2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1123/73/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 484/1 v BD čp. 484, 485 na pozemku st.p.č. 865, 866, s příslušenstvím a podílem o velikosti 496/10000, zapsané na LV č. 3735 a 1594, Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Mariánské Lázně, k.ú. Úšovice Adresa nemovité věci: Hroznatova 484, 353 01 Mariánské Lázně OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Praha 9, Pan Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 19900 Praha 18

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad obvyklé ceny k exekučnímu řízení č.j. 184 EX 3161/15-49 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 19 stran

V Trutnově, dne 4.5.2016

580 000 Kč 3.5.2016

Stav ke dni : Počet příloh: 6

Ing. Michal Danielis

3.5.2016 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí v povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

-2-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, budovy a bytu, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt ve stavbě pro bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 3735, 1594 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 3.5.2016. Povinná Ilona Drozdová byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka se vrátila, že povinná nemá schránku. Při místním šetření byla povinná doma, zjištěno, že schránka je označena na jméno Drozd. Vlastník byl řádně obeslán, ale neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze katastr. úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184 EX 3161/15-49 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. údaje o realizovaných cenách z www.cuzk.cz Místopis Mariánské Lázně (německy: Marienbad) jsou město v Karlovarském kraji, 25 km jihovýchodně od Chebu. Město zaujímá rozlohu 51,78 km2 a žije zde přes 13 tisíc obyvatel. Mariánské Lázně jsou nejmladší z proslulého trojúhelníku západočeských lázeňských měst. Město se nachází v údolí jižně od CHKO Slavkovský les. Parky v centru města protéká ze severu na jih Úšovický potok, který je veden v regulovaném korytě. V jedné části města je sveden do tunelu pod zástavbu. Z východních svahů do města přitéká také Pstruží potok. V širším okolí Mariánských Lázních vyvěrá na 100 minerálních pramenů s obsahem oxidu uhličitého a minerálních solí, z nichž je zachyceno a využíváno 53 pramenů. Jedná se především o studené železnaté kyselky, odlišného chemického složení. Město dnes opět žije především lázeňstvím a cestovním ruchem. Mezi další ekonomická odvětví patří zemědělství, lesnictví a potravinářství. Velmi známé jsou Lázeňské oplatky od firmy Opavia. Mariánské Lázně leží přímo na železniční i silniční trase Plzeň - Cheb. V Mariánských -3-

Lázních v obecní části Skláře je také letiště, které dnes slouží pro rekreační účely a pro podnikání vyhlídkových letů nad městem. Dominantou Mariánských Lázní jsou především lázeňské parky. Místní části Hamrníky, Chotěnov, Kladská, Lázně, Panská Pole, Skláře, Stanoviště, Úšovice a Vora. Ve městě se nachází dvě devítileté základní školy, jedna základní škola praktická a speciální a jedna základní umělecká škola. V roce 2013 započala vzdělávací činnost též Soukromá Základní škola a Rodinné centrum Čtyřlístek, která se specializuje na děti, vyžadující individuální přístup, veřejné střední školy jsou zde dvě: Gymnázium a obchodní akademie a Hotelová škola. Dále ve městě působí soukromá Jezdecká akademie. Městem prochází silnice II/215 a II/230, které zajišťují dopravní obslužnost do dalších částí regionu. Mariánské Lázně leží na III. tranzitním koridoru železniční tratě (Praha) – Beroun – Plzeň – Cheb. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována v jižní okrajové části města Mariánské Lázně, v jeho části Úšovice, v okolní zástavbě BD, v blízkosti MŠ, obchodu, polikliniky a lékárny. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Hroznatova, ze zpevněné veřejné komunikace pro pěší, na pozemku p.č. 353/1, ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 3,2 km od lázeňské části a centra města s jeho komplexní občanskou vybavenosti (síť úřadů, pošta, MŠ, ZŠ, SOŠ, gymnázium, kino, divadlo, knihovna, lékaři, obchody a restaurační zařízení) dále cca 2 km od nemocnice, sportoviště a obchodního centra. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na parkovacích místech v okolí stavby BD.

-4-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Drozdová Ilona, Ruská 73/12, 35301 Mariánské Lázně Způsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiné rozhodnutí, kterým se omezují dispozič.práva vlastníka Zahájení exekuce - Drozdová Ilona Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Zobrazené údaje mají informativní charakter

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, dle sdělení byt užívá povinná s matkou a dětmi.

