2016

ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5-1/2016

o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. parcely č. 3465/1 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 1123 stojící na pozemku, který je součástí pozemku, parcely č. 3465/3 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku, která je součástí pozemku v Komenského ulici v části obce Tábor a pozemek parcela č. 3465/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 368 pro katastrální území Tábor a obec Tábor a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění :

Zvláštní požadavky objednatele: V Pardubicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 1086/2015-N Zjištění ceny nemovitých věcí pro dobrovolnou dražbu ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686, 533 51 Pardubice - Rosice 17.12.2015 17.12.2015 17.12.2015 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 345/2015 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 5.1.2016

Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 1086/2015-N ze dne 1.12.2015 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 30.11.2015, LV č. 368 A: Vlastník : 1. Žítek Bohumil, Komenského 1123/27, 390 02 Tábor 1/1 B : Nemovitosti : - parcela č. 3465/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 248 m2 se stavbou objektu rodinného domu č.p. 1123 stojící na pozemku - parcela č. 3465/3 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 17 m2 se stavbou objektu garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku - parcela č. 3465/2 – zahrada o výměře 116 m2 vše v k.ú. Tábor a v obci Tábor – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 17.12.2015 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 17.12.2015 v 10:00 hod. za účasti znalce a syna vlastníka pana Jana Žítka, který umožnil znalci prohlídku pouze přilehlé zahrady, ale nikoliv vnitřní prostory oceňovaných staveb. Při místním šetření byla externí provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektů a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – na Městském úřadě v Táboře, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 1123 stojící na parcele č. 3465/1 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Tábor a v obci Tábor v ulici Komenského v části obce Tábor v lokalitě místní nízkopodlažní zástavby převážně starších objektů pro bydlení ( starší rodinné domy ).

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Celý areál, který je ke dni ocenění užíván pro trvalé bydlení, tvoří rodinný dům č.p. 1123, stavba garáže bez č.p./č.e. na parcele č. 3465/3 - zastavěná plocha a nádvoří, objekt dřevníku bez č.p./č.e. stojící u rodinného domu, pozemky parcela č. 3465/1 zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 3465/3 - zastavěná plocha a nádvoří, které jsou na části svých výměr zastavěny oceňovanými stavbami a pozemek parcela č. 3465/2 zahrada, který není zastavěn žádnými stavbami a který tvoří jednotný funkční celek se st. pozemky a oceňovanými stavbami. Dále celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, venkovní schodiště a oplocení. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do veřejné kanalizace a na zemní plyn. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří oceňovaného RD je, dle odborného odhadu znalce cca z roku 1935. Oceňované nemovitosti jsou zatíženy věcným břemenem užívání bytu v podkroví RD č.p. 1123 ve prospěch pana Bohumila Žítka a paní Heleny Žítkové a věcným břemenem práva chůze a jízdy, práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu s oprávněním pro parcelu č. 3464 - zastavěná plocha a nádvoří zatěžující parcelu č. 3465/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Tato věcná břemena mají výrazný vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Blíže viz výpočet. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu a garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 17.12.2015. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4

1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.


5

POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaných staveb, znalci nebyly předány všechny potřebné podklady potřebné pro výpočet ( např. smlouva o věcném břemeni, kolaudační rozhodnutí ). K místnímu šetření svolanému na den 17.12.2014 v 10:00 hod. se vlastníc pan Bohumil Žítek nedostavil. Místnímu šetření byl přítomen syn povinného pan Jan Žítek, který však neměl k dispozici klíče od oceňovaných staveb. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a ze zahrady a dle odborného názoru znalce. Znalec upozorňuje, že se předpokládané vnitřní vybavení a zařízení stavby a technický stav interiéru může od skutečnosti i výrazněji odlišovat.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 1123 Garáž bez č.p./č.e. Dřevník bez č.p./č.e. Venkovní úprava Pozemky parcela č. 3465/1, č. 3465/2 a č. 3465/3 Rekapitulace

2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Výpočet ceny věcného břemene užívání 2.4 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene práva chůze a jízdy 2.5 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.6 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 1123 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je koncový řadový, podsklepený, jednopodlažní přibližného obdélníkového půdorysu s provedenou vestavbou podkroví. Objekt je zděný z cihelného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s osinkocementovou krytinou. Příjezd a přístup je z veřejné komunikace. Hlavní vstup je ze západní fasády přes představěné zádveří, vstup do suterénu je přímo ze dvora. V objektu jsou dvě bytové jednotky vel. 3+1, každý s vlastní koupelnou. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod, kanalizace je svedena do veřejné kanalizace a na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je dle odborného odhadu cca z roku 1935, v Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

