ZNALECKÝ POSUDEK č. 2549/2016 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 9 v ul. třída Brodská č.p. 88 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 4230/4 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram , okres Příbram, kat. území Příbram VIII, kraj Středočeský.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 23 EXE 2520/2015-6 064 EX- 315/15-22
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 22.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 11 vyhotoveních.
včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3
Ve Vejprnicích 27.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č. 9 v ul. třída Brodská č.p. 88 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 4230/4 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram , okres Příbram, kat. území Příbram VIII, kraj Středočeský.
2. Základní informace Bytová jednotka č. 9 Brodská 9 261 01 Příbram VIII Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: 33 160 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.1.2016 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 6793 - kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Jitka Obešlová, Brodská 88, 261 01 Příbram VIII, vlastnictví: výhradní Jitka Obešlová, Brodská 88, 261 01 Příbram VIII, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost -byla pořízena fotodokumentace znalcem pouze z venku, informace o bytové jednotce předal předseda SVJ pan Barteš a sousedé z bytového domu prohlídka bytové jednotky nebyla umožněna, byt je pronajat
-2-
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je v bývalém okresním městě Příbram ul. Brodská č.p. 88. Stojí v původní zástavbě bytových domů s dobrou dostupností centra obce. V okolí nemovitosti je kompletní občanská vybavenost (škola, školka, nákupní centrum, zdravotnické zařízení a další). Zastávky MHD jsou vzdáleny cca do 200m. Bytový zděný dům je o VI. NP s výtahem, který byl stavebně dokončen v roce 1975. Dům je po revitalizaci zateplení, vyměněna okna za plastová v roce 2009 Parkovací možnosti jsou omezené - nedostatek parkovacích míst. Dům je připojen na veškeré inženýrské sítě, teplá voda a vytápění dálkově z Příbramské teplárenské a.s.. Vlastní bytová jednotka je ve III. NP o velikosti 2+1 a skládá se z předsíně, koupelny s vanou, WC, kuchyně, obývacího pokoje a ložnice. V suterénu je sklep. Technický stav odpovídá stáří. Byt je po rekonstrukci bytového jádra v roce 2011.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.9
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,050
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.9 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050
-5-
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 380,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 4230/4
Výměra [m2] 230,00 230,00
Index
Koef.
1,050
Upr. cena [Kč/m2] 1 449,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 449,00
Cena [Kč] 333 270,-
m2
333 270,-
Pozemek - zjištěná cena
=
333 270,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
333 270,-Kč 333 270,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
333 270,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Příbram 41 let 2 009 14 669,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 65 * 1,00 = 65,00 m2 1,35 * 0,10 = 0,14 m2 65,14 m2
Podlahové plochy bytu podlahová plocha: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II -6-
Vi 0,00 0,00 0,00
4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (7 + 15)= 0,890
III III
0,05 0,03
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,890 = 0,952
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 669,- Kč/m2 * 0,952 = 13 964,89 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 65,14 m2 * 13 964,89 Kč/m2 * 1,000 * 1,050= 955 156,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
955 156,58 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 333 270,- Kč Spoluvlastnický podíl: 725 / 9 426 Hodnota spoluvlastnického podílu: 333 270,- Kč * 725 / 9 426 = 25 633,43 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
25 633,43 Kč
Bytová jednotka č.9 - zjištěná cena
=
-7-
980 790,01 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.9
980 790,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
980 790,- Kč
Celkem
980 790,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
980 790,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.9
980 790,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
980 790,- Kč
Celkem
980 790,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
980 790,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Devětsetosmdesáttisícsedmsetdevadesát Kč
-8-
980 790,- Kč
STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ V MÍSTĚ A ČASE POROVNÁNÍ
B. Porovnávací metoda Definice ceny obvyklé:
§2 zákona o oceňování MF ČR č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla doložena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ( pronajímatele nebo nájemce), ani vliv“ zvláštní obliby“.
Definice místně obvyklého nájemného: Základní právní norma pro ocenění, kterou je Zákon č. 151/97 Sb. Používá pojem „ obvyklé nájemné“ – viz. § 2 cit. Zákona platných vyhlášek. „ Místně obvyklé nájemné, je takové nájemné, za které lze předmět nájmu pronajmout ke dni ocenění mezi ochotným pronajímatelem a ochotným nájemcem v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.
Stanovení obvyklého nájemného porovnávacím způsobem Jak vyplívá z definice obvyklé ceny, optimálním způsobem jejího zjištění je cenové porovnání, kdy se vychází ze známých i inzerovaných pronájmů v dané srovnatelné lokalitě. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným a nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jejím pronájmu. Tyto jednotkové srovnávací ceny se zjišťují především z nájemních smluv, databáze znalce i z realitních kanceláří. Zjištění ceny z realitní inzerce je již v dnešní době poměrně rozšířeným a dostupným způsobem. Ale je potřeba počítat s tím, že inzerovaná částka ( cena) vyjadřuje pouze představu jedné strany ( pronajímatele) o výši nájemného, takže se inzerované výše pronájmu realizuje zcela vyjímečně. V každém případě je možno požadovanou cenu považovat za cenu maximálně možnou. Při zjišťování cen nemovitostí stejného ( podobného) typu a velikosti pozemků v dané lokalitě byly v současné době osloveny realitní kanceláře , internetové realitní nabídky i archiv soudního znalce ( vlastní zdroje). 1. Prodej bytu 2+1 69 m² Čechovská, Příbram - Příbram VIII
Prodejní cena 1 149 000 Kč Nabízíme k prodeji nadstandardně prostorný byt v přízemí skeletového domu, Příbram, ul. Čechovská. Celková plocha činí 69 m2. Každá místnost má vlastní lodžii (celkem 3), lodžie do ulice je zasklena. Koupelna 1 rok po rekonstrukci. V bytě se nachází velká komora, dále k bytu patří sklep. -9-
2. Prodej bytu 3+kk 63 m² Milínská, Příbram - Příbram III Prodejní cena 1 030 000 Kč Byt 3+kk v OV se nachází v centru města Příbram, ul. Milínská, v I. NP, nově zrekonstruovaného zatepleného panelového domu. V domě je nový výtah, kočárkárna a k bytu je vlastní sklep. Slunný, na západ orientovaný byt. Nová plastová okna se žaluziemi, která směřují do klidné Průběžné ulice. Byt je vyklizen a připraven k rekonstrukci
3. Prodej bytu 2+1 56 m² Dlouhá, Příbram - Příbram III Prodejní cena 1 110 000 Kč Nabízíme k prodeji byt 2+1 o velikosti 52 m2 v Příbrami III, ul. Dlouhá. Je situován v prvním patře z pěti, bez výtahu. Jedná se o nemovitost po velmi zdařilé rekonstrukci: nové zděné jádro, koupelna, WC samostatné, nová kuchyňská linka, odpady, voda, topení, elektroinstalace. Nemovitost je kompletně zařízena a prodává se včetně vybavení. K bytu patří komora na patře a sklep.
ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout k tomu, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících.
Při porovnání s nabízenými a prodanými bytovými jednotkami je nutné přihlédnout k velikosti bytu, stáří a stavu objektu ( zateplení) a k technickému stavu bytového jádra (po rekonstrukci).
- 10 -
Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na: Cena vyhlášková............................... 980 790,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ............825 000,-Kč Ve Vejprnicích 27.1.2016
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2549/2016 znaleckého deníku.
- 11 -
