Znalecký posudek č. 2538-59/2016
Objednatel Jakub Hafner Mayet Consulting,s.r.o. Legerova 1830/44 120 00 Praha 2
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účel zjištění reálné tržní hodnoty majetku.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhl.č.345/2015 Sb.,podle stavu ke dni 26.01.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje15 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
27.1.2016
V Praze, dne 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p.1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha pro účel zjištění reálné tržní hodnoty majetku.
2. Informace o nemovitosti RD č. p. 1077 v ulici Goetheho, v obci Praha ulice Goetheho č. p. 1077 Hl. m. Praha Praha Bubeneč Praha
Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.1.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 26.01.2016 - Snímek z katastrální mapy - Částečná stavební dokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Václav Fialka, Goetheho 105/25, 160 00 Praha 6 Vlastnické údaje k datu ocenění: Václav Fialka, Goetheho 105/25, 160 00 Praha 6 Nemovitosti: RD č. p.1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha Stavba na cizím pozemku.
2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o dvou nadzemních podlažích,, s půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 45 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou zateplené 5 cm polystyrenem s nástřikem, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří betonová taška. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dispozice rodinného domu je 2+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: V 1.NP ( přízemí ): -průchozí předsíň s dlažbou -prostor pod vnitřním schodištěm, šatna -záchod-klasický záchod, umyvadlo se studenou vodou, dlažba -koupelna-dlažba,umyvadlo a obezděná vana, rozvod teplé vody z elektrického bojleru, kamna na tuhá paliva, vyvložkovaný komín -kuchyně-PVC, dřez se studenou vodou, původní nábytek-mycí stůl Ve 2.NP ( patře ): -prostor schodiště a chodba-prkna na podlaze -pokoj-koberec na parketách -pokoj-parkety, akumulační elektrická kamna Půdní prostor: -přístup pouze po přistavěném žebříku -podlaha při rekonstrukci střechy zateplena vatou, překryto prkny a lepenkou Okna v domě jsou původní dřevěná. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na severovýchod a jihozápad. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bezpečnostní. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, bez kuchyňské linky. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, vodovod – přes sousední dům bez vlastního vodoměru, odvod splašek – přípojkou přes sousední dům, plynovod není zaveden. Vytápění – v koupelně kamna na tuhá paliva, v obývacím pokoji elektrické akumulační, topná tělesa chybí. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu parkety, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. 3
Jedná se o standardně řešený rodinný dům se zanedbanou údržbou. Přístup k domu je možný přes soukromý pozemek cizího majitele - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného domu není zřízeno. Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí zástavba objekty k bydlení, vily, školka Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou problémové, vlastník s nimi má vyhrocený kontakt. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen nedořešeným sporem na zřízení věcného břemene přístupu a příjezdu a vedení přípojek. Břemeno není předmětem ocenění. Tabulkový popis Typ rodinného domu:
Popis rodinného domu:
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD:
Rozsah rekonstrukce RD:
Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy : Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta :
4
samostatný rodinný dům 2 + půda 0 / / V roce 2009 nová střešní konstrukce,krytina Bramac, oplechování. V roce 2010 zateplení fasády s omítkou. V roce 2014 vyvložkování komínu. betonové izolované zděná konstrukce 45 cm dřevěné trámové sedlová betonová taška plechové-pozinkované zateplení polystyrenem, krytina nástřik umělou vápenné dřevěná špaletová, okna nejsou vybavena žaluziemi severovýchod a jihozápad klasická vana klasická splachovací
Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Dispozice rodinného domu :
Popis místností podle podlaží:
Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě :
5
toaleta bezpečnostní dřevěné dřevěné dřevěné prosklené běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ne ne 2+1 V 1.NP ( přízemí ): -průchozí předsíň s dlažbou -prostor pod vnitřním schodištěm, šatna -záchod-klasický záchod, umyvadlo se studenou vodou, dlažba -koupelnadlažba,umyvadlo a obezděná vana, rozvod teplé vody z elektrického bojleru, kamna na tuhá paliva, vyvložkovaný komín -kuchyně-PVC, dřez se studenou vodou, původní nábytek-mycí stůl Ve 2.NP ( patře ): -prostor schodiště a chodba-prkna na podlaze -pokoj-koberec na parketách -pokoj-parkety, akumulační elektrická kamna Půdní prostor: -přístup pouze po přistavěném žebříku -podlaha při rekonstrukci střechy zateplena vatou, překryto prkny a lepenkou připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V přes souseda bez vodoměru přes souseda k městské kanalizaci ne elektrické akumulační chybí bojler
v obytných místnostech parkety, v koupelně keramická dlažba, v Podlahy v domě : kuchyni - PVC, v ostatních místnostech keramická dlažba Popis stavu rodinného standardní rodinný dům domu : se zanedbanou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, Vady rodinného domu : vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou Trvalé porosty na zahradě : / Venkovní stavby : / Sklon pozemku : / Oplocení : / přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu- věcné břemeno Přístupová cesta k domu : ve prospěch majitele oceňovaného domu není zřízeno vilová a rezidenční Popis okolí : zástavba rodinný dům se nachází Poloha v obci : ve střední části obce dostupnost obchodů dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody,
Popis okolí :
dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost :
kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti
6
kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí :
blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v bezprostřední blízkosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti,
Spojení a parkovací možnosti :
parkovací možnosti dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu vztahy se sousedy vyhrocené vztahy se sousedy,
Sousedé a kriminalita :
kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Nedořešené věcné břemeno chůze a cesty a přípojek neoceňuje se Stavba rodinného domu stojí na stavební parcele č. 1291/2 o výměře 54 m2, pozemek jiného vlastníka. Přístup a příjezd po parcelách jiného vlastníka. V současné době je spor mezi vlastníkem stavby a vlastníky pozemků pod stavbou a pozemků, přes které by mělo být zřízeno věcné břemeno
Věcná břemena
Další informace:
Výpočet obestavěného prostoru:
6,38*8,65*(7,25+0,50*2,05)=456,67 m3
7
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 26.01.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 26.01.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb a vyhl.č.345/2015 Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
8
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhl.č.345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Probíhá spor o zřízení věcného břemene přístupu a příjezdu po pozemcích jiného vlastníka, zastavěný pozemek parcela č. 1291/2 je jiného vlastníka než stavba. Stavba bez vlastní přípojky kanalizace a vody. Připojeno ze sousední stavby, vlastníka pozemku. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
I
-0,03
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 9
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - Vzhledem k déle trvajícím sporům o zřízení věcného břemene přístupu a příjezdu a vyřešení přípojek kanalizace a vodovodu je tímto ovlivněna možnost prodeje. 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
I
-0,15
III II
0,01 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,920 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,856
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.1077 Zděná stavba, bez sklepa, 2 NP a půda. Byt 2+1, bez modernizace. V roce 2009 nová střecha a nadezdění komínů, v roce 2010 fasáda-5 cm polystyrenu a nástřik, v roce 2014 vyvložkování komínu. Interiér původní. Přestavba na bydlení v 70. letech minulého století. Nutná rekonstrukce vytápění, veškerých rozvodů, kuchyně, oken. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 6 115 let 9 046,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,38*8,65 2.NP: 6,38*8,65 Název podlaží 1.NP: 2.NP:
= =
Zastavěná plocha 55,19 m2 55,19 m2
Konstrukční výška 3,80 m 3,20 m
Obestavěný prostor nadzemní část6,38*8,65*(7,25+0,50*2,05) vč.půdy: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 10
55,19 m2 55,19 m2
ZP1 = ZP =
=
456,67 m3
=
456,67 m3 55,19 m2 110,38 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie - Dům má pouze vlastní přípojku elektrické energie, kanalizační přípojka a vodovodní přípojka je vedena přes sousední dům jiného vlastníka. Vodovodní přípojka bez vlastního vodoměru. Při sporech voda uzavřena. 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, - V koupelně kamna na tuhá paliva,v pokoji ve 2.NP elektrická akumulační kamna, jinak mobilní elektrický olejový radiátor. 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - Na záchodě klasická toaleta, umyvadlo se studenou vodou, v koupelně obezděná vana,umyvadlo s teplou a studenou vodou, elektrický bojler. V kuchyni dřez se studenou vodou, kuchyňský nábytek - mycí stůl. 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu - Bez venkovních úprav, stavba na cizím pozemku. Stavební parcela plně zastavěna stavbou rodinného domu. 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - Stavba na cizím pozemku. 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - V letech 2009-2010 provedena nová střešní konstrukce včetně zateplení podlahy půdy, v roce 2014 vyvložkován komín. Jinak vše původní, současný stavebně technický stav s mírně zanedbanou údržbou. Vyžaduje stavební úpravy a modernizaci vnitřního vybavení pro docílení současného standardu bydlení. Koeficient pro stáří 115 let: s = 1 - 0,005 * 115 = 0,425 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
11
č. I
Vi typ B
III III II II I
0,00 0,00 0,00 0,01 -0,10
II
-0,04
III
0,00
I I
0,00 -0,05
II
0,00
I
-0,01
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,413 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,920 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 046,- Kč/m3 * 0,413 = 3 736,- Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 456,67 m3 * 3 736,- Kč/m3 * 0,930 * 0,920= 1 459 755,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 459 755,52 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.1077
1 459 755,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 459 755,50 Kč
Celkem
1 459 755,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátdevěttisícsedmsetšedesát Kč
12
1 459 755,50 Kč
1 459 760,- Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p.1077 v ulici Goetheho, obec Praha, kat. území Bubeneč, okres Praha Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.
číslo
podl.plochaLokalita m2
Oceňovaný objekt
Bubeneč
stav
pozemek
na cizím 95 dobrý pozemku
jiné
zateplená fasáda,nová střecha
1 Řepy
133 dobrý 350 m2
nová okna a zateplená fasáda
2 Suchdol
181 dobrý 358 m2
garáž 34 m2, nová okna,nově ÚT
3 Suchdol
246 dobrý 567 m2
el.ÚT,garáž mimo, pro 2 generace,neobý -vá se
13
Cena požadovan á resp. Zaplacená
Koef. Redukc e na pramen
Cena po redukci na pramen
K1 poloha
K2 velikost
K3 pozemek
K4 stav a vybave ní
1
6 990 000
0,9
6291000
1,1
1,12
1,12
1,12
1,18
1,08
1,96948 4
3 194 237
2
6 650 000
0,9
5985000
1,1
1,15
1,12
1,08
1,15
1,05
1,84764 9
3 239 252
3
7 590 000
0,9
6831000
1,1
1,18
1,16
1,08
1,15
1,05
1,96355 7
3 478 890
č
K-5 jiné
K-6 úvaha odhadc e
Cena oceňovanéh o objektu odvozená ze K1 x … x srovnávacíh K6 o
Celkem průměr
3 304 126
Minimum
3 194 237
Maximum
3 478 890
Směrodatná výběrová odchylka - s
153 014
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
3 151 112
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
3 457 141
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.
Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
3 300 000 Kč
14
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
1 460 000,-Kč
Srovnávací hodnota
3 300 000,-Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
2 350 000,-Kč Slovy: Dvamilionytřistapadesáttisíckorunčeských V Praze, dne 27.01.2016
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 František Kořínek
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2538-59/2016 znaleckého deníku.
E. Přílohy
15
Výpisy z el. verze KN
16
Fotodokumentace
17
18
19
20
Srovnávané nemovitosti
21
22
23
