2016

Znalecký posudek číslo S 356/27/2016 6

NEMOVITOST:

Pozemek pro rezidenční výstavbu, Pozemky parc. č. 1626/1 a 1626/5 v kú Vidče

Katastrální údaje: Vlastník pozemku:

Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Vidče, k.ú. Vidče, kód k.ú. 781525, LV 1148 Michal Mičkal, Přívozní 1600/2b, 17000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

OBJEDNATEL :

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 084/2016-A, 14.3.2016

Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: +420 774 809 819 IČ: 25023217

e-mail: [email protected] DIČ:

ZHOTOVITEL :

Ing. Martina Bakovská

Adresa zhotovitele:

Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 e-mail: [email protected] IČ: 65459989 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (současný stav) Účel úvěru:

 koupě

 výstavba

Počet stran:

20 stran

V Hranicích, dne 14.4.2016

 rekonstrukce

Současný stav 900 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

 změna stavby

30.3.2016 Počet příloh:

14

Datum zpracování :

 leasing

 jiné

Budoucí stav 14.4.2016

Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.21 Otisk razítka

Ing. Martina Bakovská

STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku:  zast. plocha  ostatní plocha  orná půda  trvalé travní por.  zahrada  jiný Přístup k pozemku:  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  zajištěn věcným břemenem  jiné zajištění přístupu k pozemkům  právně nezajištěn Využití pozemků:  RD  byty  rek.objekt  výstavba ind. garáže Poloha:  centrum  kraj obce  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  mimo obec

SOUČASNÝ STAV Přípojky:

 voda  elektro

BUDOUCÍ STAV

 kanalizace  plyn  telefon  zpev. příjezd

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Prodejnost nemovitosti:

Přípojky:

 voda  elektro

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř. Okrajová část - zástavba RD 1 706 (stagnace) prodejná do 6 měsíců

 kanalizace  plyn  telefon  zpev. příjezd  autobus  silnice II.,III.tř

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena

Současný stav 898 260 Kč 900 000 Kč

Budoucí stav 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy O stavební pozemky je v místě trvalý zájem a jejich nabídka odpovídá poptávce. Stavební pozemky o výměře kolem 2 2 2 2 1000 m se v obci obchodují za částky od 500,- Kč/m do 600,- Kč/m . Obvyklou cenu 1 m oceňovaných pozemků stanovuji mírně nižší, a to z důvodu vedení vodovodu včetně ochranných pásem a nadzemního vedení NN včetně ochranných pásem přes pozemky.

-2-

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Předmětem ocenění jsou pozemky situované na jihovýchodním okraji obce Vidče. Vzdálenost od centra obce činí 1,7 km. V lokalitě se nacházejí samostatně stojící rodinné domy, v těsné blízkosti je les. Terén pozemků v místě je mírně svažitý směrem k severozápadu. Pozemky jsou celé v územním plánu obce zařazeny do plochy BI individuálního bydlení.  Obec Vidče leží 4 km jihozápadně od Rožnova pod Radhoštěm, mezi Moravskoslezskými Beskydami a Vsetínskými vrchy. Obec má 1700 obyvatel. Vidče je velmi dobře se rozvíjející obec s kompletní základní občanskou vybaveností.  Občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, lékař, knihovna, restaurace, obchody, kino. Školství: mateřská škola, základní škola. Doprava: nádraží ČD, autobusové nádraží, turistika. Sport: víceúčelové hřiště se dvěma fotbalovými hřišti, tělocvična, sauna Zaměstnání: v místě ve službách, většina obyvatel dojíždí do větších okolních měst. Přípojky: v místě je možnost napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, plyn a elektro.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) 2

Oceňované pozemky mají celkovou výměru 2508 m a nachází se na nich několik ovocných stromů, vodovodní řad skupinového vodovodu DN 150 a nadzemní vedení NN do 1 kW včetně jednoho sloupu. Další nadzemní vedení NN a sloupy se nacházejí na hranici pozemků (viz Situace sítí a Situační výkres ČEZv příloze). Pozemek není situován v záplavovém území. Pozemek leží dle územního plánu obce Vidče (viz seznam příloh) v urbanizované zóně bydlení individuálního a je na něm možná výstavba izolovaných rodinných domů, dvojdomů, bytů, základních obchodů a služeb atd. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Příjezd k pozemku je zpevněný asfaltový.

Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku:  zast. plocha  ostatní plocha

 orná půda

 trvalé travní por.  zahrada

 jiný

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky:  voda Přístupová komu.:  zpevněná Využití pozemků:  RD

 kanalizace  nezpevněná  byty

 plyn  elektro  telefon přes pozemky parc. číslo 2826/1, 2824/1  rekreační objekt  výstavba individuální garáže

Přístup a příjezd k pozemku  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  jiné zajištění přístupu k pozemkům

 zajištěn věcným břemenem  právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 2826/1 2824/1

Druh pozemku ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace

Vlastník pozemku/komunikace - komentář obec Vidče obec Vidče

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)    

Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

-3-

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Neuvedeno

Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE ANO

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Poloha nemovitosti v chráněném území

Nemovitost:  byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě:  doporučuji

 nebyla v minulosti zaplavena  není nutné

Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Situováno v Chráněné krajinné oblasti Beskydy.

Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO ANO

Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ostatní právní omezení

Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1148 ze dne 12. 2. 2016 pro kú Vidče jsou v části C Omezení vlastnického práva uvedena Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnou, Zástavní práva exekutorská, Zástavní právo soudcovské, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Nařízení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Zahájení exekuce, Rozhodnutí o úpadku. Tato omezení nejsou zahrnuta ve výši obvyklé ceny. 2. Přes pozemek parc. č. 1626/1 vede ve směru JJZ-SSV nadzemní vedení ČEZ do 1 kW (viz Situace sítí a Situační výkres ČEZ v příloze ocenění). Skutečnost není právně ošetřena např. věcným břemenem. 3. Přes pozemek parc. č. 1626/1 vede ve směru JZ-SV vodovodní řad skupinového vodovodu DN 150 (viz situace sítí v příloze). Skutečnost není právně ošetřena např. věcným břemenem.

Rizika ostatní RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost není pronajímána

Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2

Pozemky o celkové výměře 2508 m jsou mírně svažité směrem k severozápadu a stavby na nich mají možnost napojení na veřejné přípojky vodovodní, kanalizační, plynovou a elektro. Přístup z veřejné asfaltové komunikace je z jihozápadní, jižní a jihovýchodní strany. Pozemky mají přibližně trojúhelníkový tvar. Přes pozemek parc. č. 1626/1 vedou sítě - vodovodní řad skupinového vodovodu DN 150 a nadzemní vedení NN do 1 kW a na pozemku se nachází sloup NN. Tyto skutečnosti částečně omezují využitelnost pozemků. Na pozemcích je možná výstavba jednoho až dvou rodinných domů.

Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)

Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2

Vidče

1 421

750 000

2

527,80

0,71

373,08

0,95

380,16

Ve Vidči je nabízen k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 1421 m . Pozemek je rovinatý situovaný na okraji zástavby rodinných domů. Inž. sítě -vodovod, kanalizace, plyn a elektro jsou vzdáleny cca 50 metrů od hranice pozemku. V nabídce od 19. 5. 2015 Reality Kocourek za částku … 750 000,- Kč. Zdroj: www.reality-kocourek.cz. Vidče

3 526

-4-

1 410 400

400,00

2

Ve Vidči je nabízen k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 3526 m . Pozemku je určen ke stavbě rodinného domu. Pozemek je situován v okrajové části obce, přístup po veřejné komunikaci celoročně udržované. Pozemek je rovinný, celo oplocen, přípojka elektro je na pozemku, plyn je vzdálen cca 3 m od pozemku, vodovodní řád a kanalizace je cca 30 metrů od pozemku. Krásný výhled na okolní hory. V nabídce od 19. 11. 2014 Reality Kocourek za částku … 400,- Kč/m2. Zdroj: www.reality-kocourek.cz. Frenštát pod Radhoštěm, Planiska

1 005

500 000

497,51

0,74

367,45

0,61

336,10

V obci Frenštát pod Radhoštěm v lokalitě Planiska v ulici Bystré byl zobchodován rovinatý pozemek o výměře 1005 m2. V územním plánu obce je pozemek zařazen do zóny určené k zástavbě rodinnými domy. Příjezd po obecní asfaltové cestě. Možnost napojení na veřejný vodovod, elektro a plyn. Přes pozemek vede ve dvou směrech vodovodní přivaděč. Cca 1/3 pozemku je kvůli tomu omezená pro výstavbu. Krásný výhled na Pustevny. Klidná lokalita na okraji obce. Zobchodováno k 13. 1. 2016 za částku … 500 000,- Kč. Zdroj: Kupní smlouva. Hostašovice

842

463 100

550,00

2

V obci Hostašovice je zarezervován k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 842 m + podíl na příjezdové cestě. Pozemek je rovinatý, na hranici pozemku jsou inženýrské sítě elektrika, vodovod, plyn, kanalizace. Situováno na klidném místě na okraji obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. 2 Zarezervováno za částku 550,- Kč/m . Zdroj: http://www.rkclaris.cz. Průměrná jednotková cena

Druh pozemku

Parcela č.

orná půda ostatní plocha Celková výměra pozemků:

1626/1 1626/5

Výměra m2 2 244 264 2 508

Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 365 1/1 300 1/1 Hodnota pozemků celkem:

2

364,20 Kč/m

Celková cena pozemku Kč 819 060 79 200 898 260

Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy O stavební pozemky je v místě trvalý zájem a jejich nabídka odpovídá poptávce. Stavební pozemky o výměře kolem 2 2 2 2 1000 m se v obci obchodují za částky od 500,- Kč/m do 600,- Kč/m . Obvyklou cenu 1 m oceňovaných pozemků stanovuji mírně nižší, a to zejména z důvodu vedení vodovodu včetně ochranných pásem a nadzemního vedení NN včetně ochranných pásem přes pozemky.

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena

Současný stav 898 260 Kč 900 000 Kč

Budoucí stav 0 Kč

Silné stránky nemovitosti - pozemek v klidném místě na okraji obce v blízkosti lesa - v místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, plyn a elektro - situováno v obci s kompletní základní občanskou vybaveností. - příjezdová komunikace je asfaltová vybudovaná v loňském roce

Slabé stránky nemovitosti - přes pozemek vede vodovodní řad a nadzemní vedení NN a na pozemku se nachází sloup NN

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Snímek katastrální mapy ze dne 15. 3. 2016

počet stran A4 v příloze 1

-5-

Ortofoto Fotodokumentace z 30.3. 2016 Mapa oblasti Informace z územního plánu města Hranice Situace sítí Situační výkres ČEZ

1 2 1 3 3 3

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

-6-

-7-

-8-

jižní pohled

jihovýchodní pohled

příjezdová komunikace na JZ straně pozemku

příjezdová komunikace na JV straně pozemku

severovýchodní pohled

západní pohled

-9-

kanalizace v cestě

vodovod

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -