ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1893/43/2016 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st.p.č. 606 se stavbou OV bez čp. a pozemky p.č. 995/11, 2135, 2136, 2137 a 2138, vše v k.ú. a obci Bělušice, zapsané na LV č. 257, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Bělušice, k.ú. Bělušice Adresa nemovité věci: Bělušice, 280 02 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 131Ex 5533/14-238 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 22 stran
V Trutnově, dne 1.3.2016
1 050 000 Kč 17.2.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 7
Ing. Michal Danielis
17.2.2016 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 257 ze dne 1.2.2016 2. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 17.2.2016, povinný Krajčíř Silvestr se nedostavil, doporučená zásilka s pozvánkou na místní šetření byla vhozena do schránky dne 9.2.2016. K místnímu šetření byla pozvána i manželka povinného, do dnešního dne nereagovala. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost. Ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze obecního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 5533/14-238 Místopis Bělušice jsou obec ležící v okrese Kolín asi 10 km severovýchodně od Kolína. Mají 254 obyvatel. V roce 2011 zde bylo evidováno 131 adres. Bělušice je také název katastrálního území o rozloze 2,55 km2. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1356. Do obce vedou silnice III. třídy. Po 4 km lze najet na silnici II/322 Přelouč - Týnec nad Labem - Kolín. Železniční trať ani stanice na -2-
území obce nejsou. Nejblíže obci je železniční zastávka Týnec nad Labem ve vzdálenosti 4,5 km ležící na trati 010 mezi Kolínem a Pardubicemi. V obci mají zastávky příměstské autobusové linky Kolín-Týnec nad Labem-Uhlířská Lhota/Radovesnice II
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ý ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ý voda ¨ / ý kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2106 Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, 15000 Praha 5
ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Nemovitosti se nachází v centru obce. Jedná se o bývalý zemědělský areál, který je situovaný na okraji obce a jejího zastavěného území, bez okolní zástavby v bezprostřední blízkosti (pouze přes silnice stavby RD), přístup je po zpevněné místní komunikaci p.č. 2106 ve vlastnictví kraje. Území je částečně zainvestové, možnost napojení na NN a plyn. Místním šetřením zjištěno, že areál je volně přístupný a není v současnosti užíván, posledních pár let bez údržby, chátrá. V docházkové vzdálenosti je centrum obce s obecním úřadem, autobusovou zastávkou, restaurací (v obci pouze minimální občanská vybavenost), nemovitostí jsou vzdálené cca. 11 km do centra města Kolín s komplexní občanskou vybaveností.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo SJM Krajčír Silvestr a Krajčírová Michaela, Heverova 232, Kolín IV, 28002 Kolín Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Krajčír Silvestr Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-555/2016, Z-843/2016, V-37/2016, Z-1154/2016, V-26/2016, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 27.02.2016 10:00:00.
Ostatní rizika: ý Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem ý Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Místním šetřením zjištěno, že areál je volně přístupný a není v současnosti užíván, posledních pár let bez údržby, chátrá.
