ZNALECKÝ POSUDEK č. 4671-39/2016 O ceně pozemku p.č.1585/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 291 m2, jehož součástí je objekt restaurace č.p.118 v obci Rýmařov, ulice Mlýnská, včetně příslušenství a pozemku p.č.1585/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 19 m2, vše zapsáno na LV č.756 pro k.ú.Rýmařov
Objednatel znaleckého posudku:
AS ZIZLAVSKY v.o.s., insolvenční správce Široká 36/5 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 21.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.1.2016
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1585/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 291 m2, jehož součástí je objekt restaurace č.p.118 v obci Rýmařov, ulice Mlýnská, včetně příslušenství a pozemku p.č.1585/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 19 m2, vše zapsáno na LV č.756 pro k.ú.Rýmařov
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Objekt restaurace Mlýnská 118/26 795 01 Rýmařov Moravskoslezský Bruntál Rýmařov Rýmařov 8 466
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) -2-
č. I III
Pi 0,85 0,85
V
1,00
I
1,00
I
1,00
I
1,00
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 480,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.1.2016 za přítomnosti znalce a zástupce úpadce, p.Humla.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.756 pro k.ú.Rýmařov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
LI - MU s.r.o., RČ/IČO: 60933186, Lannova 2061/8, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
LI - MU s.r.o., RČ/IČO: 60933186, Lannova 2061/8, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena
-3-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Je zděný, smíšené zdivo tl.přes 60 cm. Má sedlovou střechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je vápenná. Vnitřní dveře jsou náplňové. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. Schody jsou celodřevěné. V přízemí je provoz restaurace s příslušenstvím a sociálním zázemím. V podkroví je kancelář se zázemím. WC jsou splachovací, vybavení kuchyně chybí, vytápění je ústřední s plynový kotlem, teplá voda je z boileru. Stav objektu je podstandardní, celkové vybavení je standardní. Objekt je užíván od roku 1910. V letech 1996-97 byla provedena přestavba a rekolaudace na pohostinství. V roce 2003 byla provedena vestavba podkroví. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nachází vedlejší stavba přístřešku.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s objektem restaurace
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky s objektem restaurace
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
-5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v insolvenci I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 -0,01 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,990
i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,878 i=2
-6-
č. I
Pi 0,65
I
0,08
II I
0,05 0,00
I
0,00
VII
0,10
III
0,02
IV
0,10
II III II
0,00 0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,878 = 0,869
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 480,-
Zatřídění
Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,869
Upr. cena [Kč/m2] 417,12
Parcelní číslo 1585/5
Výměra [m2] 291,00
Jedn. cena [Kč/m2] 417,12
Cena [Kč] 121 381,92
1585/6
19,00
417,12
7 925,28
310,00
-7-
m2
129 307,20
Ocenění staveb na pozemcích
Objekt restaurace
Ocenění staveb nákladovým způsobem
Objekt restaurace
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch
Podlaží 1.NP podkroví
Plocha 20,03*9,77+14,67*2,71-0,74*2,33/2 8,51*6,95
= =
[m2] 234,59 59,14
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 234,59 m2 59,14 m2 293,73 m2
Podlaží 1.NP podkroví Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
-8-
Konstr. výška 3,31 m 2,51 m
924,93 / 293,73 293,73 / 2
Součin 776,49 148,44 924,93 = 3,15 m = 146,87 m2
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Podlaží vrchní stavba zastřešení
Obestavěný prostor 234,59*(3,31+5,06)/2 234,59*3,59/2
= =
981,76 m3 421,09 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 981,76 m3 421,09 m3 1 402,85 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody
Provedení mělké založení bez izolace smíšené zdivo s kamenem rovné dřevěný vázaný standardní pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky, horší běžné obklady dřevěné standardní plastová standardní ústřední světelná třífázová plastové trubky standardní rozvod zemního plynu bojler -9-
Hodnocení standardu P S S S S S S S S P S X S S S S C S S S P
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
C S C C X
WC, umyvadla
100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S S S S P S X S S S S C S S S P C S C C X
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
- 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 2,81 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 1,24 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,00 3,20 3,10 0,40 0,92 0,00 4,20 0,00 0,00 0,00 86,27 0,8627
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:
P S S S S S S S S P S S S S S S S S P S
OP [%]
Část [%]
K
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 5,80 3,30 4,80 5,90 3,20 3,10 0,40 2,00 4,20
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 2,81 3,25 105 150 1,00 15,30 17,73 105 130 1,00 8,10 9,39 105 130 1,00 6,20 7,19 40 70 1,00 2,90 3,36 40 55 1,00 0,60 0,70 18 30 1,00 7,30 8,46 18 50 1,00 3,30 3,83 40 45 1,00 3,20 3,71 9 30 0,46 1,24 1,44 40 80 1,00 3,70 4,29 9 50 1,00 5,80 6,72 18 65 1,00 3,30 3,83 18 30 1,00 4,80 5,56 9 30 1,00 5,90 6,84 18 30 1,00 3,20 3,71 9 25 1,00 3,10 3,59 9 30 1,00 0,40 0,46 9 25 0,46 0,92 1,07 9 20 1,00 4,20 4,87 9 30
UP [%]
PP [%]
St. Živ.
Opot. Opot. z části celku 70,00 2,2750 80,77 14,3205 80,77 7,5843 57,14 4,1084 72,73 2,4437 60,00 0,4200 36,00 3,0456 88,89 3,4045 30,00 1,1130 50,00 0,7200 18,00 0,7722 27,69 1,8608 60,00 2,2980 30,00 1,6680 60,00 4,1040 36,00 1,3356 30,00 1,0770 36,00 0,1656 45,00 0,4815 30,00 1,4610
54,7 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 1 402,85 m3 * 4 301,69 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 54,7 % /100)
= *
6 034 625,82 Kč 0,453
Objekt restaurace - zjištěná cena
=
2 733 685,50 Kč
- 11 -
2 669,0,9390 0,9649 0,9667 0,8627 1,0000 2,1330 4 301,69
Přístřešek
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch
Název 1.NP
Plocha 9,77*2,43
=
[m2] 23,74
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška plocha 23,74 m2 2,93 m
Název 1.NP
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název vrchní stavba
Obestavěný prostor 23,74*(2,93+3,63)/2
=
[m3] 77,87 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
- 12 -
Obestavěný prostor 77,87 m3 77,87 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S X S S S S X X X X X
Provedení betonové patky pilířky dřevěný neumožňující podkroví standardní pozinkovaný plech nátěry
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S X S S S S X X X X X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): - 13 -
= * *
750,1,0000 1,0000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
*
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 77,87 m3 * 1 566,- Kč/m3
= =
2,0880 1 566,121 944,42 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 30 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100)
*
Přístřešek - zjištěná cena
=
0,700 85 361,09 Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb:
Objekt restaurace Přístřešek
2 733 685,50 Kč 85 361,09 Kč 2 819 046,59 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
2 819 046,59 Kč
Ocenění výnosovým způsobem
Zatřídění pro potřeby ocenění
Druh objektu: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 %
- 14 -
Výnosy z nepronajatých částí
Název výčep chodba úklid WC invalidé WC WC chodba WC umývárna chodba WC WC sklad chodba kuchyň s příslušenstvím sklad šatna kancelář chodba sklad sklad WC s příslušenstvím Výnosy celkem
Plocha [m2] 96,43 2,90 0,72 2,40 1,14 1,15 2,99 1,72 4,10 1,34 13,99 17,49 25,78 4,05 6,90 13,96 5,31 2,80 7,53 4,56
Nájemné [Kč/m2/rok] 1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,1 400,-
Nájemné [Kč/měsíc] 11 250,17 338,33 84,280,133,134,17 348,83 200,67 478,33 156,33 1 632,17 2 040,50 3 007,67 472,50 805,1 628,67 619,50 326,67 878,50 532,-
