Znalecký posudek č. 6694 – 139 /2016 Rodinný dům č.p. 394 na pozemku p.č. 224/4 včetně příslušenství a pozemků p.č. 224/2 a 224/4 v k.ú. Čejč, v obci Čejč, v okrese Hodonín.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 16.5.2016
1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 394 na pozemku p.č. 224/4 včetně příslušenství a pozemků p.č. 224/2 a 224/4 v k.ú. Čejč, v obci Čejč, v okrese Hodonín.
1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 5.5.2016.
1.3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN, List vlastnický č. 1145 pro k.ú. Čejč, ze dne 13.4.2016 Mapa KN (zdroj ČUZK) Informace získané při místním šetření dne 5.5.2016 Informace získané ze stavebního úřadu Částečná projektová dokumentace – rozvody topení Geometrický plán na zaměření stavby ze dne 7.3.1983 Kolaudační rozhodnutí č.j. 38I16/84/Bo ze dne 19.10.1984 Rozhodnutí o přidělení čísla popisného ze dne 28.12.1984 Vlastní databáze nemovitých věcí Realitní inzerce
1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 5.5.2016 bez účasti vlastníka. Pracovníkům znaleckého ústavu nebyl umožněn přístup do domu a tedy řádné zaměření a popis interiéru domu. Informace uvedené v posudku jsou dovozeny z vizuální obhlídky, fyzického zaměření dostupných vnějších rozměrů, z veřejných mapových podkladů ( geometrický plán, nahlížení do KN, mapy.cz apod. ) a údajů získaných na stavebním úřadě v Čejči. Místní šetření proběhlo za účasti zaměstnanců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.
1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou.
1.6. Základ hodnoty Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): …. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se 2
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
3
2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 1145 pro k.ú. Čejč Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
618942 Čejč 586099 Čejč 1 265 01.01.2014 CZ0645 Hodonín Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
p.č. 224/2, vedená v KN jako zahrada o výměře 116 m2 p.č. 224/4, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 181 m2, součástí je stavba Čejč, č.p. 394, bydlení Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 1145 pro k.ú. Čejč je vlastníkem předmětného majetku: SJM Dvořák Jaroslav a Dvořáková Jarmila, č.p. 394, 696 14 Čejč
2.2. Váznoucí závazky a rizika Na LV č. 1145 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva smluvní, zákaz zcizení a zatížení.
2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku.
4
2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství
Obec Čejč se nachází 18 km severozápadně od okresního města Hodonín Oceňovaný majetek se nachází jižně ve vzdálenosti cca 350 m od centra obce, v ulici Za mlýnem Vzdálenost cca 5 min. pěší chůze Rodinné domy Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup je po zpevněné místní komunikaci na p.č. 189 a 178/1 ve vlastnictví Obce Čejč Dostatečná Zastávka autobusu vzdálená cca 200 m od domu V obci Čejč je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště, Obecní úřad, pošta, ordinace praktického lékaře a zubaře, prodejna smíšeného zboží V garáži v domě nebo na zpevněné ploše na vlastním pozemku před domem Nebyly zjištěny Slabá Rodinný dům, předpokládáme se dvěma bytovými jednotkami 2+1 a 3+1 Příslušenství RD tvoří přípojky inženýrských síti, zpevněná plocha z betonové dlažby, opěrná betonová zeď, ve dvorní části předpokládáme zpevněné plochy, oplocení a trvalé porosty.