6

průběhu životnosti stavby byly provedeny částečné rekonstrukce v letech 1997 a 2011, většina. Dále viz výpočet opotřebení. Základy : základové pasy betonové Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : hrubá vápenocementová omítka Stropy : dřevěné trámové s omítnutým rovným podhledem Střecha : sedlová s vikýři Střešní krytina : osinkocementová šablona Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, laminátové plovoucí Schodiště : teracové Okna : dřevěná původní a eurookna nová zdvojená Dveře : hladké a původní repasované dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : 2x koupelna s umyvadlem a vanou a splachovacím záchodem Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : kombinovaný kotel Kuchyňské vybavení : 2x linka s dřezem a se sporákem 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z předloženého ocenění a provedených kontrolních měření některých dostupných výměr objektu Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

10,70 * 11,75 - 2,65 * 1,65 + 1,80 * 4,50 celkem 1.PP 10,60 * 11,60 - 2,65 * 1,65 + 1,80 * 4,50 celkem 1.NP 10,60 * 11,60 - 2,65 * 1,65

= 129,45 = 126,69

(m)

(m3) = 3,10

= 118,59

401,30 401,30

= 3,40

126,69

4,20 * 2,50 + 4,00 * 2,70

celkem OP rodinný dům č.p. 1123

OP

129,45

5,80 * 3,20/2 celkem podkroví a zastřešení

výška

430,75 430,75

0,85 + 4,45/2 = 3,10

367,63

= 4,00

37,12

5,0/6 = 4,00

17,75

118,59

422,50 1254,55 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je podsklepen a jelikož má nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví a dva byty, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 126,69 m2 Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

7

Zastavěná plocha 1.PP je 129,45 m2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 129,45/126,69 = 100,0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 126,69 m2 Zastavěná plocha podkroví je cca 90,00 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 90,00/126,69 = 71,00 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu „C“ – koncový řadový, podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 130,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky

Typ

C

( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha )

ZC

2 130,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle výpočtu Koeficient polohový

OP

příloha č. 20 vyhlášky - bývalé okresní město

pol. č. 3

m3

1254,55

K5 1,05

Koeficient podkroví

uplatněno nad 2/3 ZP 1.NP

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č. 41 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Kpod

1,12

Ki

2,119

Kč/m3

ZC´

2 385,60

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy

P

0.05400

0.02484

2

Svislé kce

cihelné zdivo

S

0.23400

0.23400

3

Stropy

rovný podhled

S

0.09100

0.09100

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.05400

0.05400

5

Krytiny střech

osinkocementová

S

0.03300

0.03300

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00800

0.00800

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.06100

0.06100

8

Fasádní omítky

omítky vápenocementové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

keramické běžné

S

0.02200

0.02200

11

Schody

teracové

S

0.02300

0.02300

12

Dveře

dřevěné a foliované

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.05100

0.05100

14

Podlahy obytných místnost.

dlažba, plovoucí laminátová

S

0.02100

0.02100

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01300

0.01300

16

Vytápění

etážové s kotlem na ZP

S

0.05300

0.05300

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04200

0.04200

18

Bleskosvod

není proveden

S

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.02900

0.02900

20

Zdroj teplé vody

kombinovaný kotel na ZP

S

0.01700

0.01700

21

Instalace plynu

provedena

S

0.00500

0.00500

22

Kanalizace

provedena

S

0,02700

0,02700

23

Vybavení kuchyní

2x dřez, linka a sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

2x koupelna

S

0.04300

0.04300


8 25

Záchod

2x splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

chybí

CH

0.04000

0.00000

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.92584

-

0.92584

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

K4

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod

Kč / m3

4 914,21

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří oceňovaného objektu rodinného domu č.p. 1123 nebylo znalci sděleno vlastníkem ani nebyly dohledány žádné písemné doklady o původním stáří objektu. Dle dle odborného odhadu znalce a zjištění lze uvažovat o stáří z roku cca 1935. Ke dni ocenění je objekt užívaný k trvalému bydlení. Běžná údržba je prováděna v v běžném režimu. Technický stav objektu je průměrný, částečná rekonstrukce byla provedena v roce 1997 a v roce 2011 ( část oken a plynový kotel ). Vpočet opotřebení je, z důvodu zjednodušení, proveden lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu

2016

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1935

Stáří

81 let

Předpokládaná další životnost

69 let

Celková životnost

150 let

Procento ročního opotřebení

0,67 %

Opotřebení

54,00 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

ZC

Kč / m3

2 130,00

ZCU

m3

4 914,21

Kč /

OP

m3

1254,55

CN = ZCU x OP

Kč

6 165 123,73

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

6 165 123,73

Opotřebení

%

- 3 329 166,81

Kč

2 835 956,92

54,00

Cena časová rodinného domu č.p. 1123 ke dni odhadu

2.1.2 Garáž 2.1.2.1 Popis Objekt garáže je samostatně stojící, jednopodlažní, nepodsklepený s plochou střechou bez možnosti provedení podkroví. Objekt je zděný z cihelného zdiva, stropy se nevyskytují, zastřešení plochá střecha. Garáž nebyla při místním šetření přístupna. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Strop : dřevěný s rovným podhledem Střecha : sedlový krov Střešní krytina : živičná Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

