ZNALECKÝ POSUDEK č. 1634 - 09/2016 O obvyklé ceně pozemku p.č. 477, jehož součástí je rodinný dům č.p. 71 a kolna, které jsou evidovány na LV č. 283 v k.ú. Měrovice na Hané, obci Měrovice na Hané, okr. Přerov. Objednavatel znaleckého posudku:
insolvenční správce, Mgr. Daniel Siwy Hlavní třída 87/2 737 01 Český Těšín
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemku p.č. 477, jehož součástí je rodinný dům č.p. 71 a kolna. Pozemek s nemovitostí jsou evidovány na LV č. 283 v k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okr. Přerov, za účelem jejich budoucího prodeje.
Podle stavu ke dni 11.01.2016 znalecký posudek vypracovala:
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 – Hlubočepy Tel.: 602 205 369
Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne 11.01.2016
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Měrovice nad Hanou 71 752 01 Měrovice nad Hanou Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Měrovice nad Hanou Katastrální území: Měrovice nad Hanou Počet obyvatel: 683 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 720,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. IV IV VI I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
III III
0,90 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 192,00 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.08.2015 za přítomnosti znalce a manželů Popmpvých.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 283, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okr. Přerov, ze dne 10.01.2016 - Informativní snímek z KN mapy, měř.: 1:1000, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okr. Karviná - Usnesení o insolvenčním řízení č.j.: KSOS 33 INS 4863/2015 - Projektová dokumentace k rekonstrukci domu z 26.06.1952 s povolením č.j.: XI-711 R -52, vydáno ONV Kojetín - Výměr č.j.: Výst. 16/711.2 - 27.8.1952 o povolení užívání RD po adaptaci, ze dne 24.11.1955 - Souhlas s udržovacími pracemi na rodinném domě č.p. 71, č.j.: 11719/2002 - VŽPD/Mr., vydáno MÚ Kojetín, dne 23.10.2002 - Žádost o úpravu domku (přestavba prádelny na kuchyni) z 21.04.1961 - Územní plán obce Měrovice nad Hanou - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření a na MÚ v Kojetíně - Fotodokumentace
4. Vlastnické a evidenční údaje
Podle údajů z katastru nemovitostí jsou pozemek p.č. 477, jehož součástí je rodinný dům č.p. 71, evidován na LV č. 283, kat. území Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okres Přerov, -2-
ve vlastnictví SJM Pompy Antona, RČ: 621029/6664, bytem č.p. 71, 752 01 Měrovice nad Hanou a Pompové Lýdie, RČ: 635225/7208, bytem č.p. 71, 752 01 Měrovice nad Hanou. V oddílu C listu vlastnictví č. 283 jsou evidována tato omezení : - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 700 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky a.s., IČ: 13584324, se sídlem Radlická 333/150, Radlice, 150 00 Praha 5. Na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle Obč. zákoníku ze dne 25.10.2013 s právními účinky vkladu práva ke dni 29.10.2013.
5. Celkový popis nemovité věci
Předmětem ocenění jsou rodinný dům č.p. 71 s kolnou a pozemkem p.č. 477 o celkové plošné výměře 158 m2, který leží v severovýchodní centrální části obce Měrovice nad Hanou, přímo na křižovatce místních komunikací. Obec Měrovice nad Hanou se nachází asi 3 km západně od Kojetína a asi 13 km severozápadně od Kroměříže, v okrese Přerov, v Olomouckém kraji.
6. Obsah znaleckého posudku I. Zjištěná cena (vyhláška 345/2015 Sb.) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 71 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 477
II. Srovnávací metoda
3.1. RD - Měrovice nad Hanou 3.2. RD – Měrovice nad Hanou 3.3. RD – Měrovice nad Hanou 3.4. RD - Stříbrnice 3.5. RD - Stříbrnice
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Zjištěná cena (vyhláška 345/2015 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby
-3-
1.1.1. Rodinný dům č.p. 71
Oceňovaný, jednopodlažní krajní řadový rodinný dům, byl vystavěn asi před 100 lety (žádné doklady k domu nebyly nikde dohledány - stáří bylo orientačně sděleno vlastníkem nemovitosti) na vlastním rovinatém pozemku. V roce 1955 a následně v roce 1998 proběhly rozsáhlé rekonstrukce domu. Částečně podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím je vystavěn na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti s obvodovým pláštěm z cihelného zdiva o síle 45 cm. Dům půdorysného tvaru L, je zastřešen sedlovou střechou s polovalbou na uličním křídle, která je pokryta pálenou taškovou krytinou. Úplné klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou provedeny, bleskosvod není osazen. Stropy s rovným, či zkoseným podhledem v podkroví jsou omítnuty hladkou vápennou štukovou omítkou, v obývacím pokoji je obit polystyrenovými šablonami. V kuchyni a v koupelně s WC je proveden částečný obklad stěn keramickými obkladačkami, u schodiště je vybudován obklad dřevěnými palubkami. Fasáda, která je částečně zateplena, je omítnuta stříkanou šlechtěnou omítkou, nízký sokl je bez obkladu a je rovněž upraven novodobým nástřikem. Z 1.NP do podkroví je provedeno strmé dřevěné schodiště bez podstupnic. Podlahy jsou plovoucí laminátové, pokryty koberci (podkroví), PVC (zádveří a chodba) a keramickou dlažbou v sociálním zázemí. Dispoziční řešení objektu – jedná se o RD (3+kk) + jedna