2.4.1. Rodinný dům č.p. 394 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace
Betonové Konstrukční systém zděný na tl. 0,30 m Keramické HURDIS Plochá Plechová Pozinkovaný plech Vápenné štukové Břízolitové Keramický sokl Keramické v kuchyních a hyg. místnostech – předpoklad Betonové – předpoklad Vchodové dveře ocelohliníkové, vrata dřevěná, vnitřní dveře předpokládáme dřevěné dýhované plné a prosklené Plastová z roku 2015 Předpokládáme standardní provedení – betonové s PVC nebo koberci, dlažby, případně vlysy ÚT – plynový kotel – předpoklad 220/380 V 5
Neproveden Rozvod T+S vody – předpoklad Předpokládáme el. nebo kombinovaný bojler Instalován Napojena na veřejný řád Předpokládáme standardní provedení - sporák, linka s dřezem, digestoř Předpokládáme - sprcha, umývadlo, vana, WC Vnitřní vybavení Předpokládáme - splachovací Záchod Nezjištěno Ostatní Neprovedeny Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace V roce 2015 výměna oken Z veřejné místní komunikace Přístupnost objektu Nezjištěno Vnitřní dispozice Běžná Úroveň údržby Nebyly zjištěny Závažné nedostatky 1984 Z roku Současný a minulý způsob Rodinné bydlení využití Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně
Dispozice : Vzhledem k tomu, že nebyla znalcům umožněna prohlídka domu, jsou podlahové plochy stanoveny jako 85% ploch zastavěných : Podlaží Výpočet 117,09 x 0,85 1.PP 117,09 x 0,85 1.NP 117,09 x 0,85 2.NP Celkem
Výměra [ m2 ] 99,53 99,53 99,53 298,59
2.4.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1145 pro k.ú. Čejč Parcela Druh pozemku Výměra 224/2 zahrada 116 224/4 zastavěná plocha a nádvoří 181 Pozemek je situován v intravilánu obce, v jihovýchodní části s rezidenční zástavbou rodinných domů se zahradami. Má obdélníkový tvar. Přístup k pozemku je z místní zpevněné komunikace na p.č. 189 a 178/1 ve vlastnictví Obce Čejč.
6
3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovité věci zpravidla dělíme na: · stavby · venkovní úpravy · pozemky Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m2] - obestavěný prostor [m3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m3 obest. prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení, v případě menšího rozsahu zahrnout jejich hodnoty do jednotkové ceny staveb hlavních. Věcná hodnota staveb je stanovena s využitím ukazatelů ÚRS. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 7
3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, nebo jsou aktuálně nabízeny v realitní inzerci, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak parametry samotné stavby či souboru staveb, tak i výměry pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny co nejaktuálnější, minimálně tři realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod.
3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů nebo nabídek v realitní inzerci). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Pro standardní rezidenční nemovitosti zobrazuje nejvěrněji situaci na trhu metoda porovnávací, a proto by měla být využita jako základní přístup při dovození obvyklé ceny.
8
3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný dům se nachází v klidné části obce, v blízkosti centra obce, v lokalitě standardně využívané pro rodinné bydlení. Polohu lze hodnotit jako vhodnou pro daný účel využití – rodinné bydlení. Funkční využití - standardně koncipovaný objekt pro rodinné bydlení, s rovnou střechou. Kapacita pro bydlení – rodinný dům, předpokládáme s dvoubytovým dispozičním členěním 2+1 a 3+1, se standardním vybavením. Současná míra využití – dle vnější prohlídky je dům trvale obýván. Zátěž z minulosti – pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – je založena na potenciální změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. V budoucnu nejsou takové změny předpokládány. Inženýrské sítě – dům má veškeré přípojky inženýrských sítí. Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je průměrná, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je běžná, odpovídající místní komunikaci. Dopravní napojení a možnost parkování Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace na p.č. 189 a 178/1 ve vlastnictví Obce Čejč. Parkovací možnosti jsou v garáži v domě nebo na vlastní zpevněné ploše před domem. Omezení užívacích práv Na LV č. 1145 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva smluvní, zákaz zcizení nebo zatížení. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – jde o stavbu pro rodinné bydlení, se standardním příslušenstvím (venkovní úpravy), v udržovaném stavu. Lze konstatovat zhodnocení pozemku existující zástavbou.