9

Klempířské konstrukce : pozinkovaný plech Bleskosvod : nevyskytuje se Okna : Vrata : plechová Podlahy : betonové Vybavení : rozvody elektro Technický stav objektu: Odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Stáří stavby je uvažováno cca 40 let. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

5,10 * 3,40

výška

OP

(m)

(m3)

= 17,34

celkem 1.NP a zastřešení

= 2,10

36,41

17,34

36,41

celkem OP garáže

36,41 m3

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Stavba garáže - dle přílohy č. 13

typ

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

Obestavěný prostor objektu

OP

Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

koeficient vybavení stavby Pol.č.

bývalé okresní město pol. č.3 Kč

B/I 1 375,- Kč/ m3 m3

36,41

K5

1,05

Ki

2,118

Kpod

1,000

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní


Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.06200

0.06200

2

Obvodové konstrukce

zděná

S

0.30100

0.30100

3

Stropy

rovný podhled

S

0.26200

0.26200

4

Krovy

-

-

-

-

5

Krytina

živičná

S

0.05700

0.05700

6


z pozinkovaného plechu

S

0.02900

0.02900

7

Úprava povrchů

omítka hrubá VC

S

0.04800

0.04800

8

Dveře

nevyskytují se

CH

0.02700

0.00000

9

Okna

nevyskytují se

CH

0.01400

0.00000

10

Vrata

plechová

S

0.06800

0.06800


10 11

Podlahy

cementový potěr

S

0.07200

0.07200

12

Elektroinstalace

ano

S

0.06000

0.06000

1.00000

0.95900

CELKEM Koeficient vybavení stavby



ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.95900 2 932,49

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2016


1976

Stáří

40 let


40 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení celkem

50,00 %

2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč/m3

1 375,00

ZCU

Kč/m3

2 932,49

OP

m3

36,41

CN = ZCU x OP

Kč

106 771,96


%

100


Kč

106 771,96

Opotřebení

%

- 53 385,98

Kč

53 385,98

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Cena časová garáže ke dni odhadu

50,00

2.1.3 Dřevník bez č.p./č.e. 2.1.3.1 Popis Objekt dřevníku postavený vedle garáže tvoří 1/2 objektu, kdy druhá 1/2 stojí na pozemku souseda a je v jeho vlastnictví. Objekt není zapsán v katastru nemovitostí. Je nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou. Objekt je zděné konstrukce, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Objekt byl užíván jako domácí dílna či k skladování. Ke dni ocenění je prázdný procházející rekonstrukcí. Dřevník nebyl při místním šetření přístupný. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Strop : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : hrubá VC omítka Vnitřní povrchy : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Vrata či dveře : plastové Okna : dřevěná Klempířské konstrukce : z pozinkovaného plechu Podlahy : betonové


11

Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : nejsou provedeny 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

2,50 * 3,50

výška

OP

(m)

(m3)

= 8,75

celkem 1.NP

= 2,20

19,25

8,75

2,50 * 3,50

19,25

= 8,75

celkem zastřešení

1,50/2 = 0,75

6,56

8,75

6,56

celkem OP dřevníku bez č.p.

25,81 m3

2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování. Svou zastavěnou plochou 8,75 m2 nepřesahuje 100 m2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2 . Dřevník je vedlejší stavbou typu „A/I“ – základní cena 1 250,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky

typ

A/I

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

1250,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu

OP

25,81

K5

1,05

Ki

2,088

příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 3

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

bývalá okresní města

m3

Koeficient polohový

Kč

Kpod

1,00


Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

základové pasy

S

0.06200

0.06200

2

Obvodové konstrukce

zděná

S

0.30400

0.30400

3

Stropy

dřevěný trámový

CH

0.19300

0.00000

4

Krovy

dřevěný vázaný

S

0.10800

0.10800

5

Krytina

tašková

S

0.06900

0.06900

6


z pozinkovaného plechu

S

0.01900

0.01900

7

Úprava povrchů

omítka vápenná a VC

S

0.07900

0.03950

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

9

Dveře, vrata

plastová

S

0.03100

0.03100

10

Okna

dřevěná

S

0.01000

0.01000

11

Podlahy

betonové

S

0.06800

0.06800

12

Elektroinstalace

nevyskytuje se

CH

0.04900

0.00000

1.00000

0.72000

CELKEM


12 Koeficient vybavení stavby



ZC x K4 x K5 x Ki

K4 Kč / m3

ZCU

0.72000 1 973,16

2.1.3.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2016


1976

Stáří

40 let


40 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení

50,00 %

2.1.3.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč/m3

1 250,00

ZCU

Kč/m3

1 973,16

OP

m3

25,81

CN = ZCU x OP

Kč

50 927,26


%

100


Kč

50 927,26

Opotřebení

%

- 25 463,63

Kč

25 463,63

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Cena dřevníku bez č.p. ke dni odhadu

