2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1302ř-143/2016

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 21 - zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Mnichovo Hradiště, č.p. 67, bydlení (stavba stojí na pozemku p.č. 21), vše v k.ú. Mnichovo Hradiště, obec Mnichovo Hradiště, okres Mladá Boleslav. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský ú ad P erov Komenského 3Ř 750 02 P erov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200řŘ0

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro pot ebu exekučního ízení č.j. 103 Ex 26495/09-71

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 12.1.2016 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 1Ř stran a 14 stran p íloh. V Praze, dne 23.1.2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 13029-143/2016

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 10.12.2015 vydané Exekutorským ú adem P erov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 26495/09-71, byl p ibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 21 zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Mnichovo Hradiště, č.p. 67, bydlení (stavba stojí na pozemku p.č. 21), vše v k.ú. Mnichovo Hradiště, obec Mnichovo Hradiště, okres Mladá Boleslav. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich p íslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvo í p íslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V p ípadě, že nejsou žádné movité věci, které by tvo ily p íslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V p ípadě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjád ení o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nep ihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje p edpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční ád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1řř7 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího p edpisu ke dni 12.1.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1řř7 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 1řř/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny p ípadné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako p íslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí byly provedeny dne 12.1.2016 za p ítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinná se p es písemnou výzvu místního šet ení nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka p edmětu ocenění. Pro pot eby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zamě ení nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnit ního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly z části sděleny sousedem. Některé prvky zejména vnit ního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro pot eby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stá í a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

stránka č. 3


3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1ř6, pro k.ú. Mnichovo Hradiště, obec Mnichovo Hradiště, okres Mladá Boleslav, vyhotovený objednavatelem dne Ř.12.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Mnichovo Hradiště, obec Mnichovo Hradiště, okres Mladá Boleslav, vyhotovená objednavatelem dne 10.12.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uve ejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prost edí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém p i místním šet ení. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uve ejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šet ení nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku p edložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl p edmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého ú adu zeměmě ičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

St edočeský Mladá Boleslav Mnichovo Hradiště Mnichovo Hradiště (6ř7575)

List vlastnictví číslo: 1ř6 Vlastníci: 1. Fidlerová Jana P íčná 67, 2ř501 Mnichovo Hradiště

Podíl: 1/3

2. Fidlerová Světla P íčná 67, 2ř501 Mnichovo Hradiště

Podíl: 1/3

3. Tkadleček Josef P íčná Ř5, 2ř501 Mnichovo Hradiště

Podíl: 1/3

stránka č. 4


5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod sedlovou st echou s valbou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, centrální části města Mnichovo Hradiště, v adové zástavbě jako adový koncový. P edmět ocenění se nachází na adrese P íčná 67, 2ř501 Mnichovo Hradiště. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemek leží v mírně sklonitém terénu s p ístupem po ve ejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2363 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Mnichovo Hradiště, Masarykovo náměstí 1, 2ř501 Mnichovo Hradiště. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Vnit ní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť p es písemnou výzvu nebyl povinným p edmět ocenění zp ístupněn. Původní stá í objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šet ení a dle odborného odhadu zpracovatele p es Ř0 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Byla provedena nadstavba objektu, včetně opravy st ešní konstrukce, výměny st ešní konstrukce a klempí ských konstrukcí. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnit ní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Za objektem (pohled z ulice P íčná) je situována d evěná vedlejší stavba pod pultovou st echou krytou plechovou krytinou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích a betonové podezdívce - d evěná vrata - d evěná vrátka - p ístupový chodník betonový - p ípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvo ily p íslušenství k p edmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny p i místním šet ení zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 67 2) Pozemky a) Pozemek 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 (viz. odhad obvyklé ceny). Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (nap . prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (nap . nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

p edmětem Pi 0,00 0,00

0,00 –0,04 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,ř60 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 P evažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prost edí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na st ed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. P íjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce Ř Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku ř Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 stránka č. 6

ZNALECKÝ POSUDEK č. 13029-143/2016 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,0Ř0 i=2

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 345/2015 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 67 – § 35 Podlaží: Název I.NP II.NP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 10,66×5,12 10,66×5,12 10ř,16 / 54,5Ř

= = =

54,5Ř m2 54,5Ř m2 10ř,16 m2

= =

225,ř6 m3 47,76 m3 273,72 m3

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 10,66×5,12×4,14 Zast ešení 10,66×5,12×1,75×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl 7,10 % 1. Základy – smíšené s částečnou izolací 2. Zdivo – smíšené 22,30 % Ř,40 % 3. Stropy 5,20 % 4. St echa – vaznicová sedlová s valbou 5. Krytina – plechová 3,20 % 6. Klempí ské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,Ř0 % 7. Vnit ní omítky 6,20 % 3,10 % Ř. Fasádní omítky – vápenné hladké ř. Vnější obklady 0,40 % 10. Vnit ní obklady 2,30 % 11. Schody 2,40 % 3,30 % 12. Dve e 13. Okna – d evěná kastlová, d evěná zdvojená 5,20 % 2,20 % 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 1,10 % 4,40 % 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 4,10 % 1Ř. Bleskosvod 0,60 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se stránka č. 7


1ř. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnit ní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 3,00 % 1,Ř0 % 0,50 % 2,Ř0 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: St edočeský Obec: Mnichovo Hradiště Počet obyvatel: Ř 46ř Základní cena (ZC): 2 ř26,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: p íloha č. 24, tabulka č. 2 Pro pot eby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl odhadnut zpracovatelem na základě místního šet ení. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům adový –0,01 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo –0,0Ř zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na ve ejné sítě V. P ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,0Ř (p ípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Úst ední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. p íslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 Ř Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 ř Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvo ící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 p íslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) –0,01 stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,Ř5* (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1ř36 Stá í stavby (y): Ř0 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13): i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

