je z oceľových stĺpikov a pletiva výšky 1,5m.


815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby

- 12 -

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

Počet MJ

Body / MJ

38,40m2

Rozpočtový ukazovateľ

380

12,61 €/m

32 m 32*1,2 = 38,40 m2 kCU = 2,313 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plot záhradný

Začiatok užívania 1980

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

36

4

40

90,00

10,00


Výpočet

Hodnota [€]

(38,40m2 * 12,61 €/m2) * 2,313 * 1,00

1 120,01

10,00 % z 1 120,01 €

112,00

2.2.4 Plot predzáhradky I Plot predzáhradky je kovovej konštrukcie na betónových základoch s podmurovkou z betónu. V plote sú osadené plechové plotové vráta a vrátka.



ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu: 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 4. Plotové vráta: a) plechové plné 5. Plotové vrátka: a) plechové plné

Počet MJ

Body / MJ


6,00m

700

23,24 €/m

6,00m

926

30,74 €/m 53,98 €/m

6,00m2

435

14,44 €/m

1 ks

7435

246,80 €/ks

1 ks

4050

134,44 €/ks

- 13 -

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

6 m 6*1,0 = 6,00 m2 kCU = 2,313 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1980

36

4

40

90,00

10,00

Plot predzáhradky I


Výpočet (6,00m * 53,98 €/m + 6,00m2 * 14,44 €/m2 + 1ks * 246,80 €/ks + 1ks * 134,44 €/ks) * 2,313 * 1,00 10,00 % z 1 831,34 €

Hodnota [€] 1 831,34 183,13

2.2.5 Plot predzáhradky II Plot predzáhradky z pravej strany a plot medzi predným a zadným dvorom drevený, na drevených zvlakoch, bez základu.

je



ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 3. Výplň plotu: drevený na zvlakoch osadený do oceľ. alebo drev. stĺpikov 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

Počet MJ

Body / MJ


16,68m2

350

11,62 €/m

1 ks

1665

55,27 €/ks

6,5+5 = 11,50 m 11,5*1,45 = 16,68 m2 kCU = 2,313 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plot predzáhradky II


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1990

26

4

30

86,67

13,33

- 14 -


Výpočet (16,68m2 * 11,62 €/m2 + 1ks * 55,27 €/ks) * 2,313 * 1,00 13,33 % z 576,15 €

Hodnota [€] 576,15 76,80

2.2.6 Studňa - Kopaná Vedľa rodinného domu je kopaná studňa s ručným čerpadlom.


825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: Počet ručných čerpadiel: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

5 m 800 mm 1 kCU = 2,313 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kopaná


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

96

4

100

96,00

4,00


Výpočet (81,49 €/m * 5m + 39,83 €/ks * 1 ks) * 2,313 * 1,00 4,00 % z 1 034,56 €

Hodnota [€] 1 034,56 41,38

2.2.7 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je z oceľového potrubia DN 25, dĺžky 12 m. Vedie do vodomernej šachty za bránou a odtiaľ do kuchyne.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1780/30,1260 = 59,09 €/bm 12 bm kCU = 2,313 kM = 1,00

- 15 -

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodovodná prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1986

30

20

50

60,00

40,00


Výpočet

Hodnota [€]

12 bm * 59,09 €/bm * 2,313 * 1,00

1 640,10

40,00 % z 1 640,10 €

656,04

2.2.8 Vodomerná šachta Vodomerná šachta je za bránou vo dvore a je v nej umiestnený vodomer. Je betónová s poklopom.


1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody


7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP 1 m3 OP kCU = 2,313 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodomerná šachta


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

30

30

60

50,00

50,00


Výpočet

Hodnota [€]

1 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,313 * 1,00

588,13

50,00 % z 588,13 €

294,07

2.2.9 Plynová prípojka Plynová prípojka je do plynomernej skrinky v predzáhradke a odtiaľ do rodinného domu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: Kód KS2:

5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu

- 16 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

425/30,1260 = 14,11 €/bm 6 bm kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plynová prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

14

16

30

46,67

53,33


Výpočet

Hodnota [€]

6 bm * 14,11 €/bm * 2,313 * 0,95

186,03

53,33 % z 186,03 €

99,21

2.2.10 Elektroprípojka Elektroprípojka ve vedená vzduchom na strešný stožiar rodinného domu.


7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.d) káblová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