50,00

2.1.4 Venkovní úprava 2.1.4.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 1123. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy - Venkovní schodiště 2.1.4.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 1123 Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e. Cena stavby objektu dřevníku bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

6 165 123,73 Kč 106 771,96 Kč 50 927,26 Kč 6 322 822,95 Kč x 3,50 % 221 298,80 Kč


13

Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 1123 Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e. Cena stavby objektu dřevníku bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 835 956,92 Kč 53 385,98 Kč 25 463,63 Kč 2 914 806,53 Kč x 3,50 % 102 018,23 Kč

2.1.5 Pozemky parcela č. 3465/1, č. 3465/2 a č. 3465/3 2.1.5.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.5.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č. 3465/1 - zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou RD a dřevníku a má výměru 248 m2, parcela č. 3465/3 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou garáže a má výměru 17 m2 a parcela 3465/2 - zahrada o výměře 116 m2 není zastavěna žádnými stavbami a tvoří se st. pozemky jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 381 m2.

Srovnávací pozemek je nabízen na internetovém realitním serveru za cenu 1 300,Kč/m2 a leží v obci Tábor nedaleko centra města a je určen stávajícím územním plánem pro bytovou výstavbu. Pozemek má výměru 1379 m2 a z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena korigována koeficientem 0,80. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

Tábor, část obce Tábor, jižně od centra města, okraj bytové zóny s rodinnými domy Mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě nedaleko pozemku, ale pozemek není napojen VS m2 1379 CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,80 * 1 792 700,1 040,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Okraj zástavby jižně od centra města, rodinné domy

0.90


14 B

Typ stavebního pozemku

Stavebně nepřipravený

1.20

C

Třída velikosti obce

20 až 50 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

Lokalita s rodinnými domy

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.80

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.89856

oceňovaný pozemek

Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

Tábor, část obce Tábor, jižně od centra města, okraj bytové zóny s bytovými domy a provozními domy Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě na pozemku 248 + 116 + 17 m2 381

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Zastavěná část obce nedaleko centra, sídliště s panelovými a provozními

1.10

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

20 až 50 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s bytovými domy, smíšená zástavba

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.80

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

Poměr indexů

Pi = Io/Is

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaného pozemku Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

1.3728

-

1.5278

Kč/m2

1 588,88

Kč

605 367,-

-

Cena podílu pozemků č. 3465/1, č. 3465/2 a č. 3465/3 ke dni odhadu /zaokr./

1/1

Kč

605 370,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba Rodinný dům č.p. 1123 Garáž bez č.p./č.e. Dřevník bez č.p./č.e. Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno /

Časová cena Opotřebení

Reprodukční cena

2 835 956,92 Kč

50,00 %

6 165 123,73 Kč

53 385,98 Kč

50,00 %

106 771,96 Kč

25 463,63 Kč

72,73 %

50 927,26 Kč

102 018,23 Kč

221 298,80 Kč

3 016 820,00 Kč

6 544 120,00 Kč

605 370,00 Kč

672 760,00 Kč

3 622 190,00 Kč

7 149 490,00 Kč

Pozemek parcela č. 3465/1, č. 3465/2 a č. 3465/3 Oceňované nemovitosti celkem


15

2.2 Porovnávací indexová metoda 2.2.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitých věcí - velikost nemovitých věcí - příslušenství nemovitých věcí - technický stav nemovitých věcí - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech www.sreality.cz a www.realitymix.cz .

Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v Táboře Lokalita : okraj zastavěné části obce Tábor, Zavadilská ul.

Prodej rodinného domu o dvou bytových jednotkách 2+1 a zahradou v Táboře, celková plocha činí 582 m2. Dům je v původním, udržovaném stavu, z části podsklepen. V 1. NP se nachází vstupní chodba s koupelnou a se vstupem do patra, dva pokoje, jídelna s kuchyní. Ve 2. NP prostorná šatna, dva pokoje, kuchyně a koupelna s WC. Vytápěn plynovým kotlem, nebo možnost kotlem na TP. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

16

Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 143 m2 Užitná plocha : 160 m2 Plocha parcely : 582 m2 Nabídková cena : 2 750 000,- Kč po slevě z 2 990 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v Táboře Lokalita : zastavěná část obce Tábor, ul. Hlinecká

