2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13609-723/2016 O ceně: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem evidovaných na LV č. 107 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), vše v k.ú. Bratříkov, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/24 k nemovité věci sestávající z pozemku p.č. 135/2 - trvalý travní porost, LV č. 194, v k.ú. Bratříkov, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou. Objednavatel posudku:

Mgr. Jan Mlynarčík soudní exekutor, Exekutorský úřad Jablonec nad Nisou 5. května 2339/33 466 01 Jablonec nad Nisou IČ: 66249210

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 154 EX 208/13-38

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 15.3.2016 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 23 stran a 18 stran příloh. V Praze, dne 20.4.2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 13609-723/2016

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 3.3.2016 vydané Exekutorským úřadem Jablonec nad Nisou, Mgr. Jan Mlynarčík, č.j. 154 EX 208/13-38, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 35/1 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 37 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 49 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 174/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 187/1 - ostatní plocha, pozemku p.č. 189/1 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 189/2 - ostatní plocha, pozemku p.č. 189/3 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 191/1 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 191/2 ostatní plocha, pozemku p.č. 274 - orná půda, pozemku p.č. 1575/2 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 1575/7 - trvalý travní porost, LV č. 107, vše v k.ú. Bratříkov, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/24 k nemovité věci sestávající z pozemku p.č. 135/2 - trvalý travní porost, LV č. 194, v k.ú. Bratříkov, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posude k byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 15.3.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 15.3.2016 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 107, pro k.ú. , obec , okres , vyhotovený objednavatelem dne 25.2.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 194, pro k.ú. , obec , okres , vyhotovený objednavatelem dne 25.2.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. , obec , okres , vyhotovená znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán obce Pěnčín. stránka č. 3


Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Liberecký Jablonec nad Nisou Pěnčín Bratříkov (719081)

Nemovité věci evidované na LV č. 107, k.ú. Bratříkov List vlastnictví číslo: 107 Vlastníci: 1. Hempel Margita Liberecká 3426/34, 46601 Jablonec nad Nisou

Podíl: 1/8

2. Hradecký Jindřich Ing. Riegrova 2861/17, 46601 Jablonec nad Nisou

Podíl: 1/2

3. Wolffová Božena Podíl: 1/8 Vltavská 365/3, Liberec X-Františkov, 46010 Liberec 4. Zelinková Jana Pelechovská 726, 46822 Železný Brod

Podíl: 1/4

stránka č. 4


Nemovité věci evidované na LV č. 194, k.ú. Bratříkov List vlastnictví číslo: 194 Vlastníci: 1. Hempel Margita Liberecká 3426/34, 46601 Jablonec nad Nisou

Podíl: 1/24

2. Podoubský Jiří Bratříkov 50, 46821 Pěnčín

Podíl: 1/4

3. Podoubský Vlastimil Bratříkov 50, 46821 Pěnčín

Podíl: 2/3

4. Wolffová Božena Podíl: 1/24 Vltavská 365/3, Liberec X-Františkov, 46010 Liberec

5. Celkový popis předmětu ocenění I) Nemovité věci evidované na LV č. 107, k.ú. Bratříkov Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 35/1 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 37 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 49 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 174/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 187/1 - ostatní plocha, pozemku p.č. 189/1 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 189/2 - ostatní plocha, pozemku p.č. 189/3 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 191/1 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 191/2 - ostatní plocha, pozemku p.č. 274 - orná půda, pozemku p.č. 1575/2 trvalý travní porost a pozemku p.č. 1575/7 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Bratříkov, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou. Pozemky p.č. 35/1, p.č. 37 a p.č. 49 jsou situovány v okrajové, zastavěné části obce Pěnčín. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém až sklonitém terénu s přístupem po zpevněné, veřejné komunikaci na pozemku p.č. 1685/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Liberecký kraj, U Jezu 642/2a, Liberec IV-Perštýn, 46001 Liberec a přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek p.č. 174/2 je situován ve východní části katastrálního území s přístupem po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1592/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Pěnčín, č.p. 57, 46821 Pěnčín a přes pozemek p.č. 155/2 - trvalý travní porost, který je ve vlastnictví jiného subjektu (přístu zajištěn věcným břemenem). Pozemky p.č. 187/1, p.č. 189/1, p.č. 189/2, p.č. 189/3 jsou situovány v centrální části katastrálního území s přístupem po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1592/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Pěnčín, č.p. 57, 46821 Pěnčín. Pozemky p.č. 191/1 a p.č. 191/2 jsou situovány v centrální části katastrálního území a tvoří funkční celek s přístupem po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1592/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Pěnčín, č.p. 57, 46821 Pěnčín. Pozemek p.č. 274 je situován v centrální části katastrálního území s přístupem přes pozemek p.č. 1592/2 - ostatní plocha a p.č. 1592/3 - orná půda, které jsou ve vlastnictví: Obec Pěnčín, č.p. 57, 46821 Pěnčín. Pozemek p.č. 1575/2 a p.č. 1575/7 jsou situovány v západní části katastrálního území, tvoří funkční celek a jsou přístupné po nezpevněných pozemcích. stránka č. 5


