ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 96/7566/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 97 s rodinným domem s provozovnou č.p. 70 a s objektem autodílny a pozemku čís. parcely 74/18 v k.ú. Želénky v Zabrušanech, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 96/7566/2016
LV no.: 373
Name of subject / Předmět ocenění: Celek pozemku čís. parcely St. 97 s rodinným domem s provozovnou č.p. 70 a s objektem autodílny a pozemku čís. parcely 74/18 v k.ú. Želénky v Zabrušanech, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Želénky č.p. 70, 417 71 Zabrušany - Želénky Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
6 106 300 Kč
Market value Tržní hodnota
1 400 000 Kč
677 660 Kč
Common price Obvyklá cena
1 400 000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
1 400 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
2
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
RD s provozovnou č.p. 70
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
přípojky IS, žumpa
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
okraj osady
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
pouze základní
Unit price: Jednotková cena
St. 97, 74/18 3401 m2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celý nebytový prostor :
Zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
210 m2
Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
Nestanoven Kč
150 - 300 Kč/m2
225 m2
Office area: Kancelářské plochy:
0 m2
334,4 m2
Storage area: Skladové plochy:
0 m2
1651 m3
Other and manufacturing: Ostatní – byt :
4 186,6 Kč/m2 Odhad cca 1930 45 %
161,4 m2
Income: Příjem:
108 000 Kč
Cost: Náklady:
32 400 Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-1-
10 - 12 %
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovité věci ve vlastnictví paní Martiny Trampotové, Husova 295, 417 23 Košťany. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva smluvní ani zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. evidovaná na listu vlastnictví. Real burden / věcná břemena: Nebyla zjištěna Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavními právy smluvními a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 70 k.ú. Želénky je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Ve skutečnosti je přízemí užíváno jako zázemí autoservisu, podle sdělení p. Trampoty je přízemí kolaudováno jako provozovna (plocha provozovny 154,8 m2). Žádné kolaudační rozhodnutí k objektu nebylo předloženo. V patře je byt o dispozici 5+kk (plocha bytu 161,4 m2). Celková užitná plocha objektu č.p. 70 k.ú. Želénky je 334,4 m2. Bytová plocha převažuje, na objekt pohlížíme jako na rodinný dům. Na parc.č. St. 97 k.ú. Želénky stojí objekt autodílny, jde o garáž s dílnou. Tato stavba není evidována na LV, jde o objekt užívaný pro autoservis, čemuž odpovídá i vybavení. Zákres stavby v KN neodpovídá skutečnosti. Nebylo předloženo žádné kolaudační rozhodnutí k objektu autodílny. Celková užitná plocha autodílny je 70 m2. Weak points / slabé stránky: - vesnická poloha malého významu - omezená občanská vybavenost v místě - lokalita málo vhodná pro podnikání - nevzhledný celek, nízká údržba podnikatelských prostor, neuklizený pozemek - záplavová zóna - odkanalizování do žumpy Strong points / silné stránky: - rozlehlý celek - modernizovaný byt v objektu č.p. 70 k.ú. Želénky - prostory pro podnikání Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 373, pro k.ú. Želénky obec Zabrušany, prokazující stav k datu 29.2.2016 b/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka rodinného domu s provozovnou, autodílny a pozemků byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 29.2.2016 svolána na 17.3.2016 v 9:30h a proběhla za účasti pana Trampoty.