9
3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.1.1. Rodinný dům č.p. 394 na p.č. 224/4 3.2.2.1.2 Příslušenství a venkovní úpravy 3.2.2.1.3. Pozemky 3.2.2.1.1. Rodinný dům č.p. 394 na p.č. 224/4 Zatřídění: JKSO: SKP: Materiálová charakteristika: Zastavěná plocha (m2) Popis Zastavěná plocha Zastavěná plocha celkem:
803 60 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové zděné z cihel,tvárnic,bloků Výpočet / komentář 9.00*13.01 117 m2
Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář 1.PP 9.00*13.01*2.60 1.NP 9.00*13.01*2.88 2.NP 9.00*13.01*3.30 Celkem:
Celkem m2 117,09
Celkem 304,43 337,22 386,40
1 028,05 m3 obestavěného prostoru
Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice:
4 288 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 610 Kč/m3 obestavěného prostoru
Koeficient úpravy základní hodnoty: Zařízení staveniště Mezisoučet - A Celkem
1,0240 1,0240 1,0240 = 1,0240
Výpočet: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Úprava výchozí hodnoty:
4 610 * 1,0240 = 4 721 4 721 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 721 * 1 028,05 = 4 853 424 4 853 424 Kč strukturou stavebních dílů
10
Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Vnější omítky Vnitřní obklady Vnější obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyně Vybavení koupelny WC Ostatní Celkem
Podíl 1 Hodnota (Kč) 10,707 519 656 21,866 1 061 250 10,125 491 409 2,703 131 188 1,696 82 314 2,809 136 333 3,896 189 089 1,723 83 624 1,299 63 046 0,583 28 295 3,101 150 505 3,605 174 966 3,393 164 677 3,207 155 649 2,491 120 899 3,817 185 255 1,935 93 914 0,477 23 151 2,597 126 043 1,908 92 603 0,610 29 606 2,412 117 065 0,795 38 585 3,817 185 255 0,795 38 585 7,633 370 462 100,000 4 853 424
Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9952
Podíl 2 10,758 21,971 10,174 2,716 1,704 2,822 3,915 1,731 1,305 0,586 3,116 3,622 3,409 3,222 2,503 3,835 1,944 0,000 2,609 1,917 0,613 2,424 0,799 3,835 0,799 7,670 100,000
RC (Kč) 519 656 1 061 250 491 409 131 188 82 314 136 333 189 089 83 624 63 046 28 295 150 505 174 966 164 677 155 649 120 899 185 255 93 914 0 126 043 92 603 29 606 117 065 38 585 185 255 38 585 370 462 4 830 273
Koeficient úpravy výchozí hodnoty: Výpočet: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:
0,9952 4 853 424 * 0,9952 = 4 830 273 4 830 273 Kč 4 830 273 / 1 028,05 = 4 698,4806 4 698,4806 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 698 Kč/m3 obestavěného prostoru
Výpočet věcné hodnoty: Opotřebení: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:
lineární 32 roků 100 roků 100 * 32 / 100 = 32,000 32,000 % 4 830 273 * (1 - 0,32000) = 3 284 586 3 284 586 Kč
11
3.2.2.1.2. Venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (veškeré přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, opěrná betonová zeď apod.). Vzhledem k obvyklému rozsahu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 3.2.2.1.3. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM. Stavební pozemek v k.ú. Čejkovice Prodej stavebního pozemku v obci Čejkovice. Celková výměra pozemku je 2.074 m2. Zastavěná plocha a nádvoří 587 m2 (dům je již po demolici) zůstaly ale zachovány sklepy a studna, vinice 295 m2, zahrada 1192 m2. Uliční šíře je 15m z jedná strany pozemku a 17,5m z druhé strany pozemku. Zástavba je možná na obou koncích pozemku, mohou zde být tedy 2 RD (zahradu lze okamžitě převést na obytnou plochu). Veškeré sítě jsou na hranici pozemku. Místo je vhodné jak na výstavbu RD tak i pro komerční využití, např. zřízení penzionu. Výměra pozemku 2 074 m2. Nabídková cena 1 037 000,- Kč, tj. 500,- Kč/m2 Zdroj: Glanc REAL Servis, s.r.o. Stavební pozemek v k.