290/30,1260 = 9,63 €/bm 1 5,78 €/bm 18 bm kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Elektroprípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

30

10

40

75,00

25,00


Výpočet 18 bm * (9,63 €/bm + 0 * 5,78 €/bm) * 2,313 * 0,95 25,00 % z 380,89 €

2.2.11 Spevnená plocha I Betónový chodník je popri hospodárskej budove.

Hodnota [€] 380,89 95,22

- 17 -

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2:

8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu 8.2.a) Do hrúbky 100 mm 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie


260/30,1260 = 8,63 €/m2 ZP 11,9*1,35 = 16,07 m2 ZP kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnená plocha I


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1960

56

4

60

93,33

6,67


Výpočet 16,07 m2 ZP * 8,63 €/m2 ZP * 2,313 * 0,95 6,67 % z 304,74 €

Hodnota [€] 304,74 20,33

2.2.12 Spevnená plocha II Chodník z lomového kameňa kladeného do terénu bez podkladných vrstiev je popri prístrešku.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2:

8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.4. Plochy s povrchom dláždeným - kamenným 8.4.e) Z lomového kameňa - bez podkladových vrstiev 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie


380/30,1260 = 12,61 €/m2 ZP 6*1,4 = 8,4 m2 ZP kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnená plocha II


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1980

36

14

50

72,00

28,00

- 18 -


Výpočet

Hodnota [€]

8,4 m2 ZP * 12,61 €/m2 ZP * 2,313 * 0,95

232,75

28,00 % z 232,75 €

65,17

2.2.13 Vonkajší záchod V zadnej časti dvora za hospodárskymi stavbami je vonkajší drevený záchod.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS:

11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9) 11.1. Drevený bez žumpy 2ex Inžinierske stavby


1200/30,1260 = 39,83 €/Ks 1 Ks kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vonkajší záchod


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

56

4

60

93,33

6,67


Výpočet

Hodnota [€]

1 Ks * 39,83 €/Ks * 2,313 * 0,95

87,52

6,67 % z 87,52 €

5,84

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rodinný dom s.č.344 Drobné stavby Hospodárska budova Prístrešok Celkom za Drobné stavby Ploty Plot záhradný Plot predzáhradky I Plot predzáhradky II Celkom za Ploty Kopaná Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka Vodomerná šachta

Východisková hodnota Technická hodnota [€] [€] 38 303,55 8 304,21 22 436,37 10 034,79 32 471,16

5 259,09 3 703,84 8 962,93

1 120,01 1 831,34 576,15 3 527,50 1 034,56

112,00 183,13 76,80 371,93 41,38

1 640,10 588,13

656,04 294,07

- 19 Plynová prípojka Elektroprípojka Spevnená plocha I Spevnená plocha II Vonkajší záchod Celkom za Vonkajšie úpravy Celkom:

186,03 380,89 304,74 232,75 87,52 3 420,16 78 756,93

99,21 95,22 20,33 65,17 5,84 1 235,88 18 916,33

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom sa nachádza zastavanom území mesta Kolárovo, v tichej ulici so zástavbou rodinnými domami. Dom je napojený na verejné rozvody inžinierskych sietí – vodovod, plyn a elektrina. Terén je rovinatý. Pracovné možnosti v okolí sú obmedzené, miera nezamestnanosti je do 15%. Nehnuteľnosť sa nachádza 25 km od Komárna. Rodinný dom je prístupný po spevnenej komunikácií. V obci je občianska vybavenosť, ktorá zodpovedá veľkosti mesta. Nachádza sa tu kompletná sieť obchodov a služieb, základná, stredná a učňovská škola, materská škola, zdravotné stredisko, lekáreň, kultúrne stredisko, športoviská, hotel, reštaurácie, mestský úrad, pošta a banky. b) Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území obce. Rodinný dom je možné využívať na bývanie, ale je potrebné urobiť rozsiahlu rekonštrukciu. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Záložné právo V-1916/06 v prospech Všeobecnej úverovej banky,a.s., IČO:31320155 so sídlom Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom, zml.č.Z 06262-06 na parc.č.678/1,679 a na stavbu so sč 344 na parc.č.679. Záložné právo V-2153/07 z 15.6.2007 č. Z 12033-07 v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s., Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava, IČO: 31 320 155 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na pozemky p.č. 678/1, 679 a na rodinný dom so súp. č. 344 na parc.č. 679.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Všeobecná hodnota je stanovená (v zmysle vyhlášky č. 492/2004 Z.z.) metódou polohovej diferenciácie, ktorá vychádza z úpravy technickej hodnoty koeficientom polohovej diferenciácie, ktorý je odvodený z priemerného koeficientu polohovej diferenciácie a zohľadňuje vplyvy trhu na všeobecnú hodnotu. Pri výpočte všeobecnej hodnoty metódou koeficient polohovej diferenciácie 0,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

polohovej 0,3

diferenciácie

určujem

- 20 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda I. trieda II. trieda III. trieda IV. trieda V. trieda

