2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4673-41/2016 O ceně pozemku p.č.St.173, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.87 v obci Brantice, včetně příslušenství a pozemků p.č.713, orná půda, o velikosti 995 m2, p.č.715, orná půda, o velikosti 731 m2, p.č.717/1, zahrada, o velikosti 2742 m2, p.č.717/2, zahrada, o velikosti 1321 m2, p.č.717/3, zahrada, o velikosti 853 m2 a p.č.717/4, zahrada, o velikosti 523 m2, vše zapsáno na LV č.218 pro k.ú.Brantice

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 21.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.1.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.173, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.87 v obci Brantice, včetně příslušenství a pozemků p.č.713, orná půda, o velikosti 995 m2, p.č.715, orná půda, o velikosti 731 m2, p.č.717/1, zahrada, o velikosti 2742 m2, p.č.717/2, zahrada, o velikosti 1321 m2, p.č.717/3, zahrada, o velikosti 853 m2 a p.č.717/4, zahrada, o velikosti 523 m2, vše zapsáno na LV č.218 pro k.ú.Brantice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Brantice 87 793 93 Brantice Moravskoslezský Bruntál Brantice Brantice 1 380

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) -2-

č. III IV V

Pi 0,70 0,60 1,00

II

0,85

II II

0,95 0,98

služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 221,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.1.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.218 pro k.ú.Brantice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

470225/472, Pan Roman Krzak, Vdovská 643/20, 71200 Ostrava, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

470225/472, Pan Roman Krzak, Vdovská 643/20, 71200 Ostrava, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo s kamenem tl.přes 60 cm, mělké kamenné základy. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá a zdvojená, fasáda je vápenná, horší. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. V domě je byt dispozice 2+1, vybavení kuchyně je s linkou, plynový sporák na PB. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění v domě je lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je podstandardní. Dům je z 1895, v roce 2003 proběhla rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně a části podlah. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky. Je možnost napojení na plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s rodinným domem

Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 7 557,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 7 557,00) / 7 557,00 = 0,826

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III

0,00

4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II

0,00

I II III

-0,04 0,00 0,95

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –

Pi 1,01

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,855

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,03 -0,01 0,00 0,00 0,01 0,00

dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nadstandardní rozloha pozemků ve vfunkčním celku

II

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,10

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,939 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 1,000 * 0,939 = 0,803

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 182,55 0,803 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,826

Zatřídění

Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 orná půda § 4 odst. 1 orná půda § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 146,59

Parcelní číslo st.173

Výměra [m2] 392,00

Jedn. cena [Kč/m2] 146,59

Cena [Kč] 57 463,28

713 715 717/1 717/2 717/3 717/4

995,00 731,00 2 742,00 1 321,00 853,00 523,00 7 557,00

146,59 146,59 146,59 146,59 146,59 146,59

145 857,05 107 157,29 401 949,78 193 645,39 125 041,27 76 666,57 1 107 780,63

-7-

m2

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 121 let 1 524,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.NP: Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 109,00 m2

109,00 m2

Konstrukční výška 2,50 m

Obestavěný prostor

obestavěný prostor: Obestavěný prostor - celkem:

= =

532,00 m3 532,00 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

ZP1 = ZP =

-8-

109,00 m2 109,00 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 121 let: s = 1 - 0,005 * 121 = 0,395 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III I III

0,03 0,00 0,00

I II

-0,08 -0,05

I II III

0,00 -0,03 0,10

III III V

0,01 0,00 0,40

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,700 = 0,252

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo -9-

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II

0,00

stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

I II III

-0,04 0,00 0,95

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nadstandardní I rozloha pozemků ve vfunkčním celku

Pi 1,01

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,855 i=1

Index polohy pozemku

0,03 -0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,939 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 524,- Kč/m3 * 0,252 = 384,05 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 532,00 m3 * 384,05 Kč/m3 * 0,855 * 0,939= 164 032,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= - 10 -

164 032,96 Kč

Cena staveb celkem

=

164 032,96 Kč

Pozemky - celkem

+

1 107 780,63 Kč

Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena

=

1 271 813,59 Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1 271 813,60 Kč

1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem

1 271 813,60 Kč

Celkem

1 271 813,60 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 271 813,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1 271 813,60 Kč