Plně podsklepený rodinný dům dispozice 4+1 o celkové užitné ploše 184 m2 na vlastním pozemku o výměře 871 m2 v Táboře. Stavbu rodinného domu ve velmi dobrém technickém stavu doplňuje přístavba dílny s přípravnou ( 31,5 m2 ) a samostatně stojící garáž ( 23 m2 ). Dispozice 1. NP: veranda 3,5 m2, zádveří 3,2 m2, předsíň 6,5 m2, obytná kuchyně 12,8 m2, kuchyňský kout 5,2 m2, spíž 1,6 m2, 2 pokoje ( 17,2 m2 a 20,7 m2 ), koupelna 4 m2, WC 1,5 m2 Dispozice podkroví: zádveří 3,2 m2, 2 pokoje ( 17 m2 a 12,8 m2 ), koupelna 5,2 m2, WC 1,5 m2. Dispozici podkroví doplňuje terasa 13 m2, umístěná na střeše přístavku dílny. Dispozice 1. PP: 2x sklepní místnost ( 17,2 m2 a 15,4 m2) , prádelna 17,6 m2, sklad 5 m2, chodba 5 m2. Rodinný dům je napojen na 3 IS ( voda, kanalizace, elektrická energie , přípojka plynu je ukončena ve vnějším plášti budovy a je možné ji bez jakýchkoliv komplikací prodloužit do sklepních prostor domu. Vytápění objektu zajišťuje kombinace elektrokotle a kotle na tuhá paliva (dřevo + uhlí). Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 110 m2 Užitná plocha : 184 m2 Plocha parcely : 524 m2 Nabídková cena : 2 990 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Tábor Lokalita : zastavěná část obce Tábor - Čelkovice, ul. Mlýnská


17

Prodej patrového RD s garáží o CP 865 m2. 1. NP 3+1, koupelna s vanou a WC, 2. NP 2+1, WC a balkon, možnost půdní vestavby. Vytápění kotlem na TP nebo elektřinou s ústředním topením, TUV bojler. Dům je podsklepen. Před domem parkovací stání na vl. pozemku, udržovaná zahrada - ovocné stromy. Není v zátopové oblasti. Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 106 m2 Užitná plocha : 180 m2 Plocha parcely : 865 m2 Nabídková cena : 2 600 000,- Kč Porovnání objektů : poznámka : porovnání je provedeno bez zohlednění stávajících věcných břemen zatěžujících oceňované nemovitosti Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)

Obec / Lokalita

RD – obec Tábor, část obce Tábor (2)

1

RD – obec Tábor, Zavadilská ul.

2

RD – obec Tábor, část obce Tábor, ul. Hlinecká

3

RD – obec Tábor - Čelkovice, Mlýnská ul.

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1 a 31

dřevník, venkovní úpravy/ano

381

průměrný

(3)

(4)

(5)

(6)

2+1 a 2+1

kůlna, venkovní úpravy/ne

582

průměrný

4+1

dílna, venkovní úpravy/ ano

524

průměrný

3+1 a 2+1

dílna, venkovní úpravy/ ano

865

průměrný

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2


18 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

(1)

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

(9)

K4

K5

K6

Celkov Vliv Úvaha ý stav pozem a ku názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

2 750 000

0,85

2 337 500

1,00

0,95

1,00

1,00

1,10

1,00

1,045

2 236 842,-

2

2 900 000

0,85

2 465 000

1,00

0,95

1,00

1,00

1,08

1,00

1,026

2 402 534,-

3

2 600 000

0,85

2 210 000

1,00

0,95

1,00

0,95

1,15

1,00

1,038

2 129 351,-

Celkový průměr

Kč

2 256 240,-

Minimum

Kč

2 129 351,-

Maximum

Kč

2 402 534,-

55 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.3

Výpočet ceny věcného břemene ( služebnosti ) práva užívání

2.3.1 Obecně Právo věcného břemene ( služebnosti ) obecně upravuje nový občanský zákoník. Věcná břemena resp. služebnosti představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 18 hlavy třetí takto : Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy … a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou 10 000,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

19

Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci / např. pronájem některých pozemků /. Nájemné z pronájmu objektů pro bydlení není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran.

