ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 215/7685/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 115 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 100), pozemku čís. parcely St. 160 (součástí je stavba bez č.p./č.e.) a pozemků čís. parcel 14/4 a 18/6, vše v k.ú. Patokryje, v obci Patokryje, okres Most, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor´s Report): 215/7685/2016
LV no.: 189
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely čís. parcely St. 115 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 100), pozemek čís. parcely St. 160 (součástí je stavba bez č.p./č.e.) a pozemky čís. parcel 14/4 a 18/6, vše v k.ú. Patokryje, v obci Patokryje, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Patokryje 100, 434 01 Patokryje GPS: 50.50074N, 13.70571E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
1.670.100 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
1.750.000 Kč
Common price Obvyklá cena
1.750.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
1.748.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům a vedlejší stavba bez č.p./č.e.)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Other constructions: Další stavby:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
vedlejší stavba bez č.p./č.e., další drobné stavby a venkovní úpravy (přístřešky, kolny, zpev. plochy, oplocení, přípojky inženýrských sítí apod.)
St. 115, St. 160, 14/4, 18/6
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
střední část obce Patokryje
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
občanská vybavenost odpovídající velikosti obce (obecní úřad, obchod, pohostinství)
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno
celkem 402 m2
2x zast. plocha a nádvoří 2x ostatní plocha 400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
montovaný typový
Built-up area: Zastavěná plocha:
111 m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
180 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
645 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč/rok
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn 40 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: -2-
Kč/rok %
NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 189 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví společnosti HBR WORLD a.s., Michalská 432/12, Staré Město, 110 00 Praha 1, IČ: 27966747. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 189 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 189 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 189. Podle sdělení osoby přítomné prohlídce, pí Ivety Doubravové, jsou oceňované nemovité věci předmětem nájemního vztahu. Nájemní smlouva nebyla předložena. Případný nájemní vztah není zohledněn ve stanovené obvyklé ceně. V průběhu prohlídky oceňovaného rodinného domu sdělila osoba přítomná prohlídce, pí Iveta Doubravová, že elektrický zásobníkový ohřívač vody (el. bojler) je v jejím vlastnictví. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že uvedený ohřívač je v oceňované stavbě řádně nainstalován, z hlediska ocenění jej tedy považujeme za součást oceňované věci a zohledňujeme jej ve stanovené obvyklé ceně. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 189 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 189 je evidováno následující zástavní právo: - 1x zástavní právo smluvní (podrobněji viz část C listu vlastnictví č. 189 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 100 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě je budova užívána pro účely bydlení a splňuje definici rodinného domu podle Vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - montovaná řadová vnitřní stavba typu OKAL Strong points / silné stránky: - obec v blízkosti města Most - dům po částečné rekonstrukci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 189 pro k.ú. a obec Patokryje, prokazující stav evidovaný k datu 29.08.2016, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Patokryje, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené osobou přítomnou prohlídce d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 25.08.2016 za přítomnosti pí Ivety Doubravové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
718301 Patokryje 567345 Patokryje 436 1.1.2015 CZ0425 Most Ústecký kraj střední část obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Patokryje se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Most, přibližně 5 km východně od města Most a přibližně 85 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec 436 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, obchod, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na město Most. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích III. třídy. V obci je veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Patokryje, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy. V lokalitě jsou rozvody elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu, na tyto sítě je oceňovaný rodinný dům napojen. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 100: Rodinný dům č.p. 100 je řadová vnitřní stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 115, k.ú. Patokryje. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro) a obytné podkroví. K severní (zadní) straně domu byla přistavěna přízemní přístavba se vstupem do zahrady, rozšiřující obytnou plochu. Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 7+1 s příslušenstvím, sestávajícím - v přízemí z dvou chodeb, garáže, technické místnosti, koupelny s WC, tří pokojů a místnosti užívané jako pokoj, která však svou výměrou neodpovídá obytné místnosti, - v patře z chodby, koupelny s WC, kuchyně a tří pokojů, - v podkroví z pokoje a koupelny s WC. Konstrukční řešení a vybavení: Založení stavby je na betonových základových pasech, konstrukční řešení původní části stavby je montované typové, typu OKAL, z desek na bázi dřevní hmoty, s obvodovými a vnitřními dělícími stěnami z dřevovláknitých desek, přístavba je zděné konstrukce, střecha původní části je sedlová, střecha přístavby je pultová, krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou dřevěná, podlahy jsou kryté povlaky z PVC, laminátovými plovoucími podlahami a keramickou dlažbou, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné, vnitřní povrchy jsou převážně štukové, doplněné dřevěnými a keramickými obklady, vnější obvodové stěny domu jsou opatřeny dodatečnou tepelnou izolací, na které je provedena strukturovaná fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru) nebo v kombinovaném plynovém kotli, kuchyně a sociální zařízení jsou vybavena standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukčního systému odhadujeme jeho stáří ke dni ocenění na přibližně 35 roků. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v průběhu trvání stavby byly v domě provedeny částečné rekonstrukce (přístavba směrem do zahrady, výměna oken, dodatečná tepelná izolace fasády, renovace vybavení domu apod.). Dům je v uspokojivém stavebně technickém stavu s běžně prováděnou údržbou.