0,505

1 477,63 Kč/m3

stránka č. Ř


Index trhu (IT): 0,ř60 Index polohy (IP): 1,0Ř0 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 273,72 × 1 477,63 × 0,ř60 × 1,0Ř0

=

419 340,90 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/3 139 780,30 Kč

Rodinný dům č.p. 67 – zjištěná cena:

139 780,30 Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 345/2015 Sb. 2.a.1) Pozemek – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Mnichovo Hradiště Název okresu: Mladá Boleslav Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Hodnocení znaku Oi Popis znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,Ř5 2 Hospodá sko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,Ř5 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 3 Poloha obce území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elekt ina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 II. Železniční zastávka a autobusová 0,ř5 5 Dopravní obslužnost obce zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická za ízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní za ízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 2 015,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 397,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 123 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,ř60

stránka č. ř


Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 + Index polohy: IP = 1,0Ř0

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

 Pi = 1,000

i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,037 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 44Ř,6Řř0 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 21 Zastavěná plocha a nádvo í 123 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek – zjištěná cena:

× =

Cena [Kč] 17Ř 1ŘŘ,75 1/3 59 396,25 Kč 59 396,25 Kč

stránka č. 10


3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním p ípadě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes adu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dob e sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelá ích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až p i vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí p i adjustaci p ípadný rozdíl p imě eně uplatnit, p ičemž v úvahu p ichází pouze snížení ceny vzorku. P i výběru vzorků pro porovnání je pot eba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné p edevším v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, p edměstí, město, centrum, region, p ihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zamě ení apod.), - velikosti ve vazbě na p imě enost pot eb co do rozsahu využití účastníky trhu (nap . jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k p edstavám jednotlivých účastníků trhu (nap . pod adné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), adové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p edstavám nabízejících (nap íklad 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Mnichovo Hradiště, okres Mladá Boleslav Rodinný dům v Mnichově Hradišti o dispozici 2+1 se zahradou na pozemku o celkové výmě e 435 m2. Vnit ní dispozice domu : vstupní chodba, kuchyň, dva pokoje, spíž, koupelna a WC. Půdní prostor s možností vestavby. K domu náleží vinný klenutý sklep, další sklep, dílny a sklad. Voda městská, odpady svedeny do kanalizace. Dům se nachází na klidném místě nedaleko centra. Volný ihned. V místě kompletní občanská vybavenost. Nabídková CENA: 1 330 000,- Kč

stránka č. 11


2) RD Loukov, okres Mladá Boleslav RD 3+1 po částečné rekonstrukci se stodolou v obci Loukov. Pozemek 456m2 Jedná se o klasický vesnický rodinný domek obdélníkového půdorysu se sedlovou st echou a do "L" navazující p ístavby hospodá ské stodoly, v které je možnost p ípadně rozší it stávající obytnou plochu o další pokoje. Dispozice: p ízemí - vstupní p edsíň, kuchyně, koupelna, velký obývací pokoj s francouzskými dve mi a výstupem p ímo na zahradu. V podkroví dětský pokoj a ložnice. El.: 230/400V, voda - VV , TUV - plynový kombinovaný kotel, topení - kotel plynový kombinovaný + krbová kamna v obývacím pokoji, kanalizace - jímka. Po rekonstrukci rozvody elektrické energie, topení v mědi, voda v plastu atd. okna - původní d evěná zachovalá špaletová, st echa - Bramac. Nabídková CENA: 1 530 000,- Kč 3) RD Klášter Hradiště nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Rodinný dům 5+1 v klidné lokalitě obce Klášter Hradiště nad Jizerou. Dům je v původním udržovaném stavu, vhodný k postupné rekonstrukci, podsklepen, plyn.kotel. K domu pat í hospodá ské stavení a pozemek o CP 26ř m2. Dům je možné využít i jako gvougenerační. Nabídková CENA: 1 6ř0 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prost ednictvím se porovnávání provádí. Ve většině p ípadů jsou známé ceny vzorků vyjád eny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším ešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a p ípadné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspo ádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich p edpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a p irážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné p izpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „se izování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatu e je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících p edpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

stránka č. 12


Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - objekt situován v centru města - lokalita vhodná k bydlení - kompletní občanská vybavenost města Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - obtížná možnost dalšího rozší ení objektu - malý p ilehlý pozemek - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obtížně obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Mnichovo Hradiště, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 1 330 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 151 515,15 Kč Váha (V): 1,0 RD Loukov, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 1 530 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 324 675,32 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13


RD Klášter Hradiště nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 1 6ř0 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 536 363,64 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena:

1 151 515,15 Kč 1 337 51Ř,04 Kč 1 536 363,64 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 340 000,– Kč 1,00 1 340 000,– Kč

× =

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/3 446 666,67 Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, p ípadně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním p ípadě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě:

×

Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

0,Ř00

=

357 333,34 Kč 360 000,- Kč

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnit oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. P i tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je p itom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s p edpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnit ní vlivy, tj. nap . technický stav, fyzické opot ebení, morální opot ebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prost edí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze p edmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nep ihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

13ř 7Ř0,– 5ř 400,– 199 180,– 360 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč 0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 15


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

360 000,– Kč

Cena slovy: třistašedesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ond ej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 23.1.2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1ř67., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1ř67 Sb., pod č.j.: 264/200Ř-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spot ební elektroniky, výpočetní a kancelá ské techniky, nábytku, vybavení a za ízení domácnosti, oceňování strojů a za ízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod po . č. 1302ř-143/2016 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 1Ř

2016

Recommend Documents