2.3.2 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Vlastnické právo k nemovitosti s sebou přináší mj. i užitek. ten je realizován přímo využitím nemovitosti vlastníkem nebo prostřednictvím pronájmu a výnosů ve formě nájemného. Věcné břemeno spočívající v právu bezplatného bydlení dočasně omezuje jednu nebo druhou formu užitku z vlastnického práva vyplývající. Toto věcné břemeno způsobuje povinnému ( vlastníku nemovité věci ) dočasnou újmu a sice prostřednictvím snížení výnosů ( užitku ) z nemovitosti např. bytu či jiného prostoru nebo rovnou celé nemovitosti. Při výpočtu hodnoty tohoto věcného břemene je nutno uvažovat se zohledněním určitých požadavků, aby zjištěná hodnota odrážela tržní zohlednění tzn. : - korektně stanovit výši roční újmy povinného - zohlednit stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života tzn. stanovit délku trvání věcného břemene - zohlednit časovou hodnotu peněz stanovením diskontní míry 2.3.3 Výše roční újmy povinného Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Oprávněný z věcného břemene může užívat, dle sdělení syna vlastníka pana Jana Žítka bez omezení podkroví byt v objektu rodinného domu. Smlouva o zřízení věcného břemene nebyla znalci předložena ani po mailové výzvě. Možné obvyklé nájemné, jako újma povinného, bylo stanoveno znalcem na základě odborného odhadu tj. podkrovní byt o podlahové ploše cca 90 m2 a jednotkové nájemné odhadnuté ve výši obvyklého nájemného 85,- Kč/m2/rok tj. ve výši 7 650,Kč/byt/měsíc. 2.3.4 Zohlednění stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života Oprávnění z věcného břemene pan Bohumil Žítek je ke dni ocenění 86 let stár a oprávněná z věcného břemene paní Helena Žítková je ke dni ocenění 81 let stára. Ve výpočtu znalec provedl posouzení dalšího trvání věcného břemene užívání oceňovaných nemovitých věcí, jelikož právo užívání zaniká úmrtím oprávněných. Jak je výše uvedeno oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 18 hlavy třetí a v případě, je-li věcné břemeno zřízeno určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Tato úprava je platná především v případě zjišťování hodnoty věcného břemene pro daňové účely. Jelikož je úkolem znalce zjistit tržní ( obvyklou ) cenu věcného břemene, která zatěžuje oceňované nemovitosti, je nutné provést úvahu o skutečné reálnosti doby trvání věcného břemene. Při posuzování další doby trvání věcného břemene použit znalec údaje ČSÚ ( českého statistického úřadu ) o střední délce života ( naděje dožití ), která vyjadřuje počet Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

20

roků, který v průměru ještě dožije osoba právě x-letá za předpokladu, že po celou dobu jejího dalšího života se nezmění vymírání, zjištěný úmrtnostní tabulkou, zkonstruovanou pro daný kalendářní rok. Oprávněnými z věcného břemena jsou muž ( 86 let ) a žena ( 81 let ). Věcné břemeno zanikne úmrtím obou oprávněných. Znalec uvažuje, z důvodu vyšší pravděpodobnosti, s délkou trvání věcného břemene dožitím paní Heleny Žítkové. Z úmrtností tabulky vydané ČSÚ pro ženy v ČR vyplývá : - rok 2010 – žena ve věku 81 let by měl mít před sebou ještě 7,34 let - rok 2014 – žena ve věku 81 let by měl mít před sebou ještě 7,88 let Poznámka : Ve výpočtu nutno použít data k roku 2014, protože novější data nejsou ještě zpracovány. Z těchto údajů se vychází i při výpočtech doživotních předlhůtních důchodů, které jsou takovým analogickým výpočtem použitelným i při zjišťování dalšího dožití u výpočtu hodnoty věcných břemen. Proměnná ay ( viz příloha Hodnoty proměnných ay ) v tomto výpočtu představuje zásobitel pro doživotní předlhůtní důchod se zohledněním příslušných úmrtnostních tabulek ( další léta dožití ) a počtu pravděpodobností. Jedná se složitější výpočet, který je pro různá časová období, různé regiony, zvlášť pro muže a ženy, zpracován v tabulkách. Znalec má k dispozici hodnotu proměnné ay pro rok 2010. Z této tabulky je zřejmé, že pro ženu věku 81 let je hodnota proměnné ay = 6,093 tj. že roční užitek bude násoben právě touto zjištěnou hodnotou zohledňující další dožití oprávněného i s přihlédnutím k počtu pravděpodobnosti. Takže nikoli 7,34 let resp. 7,88 let dalšího života, ale méně o část zohledňující právě pravděpodobnostní počet. Pro rok 2016 ( s vysvětlením k roku 2014 - viz výše ) je možno provést přepočet pomocí výše uvedených údajů střední délky života, ze kterých vyplývá, že střední délka života se prodlužuje a tím se zvyšuje i hodnota násobku ročního užitku : ay ( pro rok 2016 s údaji pro dostupný rok 2014 ) = 7,88/7,34 x 6,093 = 6,541 let Takto zjištěná hodnota násobku ročního užitku vyjadřuje pravděpodobnost doby dalšího trvání existence věcného břemene s ohledem na věk oprávněného. Zohlednění časové hodnoty peněz Cena ( hodnota ) věcného břemene bude zjištěna jako součin ročního užitku ( újmy ) povinného a hodnotou násobku ročního užitku výše zjištěného znalcem ve výši 6,541. 2.3.5 Výpočet hodnoty věcného břemene práva bytu Druh břemene

Právo doživotního užívání bytu v podkroví – oprávnění pan Bohumil Žítek a paní Helena Žítková