Dle informací ČSÚ v obci Pěnčín je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, dešťová kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Dle platného územního plánu obce Pěnčín jsou pozemky zahrnuty v plochách jako: - pozemek p.č. 35/1 - „plochy smíšené obytné - venkovské“ - pozemek p.č. 37 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 49 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 174/2 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 187/1 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 189/1 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 189/2 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 189/3 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 191/1 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 191/2 - „dopravní infrastruktura - silniční“ - pozemek p.č. 274 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 1575/2 - „NSzp - zemědělské, přírodní“ - pozemek p.č. 1575/7 - „plochy změn - technická infrastruktura - inženýrské sítě“ Informace získány z www stránek obce. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství pozemku: a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č. 35/1 - trvalý travní porost se nachází torzo vedlejší stavby. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - přípojky IS

II) Nemovité věci evidované na LV č. 194, k.ú. Bratříkov Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/24 k nemovité věci sestávající z pozemku p.č. 135/2 - trvalý travní porost, v k.ú. Bratříkov, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou, který je situován v okrajové, zastavěné části obce, s přístupem po zpevněné, veřejné komunikaci na pozemku p.č. 1685/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Liberecký kraj, U Jezu 642/2a, Liberec IV-Perštýn, 46001 Liberec a přes pozemky p.č. 1656 ostatní plocha a p.č. 135/1 - zahrada, které jsou ve vlastnictví jiného subjektu (přístup není pravně zajištěn) Dle informací ČSÚ v obci Pěnčín je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, dešťová kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Dle platného územního plánu obce Pěnčín je pozemek zahrnut v plochách jako: „plochy smíšené obytné - venkovské“. Informace získány z www stránek obce. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedených věcných břemen.

stránka č. 6


6.

Obsah znaleckého posudku

Nemovité věci evidované na LV č. 107, k.ú. Bratříkov 1) Pozemky a) Pozemky 2) Věcná práva a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění

Nemovité věci evidované na LV č. 194, k.ú. Bratříkov 1) Pozemky a) Pozemek 2) Věcná práva a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění

stránka č. 7


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Nemovité věci evidované na LV č. 107, k.ú. Bratříkov Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8, který je dále omezen věcným břemenem (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5

Index trhu: IT = P6 × (1 +

Pi) = 0,930 i=1

stránka č. 8


Nemovité věci evidované na LV č. 194, k.ú. Bratříkov Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/24, který je dále omezen věcným břemenem (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5

Index trhu: IT = P6 × (1 +

Pi) = 0,930 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: U znaku 11. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť k předmětu ocenění není po právní stránce zajištěn přístup, okolní pozemky jsou ve vlastnictví jiných vlastníků (soukromých osob). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) –0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, –0,03 pozemku dobré parkovací možnosti

stránka č. 9


7

Osobní hromadná doprava

8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu

–0,02 0,00 0,00 0,00 –0,30

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

Pi) = 0,667 i=2

Ocenění Nemovité věci evidované na LV č. 107, k.ú. Bratříkov 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.1.a) Pozemky – § 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pěnčín Název okresu: Jablonec nad Nisou Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 190,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 374,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,70 0,60 1,03

0,85 0,90 0,95

Index trhu: IT = 0,930

stránka č. 10


Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, pozemku dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,01 0,03 –0,02 0,00

