2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 109-51/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka (2+1) číslo 005 v bytovém domě Husova č.p. 555, postaveném na pozemku parc.č. st. 622, k.ú. Náměšť nad Oslavou ( LV 10001) Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Náměšť nad Oslavou, k.ú. Náměšť nad Oslavou Adresa nemovité věci: Náměšť nad Oslavou 555, 675 71 Vlastník stavby: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 104, 675 71 Náměšť nad Oslavou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 104, 675 71 Náměšť nad Oslavou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Město Náměšť nad Oslavou Masarykovo nám. 104, 675 71 Náměšť nad Oslavou

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

550 000 Kč

Datum místního šetření: 16. 8. 2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: zástupce MěÚ Náměšť nad Oslavou, p. Krále Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4

16. 8. 2016 Počet vyhotovení: 2+PDF

V Třebíči, dne 22.8.2016 Znalecký posudek vypracoval:

Ing. Iva Mejzlíková Gen. Fanty 930/28, 674 01 Třebíč tel. 732123891, e-mail: [email protected] znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, č.j. Spr 4270/2013-41, dne 3. 6. 2014, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem odhadce je vypracovat znalecký posudek. Odhadnout cenu obvyklou ke dni místního šetření, tj. k 16. 8. 2016. Oceňovaná nemovitost - byt č. 5 v bytovém domě č.p. 555 na ul. Husova v k.ú. Náměšť nad Oslavou, obci Náměšť nad Oslavou, okres Třebíč, kraj Vysočina, zapsaná na LV č. 10001. Základní pojmy a metody ocenění Východiska pro vypracování ocenění



Předpoklady Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele a z veřejně dostupných zdrojů. Znalkyně neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalkyně při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalkyně prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojena s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu odhadce. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto ocenění je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování ocenění. Za skutečnosti nebo podmínky (možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Za předpokladu, že nedojde od data zpracování ocenění k žádným významným změnám vztahujícím se k předmětu ocenění, makroekonomickému vývoji v ČR, vývoji daného segmentu trhu, lze považovat výslednou hodnotu v tomto ocenění za udržitelnou po dobu šesti měsíců od data zpracování ocenění. Autorská práva Toto dílo je předmětem autorského práva dle zákona č. 121/2000 Sb. Žádná část této zprávy nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémů nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení soudní znalkyně: Ing. Ivy Mejzlíkové. Výjimku tvoří použití tohoto posudku pro potřeby uvedené v kapitole "Účel ocenění". -2-

Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných staveb nebyla předložena dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňovaného bytu je bez závažnějších závad. Metodika ocenění Cena obvyklá



V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako "cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: nákladový, výnosový, porovnávací. A. NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů. B. VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: -3-

Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Diskontní míra Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz. C. POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetku, se zjistí výsledná hodnota.

-4-

Přehled podkladů - Internetové informace z KN, dálkový přístup: LV 10001 - pro budovu č.p. 555, p.č. st. 622, k.ú. Náměšť nad Oslavou - Internetové informace z KN, dálkový přístup: náhled do katastrální mapy, www.cuzk.cz - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém při místním šetření dne 16. 8. 2016 - informace od správce objektu p. Krále, MěÚ Náměšť nad Oslavou - evidenční list - výpočet úhrady - databáze nemovitostí z archivu znalce - program pro oceňování nemovitostí - Program NEMExpress AC- PLUTO - OLT, spol. s r.o. Paříkova 9/910 190 00 Praha 9 - Vysočany.