Roční výnos [Kč] 135 002,4 060,1 008,3 360,1 596,1 610,4 186,2 408,5 740,1 876,19 586,24 486,36 092,5 670,9 660,19 544,7 434,3 920,10 542,6 384,304 164,-
Ocenění
Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:
=
304 164,- Kč
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
- cena stavebního pozemku: 129 307,20 Kč - výměra stavebního pozemku: 310,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 235,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 98 023,20 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
4 901,16 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 304 164,00 * 40 %
-
121 665,60 Kč
- 15 -
Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 7,00 %
= /
177 597,24 Kč 7,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
2 537 103,40 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování
Skupina:
C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti
Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): stabilizovaná oblast s možným rozvojem Ocenění nákladovým způsobem Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl
CN = CV = R =
2 819 046,59 Kč 2 537 103,40 Kč 281 943,19 Kč
Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R
=
2 593 492,04 Kč
Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
2 593 492,04 Kč
Cena staveb celkem
=
2 593 492,04 Kč
Pozemky - celkem
+
129 307,20 Kč
Pozemky s objektem restaurace - zjištěná cena
=
2 722 799,24 Kč
- 16 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků 2 722 799,20 Kč
1.1. Pozemky s objektem restaurace 1. Ocenění pozemků celkem
2 722 799,20 Kč
Celkem
2 722 799,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 722 799,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků 2 722 799,20 Kč
1.1. Pozemky s objektem restaurace 1. Ocenění pozemků celkem
2 722 799,20 Kč
Celkem
2 722 799,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 722 799,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionysedmsetdvacetdvatisícosmset Kč - 17 -
2 722 800,- Kč
Závěr :
Závady, váznoucí na nemovitosti:
Veškerá zástavní práva exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu a smluvní, dále Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Nařízení a Zahájení exekucí, jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.756 k.ú. Rýmařov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 18 -
Prodej rodinného domu v těsné blízkosti centra v Rýmařově. V přízemí se nachází velká místnost, kuchyně. V 2. NP je další velká místnost, kuchyně. Objekt byl využíván jako prodejní prostory. Dům prošel rekonstrukcí: nové plynové topení v mědi, nová okna, elektřina, podlahy, omítky. Objekt je napojen na obecní vodovod i kanalizaci. Užitná plocha jednoho patra je cca 200 m2. Dům je možné přebudovat na byty, nebo dále využívat ke komerčním účelům. Požadovaná cena 2.150.000,- Kč.
- 19 -
na prodej bývalý Hostinec U Křížku ve vyhledávané turistické lokalitě CHKO Jeseníky, Malá Morávka, okres Bruntál. V přízemí restaurace 50 m2, kuchyně a zázemí, v patře 5 pokojů k ubytování. Součástí nemovitosti je sál 100 m2 s pódiem a zázemím k pořádání kulturních a společenských akcí. Malebné horské prostředí, v blízkosti lyžařské vleky a běžecké i cyklo trasy,lázně Karlova Studánka 7 km. Požadovaná cena 2 999 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
prodej nákupního střediska 350 m2, ul. Třída Hrdinů, Rýmařov, okr. Bruntál. Objekt se nachází v centru města. Dům je po větší rekonstrukci, podsklepený a v minulosti sloužil jako nákupní středisko, vhodný i ke komerčnímu využití, různá výroba, dostatek skladových prostor. Možnost - 20 -
také zřízení několika bytových jednotek. Požadovaná cena 2 399 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.900.000,- Kč. Slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč
V Tršicích 21.1.2016
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.3. - 21 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4671-39/2016 znaleckého deníku.
- 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 756 ze dne 12.10.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 23 -
počet stran A4 v příloze: 10 1 3 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 24 -
- 25 -
- 26 -
Mapa oblasti
- 27 -
- 28 -
- 29 -