-4-
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba bez čp. 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zpevněné plochy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky ve FC 4. Porovnávací ocenění 4.1 Komparativní metoda
-5-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I V
Pi -0,06 0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
č. I I I
Pi 0,30 -0,01 0,00
III III III II
0,01 0,00 0,00 0,00
č. V IV IV
Pi 0,50 0,60 1,01
III
0,70
III VI
0,90 0,80
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,300 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,270 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Bělušice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 289,00 Kč/m2 -6-
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba bez čp. Jedná se jednolodní halu sestávající z hlavní střední části. Stavba je obdélníkového půdorysu, je přízemní, se sedlovou střechou a vlnitou krytinou. Nosná konstrukce je z ocelových vazníků s výplní z vlnitého plechu, založená na betonových základových pasech a patkách, podlaha z betonové mazaniny, vnitřní instalace jsou pouze elektro, bez vytápění. Stavebně tech. stav: Užíváno cca od r. 1960. Celkový st. tech. stav je zhoršený, dlouhou dobu neužívaný, zanedbaná údržba. Místním šetřením zjištěno poškození střešní krytiny a obvodových stěn, objekt je technicky a ekonomicky dožitý. Příslušenstvím areálu jsou přípojka NN a zpevněné asfaltové plochy a pozůstatky staveb - v současné době se jedná pouze o základy - zbořeniště, hodnota pouze upotřebitelných zbytků po odečtení nákladů=0. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. skladování a úprava zemědělských produktů kovová 1271
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 588,00 m2 588,00 m2
Podlaží 1. NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 4,80 m
2 822,40 / 588,00 588,00 / 1
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (588)*(4,80+0,3) v.s. zastř. (588)*(6,6-4,80)/3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
= =
Podlaží
Typ
v.s. zastř. Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
-7-
Součin 2 822,40 2 822,40 = 4,80 m = 588,00 m2
2 998,80 m3 352,80 m3 Obestavěný prostor 2 998,80 m3 352,80 m3 3 351,60 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
Provedení betonové pasy ocelová konstrukce, vlnitý plech příhradové kovový plechová pozinkovaná pozinkovaný plech chybí chybí chybí chybí chybí plechová chybí betonové s cementovým potěrem chybí světelná chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí
Hodnocení standardu S P S S P N C C X C C S C S X S C X X X X X X X C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace
Obj. podíl [%] S P S S P N C C X C C S C S X S
12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,54 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,30 13,71 9,10 11,20 1,29 1,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,40 0,00 4,90 0,00 4,80
17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C X X X X X X X C
0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
3 351,60 m3 * 1 190,55 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
= * * * * * * =
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 60,78 0,6078
1 468,0,9480 0,9312 0,8833 0,6078 0,8000 2,1390 1 190,55
=
3 990 247,38 Kč
Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou Opotřebení: 100 * ((56 / 65) + (562 / 652)) / 2 = 80,2 %
-
3 200 178,40 Kč
Stavba bez čp. - zjištěná cena
=
790 068,98 Kč
-9-
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zpevněné plochy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 211
Výměra:
600,00 m2
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:
600,00 m2 * 421,50 Kč/m2
= * * =
235,0,8000 2,2420 421,50
=
252 900,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 56 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 56 / 60 = 93,3 % Koeficient opotřebení: (1- 93,3 % / 100)
*
Zpevněné plochy - zjištěná cena
=
- 10 -
0,067 16 944,30 Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky ve FC Parcely vedené na LV č. 257 jsou spolu ve funkčním celku, převážně v zastavěném území obce. Pozemek st.p.č. 606 je zastavěn stavbou OV bez čp. a pozemky p.č. 2135, 2136, 2137 a 2138 byly v minulosti zastavěny stavbami, v současné době se jedná o pozůstatky základů a zbořeniště hodnota pouze upotřebitelných zbytků, pozemek p.č. 995/11 je manipulační plochou, z části tvoří zpevněné příjezdové komunikace. Užívání je v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění - Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,300
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,300 = 0,270 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 289,0,270 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 289,0,270
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 9 odst. 4 ostatní plocha § 9 odst. 4 ostatní plocha § 9 odst. 4 ostatní plocha § 9 odst. 4 ostatní plocha § 9 odst. 4 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 78,03
0,300
23,41
Parcelní číslo st. 606
Výměra [m2] 588,00
Jedn. cena [Kč/m2] 78,03
Cena [Kč] 45 881,64
995/11 2135 2136 2137 2138
12 627,00 421,00 44,00 887,00 983,00 15 550,00
23,41 23,41 23,41 23,41 23,41
295 598,07 9 855,61 1 030,04 20 764,67 23 012,03 396 142,06
Pozemky ve FC - zjištěná cena
m2 =
- 11 -
396 142,06 Kč
4. Porovnávací ocenění 4.1 Komparativní metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