Výpočet III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) Aritmetický priemer I. a III. triedy Priemerný koeficient Aritmetický priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270)

Hodnota 0,900 0,600 0,300 0,165 0,030

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1 2

3

4

5

6

7

8 9

10

11

12 13

14

Popis Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

IV.

0,165

13

2,15

II.

0,600

30

18,00

IV.

0,165

8

1,32

I.

0,900

7

6,30

IV.

0,165

6

0,99

IV.

0,165

10

1,65

III.

0,300

9

2,70

II.

0,600

6

3,60

III.

0,300

5

1,50

I.

0,900

6

5,40

III.

0,300

7

2,10

III.

0,300

7

2,10

III.

0,300

10

3,00

V.

0,030

8

0,24

- 21 -

15

16 17

18 19

Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť

II.

0,600

9

5,40

III.

0,300

8

2,40

IV.

0,165

7

1,16

V.

0,030

4

0,12

V.

0,030

Spolu

20

0,60

180

60,72

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota

Výpočet

Hodnota

kPD = 60,72/ 180

0,337

VŠHS = TH * kPD = 18 916,33 € * 0,337

6 374,80 €

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV č.2836 Parcela 678/1 679

Druh pozemku záhrada zastavané plochy a nádvoria

290

Spolu výmera 2 [m ] 290,00

621

621,00

Vzorec

Podiel 1/1

290,00

1/1

621,00

Spolu výmera Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

Výmera 2 [m ]

911,00 Kolárovo VHMJ = 4,98 €/m2 Hodnotenie

Hodnota koeficientu

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov

0,90

2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia,

0,95

4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta

1,00

3. obytná alebo rekreačná poloha

1,20

- 22 kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov

3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu)

1,20

5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote

2,00

12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.)

0,50

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku

Výpočet kPD = 0,90 * 0,95 * 1,00 * 1,20 * 1,20 * 2,00 * 0,50 VŠHMJ = VHMJ * kPD = 4,98 €/m2 * 1,2312 VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 911,00 m2 * 6,13 €/m2

Hodnota 1,2312 6,13 €/m2 5 584,43 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov parcela č. 678/1 parcela č. 679 Spolu

Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€] 1 777,70 3 806,73 5 584,43

- 23 -

III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Rodinný dom s.č.344 Drobné stavby Hospodárska budova Prístrešok Spolu za Drobné stavby Ploty Plot záhradný Plot predzáhradky I Plot predzáhradky II Spolu za Ploty Kopaná Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka Vodomerná šachta Plynová prípojka Elektroprípojka Spevnená plocha I Spevnená plocha II Vonkajší záchod Spolu za Vonkajšie úpravy Spolu stavby Pozemky LV č.2836 - parc. č. 678/1 (290 m2) LV č.2836 - parc. č. 679 (621 m2) 2 Spolu pozemky (911,00 m ) Spolu VŠH

Všeobecná hodnota [€] 2 798,52 1 772,31 1 248,19 3 020,51 37,74 61,71 25,88 125,34 13,95 221,09 99,10 33,43 32,09 6,85 21,96 1,97 416,49 6 374,80 1 777,70 3 806,73 5 584,43 11 959,23

Zaokrúhlená VŠH spolu Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Dvanásťtisíc Eur

V Jablonici, dňa 28.08.2016

12 000,00 12 000,00 €

- 24 -

IV. PRÍLOHY 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Objednávka zo dňa 08.07.2016 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.2836 Kópia z katastrálnej mapy Čestné prehlásenie o veku stavieb Pôdorys rodinného domu Situácia Fotodokumentácia

- 34 -

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 913880. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 143/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 143/2016.

Ing. Jana Zavadilová

2016

Recommend Documents