ZNALECKÝ POSUDEK č. 45/20/3739/2016 O ceně bytové jednotky číslo 328/38 v budově čp. 328 s podílem na společných částech budovy 327,328,329 a pozemcích zast.p. a nádvoří č. 6288,6289,6290 , Valčíkova ul., kat.ú. Pardubice
Objednatel znaleckého posudku:
HELP ONE s.r.o. Sardinkova 594/2 500 02 Hradec Králové
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé hodnoty – dle § 13 zák.26/2000 Sb.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 4.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Machač Žižkova 87 533 04 Sezemice telefon: 602 888 625 e-mail:
[email protected] Počet stran: 9 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Sezemicích 4.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Odhad nemovitosti dle § 13, zák. 26/2000 Sb.- odhad ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka328/38 Valčíkova 328 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 693 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 335,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.6.2016, ověřena 3.11.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN, list vl.č.13211,71112 pro kat.ú. Pardubice - prohlídka nemovitosti - údaje spoluvlastníka, pana Jiřího Žáka - smlouva o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví - internetová databáze nabídek srovnatelných nemovitostí
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou v SJM - Jiří Žák a Jarmila Žáková, bytem Valčíkova ul., čp. 328, 530 09 Pardubice
6. K vlastní budově Výchozí ůdaje: - bytový dům čp. 327,328,329 s podílem na pozemcích zast.pl. a nádvoří čísla 6288,6289,6290 je užívaný v souladu s kol. rozhodnutím č.j. T 402 /68-70/Di/Lk ze dne 16.3.1970 - jedná se o standardní dům, montovaný z velkoplošných panelů, kde v I.PP jsou individuelní sklepy vlastníků bytových jednotek a společné prostory - dům má celkem 12 nadzemních podlaží, bytová jednotka je umístěna v 8.NP - v budově nejsou nebytové prostory - podíl bytové jednotky č. 328/38 na společných částech budovy čp. 327,328,329 činí 708/83993 - podíl bytové jednotky na pozemku zst.pl.a nádvoří čísel 6288,6289,6290 činí 708/83993 - budova uvedených čp. 327,328,329 má od doby kolaudace provedeny úpravy a opravy - oprava střešního pláště cca 10 let - výměna centrálních rozvodu vody a kanalizace v plastu 8 let - výměna oken na západní straně 5 let, na straně východní 3 roky - oprava lodgii v budově,isolace podlah lodgii - nové vchodové dveře a oprava vstupu do budovy -2-
- výměna kabin výtahu a oprava konstr.prvků výtahu - oprava omítek a obnova nátěru omítek mezi okny - budova není zateplená
7. Celkový popis bytové jednotky Bytová jednotka č. 328/38, umístěná v 8.NP budovy, vchodu čp. 328 je o velikosti 3+1, s celkovou podlahovou plochou 78 m2. Provedení: - orientace bytu - obývací pokoj a kuchyně západní strana, ložnice, dětský pokoj strana východní - lodgie na východní straně - lázeň je ponechané původní bytové jádro,zrušen průchod do kuchyně, osazena nový sprchový kout, umyvadlo, povrchy opatřené keramickým obkladem 2,5 m výšky. Na stěně je instalován el.sušák prádla, ker.dlažba, vše stáří cca 4 roky - WC v původním umístění, nová sanita kombi,ker.podlaha, bez obkladu, stáří 4 roky - kuchyně nová linka, nový kombinovaný sporák s digestoří, nové přípoj odsávání, keramická dlažba na podlaze, stáří 4 roky - podlahy obytných místností původní betonový podklad, nová, lepená krtina,krytina nová, 4 roky - dlažby keramické chodba,lázeň, WC,kuchyně,nové, 4 roky - dveře původní provedení z doby výstavby - okna plastová cca 4 roky - el. inst. v souvislosti se změnami lázně, kuchyně nová 4 roky ,jističe původní - kanalizace a rozvody vody v souvislosti s úpravami lázně, kuchyně vše po svislé rozvody nové 4 roky , plast - přípojka plynu z centrální rozvodu ke spotřebiči nová ,4 roky - vytápění teplovodní, výměnná jednotka v budově, u části měněné radiátory plechové za litinové, 4 roky Celkově lze konstatovat, že bytová jednotka je po částečné rekonstrukci ve velmi dobrém stavu. - parkování k dispozici stání před domem, obecně obsaditelná - občanská vybavenost - vše v blízkém dosahu
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 328/38
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,140 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,140