-5-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Úšovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 200,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním BD byly porovnány stavební pozemky a pozemky ve FC nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Bylo zjištěno, že v tržní hodnota stavebních pozemků se pohybuje v intervalu od 800-2600,- Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je stanovena ve výši 2 048,- Kč/m2. Předmětem ocenění je podíl na pozemcích st.p.č. 865 o výměře 155 m2 a 866 o výměře 195 m2, který je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD. Pozemek je kompletně zainvestován sítěmi (VV, NN, VK a plyn). Užívání v souladu s právním stavem. Ve městě je cenová mapa stavebních pozemků, dle vyhlášky ze 15.6.1993. Pozemky se stavbou BD tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - . 6

-6-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,970 = 0,931 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 200,Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 865

Výměra [m2] 155,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 866 195,00 nádvoří Stavební pozemky - celkem 350,00 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena

Index 0,931

Upr. cena [Kč/m2] 2 048,20

Jedn. cena [Kč/m2] 2 048,20

Cena [Kč] 317 471,-

2 048,20

399 399,-

= *

716 870,716 870,- Kč 496 / 10 000

=

-7-

Koef.

35 556,75 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 728/17 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 484/1 o velikosti 2+1, situovaná v 1. NP. Parkování je negarantované, možné na nedostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Vybavení dle prohlášení vlastníka: Kuchyňská linka, plynový sporák, 2 ks vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, 2 ks míchací baterie, 3 ks topná tělesa, infrazářič, 3 ks bytové rozdělovače topných nákladů, 2 ks bytové vodoměry, listovní schránka, zvonek, domovní telefon. Součástmi bytu jsou: Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace, tj. potrubní rozvody vody, plynu, ústředního topení, elektroinstalace, odpady, bytový rozvod STA-TKR, apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Příslušenstvím bytu je spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 484, 485 a pozemcích st.p.č. 865 a 866 o velikosti 496/10000. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných části budovy, vyjma vstupních dveří do všech jednotek a oken, které jsou přístupné přímo z jednotek, chodby, rozvody studen vody, rozvody tepla včetně regulací, rozvody teplé vody, rozvody plynu, rozvody kanalizace, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací, hromosvody, dešťové svody, hydranty včetně rozvodů. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, se 4 nadzemními podlažími a suterénem. Stavba je řadová krajní, se dvěmi sekcemí a čp, bez výtahu. Sekce s oceňovaným bytem obsahuje 8 bytových jednotek, společné prostory a v suterénu sklepy. Budova byla kolaudována cca v r. 1975 jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. V BD provedena revitalizace - výměna části oken za plastová, zateplená fasáda. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce nejsou zjištěny vyjma výměny oken za plastová v objektu- mimo byt, zde jsou původní zdvojená dřevěná. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a plyn. BJ předpokládá v původním stavu, se standardním příslušenstvím a dožitým vybavením.

-8-

Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová plocha kuchyně Obytné prostory 8,30 m2 pokoj Obytné prostory 16,30 m2 pokoj Obytné prostory 12,14 m2 předsíň Obytné prostory 5,87 m2 koupelna Obytné prostory 3,18 m2 WC Obytné prostory 0,95 m2 komora Obytné prostory 1,58 m2 Celková podlahová plocha 48,32 m2

Koeficient Užitná plocha 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

8,30 m2 16,30 m2 12,14 m2 5,87 m2 3,18 m2 0,95 m2 1,58 m2 48,32 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky 2

Podlahová plocha [m ] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 48,32 22 208 1 073 091 100,00 41 59 41,00 633 120

-9-

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Mariánské Lázně BJ v původním stavu Typ stavby Užitná plocha Revitalizovaný 48,32 m2 panelový BD

Podlaží 1

Dispozice 2+1

Celková cena 579 840 Kč

Jednotková cena 11 485 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 2+1 v původním stavu, v BD po revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby s velmi dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+1 BJ 2+1 v Mariánských Lázních-Úšovicích. Bytová jednotka má plošnou výměru 62 m2 a je situována do panelového objektu s výtahem. Jedná se o byt situovaný do 1 NP. Bytová jednotka je po částečné modernizaci - nové zděné koupelnové jádro, rozvody elektřiny, vody a plynu. Objekt bytového domu je po rekonstrukci. Okna jsou nová plastová. Otopná tělesa jsou vč. termostatických ventilů a poměrových měřidel spotřeby tepla. Lokalita: Hroznatova, Mariánské Lázně - Úšovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha 62,00 m2 Použité koeficienty:

Celková cena

Jednotková cena

830 000 Kč

13 387 Kč/m2

K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 0,99 0,97 0,93 1,00 1,00

Celkový koef. KC 0,76

- 10 -

Upravená j. cena Kč/m2 10 162

Název: BJ 2+1 BJ 2+1 v Mariánských Lázních-Úšovicích. Jedná se o byt situovaný do 1.patra (2.NP) panelového domu bez osobního výtahu. Byt je v původním stavu, určený k rekonstrukci. Veškerá potřebná občanská vybavenost se nachází v docházkové vzdálenosti v okolí (Základní škola,školka,nákupní středisko,lékařský dům), cca 200 m od objektu se nachází trolejbusová zastávka MHD. Lokalita: Hroznatova, Mariánské Lázně - Úšovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

650 000 Kč

13 265 Kč/m2


0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00



Název: BJ 2+1 BJ 2+1 v Mariánských Lázních - Úšovicích. Bytovä jednotka je situována do třetího patra panelového domu s výtahem. Plošná výměra bytu je 60m2. Byt je v původním, udržovaném stavu, dřevěná okna, původní jádro. Součástí bytu je prostorná komora v mezipatře. Lokalita: Hroznatova, Mariánské Lázně - Úšovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

830 000 Kč

13 833 Kč/m2


0,85 0,99 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00


- 11 -


Název: BJ 2+1 byt 2+1 o celkové rozloze 59 m2. Byt se nachází v lokalitě Úšovice v Mariánských Lázních. Byt je v původním stavu, ale zachovalém stavu, vhodný k rekonstrukci. Dům má novou fasádu a je kompletně zateplen. V bytě jsou nová plastová okna. K bytu také náleží lodžie, která je orientovaná na jih. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Lokalita: Kubelíkova, Mariánské Lázně - Úšovice Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

849 000 Kč

14 390 Kč/m2


0,85 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00



Název: BJ 2+1 byt 2+1 + balkon, na sídliště Vora v Mariánských Láznech. Byt je v třetím patře kompletně revitalizovaného třípatrového panelového domu. Při částečné modernizaci bytu byla vyměněna okna, interiérové úpravy bytu jako malba a plovoucí podlahy, rekonstrukce koupelny včetně rozvodů. K bytu náleží sklepní koje a balkon v mezi patře o vyměře 6 m2. Parkování u domu na přilehlém parkovišti. Lokalita: Dyleňská, Mariánské Lázně - Úšovice Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

995 000 Kč

16 048 Kč/m2


0,85 1,00 1,00 0,95 0,93 1,00 1,00


- 12 -


Název: V-8749/2014 V-8749/2014 byt č.645/6 k.ú. Úšovice KS ze dne 3.12.2014

Lokalita: byt Mariánské Lázně Podlaží: Dispozice: Zdroj: cuzk.cz Typ stavby Užitná plocha 67,60 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

823 000 Kč

12 175 Kč/m2 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,95


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Realizované a nabídkové ceny se pohybují v intervalu od 10 000 - 12 000,-Kč/m2 započ.plochy. Hodnotu stanovuji kvalifikovaným odhadem při horní úrovni ve výši 12000,-Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 10 162 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 11 485 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 052 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 12 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 48,32 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 579 840 Kč Popis: BJ v původním stavu

- 13 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

579 840 Kč 668 680 Kč 35 557 Kč

Obvyklá cena 580 000 Kč slovy: Pětsetosmdesáttisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. - BJ o velikosti 2+1 v předpokládaném původním stavu, v BD po revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby okrajové části Úšovice, obce Mariánské Lázně, s velmi dobrou občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

579 840,- Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 4022, 3417, zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 580 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 484, 485 a pozemcích st.p.č. 865 a 866 o velikosti 496/10000 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená – nezjištěno 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-

- 14 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: BJ č. 484/1 v BD čp. 484, 485 na pozemku st.p.č. 865, 866, s příslušenstvím a podílem o velikosti 496/10000, zapsané na LV č. 3735 a 1594, k.ú. Úšovice, obci Mariánské Lázně, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb; se zohledněním práv a závad:

ve výši 580 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 4.5.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1123/73/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 73.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Cenové údaje prostřednictvím KP Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 16 -

počet stran A4 příloze 2 1 1 1 1 0 0

Snímek katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

2016

Recommend Documents