0,00 –0,03 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

Pi) = 0,970 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP

= 0,902

stránka č. 11


§ 9 odst. 4 písm. a) – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 101,2044 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč] 35/1 Trvalý travní porost 520 52 626,29 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a –0,50 pozemních komunikací, přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejného prostranství a drah veřejné prostranství, které není součástí komunikace 2 Charakter a zastavěnost území IV. V kat. úz. mimo sídelní část obce v –0,20 nezastavěném území 3 Povrchy II. Komunikace s nezpevněným povrchem –0,05 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 4

Index cenového porovnání:

I = P5 × (1 + Pi) = 0,150 i=1

§ 4 odst. 3, 4 – Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 56,1000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 191/2 Ostatní plocha 504 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Parc. č. 37 49 174/2 174/2 189/1 189/3 189/3 191/1 191/1 274 1575/2

Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra [m ] základní upravená Trvalý travní porost 84089 288 1,18 2,1240 Trvalý travní porost 84089 862 1,18 2,1240 Trvalý travní porost 83444 1 724 1,81 3,2580 - část Trvalý travní porost 84068 272 1,20 2,1600 - část Trvalý travní porost 83444 911 1,81 3,2580 Trvalý travní porost 83444 2 880 1,81 3,2580 - část Trvalý travní porost 83746 853 1,28 2,3040 - část Trvalý travní porost 83444 2 683 1,81 3,2580 - část Trvalý travní porost 83746 804 1,28 2,3040 - část Orná půda 83424 2 511 2,42 4,3560 Trvalý travní porost 85011 740 2,44 4,3920 2

Cena [Kč] 28 274,40

1,800 Cena [Kč] 611,71 1 830,89 5 616,79 587,52 2 968,04 9 383,04 1 965,31 8 741,21 1 852,42 10 937,92 3 250,08 stránka č. 12


Parc. č. 1575/7 Součet:

Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra [m ] základní upravená Trvalý travní porost 85011 3 937 2,44 4,3920 18 465 2

Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (ku): Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 %

Cena [Kč] 17 291,30 65 036,23

ku = 1,800

Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZCpz = 1,97 Kč/m2 § 9 odst. 5 – Jiné hospodářsky nevyužitelné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZCpz × 0,25 × ku Parc. č. Název Výměra [m2] snížení 189/2 Ostatní plocha 276 *) základní cena upravená byla omezena na 1 Kč/m2

ZCU [Kč/m2] 1,0000*

Cena [Kč] 276,–

ZCU [Kč/m2] 14,9600

Cena [Kč] 28 947,60

§ 9 odst. 6 – Jiné pozemky, jinde neuvedené Základní cena upravená: ZCU = ZC × 0,04 × (100 – s) ÷ 100 Parc. č. 187/1

Název Ostatní plocha

Výměra [m2] s 1 935 0 %

Součet cen všech typů pozemků:

=

175 160,52 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/8 21 895,07 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

21 895,07 Kč

stránka č. 13


2) Věcná práva 2.1) Cenový předpis 2.1.a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) Vozová cesta přes pozemky parc.č. PK 155/1 a 156 ve prospěch poz.parc.č. PK 174/2, které bylo zřízeno listinou: Pozemková kniha vložka 248/ a listinou: Pozemková kniha vložka 11/. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - parcela: 174/2 a vázne na: - parcela: 155/2 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: Věcné břemeno jako užitek oprávněného

10 000,–

Kč


× =

1/8 1 250,– Kč

Hodnota věcného břemene:

=

1 250,– Kč

2.1.b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) vozové cesty po pozemku parc.č. PK 191/2 ve prospěch pozemku parc.č. PK 193/2, které bylo zřízeno listinou: Pozemková kniha vložka 11/ a listinou: Pozemková kniha vložka 48/. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - parcela: 193/2 a vázne na: - parcela: 191/2 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb

stránka č. 14


Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:

10 000,–

Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného,

×

–1


=

–10 000,– Kč


× =

1/8 –1 250,– Kč


=

–1 250,– Kč

Ceny věcných práv – Cenový předpis: a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění Cena věcných práv činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 250,– –1 250,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč

Nemovité věci evidované na LV č. 194, k.ú. Bratříkov 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.1.a) Pozemek – § 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pěnčín Název okresu: Jablonec nad Nisou Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 190,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 374,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,70 0,60 1,03