půdní místnost s potenciálem užívání 1.NP o užitné ploše cca 55 m2 sestává ze zádveří, kuchyně s jídelním koutem, koupelnou s WC, obývacím pokojem a schodištěm do podkroví. Podkroví o užitné ploše cca 30 m2 sestává z malé podesty, ložnice a jedné ložnice před rekonstrukcí, která je využívána jako sklad. Koupelna v 1.NP je vybavena umyvadlem, sprchovým koutem a kombi WC. V kuchyni je osazena standardní linka. Dům je vytápěn plynovými wawkami, TUV je ohřívána prostřednictvím elektrického bojleru. Okenní otvory jsou vyplněny plastovými okny, dveře jsou dřevěné plné, či prosklené. Voda do RD je zavedena z veřejného vodovodu, odpadní vody jsou svedeny do kanalizace, plyn je zaveden a elektrický proud je přiveden střešníkovým vedením. Technický stav domu je relativně dobrý. V r. 1998 proběhla kompletní rekonstrukce, spočívající ve výměně oken a dveří, rekonstrukci podlah, části omítek, přípojek vody a kanalizace, včetně vnitřních rozvodů, bylo realizováno napojení na plyn (včetně osazení topidel). V roce 2002 byla částečně obnovena střecha a rekonstruováno asi 50 % vnitřních rozvodů elektrického proudu a koupelna. Současně proběhlo zateplení fasády, včetně její povrchové úpravy. V podkroví byla započata rekonstrukce, ale byla dokončena pouze jedna ložnice, druhá je před rekonstrukcí a je využívána jako sklad. Na pozemku u RD jsou tyto venkovní úpravy: - přípojka el. proudu závěsným kabelem (střešníkem) - přípojka vody z veř. řadu - přípojka kanalizace do veřejného řadu - přípojka plynu - vstupní vrátka na zahradu - oplocení z prken a z vlnitého plechu - zpevněná plocha ze zámkové dlažby - zpevněná plocha z kačírku - zděná kolna o výměře 2 x 4 m s pultovou střechou (prádelna) Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 998 -4-
Základní cena ZC (příloha č. 24):
1 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3,00*5,50 1.NP: 8,80*5,50+3,00*5,50+1,80*3,00 Podkroví: 8,80*5,50+3,00*5,50 Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 16,50 m2 70,30 m2 64,90 m2
16,50 m2 70,30 m2 64,90 m2
= = =
Konstrukční výška 2,40 m 4,30 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1.PP: (3,00*5,50)*(2,40) = 1.NP: (8,80*5,50+3,00*5,50)*(4,30)+1,80*3,00*2,75 = Podkroví: (8,80*5,50+3,00*5,50)*(2,50)/2 = Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,16
39,60 m3 293,92 m3 81,13 m3 414,65 m3 70,30 m2 151,70 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Dům je vystavěn v křižovatce bez jakékoli předzahrádky u komunikace 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 18 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (18 + 15)= 0,835 -5-
č. I
Vi typ A
II III II III V
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08
II III I II III
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
II
-0,05
III
0,85
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,835 = 0,717
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2
Ocenění -6-
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 -0,02
0,02 0,00 0,00 -0,02 0,00
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 516,- Kč/m3 * 0,717 = 1 086,97 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 414,65 m3 * 1 086,97 Kč/m3 * 1,000 * 1,020= 459 726,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
459 726,35 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 477
Rovinatý pozemek p.č. 477 nepravidelného půdorysného tvaru o celkové plošné výměře 158 m2 je na listu vlastnictví evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je převážně zastavěn rodinným domem č.p. 71 a kolnou, v severovýchodní části je vybudován malý dvorek. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, na které je objekt napojen. Pozemek oceňuji dle § 4, odst. 1, v souladu s jeho zápisem do KN. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,02
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 1,000
i=1
-7-
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 -0,02
0,01 0,00 0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,010 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,980 * 1,010 = 0,990 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 192,Typ
Název
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem § 4 odst. 1
Parcelní číslo 477
Výměra [m2] 158,00 158,00
Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 477 - zjištěná cena
-8-
Index
Koef.
0,990
Upr. cena [Kč/m2] 190,08
Jedn. cena [Kč/m2] 190,08
Cena [Kč] 30 032,64
m2
30 032,64 =
30 032,64 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 71
459 726,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
459 726,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 477
30 032,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
30 032,60 Kč 489 759,- Kč
Celkem
489 759,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
489 760,- Kč
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány starší rodinné domy s menšími přilehlými pozemky v Měrovicích nad Hanou, resp. v sousedních Stříbrnicích. Nemovitosti se liší stářím, užitnou plochou, zastavěnou plochou, rozlohou přilehlého pozemku, napojením na inženýrské sítě, technickým stavem, vybaveností i lokalitou. Jednotlivá rozdíly jsou upraveny několika koeficienty v závěrečné tabulce tak, aby v jednotlivých kritériích co nejvíce odpovídaly nabízené nemovitosti k realizaci - nemovitosti oceňované.