Výpočet roční ho užitku oprávněné osoby Nájemné jednotkové dosažitelné dle výpočtu Výměra bytu zatížená věcným břemenem Měsíční dosažitelné nájemné

Kč/m2 zaokrouhleno

m2

nebylo zjišťováno

Měsíčně

Kč

7 650,00

Ks

x 12

Ročně

Kč

91 800,00

N

Kč

91 800,00

Počet měsíců Roční dosažitelné nájemné / užitek / Nájemné roční celkem

-


21 Náklady dle odborného odhadu znalce - oprávněný se

NZO/měsíc

Kč

nespolupodílí

0,-

Počet měsíců Náklady dle odborného odhadu znalce - oprávněný se

Ks NZO/rok

x 12

Kč

nespolupodílí Roční užitek oprávněného z věcného břemene

0,U

Kč

91 800,-

Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č.151/1997 Sb. Lze zjistit užitek ze smlouvy ?

ne

Výše ročního užitku ze smlouvy

-

Kč

-

Je roční užitek ze smlouvy o více než 1/3 nižší než cena

-

Kč

ne

obvyklá ? Uvažovaná výše ročního užitku Počet let užívání práva dle smlouvy

z roků

Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet – stanoven znalcem výše násobku ročního užitku

91 800,Kč

po dobu života

Kč *

6,541

Obvyklá cena věcného břemene práva užívání oceňovaných nemovitých věcí ke dni ocenění

Cvb

Kč

600 500,- Kč

/ zaokrouhleno /

2.4 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene práva chůze a jízdy, práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu Dle dalšího zjištění znalce je oceňovaný pozemek parcela č. 3465/1 - zastavěná plocha a nádvoří zatížen věcným břemenem práva chůze a jízdy, práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu dle geometrického plánu, který však nebyl předložen. Rozsah věcného břemene byl prověřen znalcem na internetovém katastru nemovitostí. Tato skutečnost má vliv na odhadnutou obvyklou cenu. 2.4.1 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Metodika výpočtu je podrobně popsána výše. V tomto případě možno konstatovat, že ceny nájemného nejsou regulovány, jsou sjednávány volně na trhu nemovitostí. Způsob a postup výpočtu obvyklé ceny věcného břemene nestanovuje žádný zákon ani žádný cenový předpis. Stejně tak zákon nestanoví, kdo má hodnotu věcného břemene zjistit. Úplata za užívání věcného břemene je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty. Výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. Ministerstvo financí ČR vydalo v cenovém věstníku 6/1999 pod č.j. 162/3/024/1999 obecnou metodiku výpočtu práv odpovídajících věcným břemenům. 2.4.2 Popis pozemku Pozemek parcela č. 3465/1 – zastavěná plocha tvoří částí své výměry zastavěnou plochu oceňované stavby rodinného domu a garáže a na části výměry je volná zpevněná plocha umožňující vstup do rodinného domu č.p. 1123 a též k rodinnému domu oprávněného na pozemku parcela č. 3464 - zastavěná plocha a nádvoří. Věcné břemeno je uvažována z důvodu zajištění chůze a jízdy a práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu. Věcné břemeno je uvažováno na dobu neurčitou.


22

2.4.3 Výměra pro ocenění Celková výměra zatížené části pozemku parcela č. 3465/1 nebyla znalci sdělena. Znalcem byla zjištěna z internetové aplikace katastru nemovitostí s využitím zákresu rozsahu věcného břemene v katastrální mapě a přiložené aplikace výpočtu plochy v této mapě. Výše uvedeným věcným břemenem je zatížena část pozemku ve výměře 47 m2.

2.4.3 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Jelikož není možné stanovit nájemné přímo, provedl znalec zjištění ročního užitku na základě simulovaného nájemného z možné obvyklé ceny pozemku s uplatněním procentuální sazby ve výši možného úročení vkladů ustálené v úrovni 5 %. Obvyklá cena obdobných pozemků byla výše stanovena v částce cca 1590,Kč/m2. Druh břemene

Právo chůze a jízdy, práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu

a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Obvyklá cena části pozemku stanovená znalcem / viz výše/

Kč/m2

1590,00

Procentní podíl z obvyklé ceny odpovídající úročení vkladů stanovená znalcem / viz výše/

%

5,00

Nájemné jednotkové stanovené znalcem / viz výše/

Kč/m2

79,50

Výměra části pozemku zatížená věcným břemenem

m2

47,00

Ročně

Kč

3 736,50

N

Kč

3 736,50

NZO

Kč

Roční dosažitelné nájemné Nájemné roční celkem Náklady povinného dle § 151a odst. 3 OZ na zachování a opravy věci – dle dohody oprávněný nic nehradí Roční užitek oprávněného z věcného břemene