0,85 0,90 0,95

stránka č. 15


Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,667 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP

= 0,620

§ 9 odst. 4 písm. a) – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 69,5640 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 135/2 Trvalý travní porost 16

Cena [Kč] 1 113,02


1 / 24 46,38 Kč

Pozemek – zjištěná cena:

× =

46,38 Kč

stránka č. 16


2) Věcná práva 2.1) Cenový předpis 2.1.a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) č.d. 980/1932 - na jedné čtvrtině patřící Františku, Marii a Kamilu Linkovým právo hospodaření pro Marii Linkovou do smrti, zákaz zatížení ve prospěch Marie Linkové do její smrti, které bylo zřízeno listinou: Pozemková kniha vložka 202/. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch paní Marie Linkové a vázne na: - parcela: 135/2 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:

10 000,–

Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného,

×

–1


=

–10 000,– Kč


× =

1 / 24 –416,67 Kč


=

–416,67 Kč

stránka č. 17


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech dané cenové kategorie je srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je průměrná. V obdobných lokalitách je na trhu dostatečná nabídka srovnatelných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný.

I) Nemovité věci evidované na LV č. 107, k.ú. Bratříkov a) Stavební pozemek p.č. 35/1 Kladné stránky předmětu ocenění: - dopravní dostupnost obce zajištěna autobusovou dopravou - dle platného územního plánu obce Pěnčín je oceňovaný pozemek veden v plochách „plochy smíšené obytné - venkovské“ Záporné stránky předmětu ocenění: - přístup k předmětu ocenění je přes pozemky jiných vlastníků (po právní stránce není zajištěn přístup) - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 250,- Kč do 350,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 250,Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 520 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 130 000,- Kč. Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto ideálních spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit

stránka č. 18


jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/8 předmětu ocenění ve výši 13 000,- Kč (zaokrouhleno).

b) Ostatní pozemky p.č. 37, p.č. 49, p.č. 174/2, p.č. 187/1, p.č. 189/1, p.č. 189/2, p.č. 189/3, p.č. 191/1, p.č. 274, p.č. 1575/2 a p.č. 1575/7 Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 20,- Kč do 40,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 20,Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 20.676 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 413 520,- Kč. Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/8 oceňovaných nemovitých věcí ve výši 42 000,- Kč (zaokrouhleno).

c) Pozemek komunikace p.č. 191/2 Srovnatelné pozemky komunikací se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k pozemku p.č. 191/2 považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 3 000,- Kč (zaokrouhleno). Obvyklá hodnota předmětu ocenění na LV č. 107 činí: 13 000,- + 42 000,- + 3 000,- = 58 000,- Kč

stránka č. 19


II) Nemovité věci evidované na LV č. 194, k.ú. Bratříkov Kladné stránky předmětu ocenění: - dopravní dostupnost obce zajištěna autobusovou dopravou - dle platného územního plánu obce Pěnčín je oceňovaný pozemek veden v plochách „plochy smíšené obytné - venkovské“ Záporné stránky předmětu ocenění: - přístup k předmětu ocenění je přes pozemky jiných vlastníků (po právní stránce není zajištěn přístup) - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 250,- Kč do 350,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 250,Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 16 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 4 000,- Kč. Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/24 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto ideálních spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/24 předmětu ocenění ve výši 150,- Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 58 000,- + 150,- = 59 000,- Kč (zaokrouhleno)

stránka č. 20


REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků Cena věcných práv (součet práv váznoucích i ve prospěch) Celková cena podle cenového předpisu Movité věci

21 940,– Kč –420,– Kč 21 520,– Kč 0,– Kč

Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.*

0,– Kč - 1 670,– Kč

Práva ve prospěch (věcná břemena, atd.) byla zjištěna.* + 1 250,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Věcné břemeno, které je evidováno v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 107, pro k.ú. Bratříkov a bylo zřízeno ve prospěch předmětu ocenění je již ve výsledných hodnotách zohledněno.

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

59 000,– Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: padesátdevěttisíc Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

57 330,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: padesátsedmtisíctřistatřicet Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 20.4.2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 21


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13609-723/2016 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 22


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 23

2016

Recommend Documents