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 328/38 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky dleLV č.13211 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,140 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,140 = 1,140
-5-
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 335,Typ
Parcelní číslo 6289
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
1,140
Upr. cena [Kč/m2] 2 661,90
Výměra [m2] 431,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 661,90
Cena [Kč] 1 147 278,90
6290
411,00
2 661,90
1 094 040,90
6288
419,00
2 661,90
1 115 336,10
1 261,00
m2
3 356 655,90
Pozemky dleLV č.13211 - zjištěná cena
=
3 356 655,90 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky dleLV č.13211
=
3 356 655,90Kč 3 356 655,90 Kč
=
3 356 655,90 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Pardubice 46 let 23 548,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 10,4 * 1,00 = 12,7 * 1,00 = 17,2 * 1,00 = 17,4 * 1,00 = 8,6 * 1,00 = 0,9 * 1,00 = 2,6 * 1,00 = 7,2 * 0,20 = 1,0 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: WC: lázeň: lodgie: sklep: -6-
10,40 m2 12,70 m2 17,20 m2 17,40 m2 8,60 m2 0,90 m2 2,60 m2 1,44 m2 1,00 m2
72,24 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu - - samostatně užívaný(nezahrnutý v podl.ploše jednotky) úložný prostor na chodběpřed bytem. 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 46 let: s = 1 - 0,005 * 46 = 0,770 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,770 = 0,873
č. II II
Vi -0,05 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
IV
0,05
III
0,00
III IV
0,00 0,05
I
1,05
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,140 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 23 548,- Kč/m2 * 0,873 = 20 557,40 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 72,24 m2 * 20 557,40 Kč/m2 * 1,000 * 1,140= 1 692 975,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 692 975,90 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 356 655,90 Kč Spoluvlastnický podíl: 708 / 83 993 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 356 655,90 Kč * 708 / 83 993 = 28 294,17 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
28 294,17 Kč
Bytová jednotka 328/38 - zjištěná cena
=
-7-
1 721 270,07 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 721 270,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 721 270,- Kč
slovy: Jedenmilionsedmsetdvacetjednatisícdvěstěsedmdesát Kč
D. Postup k obvyklé ceně Pro definitivní vyjádření obvyklé ceny je provedené porovnání s nabídkami prodejů srovnatelných nemovitostí , srovnatelné lokality a srovnatelného provedení bytu. Z řady nabídek. jsou vybrané: lokalita Pardubice Polabiny ul.Varšavská
byt velikost,podl.plocha 3+1 ,70 m2
ul.Lonkova
3+1, 78 m2
ul.Partyzánů
3+1, 78m2,
ul. Kunětická (Cihelna)
3+1, 73 m2
požadovaná cena vyzděné jádro,koupelna s vanou,plastová okna 1 podlaží z 8,rek.koupelny,WC, plast.okna.nové svislé rozvody zateplený dům, rek. lázně,plast.okna, 8 nadz.podl. z 9,zděná koupelna.dva sklepní prostory
1 790 000 Kč 2 270 000 Kč
2 290 000 Kč 2 000 000 Kč
Pro další zhodnocení: - obecně lze uvažovat,.že požadované ceny jsou o min.10 - 15 % nadsazené - po odpočtu nadsazení ve výši 15 % vychází průměrná cena 1 m2 z uvedených nabídek: 8 350 000 Kč ( nabídka) - 15 % ( korekce) = 7 097 000 Kč 7 097 000 Kč : 299 m2 (celkem plocha nabídek)= 23 740 Kč/m2 Z uvedeného plyne srovnávací hodnota pro bytovou jednotku 328/38: 78 m2 * 23 740 Kč = 1 851 000 Kč
E. Závěr k obvyklé hodnotě Na základě provedených propočtů a úvah odhaduji obvyklou hodnotu bytové jednotky číslo 328/38 v budově -vchodu čp. 328 s podílem na společných částech budovy čísla 327,328 a pozemcích zast.pl. a nádvoří čísla 6288,6289.6290 ve výši 708/83993celku, -8-
obvyklá hodnota
1 800 000 Kč slovy:Jeden milionosmsettisícKč
Dále uvádím, že nebyly zjištěny žádné závady bránicí řádnému užívání Srovnávací tabulka: Text
cena dle cenového předpisu porovnávací metodou
srovnávací hodnota
odhad obvyklé hodnoty
1 721 270 Kč
1 851 000 Kč
1 800 000 Kč
byt. jednotka 328/38, Valčíkova ul.čp. 328
V Sezemicích 04.11.2016
Ing. František Machač Žižkova 87 533 04 Sezemice .
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové ze dne 30.5.1994 č.j.Spr 1705/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady movitých věcí, ceny a odhady strojů a strojního zařízení a odvětví účetní evidence. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 45/3739/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 45- 2016.
-9-