0,00 U

Kč

3 736,50

b) Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody práva Počet let užívání práva dle smlouvy

z

3 736,50

předpoklad

Kč

neomezeně

Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet

n

Kč

neomezeně

Uvažovaná míra kapitalizace

u

%/rok

věčná renta

Cvb

(z/u) * 100 %

Cvb

Kč

62 300,- Kč

Vzorec použitý pro výpočet

6,00

Obvyklá cena věcného břemene zatěžující parcelu č. 3465/1 /zaokr./

2.5

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

23

Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 1123 leží v zastavěné části obce Tábor, v obci Tábor v Komenského ul. v lokalitě místní nízkopodlažní bytové zástavby převážně městských rodinných domů. Objekt č.p. 1123 je pravděpodobně v průměrném technickém stavu ( vnitřní prohlídka staveb nebyla vlastníky umožněna ). Běžná údržba je prováděna v potřebném rozsahu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě či v dojezdové vzdálenosti v kmenové části obce ( autobusová a vlaková zastávka, městský úřad, škola, školka, potřebná síť obchodů a služeb, nemocnice, finanční a katastrální úřad, hřiště apod. ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti ani v žádném ochranném pásmu. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.


24

Výraznými nedostatky ( závadami ), skutečnosti :

které má zásadní vliv na tržní hodnotu jsou

- existence doživotního věcného břemene užívání bytu v podkroví ve prospěch pana Bohumila Žítka a paní Heleny Žítkové, které má podstatný vliv na obvyklou cenu - existence věcného břemene chůze a jízdy, práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu s oprávněním pro parcelu č. 3464 - zastavěná plocha a nádvoří zatěžující parcelu č. 3465/1 - zastavěná plocha a nádvoří, které má vliv na obvyklou cenu - existence věcného břemene umístění zemního kabelového vedení NN ve prospěch E.ON Distribuce a.s., České Budějovice zatěžující parcelu č. 3465/1 - zastavěná plocha a nádvoří, které nemá prakticky žádný vliv na obvyklou cenu - existence zástavního práva na oceňovaných nemovitostech ve prospěch Business Money a.s., Karlovy Vary, které není v obvyklé ceně zohledněno. Dle vyhodnocení znalce je možno obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí odhadnout s ohledem na cenu porovnávací, bez zohlednění výše uvedených závad ( kromě zástavního práva ), ve výši 2,25 mil. Kč. Od takto odhadnuté obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí je nutno odečíst hodnotu odhadnutých závad spočívající v věcném břemeni práva chůze a jízdy, práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu ve výši 62 300,- Kč a o hodnotu věcného břemena práva užívání ve výši 600 500,- Kč zjištěné výše provedenými výpočty. Celková hodnota závad po zaokrouhlení dle odhadu znalce je ve výši 665 000,- Kč. Odhady cen oceňovaných nemovitých věcí včetně odhadu ceny závad je provedena v níže zpracované tabulce. Závěrem je možno též konstatovat, že zájem o oceňované nemovité věci, ze strany potenciálních kupců za dané existence uvedených závad, a prodejnost bude výrazně snížena.

2.6

Rekapitulace Způsob ocenění - bez zohlednění závad

cena

Reprodukční cena

7 149 490,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

3 622 190,- Kč

Výnosová hodnota

není zjišťována

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

2 256 240,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

2 250 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. parcely č. 3465/1 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 1123 stojící na pozemku, který je součástí pozemku, parcely č. 3465/3 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku, která je součástí pozemku v Komenského ulici v části obce Tábor a pozemek parcela č. 3465/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 368 pro katastrální území Tábor a obec Tábor a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor bez zohlednění závad odhaduji ke dni ocenění 2 250 000,- Kč slovy : dvamiliónydvěsttisíckorunčeských Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

25

2. Obvyklá cena závad tj. věcného břemene užívání ve prospěch oprávněných pana Bohumila Žítka a paní Heleny Žítkové, oba č.p. 1123, 390 02 Tábor spočívající v doživotním užívání oceňovaných nemovitých věcí a věcného břemene práva chůze a jízdy, práva vedení vodovodu, kanalizace a el. kabelu odhadnuté dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 665 000,- Kč slovy : šestsetšedesátpěttisíckorunčeských 3. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. parcely č. 3465/1 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 1123 stojící na pozemku, který je součástí pozemku, parcely č. 3465/3 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku, která je součástí pozemku v Komenského ulici v části obce Tábor a pozemek parcela č. 3465/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 368 pro katastrální území Tábor a obec Tábor a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor se zohledněním závad odhaduji ke dni ocenění 1 585 000,- Kč slovy : jedenmiliónpětsetosmdesátpěttisíckorunčeských 4. Další závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.

V Pardubicích dne 5.1.2016 Vypracoval Ing. Michal Sirový

----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5-1/2016 znaleckého deníku.


2016

Recommend Documents