3.1. RD Měrovice nad Hanou
RD v centru obce, jedná se o patrový dům s možností Půdní vestavby, který je určen k rekonstrukci, avšak je Obyvatelný. Nemovitost je napojena na všechny IS, vytápěno ÚT s kotlem na plyn, který je instalován ve sklepě. Za domem je zahrada se vzrostlými stromy, možnost vjezdu na pozemek a vystavění garáže. kamny na TP. Plocha pozemku : Užitná plocha : Cena : 790 000 Kč
-9-
522 m2 97 m2
3.2. RD Měrovice nad Hanou
dispozičně řešen jako 2+1 a 4+1. Na dům navazuje dílna, chlév a garáž. Dům je napojen na všechny IS, možn. půdní vestavby. Dům se nachází v klidné části obce.
Plocha pozemku : Plocha užitná :
312 m2 140 m2
Cena : 440 000 Kč
4.3. RD Měrovice nad Hanou
Dvoupatrový RD se započatou rekonstrukcí. V RD je nová elektroinstalace, odpady a plastová okna ve spod. části domu. Dům je podsklepen, má dvůr a prostor pro výstavbu garáže. Koupelna je vybavena vanou a kuch. linkou.
Plocha pozemku : Užitná plocha :
254 m2 140 m2
Cena : 495 000 Kč
4.4. RD Stříbrnice
v klidné části obce. V 1.NP je obývací pokoj s kk, dva pokoje a dvě koupelny, v patře jsou 3 pokoje. Vytápěno krbovými kamny s výměníkem, voda obecní, možnost studny. Půda k vestavbě, dvorek k posezení, zahrada s ovocnými stromy a zahradním domkem. Odpady sved. do septiku. Vytápěno lokálně kamny na TP.
Plocha pozemku : Užitná plocha : Cena : 699 000 Kč
- 10 -
622 m2 120 m2
4.5. RD Stříbrnice
o dispozici 3+1 s prostornou půdou k vestavbě. Zavedena nová elektroinstalace, rozvody vody a odpadů. Vytápění a příprava TUV prostřednictvím plynového kotle, možnost vytápění krbem. K domu náleží dva menší dvorky s možností parkování auta.
Plocha pozemku : Užitná plocha :
209 m2 127 m2
Cena : 430 000 Kč
Tabulka srovnávaných cen rodinných domů s pozemky : ZP (m2)
RD
UP (m2)
Pl.poz. Cena (Kč) Cena (m2) (m2)
1.
97
522
790 000
8 144
2.
140
312
440 000
3 143
3.
140
254
495 000
3 538
4.
120
622
699 000
5 825
430 000
3 386
5.
150
127
209
Srov.
70
85
158
koeficienty
0,95*1,10*1,00 *1,00* 0,91*0,90 0,95*1,25*1,00*1,00* 0,93*1,05 0,95*1,30*1,00*1,00* 1,05*0,96 0,95*0,98*1,15*1,05* 0,87*1,00 0,95*1,12*1,07*1,05* 0,98*1,00
Cena po úpravě
6 970 3 645 4 404 5 697 3 967 4 937
K1 - koef. navýšení cen RK o svoji provizi K2 - koef. konstrukce, technického stavu K3 - koef. připojení na inženýrské sítě K4 - koef. lokality K5 - koef. rozlohy pozemku K6 - koef. vybavenosti (garáž, zimní zahrada…) Výpočet ceny srovnávací metodou : 85 * 4 937 + (6 + 14) * 4 937 * 0,5 = 419 645 + 54 307 = 474 000,- Kč 85 – užitná plocha rodinného domu 4 937 – cena za 1 m2 rodinného domu s pozemkem stanovená srovnávací metodou (viz. tabulka) 6 + 14 – výměra sklepa + výměra venkovní zděné kolny (prádelny) 0,5 – koeficient nebytových prostor - 11 -
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Zjištěná (administrativní) cena: Zjištěná cena staveb : Zjištěná cena pozemků:
459 726,- Kč 30 033,- Kč
Zjištěná (administrativní cena) celkem :
489 760 ,- Kč
Srovnávací hodnota celkem:
474 000,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny pozemku jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní (zjištěné) ceny pozemků a nemovitostí dle vyhlášky č. 345/2015, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota pozemku a nemovitostí byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní (zjištěné) ceny dle platného cenového předpisu a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod vyšly téměř shodně, z toho důvodu za obvyklou cenu považuji průměrnou hodnotu obou výsledků stanovených výše uvedenými dvěma metodami. 489 760 + 474 000 = 963 760/2 = 481 880 = 482 000,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti a pozemku činí : 482 000,- Kč
slovy: čtyřistaosmdesátdvatisícekorunčeských .2.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1634 - 09/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/2016.
- 12 -