ú. Kobylí Prodej stavebního pozemku v obci Kobylí na Moravě. Pozemek má obdélníkový tvar o šířce 18,6 m, délce cca 213 m a je rovinatý. Na hranici pozemku je přivedena elektřina, voda a kanalizace. Přístup k pozemku je po zpevněné obecní komunikaci. Pozemek je podle územního plánu určen k výstavbě RD, v případě zájmu je na pozemku možné postavit 2-3 domy. Výměra pozemku 3 925 m2. Nabídková cena 999 000,- Kč, tj. 255,- Kč/m2 Zdroj: RE/MAX Impuls Stavební pozemek v k.ú. Mutěnice Prodej stavebního pozemku o rozloze 1948 m2 v krásné a tiché části Mutěnic u Hodonína. Pozemek je v územním plánu určen k bytové výstavbě. Má obdélníkový tvar. Příjezdová komunikace končí na hranici pozemku. Jedná se o poslední stavební místo v ulici, kde pokračuje cesta k nedalekému lesu. Slepá ulice a lesní park před pozemkem zaručují klidné a velmi příjemné bydlení uprostřed zeleně. Všechny inženýrské sítě jsou k dispozici na hranici pozemku. V ceně pozemku je i stavební dokumentace na RD. Místní regulativ dovoluje samozřejmě stavbu i jiného RD podle vlastního výběru. Celková výměra pozemku 1 948 m2 Nabídková cena 890 000,- Kč, tj. 457,- Kč/m2 Zdroj: Realitní společnost České spořitelny Stavební pozemek v k.ú. Bořetice Prodej stavebního pozemku o celkové ploše 392 m2. Jedná se o rohový, mírně svažitý pozemek v již zastavěné oblasti. Šířka pozemku je 10 m. Veškeré inženýrské sítě jsou u pozemku. Obec Bořetice má kompletní občanskou vybavenost a skvělou dopravní dostupnost. Celková výměra pozemku 392 m2 12
Nabídková cena 379 000,- Kč, tj. 967,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Domov Stavební pozemek v k.ú. Kašnice Prodej stavebního pozemek vhodného pro výstavbu rodinných domů v katastru obce Kašnice. Jedná se o pozemek, který je v momentální době ovocným sadem, avšak inženýrské sítě jsou v dosahu. Nedaleko předmětného pozemku již probíhá realizace soustředění nových staveb, v případě zájmu lze plochu parcely zvětšit o sousední pozemek o výměře 3560 m2. Pozemek je mírně svažitý, příjezd po zpevněné komunikaci. Celková výměra pozemku 6 832 m2 Nabídková cena 2 725 968,- Kč, tj. 399,- Kč/m2 Zdroj: Multicont reality Analýza: Současné nabídkové ceny z realitní inzerce : Nabídky prodeje stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují od 255 do 967,- Kč/m2. Míru relevance inzerovaných cen je ale nutno korigovat jistým rizikem degradace ceny, vycházejícím z empiricky vypozorované skutečnosti, že úroveň nabídkových cen je obvykle vyšší než u cen reálně dosažených. Strategií nabízejícího je vytvoření prostoru pro jednání, navýšením nad očekávanou dosaženou částku. Dle odborné zkušenosti se rozdíl inzerovaných a reálně dosažených cen u standardních případů liší mnohdy až o 20%. Výše uvedený interval by se pak pohyboval od v rozptylu 224,- Kč/m2 až 774,- Kč/m2. V oborové databázi ČSCOM ( Česká společnost certifikovaných odhadců majetku ) jsou uvedeny ceny standardních pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Petrov v rozpětí od 100 do 400 Kč/m2 ( poslední aktualizace databáze 02/2012 ). Rozhodujícími cenotvorným aspektem pro stanovení hodnoty pozemku je jeho využitelnost, která je dána především tvarem, mírou svažitosti, vybaveností inženýrskými sítěmi, přístupností a atraktivitou polohy. Na základě posouzení výše uvedených skutečností, se zohledněním zejména polohy, velikosti, tvaru, zasíťování, přístupnosti a míry využitelnosti pozemků dovozujeme obvyklou cenu pro oceňované pozemky ve výši 400,- Kč/m2. Číslo Popis 224/2 zahrada 224/4 zastavěná plocha a nádvoří Plocha (m2): Celková hodnota:
Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 116 400 46 400 181 400 72 400
297 118 800 Kč
3.2.2.1.4. Rekapitulace věcné hodnoty Název Rodinný dům Pozemky Celkem
Věcná hodnota [Kč] 3 284 586 118 800 3 403 386
Věcná hodnota je po zaokrouhlení 3 403 000,- Kč.