-2-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
789402 Želénky 567868 Zabrušany 1 135 01.01.2016 CZ0426 Teplice Ústecký okraj osady
Infrastruktura: Obec Zabrušany leží v okrese Teplice v Ústeckém kraji, v údolí mezi Krušnými horami a Českých středohořím. Obec je vesnického charakteru, v místě je k dispozici mj. základní škola, pošta, zdravotnická ordinace, mateřská škola, restaurace a sportoviště. Zabrušany leží ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Duchcov (cca 4 km). Obec Zabrušany je dostupná autobusovou dopravou, popř. železniční dopravou do Želének (jižní část obce Zabrušany), dojíždění je nutností. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek je situován v jižní části obce Zabrušany, v k.ú. Želénky, poblíž silnice II. třídy č. 258 a v blízkosti koryta potoka Bouřlivec (zóna povodně/záplavy st. III). Místo je klidné, zcela vesnického charakteru, převládá zástavba starších rodinných domů. V rámci okresu jde o průměrné až horší místo mj. z důvodu nedaleké povrchové těžby uhlí a jeho úpravny, zdrojů znečištění ovzduší. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům s provozovnou č.p. 70 k.ú. Želénky: Rodinný dům s provozovnou č.p. 70 k.ú. Želénky je součástí pozemku parc.č. St.97 k.ú. Želénky. Jde samostatně stojící objekt situovaný v jižní části parcely St. 97 k.ú. Želénky, při komunikaci. Dispoziční řešení: Oceňovaný objekt č.p. 70 k.ú. Želénky není podsklepený, má 2 NP a valbové zastřešení. Původní charakter objektu je bytový (lze usuzovat, že mohlo jít o bytový dům se čtyřmi samostatnými byty). K datu ocenění je přízemí objektu užíváno jako provozovna autoservisu (chodba se schodištěm, 2 garáže, kancelář, kuchyně, chodba, šatna, záchod, koupelna) a v 1. patře je rozlehlý byt o dispozici 5+kk. Nebyla předložena žádná kolaudační rozhodnutí, pan Trampota sdělil, že užívání přízemí je změněno na nebytové. Pod krovem je půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Objekt je zděný včetně vnitřních příček. Střecha je valbová, krytina tašková, klempířské prvky z TiZn plechu. Okna jsou obnovená typu Euro, v přízemí jsou četně skleněné tvárnice (luxfery). Vstupní dveře jsou dřevěné s prosklením, garážová vrata jsou moderní shrnovací i stará. Vrchní vrstva fasády chybí. Podlahy v přízemí jsou betonové, převážně s keramickou dlažbou, v patře jsou převážně prkenné. Vnitřní dveře jsou různých typů, v patře jsou novodobé dřevěné. V objektu je rozvedeno teplovodní ústřední topení s tělesy s napojením na krbová kamna, dále jsou v domě několikerá lokální topidla na pevná paliva. Voda se ohřívá v el. bojleru. V přízemí jsou celkem 2 záchody a sprcha, v patře je koupelna s rohovou vanou a samostatný záchod. Odkanalizování je svedeno do bezodtokové jímky (žumpy). Kuchyně v přízemí je jednoduše vybavena, kuchyně v patře je zakázková moderní s vestavěnými spotřebiči. Stáří a stavební stav: Informace o stáří objektu nebyla podána, usuzujeme na cca 30. léta min. století. Nebyly zjištěny žádné vážné nebo statické stavební závady. Modernizace interiéru byla podle sdělení pana Trampoty realizována v r. 2009 (především bytu ve 2.NP), ve shodném období byla obnovena také střešní krytina, klempířské prvky a okna. Další stavby : Součástí pozemku parc.č. St. 97 k.ú. Želénky je také garáž/autodílna se sedlovou střechou. Jde o zděnou přízemní vytápěnou stavbu s prostorem garáže a dílny s moderními shrnovacími vraty, s keramickou dlažbou. Autodílna je vybavena odsavačem výfukových plynů a hydraulickým zvedákem (podle sdělení pana Trampoty se jedná o movitou věc, která není součástí objektu). Součástí celku jsou dále drobné kolny/přístřešky, oplocení vč. brány, zeď a zpevněné plochy. -3-
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 97 a 74/18 k.ú. Želénky. Pozemky jsou rovinné, celek je napojený na inženýrské sítě (elektřina, voda a plyn) a je přístupný ze silnic na parcelách čís. 217/1 a 217/4 k.ú. Želénky (v KN obé jako ost. plocha/ost.komunikace ve vlastnictví obce Zabrušany). Přístup i příjezd k celku je právně i fyzicky zajištěn. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze.