1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem

1 271 813,60 Kč

Celkem

1 271 813,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 271 813,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondvěstěsedmdesátjednatisícosmsetdeset Kč - 12 -

1 271 810,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 646.000,- Kč - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

rodinný dům v obci Radim u Brantic. Tato obec se nachází v dostupnosti 10 min. jízdy autem od města Krnova, v krásném a čistém prostředí, v bezprostřední blízkosti lesa, s možnostmi aktivního odpočinku ( kolo, procházky, plavání ..)Dům se nachází v centru obce. Svou dispozicí je vhodný také pro početnou rodinu. 5 pokojů, prostorný centrální obývací pokoj spojený s kuchyní , - 13 -

koupelna, velká chodba. Celková plocha 154 m² skýtá dostatek prostoru k realizaci vašich představ. Součástí je také kotelna a garáž. El. rozvody v mědi, voda plast, nová podlaha, střecha eternitová, původní kastlová okna. Užitná plocha: 154 m2. Plocha pozemku: 617 m2. Požadovaná cena 910.000,- Kč včetně provize pro RK a právních služeb.

jednogenerační dům o velikosti 3+1 s verandou, Ochranov, Krnov - Pod Bezručovým vrchem.Dům má vytápění na tuhá paliva i plynový kotel ( kotelna je v suterénu, v obývacím pokoji je krb. Okna dřevěná zdvojená, dveře, podlahy převážně betonové. Je zde zahrada, venkovní posezení. Nachází se v blízkosti lesa. Je obyvatelný, ale většinově je potřeba opravit. Rodinný dům má atypický tvar i celkové řešení. Je částečně podsklepený, s přízemím se sedlovou střechou, která je pouze na původní části. Novější přístavby jsou s plochou střechou. Plocha zastavěná: 98 m2. Užitná plocha: 95 m2. Plocha pozemku: 633 m2. Požadovaná cena 1 069 000 Kč za nemovitost.

- 14 -

V klidné části města Albrechticích se prodává zděná celoroční chata,která je umístěna do krásného a klidného prostředí. V přízemí se nachází obyvací pokoj s krbem kuchň.sprch.kout s WC. V druhém patře jsou 2 ložnice s dřev. obklady s prostorným balkonem, s krásným výhledem do přírody a města. Půdní prostory jsou k dispozici,popř. k rekonstrukci dle vlastních představ. V sklepních prostorách se nacházejí 2 mistnosti formou letního posezení v příjemném chládku i se spižírnou. Voda je k dispozici z vlastního vrtu na pozemku. Plocha zastavěná: 50 m2. Užitná plocha: 100 m2. Plocha podlahová: 100 m2. Plocha pozemku: 408 m2. Požadovaná cena 890 000 Kč za nemovitost.

Prodej domu o dispozici 5+1, Zátor, okres Bruntál. V přízemí se nachází 3 pokoje, kuchyň a zrekonstruovaná koupelna. V 1NP jsou další 2 pokoje. K domu náleží zahrada o výměře 498 m2. Možnost dokoupit i další část zahrady. Připojení vody na veřejný vodovod na hranici pozemku. - 15 -

Plocha podlahová: 180 m2. Plocha pozemku: 498 m2. Požadovaná cena 1 000 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

Prodej rodinného domu po částečné rekonstrukci v obci Hošťálkovy. V I. NP domu je chodba s garáží, pokoj, WC, sprchový kout. Ve II. NP jsou čtyři pokoje, kuchyně, koupelna, spíž. Voda čerpána z řádu, odpady svedeny do kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva, střecha plochá nová krytina. KV domě jsou nové plovoucí podlahy, plastová okna, kuch. linka. K domu náleží - 16 -

zahrada, na které je postaven skleník. Plocha podlahová: 140 m2. Plocha pozemku: 987 m2. Plocha zahrady: 987 m2. Rok kolaudace: 1972. Požadovaná cena 1 390 000 Kč za nemovitost.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.300.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč

V Tršicích 21.1.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4. - 17 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4673-41/2016 znaleckého deníku.

- 18 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 218 ze dne 9.10.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 19 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 20 -

- 21 -

Mapa oblasti

- 22 -

- 23 -

- 24 -