400,00 m2 3 175,20 m3 588,00 m2 15 550,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti - zemědělským areálu se stavbou haly z ocelových vazníků, technicky a ekonomicky dožité, se zpevněnými plochami tvořícími komunikace a se základy odstraněných staveb, s dobrou dostupností a průměrnou obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: skladové prostory 2272 komerční prostory o celkové rozloze 2272 m2 - krytá hala 1188 m2 s nákladovou rampou a manipulačním prostorem 800 m2 na okraji Kolína. Hala je vhodná k využití například jako prodejní sklady. Je zde zaveden elektrický proud a kanalizace, ostatní sítě jsou na hranici pozemku. Nemovitost je v dobrém stavu. Lokalita Ovčárecká, Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,94 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,72 2 743 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 188,00 m 2 272 m 4 500 000 Kč 3 788 Kč/m2
- 12 -
Název: výrobní hala, prostoru 6603 Výrobní areál o celkové ploše 6603 m2. Vhodné pro zámečnickou nebo strojírenskou výrobu. Lze využít také jako skladovací prostory. V areálu je administrativní budova, výrobní a skladovací haly, přístřešky. Areál má vlastní studnu a je napojen na veškeré IS. Lokalita Horušice, okres Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,68 1 939 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 570,00 m 6 603 m 4 500 000 Kč 2 866 Kč/m2 Název: skladové prostory 13000 V obci Pučery u Kolína bývalý hospodářský dvůr, velká hala s přilehlými pozemky o celkové výměře cca 1,3 ha. Objekt přímo navazuje na rodinnou zástavbu. Budovy jsou vhodné jako úložné prostory. Celý objekt lze využít pro firemní účely. Část pozemků u objektu je vhodná na stavební parcely. Lokalita Kořenice - Pučery, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,78 2 504 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 239,00 m 13 000 m 4 000 000 Kč 3 228 Kč/m2
- 13 -
Název: skladové prostory 1 239 m2 bývalý zemědělský objekt. Objekt se nachází ve středu obce Červený Hrádek na frekventovaném místě. Budova je v dobrém stavu. Zdivo - kámen a cihly, střecha má původní vázaný krov, krytina pálená taška. Stropy jsou prkenné, omezená nosnost. Vhodné jako úložné prostory pro lehké materiály. Lokalita Bečváry - Červený Hrádek, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,08 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 1 014 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 239,00 m 0m 1 500 000 Kč 1 211 Kč/m2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota nepřímou metodou se pohybuje v intervalu od 1 000,-Kč do 2 000,Kč/m2. Indikuji srovnatelnou hodnotu spodní úrovni intervalu a dále po extrahaci zohledňuji rezervu stavebního pozemku, kdy platí zásada, že hodnota stavebních pozemků zemědělských areálů je ve výši cca 30 až 50% ceny průmyslové zástavby, která je v místě v intervalu 100-300,Kč/m2, tj. 25-75,- Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny rezerva pozemku v zemědělským areálu s + 642 600,00 částečně zpevněnou plochou - 12 852 m2 v zastavitelném území x 50,Výsledná porovnávací hodnota
- 14 -
=
1 014 Kč/m2 2 050 Kč/m2 2 743 Kč/m2 1 014 Kč/m2 400,00 m2 405 600,- Kč 1 048 200,00
1 048 200 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba bez čp. 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zpevněné plochy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky ve FC 4. Porovnávací ocenění 4.1 Komparativní metoda
790 069,00 Kč 16 944,00 Kč 396 142,00 Kč 1 048 200,00 Kč
Porovnávací hodnota
1 048 200 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 203 155 Kč 396 142 Kč
Obvyklá cena 1 050 000 Kč slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u komerčních staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky se zemědělskými stavbami v zastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, případně dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemky o celkové výměře 15500m2 v bývalém zemědělském areálu, se stavbou plechového skladu ZP 588m2 ve stavu technicky a ekonomicky dožitém, se zpevněnými plochami cca 600m2 tvořícími obslužné komunikace a venkovní skladovací plochy, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 1 048 200,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 257 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 1 050 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - přípojka NN a zpevněné asfaltové plochy a pozůstatky staveb - v současné době se jedná pouze o základy - zbořeniště- zahrnuto v ceně 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-
- 15 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitosti - Pozemku st.p.č. 606 se stavbou OV bez čp. a pozemky p.č. 995/11, 2135, 2136, 2137 a 2138, vše v k.ú. a obci Bělušice, zapsané na LV č. 257, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín, se zohledněním práv a závad:
ve výši: 1 050 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 1.3.2016 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1893/43/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43.
- 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 257 ze dne 1.2.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze nemovitostí a realitní inzerce sReality
- 17 -
počet stran A4 příloze 1 1 3 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 18 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
Mapa oblasti
- 22 -
