ZNALECKÝ POSUDEK č. 1162-57/2016 O ceně nemovité věci spolu s jejími součástmi p.č. st. 592 s RD v k.ú. Jaroměřice nad Rokytnou, LV č. 6 pro Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč.
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Exekutorského úřadu Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33Jihlava 41201 Litoměřice
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 23.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420776630065 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Třebíči 25.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí zapsaných na LV č. 6, k.ú. Jaroměřice nad Rokytnou, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
pozemek p.č. st. 592 se stavbou RD a příslušenstvím Luční 472 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Jaroměřice nad Rokytnou Katastrální území: Jaroměřice nad Rokytnou Počet obyvatel: 4 177 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel - 4 177 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Ţelezniční a autobusová zastávka II autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I sluţby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněţní) sluţby, sportovní a kulturní zařízení aj.) -
Pi 0,80 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 463,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.11.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka, šetření za přítomnosti paní M. Daňhelove výpis z katastru č. 6 vyhotovený k datu kopie katastrální mapy vyhláška MF č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/97 zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhlášky a předpisy související - informace starosty obce pana J.Svobody (tel. 724 187 326) - databáze realizovaných prodejů nemovitostí ADMIN, realitní server S Reality - Ocenění nemovitosti pro ČS a.s. Ing. T. Dostál č. 826-91-2012 žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy
-2-
Sb.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
455730/072, paní Marie Daňhelová, Luční 472, 67551 Jaroměřice nad Rokytnou, vlastnictví: výhradní 455730/072, paní Marie Daňhelová, Luční 472, 67551 Jaroměřice nad Rokytnou, vlastnictví: výhradní
LV č. 6 B: Parcela pozemku St. 592 plocha a nádvoří
Výměra (m2)
Druh zastavěná
181
6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici. Měřeno laserovým přístrojem HILTI PD 25 a pětimetrem.
7. Celkový popis nemovité věci 1.7. Popis obce Město Jaroměřice nad Rokyntou v bývalém okrese Třebíč. Od Třebíče jsou vzdáleny cca 15 km jiţním směrem. Město má cca 4177 obyvatel. Je zde veškerá občanská vybavenost, školy základní a mateřská, zdravotní středisko, obchody, restaurace.... Popis a poloha nemovité věci
Oceňované nemovitosti se nacházejí ve východní části města, směr Příštpo. Dům je řadový, přízemní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou. Dopravní dostupnost Pozemek v zastavěné části obce, přístupný po místní zpevněné komunikaci. Inženýrské sítě: Pozemek p.č. 3/1 má přípojku elektro, plyn a vodu z veřejných sítí , kanalizace je svedena do jímky.Na pozemku p.č. 3/2 přípojky inţenýrských sítí nejsou provedeny, ale jsou dosaţitelné Škodlivé a negativní vlivy, rizika Vnější škodlivé vlivy vzhledem k poloze a okolí nejsou znalci známy. Historie nemovitosti – stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Břemena, závazky a zatížení nemovitosti Z dostupných dokladů nejsou znalci známy. Rizika – vliv na zástavu nemovitosti
ověřit z výpisu
-3-
I. Riziko spojené s právním stavem nemovité věci - právní stav bez závad II. Riziko spojené s evidencí ve veřejné listině KN - nemovitost a stavby řádně zapsány a – bez rizika III. Riziko spojené s technickým stavem nemovitosti a staveb - bez rizika, stavba provedena ve velice dobré kvalitě IV. Riziko spojené s přístupem a příjezdem k nemovitosti - bez rizika, příjezd a přístup zajištěn po veřejné účelové komunikaci , mírně omezené podmínky parkování V. Riziko spojené s umístěním nemovitosti bez rizika, není v záplavovém ani v ochranném území Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje RD je v současné obýván.
Lze charakterizovat, ţe nejlepší a nejvyšší využití odpovídá stávajícím, tedy bydlení – takto bude dále posuzováno. Komerční vyuţití k drobné podnikatelské činnosti je moţné, ale méně pravděpodobné vzhledem k významu obce.
Rozvoj obce, územní plán: Obec s platným územním plánem , stavební pozemky pro individuální výstavbu v pouze v majetku obyvatel obce - pro zájemce těţko dostupné , obec pozemky k dispozici nemá. Vztah nabídky a poptávky: Obecně nabídka obdobných nemovitostí převyšuje nad dosti značnou nabídkou, setrává pouze poptávka po samostatných stavebních pozemcích. Trh s nemovitostmi v obci není z výše uvedených důvodů příliš aktivní, zájem o pozemky ale je. V nabídkách realitních kanceláří není přímo v místě ţádná aktuální nabídka Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č. st. 592 se stavbou RD
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - stavba součástí pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací moţnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Bez moţnosti II 0,00 komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší neţ je průměr v kraji I -0,01 -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,980
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č. st. 592 se stavbou RD 1. Oceňují se tyto pozemky: p.č. St. 592 zastavěná plocha a nádvoří 181 m2
2. Využití pozemků, ocenění : ·
Pozemek p.č. St. 592 - zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle §4 odst. (1) oceňovacího předpisu.
Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití 2. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
-6-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 463,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 592
Výměra [m2] 181,00 181,00
Index
Koef.