Místopis Bytový dům č.p. 555 je řadovým bytovým domem v bloku obdobných zděných bytových domů na severní straně ul. Husova. Je postavený na pozemku p.č. st. 622 v lokalitě zastavěné bytovými domy v severozápadní části města. V blízkosti domu (do 300 m) se nachází běžná občanská vybavenost (škola, školka, služby, sportovní zařízení, obchody, benzínová stanice, lékař, pošta, restaurace). Vzdálenost do centra města na Masarykovo nám. je cca 1,0 km. Přístup k nemovitosti je z veřejného chodníku a z uliční místní komunikace p.č. 1318 . Parkování je u domu, počet parkovacích stání je omezený. IS v místě - voda, kanalizace, plyn, NN a telefon. Oblast není záplavovou lokalitou. Náměšť nad Oslavou (4964 obyv.) leží cca 22 km východně od Třebíče (38 000 obyv.) - bývalého okresního města, ve východní části Kraje Vysočina při silnici I.tř. č. 23. V Náměšti n.O. je železniční stanice ČD a autobusové nádraží. Ve městě je standardní rozšířená občanská vybavenost a služby odpovídající městům obdobné velikosti a významu. Nejbližší komplexní občanská vybavenost je v Třebíči a v cca 40 km vzdáleném Brně.  SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Jedná se o bytovou jednotku (2+1) číslo 005 v bytovém domě č.p. 555, postaveném na pozemku parc.č. st. 622, k.ú. Náměšť nad Oslavou. Bytová jednotka je situovaná ve 2.NP bytového domu č.p. 555. Bytový dům je řadovým bytovým domem v bloku obdobných zděných bytových domů na severní straně ulice Husova. Ze strany ulice Husova je v 1.NP domu obchod. Bytový dům je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží a půdní vestavby. Vstup je na mezipodestu mezi 1.S a 1.NP. V 1.S se nachází chodba, sklepy vlastníků bytových jednotek a sklad. V 1.NP - 3.NP a v nástavbě jsou byty. -5-

Konstrukční řešení stavby bytového domu: Z konstrukčního hlediska jde o bytový dům netypový. Základy jsou betonové s vodorovnou i svislou izolací proti zemní vlhkosti. Bytový dům je postaven v roce 1959 (stáří 57 let) a je v původním stavu, prováděny jsou údržbářské práce. Svislé k-ce jsou zděné, střecha je sedlová. Fasáda bytového domu je břizolitová omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Schodiště je železobetonové s povrchem teracová dlažba. Společné místnosti v domě mají na podlahách betonovou mazaninu nebo teracovou dlažbu. V bytovém domě není výtah. Dům má bleskosvod. V bytovém domě je proveden vnitřní rozvod el. energie, pitné vody, kanalizace, plyn (rozvod plynu pouze ve střešních vestavbách pro plynový kotel). V domě rozvod ústředního topení, vytápění dálkové, ohřev TUV dálkově (z kotelny). Oceňovaný byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází ve 2.NP bytového domu. Jde o typický půdorys bytu. Plocha bytu je standardní velikosti této kategorie. Okna jsou zdvojená dřevěná. Vnitřní dveře hladké plné nebo částečně prosklené v ocelových zárubních. Podlahy jsou v místnostech vlysy nebo PVC, v sociálních zařízeních je položená keramická dlažba a na stěnách keramické obklady (vše v původním stavu). Vybavení v kuchyni - kuchyňská linka, dřez, čtyřplotýnkový elektrický sporák. WC a koupelna jsou v samostatných místnostech se zařizovacími předměty. Součásti bytové jednotky je sklep umístěný v 1.S. Bytová jednotka má balkón. Celkový technický stav bytu je dobrý, předpoklad provedení modernizace oken, dveří, kuch.linky, koupelny, WC. Dispoziční řešení bytu: Z předsíně je přístupné WC, kuchyň, 2 pokoje, z kuchyně přístupná koupelna. Místnosti v bytě: kuchyň 7,30 m2; pokoj 1 - 16,60 m2; pokoj 2 - 15,30 m2; příslušenství (WC - 1,10 m2; koupelna - 4,60 m2; předsíň 4,30 m2; spíž 0,40 m2 ; ) ; sklep 6,70 m2,

Silné stránky - klidné bydlení v menším městě - veškeré inženýrské sítě v místě Slabé stránky - bez výtahu - omezená možnost parkování - minimální údržba bytového domu - byt nemá balkon ani lodžii - v bytě předpoklad modernizace oken, dveří, kuch.linky, koupelny, WC

-6-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V Katastru nemovitostí uveden způsob užívání - rodinný dům, ve skutečnosti jde o bytový dům rozdělený na jednotky. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika:  Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek

-7-

OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka (2+1) číslo 005 v bytovém domě Husova č.p. 555, postaveném na pozemku parc.č. st. 622, k.ú. Náměšť nad Oslavou ( LV 10001) Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 7,30 * 1,00 = 16,60 * 1,00 = 15,30 * 1,00 = 1,10 * 1,00 = 4,60 * 1,00 = 4,30 * 1,00 = 0,40 * 1,00 = 6,70 * 0,80 =

Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj 1: pokoj 2: WC: koupelna: předsíň: spíž: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

7,30 m2 16,60 m2 15,30 m2 1,10 m2 4,60 m2 4,30 m2 0,40 m2 5,36 m2 54,96 m2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové monolitické dřevěný vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna plastová vlýsky PVC -8-

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S X S N N S

100 100 50 50 50 25

14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové chybí centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání

S S S S S S C S S S C S X

25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S N N S S S S S S S C S S S C S X

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 5,40 3,10 3,10 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

-9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 50 25 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 2,70 4,16 2,39 0,78 0,78 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,00 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 0,00 100,61 1,0061

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

54,96 m2 * 19 268,99 Kč/m2

= * * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 100 = 57,0 % Koeficient opotřebení: (1- 57,0 % / 100)

*

Bytová jednotka (2+1) číslo 005 v bytovém domě Husova č.p. 555, = postaveném na pozemku parc.č. st. 622, k.ú. Náměšť nad Oslavou ( LV 10001) - zjištěná cena

- 10 -

9 630,0,9390 1,0061 1,0000 2,1180 19 268,99 1 059 023,69 Kč

0,430 455 380,19 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Náměšť nad Oslavou, ulice Husova č.p. 555, byt 2+1 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice zděná 54,96 m2 2.NP 2+1

Celková cena 545 038 Kč

Jednotková cena 9 917 Kč/m2

Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1, Rouchovany Byt o velikosti 2+1, umístěný ve 3.NP bez výtahu. Dálkový vodovod, ústřední topení. Bytový dům je zděný, postavený v 60. letech. Bytová jednotka v původním stavu, k bytu patří lodžie a sklepní kóje umístěná v suterénu. Lokalita: Rouchovany Podlaží: 3.NP celkem ze 3 Dispozice: 2+1 Zdroj: Nabídka RK FINE REALITY, ID: N08500

Užitná plocha zděná 47,00 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Typ stavby

Celková cena

Jednotková cena

470 000 Kč

10 000 Kč/m2 1,10 1,00 1,00 1,00 1,10 0,95 0,90 Celkový koef. KC 1,03

- 11 -

Upravená j. cena Kč/m2 10 346

Název: Byt 2+1, Okříšky Bytová se nachází v typovém panelovém bytovém domě o 5.NP. Konstrukce panelová. Dům byl postaven v roce 1972. Známé rekonstrukce proběhly v letech 2010, kdy proběhlo zateplení pláště a výměna oken a poté v roce 2015, kdy byly vyměněny rozvody vody. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dum s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 1.NP. Dispozice bytové jednotky je 2+1. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Bytové jádro je umakartové. Interiérové dveře v byte jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevené bez bezpečnostních prvků. V obytných místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru, v koupelně tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru. Další vybavení bytu tvoří běžné osvětlovací lustry a kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dodávkově z domovní kotelny, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dodávkově z domovní kotelny. Bytová jednotka v původním stavu s dobrou údržbou. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Okříšky 1.NP celkem z 5 2+1 Dražby.net, Olomouc, ID: 52/2016

Užitná plocha panelová 53,00 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Typ stavby

Celková cena

Jednotková cena

640 000 Kč

12 075 Kč/m2 1,10 1,10 0,90 0,90 1,00 0,95 0,90 Celkový koef. KC 0,84

- 12 -

Upravená j. cena Kč/m2 10 119

Název: Byt 2+1, Kněžice Byt 2+1 o velikosti 44 m˛ + balkon ( přístup z obývacího pokoje ) + sklep. Okna jsou situována na jih, nachází se v 2. patře, počet podlaží domu 3. Bez výtahu. Centrální, plynové vytápění domu. Podlahová krytina - lino, plovoucí podlaha. Zděné jádro, ker. obklad, dlažba. WC, vana, umyvadlo. Vybavení - kuchyňská linka a také velká vestavená skříň v obýváku. Výborný stav. Parkování u domu. 

Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Kněžice 2.NP celkem z 3 2+1 RK Coloseum Nemovitosti, ID: AV2181BO31

Užitná plocha panelová 44,00 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Typ stavby

Celková cena

Jednotková cena

599 000 Kč

13 614 Kč/m2 1,00 1,10 0,90 0,90 1,10 0,90 0,90 Celkový koef. KC 0,79

Upravená j. cena Kč/m2 10 808

 

Název: Byt 2+1, Polná Dům se nachází v blízkosti centra města Polná na Karlově náměstí, postaven v 50 letech. Prostorná bytová jednotka 2+1 76m2 je situována ve 2.NP s orientací jihozápad a je v udržovaném stavu. Topení plynové, kanalizace a vodovod obecní. Součástí bytu je i prostorná pavlač. Nad bytem je společná půda, v suterénu sklepy. Byt je v původním stavu, plně funkční.  Lokalita: Polná Podlaží: 2.NP celkem z 2 Dispozice: 2+1 Zdroj: RK Reality Vysočina, ID: 2348

Užitná plocha zděná 76,00 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu Typ stavby

Celková cena

Jednotková cena

590 000 Kč

7 763 Kč/m2 1,10 1,00 1,10 1,10

- 13 -

K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky

0,95 0,95 0,90 Celkový koef. KC 1,08

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

Upravená j. cena Kč/m2 8 393

8 393 Kč/m2 9 917 Kč/m2 10 808 Kč/m2 9 917 Kč/m2 54,96 m2 545 038 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Reprodukční hodnota Věcná hodnota

545 038 Kč 1 059 024 Kč 455 380 Kč

Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5

Komentář ke stanovení výsledné ceny Po provedené analýze trhu, po vyhodnocení všech dostupných informací majících vliv na celkovou obvyklou cenu, s přihlédnutím k výši věcné a zejména k výši porovnávací hodnoty, odhaduji obvyklou cenu bytu č.4 na Husově ulici č.p. 555 v Náměšti nad Oslavou na 550 000,- Kč. Nemovitost oceněna jako volná bez odečtu jakýchkoliv pohledávek, zástavních práv či exekucí.

Závěr Na obvyklou cenu konkrétního bytu v daném místě a čase působí řada faktorů. Mezi základní faktory patří lokalita. Byt č.5 je v bytovém domě ve 2.NP bez výtahu. Dům je situován v poměrně klidné lokalitě města, vhodné k bydlení. Zalesněné území „Na Křemelkách„ je vzdáleno cca 300 m. Centrum je vzdáleno cca 1 km. Cenu ovlivňuje i nabídka pracovních příležitostí v místě, která je v městě Náměšť nad Oslavou omezená. Občanská vybavenost je ve srovnání s většími městy (Třebíč, Brno) horší. Dalším faktorem ovlivňující obvyklou cenu je technický stav a vybavenost. Odhadnutá obvyklá cena 550 000,- Kč je platná pro byt č. 5 na ul. Husova č.p. 555 ke dni ocenění, tj. k 16. 8. 2015.

- 14 -

V Třebíči, dne 22.8.2016

Znalecký posudek vypracoval:

Ing. Iva Mejzlíková Gen. Fanty 930/28, 674 01 Třebíč tel. 732123891, e-mail: [email protected] znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, č.j. Spr 4270/2013-41, dne 3. 6. 2014, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 3. 6. 2014, č.j. Spr 4270/2013-41 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 109-51/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016065.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. Internetové informace z KN, dálkový přístup: LV 10001 - pro budovu č.p. 555, pozemek p.č. st. 622, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2. Internetové informace z KN, dálkový přístup: náhled do katastrální mapy, www.cuzk.cz 3. Evidenční list - výpočet úhrady 4. Fotodokumentace bytové jednotky (2+1) číslo 004 v bytovém domě Husova č.p. 555, Náměšť nad Oslavou

- 16 -