13
3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1. Rodinný dům v obci Šardice č.p. 124 Prodej rodinného domu 7+1 v Šardicích. Kolaudace domu byla v roce 1980 a je ve velmi dobrém stavu, ihned obyvatelný. Dispozice: v 1. NP se nachází prostorný obývací pokoj s krbovými kamny, jídelna, kuchyně s východem na terasu, koupelna s vanou, samostatné WC a garáž s průjezdem do dvora. Ve 2.NP se nachází 2x ložnice, 2x dětský pokoj, pracovna, koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. Dům je celý podsklepený, má nová plastová okna a vrata do průjezdu. Za domem je velký dvůr s nadzemním bazénem o průměru 4,5 m, posezení s grilem, garáž, rozsáhlá hospodářská stavení s dvěma kvelbenými sklepy. Podlahová plocha: 210 m2 Pozemek: 524 m2 Nabídková cena: 2 349 000,- Kč, tj. 11 186,- Kč/m2 Zdroj: Reality GAIA, spol. s r.o. 2. Rodinný dům v obci Brumovice, č.p. 398 Prodej dvoupodlažního, plně podsklepeného RD v obci Brumovice. Obec leží cca 18 km od Hustopečí. Rodinný dům byl dokončen v roce 1982. Dispozičně se jedná o 7+kk s garáží a zázemím. Pět místností leží ve 2.NP. Nemovitost je v původním stavu. Je zde zavedený plyn, elektřina, obecní vodovod a je napojený na kanalizaci. Ve dvorní části domu jsou v obou podlažích lodžie. Za domem se nachází zahrada a zděný částečně podsklepený přístavek. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Podlahová plocha: 265 m2 Pozemek: 396 m2 Nabídková cena: 1 715 000,- Kč, tj. 6 472,- Kč/m2 Zdroj: FILUTA REAL, spol. s r.o. 3. Rodinný dům v obci Brumovice, č.p. 394 Prodej třípodlažního řadového rodinného domu 5+kk s rovnou zateplenou střechou v obci Brumovice. Celková plocha parcely je 396 m2. V přízemí domu se nachází ložnice, obývací pokoj s kuchyní (24 m2), samostatným WC a koupelnou se sprchovým koutem. V prvním patře jsou k dispozici tři pokoje (24 m2, 25 m2, 16 m2) a koupelna s vanou a společným WC. Podlahy jsou betonové, pokryté dlažbou nebo linem. Jednou z předností tohoto domu je, že před pěti lety zde byl vybudován na pozemku zahradní krytý altán a bazén se solárním ohříváním. V suterénu domu se nachází sklep (15 m2) s posezením a vinotékou. Součástí domu je prádelna, technická místnost a další dvě místnosti. K domu patří i předzahrádka (30 m2) s možnosti parkování před domem pro dva automobily nebo v garáži, která je součástí domu. Na altán navazuje udržovaná zahrada o rozloze 134 m2 se studnou s užitkovou vodou. Celý dům je vytápěn ústředním topením a ohřev vody zajišťuje nový plynový bojler 14
Podlahová plocha: 265 m2 Pozemek: 396 m2 Nabídková cena: 2 390 000,- Kč, tj. 9 019,- Kč/m2 Zdroj: COLOSEUM NEMOVITOSTI s.r.o. 4. Rodinný dům v obci Mutěnice, ul. Moravská č.p. 1099 Prodej řadového dvougeneračního domu 6+2 v klidné části obce. CP 340 m². 1NP: vstupní hala, vstup do garáže a sklepa, dva obytné pokoje, kuchyně, koupelna a toaleta. 2NP: čtyři obytné pokoje, kuchyně, koupelna a toaleta. Na dům navazuje zahrada. Podlahová plocha: 241 m2 Pozemek: 339 m2 Nabídková cena: 2 300 000,- Kč, tj. 9 543,- Kč/m2 Zdroj: HOME 4 PEOPLE - OUKEJ