-4-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 97 s rodinným domem s provozovnou č.p. 70 a s objektem autodílny a pozemku čís. parcely 74/18 v k.ú. Želénky v Zabrušanech, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 373 pro k.ú. Želénky a obec Zabrušany u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 17. března 2016 (po zaokrouhlení)
1.400.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónčtyřistatisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva smluvní ani zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. evidovaná na listu vlastnictví. Zakreslení autodílny na parc.č. St. 97 k.ú. Želénky v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti, stavba není samostatně evidována na LV. Jedná se o záplavové území (stupeň III. – střední nebezpečí výskytu povodně/záplavy). Nebyly zjištěny žádné platné nájemní smlouvy k celku. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 96/7566/2016. Vypracovala : Ing. Jana Königová
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 5. dubna 2016
-5-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
96/7566/2016
LV no.:
373
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
3
3
m
2
Kč/m
m
2
Kč
Kč/m
1
RD s provozovnou č.p. 70
1651
5 000
334
8 255 000
45,0
4 540 250
2
Autodílna na parc.č. St. 97
371
5 000
70
1 855 000
50,0
927 500
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
5 467 750
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 97
zastavěná plocha a nádvoří
856,00
300
256 800
2
74/18
zahrada
2545,00
150
381 750
3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
638 550
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
6 106 300
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná plocha m2
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1
Objekt č.p. 70 - provozovna
154,81
388
60 000
30
42 000
12 600
29 400
12,0
245 000
2
Objekt č.p. 70 - byt
161,37
297
48 000
15
40 800
12 240
28 560
10,0
285 600
3
Autodílna na parc.č. St. 98
70,00
514
36 000
30
25 200
7 560
17 640
12,0
147 000
677 600
Kč
Yeld value Výnosová hodnota
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídky nabídková cena
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
m2
Kč
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Koeficient Celková cena obytné / užitné Cena za objekt cenové úpravy plochy
Komentář
Kč/m2
Kč/m2
Kč
1
RD Světec, ul. Kostomlatská
1 200 000,00
III.16
182,00
2+kk, 1+3
6 593
0,80
5 274,73
960 000
koupě
2
RD Hostomice, ul. Čapkova
1 200 000,00
XII.13
279,00
2x 1+3
4 301
1,10
4 731,18
1 320 000
koupě
3
RD Ohníč, Křemýž
1 600 000,00
II.16
194,00
1+2, 1+3
8 247
1,00
8 247,42
1 600 000
koupě
1
Pozemek s dvougeneračním RD (1x 2+kk, 1x 1+3) ve Světci, ve vesnické poloze v okrese Teplice. Přízemní byt je pronajatý, byt v patře užívá vlastník, byty jsou modernizované v běžném standardu. Ostatní části domu jsou bez údržby, vyžadují investice. Zevnějšek RD je poměrně dobrý. Poloha je nevalná - u silnice, u starého areálu
2
Poloha pro bydlení podprůměrná pro strukturu obyv. RD z 50.let minulého století, jde o sam. stojící plně podsklep. dvoupodlažní stavbu s valb. střechou. V domě jsou 2 byty 1+3, 1 byt je užívaný, 2. byt je neobývatelný bez vybavení. Stav. stav objektu horší, není pravidelná údržba. Součástí celku je zděný sklad s vraty a holubník (ZP cca 60 m2).
3
Poloha vesnická klidná. Rodinný dům je částečně podsklepená řadová krajní stavba o 2 NP s půdním prostorem v sedlové střeše, objekt je vesnické stavení. PP ve dvou výškových úrovní, dispoziční řešení je dvougen. (v 1.NP byt 1+2, ve 2.NP byt 1+3). Stáří min. 120 let. Spodní byt modernizovaný, ale prostorově nesouvislý. Horní byt z části modernizovaný, dispozice horší, celkově údržba slabší, zevnějšek nepěkný, dobrá zahrada.
Cost Value - Věcná hodnota
6,106
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,678
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,400
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,400
mil.Kč
Kraj:
Adresa
Ulice, .p./ .o.: 70
Okres: Teplice Obec -
PS : 41771 Zabru any -
3
/
Dopl Sou adnice S-JTSK: X: -779961 Y: -980564 Sou adnice GPS: N: E: 15020398 P esnost: adresa byla zam ena s p
Copyright Central European Data Agency, a. s.
Vysv tlivky pojm ech aspekt / / / / Sou adnice S- p
-
Poskytovatel slu
Tento produkt a informace obsa Copyright a Disclaimer
R
www.intermap.cz.
eny k vyu zde..
ely.