-4-
Další stavby: Součástí oceňovaného pozemku čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje, je stavba užívaná jako kolna v příslušenství oceňovaného rodinného domu. V katastru nemovitostí je stavba evidovaná jako jiná stavba bez č.p./č.e. Na stavbě je patrná zanedbaná údržba. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází další drobné stavby a venkovní úpravy (přístřešky, kolny, zpevněné plochy, oplocení, přípojky inženýrských sítí apod.). Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 115, k.ú. Patokryje, o výměře 234 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 100 a drobnými stavbami, nezastavěné části pozemku jsou tvořeny zahradou a plochou se zpevněným povrchem před domem. Pozemek čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje, o výměře 22 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný vedlejší stavbou, v katastru nemovitostí evidovanou jako jiná stavba bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 14/4, k.ú. Patokryje, o výměře 103 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha. Pozemek je užívaný jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek s pozemkem čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje. Pozemek čís. parcely 18/6, k.ú. Patokryje, o výměře 43 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha. Pozemek je užívaný jako zahrada. Pozemek je přístupný přes pozemky jiného vlastníka - čís. parcely 14/1, k.ú. Patokryje (druh pozemku: zahrada, vlastnické právo: Obec Patokryje) a čís. parcely 17, k.ú. Patokryje (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, vlastnické právo: Obec Patokryje). Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci (kromě pozemku čís. parcely 18/6, k.ú. Patokryje) jsou přístupné z pozemku čís. parcely 514/7, k.ú. Patokryje (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastnické právo: Obec Patokryje).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 115 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 100), pozemku čís. parcely St. 160 (součástí je stavba bez č.p./č.e.) a pozemků čís. parcel 14/4 a 18/6, vše v k.ú. Patokryje, v obci Patokryje, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. srpna 2016
1.750.000,- Kč Slovy: Jedenmilionsemsetpadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 189 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 189 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 189. Podle sdělení osoby přítomné prohlídce, pí Ivety Doubravové, jsou oceňované nemovité věci předmětem nájemního vztahu. Nájemní smlouva nebyla předložena. Případný nájemní vztah není zohledněn ve stanovené obvyklé ceně. V průběhu prohlídky oceňovaného rodinného domu sdělila osoba přítomná prohlídce, pí Iveta Doubravová, že elektrický zásobníkový ohřívač vody (el. bojler) je v jejím vlastnictví. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že uvedený ohřívač je v oceňované stavbě řádně nainstalován, z hlediska ocenění jej tedy považujeme za součást oceňované věci a zohledňujeme jej ve stanovené obvyklé ceně. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 215/7685/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 20. září 2016
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
215/7685/2016
LV no.:
189
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Unit price
rodinný dům č.p. 100
2
ostatní stavby
Unit price
Jednotková cena Podlahová plocha Jednotková cena
m3
1
Floor area
Kč/m3
645
m2
3 600
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
Kč
%
Kč
Kč/m2
180
2 322 000
40,0
1 393 200
232 200
50,0
116 100
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 509 300
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1 2 3 4
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha - manipulační plocha ostatní plocha - manipulační plocha
St. 115 St. 160 14/4 18/6
234 22 103 43
400 400 400 400
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
93 600 8 800 41 200 17 200 160 800
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 670 100 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Pol.č.
Název
Date of sale / offers
Total price of lands
Total price of buildings
Rate of price adjustment
Price of buildings
Comments
Realizovaná / Datum prodeje / Podlahová plocha Plocha pozemků Cena pozemků nabídková cena nabídky
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
Koeficient cenové úpravy
Cena za objekty
Komentář
m2
Kč
Kč
Floor area
Kč
Land area
Price of land
m2
Kč/m2
Kč/m2
1
Rodinný dům v obci Patokryje, okr. Most
1 750 000,00
III-15
136
405
400
162 000
1 588 000,00
1,00
11 676
realizovaný prodej *1), řadový krajní RD s 2 NP, typ OKAL, dům v uspokojivém stavu
2
Rodinný dům v obci Skršín, okr. Most
1 800 000,00
VIII-16
220
2317
200
463 400
1 336 600,00
1,10
6 683
realizovaný prodej *2), samostatně stojící RD s 1 NP, dispozice 6+1, dům v dobrém stavu
3
Rodinný dům v obci Bečov, okr. Most
0,80
realizovaný prodej *3), samostatně stojící RD s 8 087 1 PP, 1 NP a podkrovím, dům v dobrém stavu
2 500 000,00
VII-14
210
943
400
377 200
2 122 800,00
1) realizovaný prodej, zdroj informace: údaje o dosažených cenách KN
2) realizovaný prodej v rámci insolvenčního řízení, zdroj informace: údaje o dosažených cenách KN
3) realizovaný prodej, zdroj informace: vlastní databáze
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
1,670 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,748
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,750 mil.Kč
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 100 v obci Patokryje, okr. Most
Pohled z ulice
Pohled ze zahrady
1. NP - chodba
1. NP - garáž
1. NP - technická místnost
1. NP - koupelna s WC
1. NP - pokoj
1. NP - pokoj
2. NP - pokoj
2. NP - kuchyně
2. NP - pokoj
2. NP - pokoj
2. NP - koupelna s WC
Stavba na pozemku čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje
Podkroví - pokoj
Pozemek čís. parcely 14/4, k.ú. Patokryje