Komentář: Dům č. 1 je situovaný v blízké obci, jedná se o dům s obdobnou koncepcí, dům má mírně menší výměru podlahových ploch, má větší pozemek, lepší příslušenství. Možnost garážování v domě. Technický stav je lepší. Dům č. 2 je situovaný v blízké, menší obci, jedná se o dům s obdobnou koncepcí, dům má mírně menší výměru podlahových ploch, má větší pozemek, lepší příslušenství. Možnost garážování v domě. Technický stav je horší. Dům č. 3 je situovaný v blízké, menší obci, jedná se o dům s obdobnou koncepcí, dům má mírně menší výměru podlahových ploch, má větší pozemek, lepší příslušenství. Možnost garážování v domě. Technický stav je lepší. Dům č. 4 je situovaný v sousední obci, jedná se o dům s obdobnou koncepcí, dům má mírně menší výměru podlahových ploch, má mírně větší pozemek, lepší příslušenství. Možnost garážování v domě. Technický stav je lepší. Nabídkové ceny porovnávaných domů v inzerci rodinných domů se pohybují v intervalu od 6 472 do 11 186,- Kč/m2. Vzhledem k nejistotě realizovatelnosti inzerovaných cen je nutné uvažovat při následné skutečné realizaci jejich snížení, podle empiricky zjištěných faktů dosahujících mnohdy až 20%. Po zohlednění této skutečnosti lze očekávat jednotkovou cenu při prodeji od 5 178 do 8 949,- Kč/m2. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů, se zohledněním zjištěných specifik oceňovaného majetku a skutečnosti, že nebylo možné provést jeho řádnou prohlídku, dovozujeme pro oceňovaný rodinný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 6 000,- Kč/m2 podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 299 m2). 299 x 6 000 = 1 794 000- Kč Porovnávací hodnota je 1 794 000,- Kč.
15
3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Kč 3 403 000 1 794 000
Silné stránky: Bezproblémový příjezd k domu Klidná lokalita vhodná k bydlení Garáž v domě Veškeré přípojky inženýrských sítí Slabé stránky: Není možný přístup ze SZ strany do zahrady S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním:
1 800 000,- Kč
16
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo zjištění ceny obvyklé rodinného domu č.p. 394 na pozemku p.č. 224/4 včetně příslušenství a pozemků p.č. 224/2 a 224/4 v k.ú. Čejč, v obci Čejč, v okrese Hodonín, v okrese Hodonín, ke dni 5.5.2016, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
1 800 000,- Kč slovy: Jedenmilionosmsettisíc korun českých
V Uherském Hradišti, 16.5.2016
-----------------------------------------------------------VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Ing. Miloslav Smělík
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6694-139/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 17
5. PŘÍLOHY Kopie katastrální mapy Fotodokumentace
18