0,980 Jedn. cena [Kč/m2] 453,74
Upr. cena [Kč/m2] 453,74 Cena [Kč] 82 126,94 82 126,94
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům na p.č. st. 592 1. Všeobecně:
RD je zděný dům v řadové uliční zástavbě orientované ve směru JV - SZ. Na SZ straně je oddělen od sousední stavby menší prolukou, na opačné straně pak stavebně navazuje na další RD jedná se tedy o krajní řadové dům. Dům je částečně podsklepený do 1/3 zastavěné plochy a je provozně rozdělen průjezdem ve střední části na samostatné jednotky. Původní obytná část se nachází na SZ straně , později budovaný výměnek na straně JV. Celá obytná část tvoří zástavbu ve tvaru písmene „U” s delší stranou do ulice a kratšími stranami do dvora. Zastřešení převáţně sedlovou střechou, do dvora přistavěná část výměnku má střechu pultovou. Na SZ obytnou část navazují stavebně vedlejší stavba hospodářského objektu - vyuţití jako dílna a k parkování zahradní techniky. Přístup do obou obytných částí a vedlejší stavby z nádvoří. 2. Zatřídění objektu: Dům částečně podsklepený, má 1 nadzemní podlaţí, více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení, je tedy posuzován jako rodinný dům,obestavěný prostor menší neţ 1100 m3 - ocenění podle §35 oceňovacího předpisu.
3.Dispozice: SZ část: 1.NP - vstup do zádveří ze dvora, vpravo podél dvora veranda, za zádveřím pokoj bez přímého osvětlení, vlevo 2 pokoje do ulice, vpravo kuchyně,rovněţ s osvětlením přes verandu, vedle koupelna. Z verandy přístup do malé spíţky na WC na konci verandy. Podlahová plocha této části celkem 93,5m2. JV část: -7-
1.PP - sklep - 1 místnost s plynovým kotlem 1.NP - vstup do větší chodby, vpravo pokoj s okny do ulice, vlevo přístavba s pokojem s okny do dvora a koupelna . Podlahová plocha této části celkem 66,7m2 vč.podsklepení. 4. Popis konstrukcí: Základy - betonové pasy , částečně s izolací Svislé konstrukce - smíšené a cihelné Stropy - klenby, dřevěné, přístavba silikátové Střecha - sedlová, nad přístavbou pultová Střešní krytina cem. krytina, falcovaný pozink. plech Klempířské konstrukce - úplné, pozink. plech Úpravy povrchů - vnitřní vápenné omítky, přístavba štukové - venkovní břízolit , přístavba hrubá omítka bez štuku Vnější obklady - kabřinec do uliční části Vnitřní obklady - běţné keramické obkladačky Schody - pouze do sklepa Dveře - hladké plné a prosklené Okna - dřevěná špaletová Podlahy - vlýsky , keramická dlaţba Vytápění - plynový kotel a etáţové topení - nevyuţívané a nefunkční, kamna, krbová kamna na pevná paliva Elektro - 230V, 400V Bleskosvod - standard Rozvody teplé a studené vody - studená a teplá původní pozink zdroj TUV - el. bojler Instalace plynu - ano Vybavení kuchyně - standard Vnitřní vybavení - standard Ostatní - není
5. Stáří stavby, opotřebení : Původní část postavena v roce 1936 - stáří ke dni ocenění je tedy 80 roků. V roce 1964 provedena obvodové stěna na SZ straně domu, nové podlahy, dodatečná izolace základů a vnitřní rozvody. Přístavba k JV části domu provedena v roce 1983 spolu s rekonstrukcí prvků krátkodobé ţivotnosti - kompletní výměna instalací, nová koupelna a WC, vytápění včetně plynového kotle. V roce 2008 provedena instalace nových zařizovacích předmětů a částečná rekonstrukce podlahy. Technický stav a údrţba na průměrné úrovni, standard odpovídá době provedení a částečně svépomocnému provedení. .
-8-
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 100 let 1 091,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,50*8,50 Název podlaţí 1.NP:
89,25 m2
=
Zastavěná plocha 89,25 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor 1.NP: (10,50*8,50)*(3,00) střecha: (10,50*8,50)*(1,50) Obestavěný prostor - celkem:
267,75 m3 133,88 m3 401,63 m3
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost: ZP / ZP1 = 1,00
89,25 m2 89,25 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné - smíšené a kamenné zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlaţnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan - - přípojka elektro, kanalizace , vody a plynu 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, - lokální 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - viz popis konstrukcí výše 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - zahradní domek ZP = 24,6m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - p.č. st. 592......181m2 -9-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III I V
0,03 0,00 0,08
II III
-0,04 0,00
I II II
0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) - niţší standard provedení, konstrukce na konci ţivotnosti Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůţe být niţší neţ 0,6.
III V
0,00 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,226
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 091,- Kč/m3 * 0,226 = 246,57 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 401,63 m3 * 246,57 Kč/m3 * 1,000 * 0,980= 97 049,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
97 049,31 Kč
Cena staveb celkem
=
97 049,31 Kč
Pozemky - celkem
+
82 126,94 Kč
Pozemky p.č. st. 592 se stavbou RD - zjištěná cena
=
179 176,25 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č. st. 592 se stavbou RD
179 176,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
179 176,30 Kč
Celkem
179 176,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
179 176,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č. st. 592 se stavbou RD
179 176,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
179 176,30 Kč
Celkem
179 176,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
179 176,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
179 180,- Kč
slovy: Jednostosedmdesátdevěttisícjednostoosmdesát Kč
V Třebíči 25.11.2016
Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420776630065 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - 11 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1162-57/2016 znaleckého deníku.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 5
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Půdorys RD Realizované prodeje a nabídky
- 13 -
- 14 -
Kopie katastrální mapy ze dne 14.11.2016
- 15 -
Pozemek p.č. 592 v k.ú. č. 657506
Mapa oblasti ze dne 23.11.2016
Pozemek p.č. 592 v k.ú. č. 657506 - 16 -
Pozemek p.č. 592 v k.ú. č. 657506
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
