NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV
ZNALECKÝ POSUDEK č. 07-07/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Butovice, obec Studénka, okres Nový Jičín, na ulici Tovární č. 340: id 1/2 bytu č. 340/10 v bytovém domě č.p. 340 na pozemku parc. č. 1692 včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 794/02
Datum místního šetření:
5. září 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
5. září 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu, provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939
Datum vyhotovení:
17. listopadu 2016
Tento posudek obsahuje 34 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 794/02-150 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ve vlastnictví povinného pana Ivana Mihoka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 5. září 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2936 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Butovice: A: Vlastník: SJM Hakel Zdenek a Hakelová Růžena, Tovární 340, Butovice, 74213 Studénka podíl 1/2 Mihok Ivan, Trnitá 179/41, Trnitá, 60200 Brno podíl 1/2 B: Nemovitosti: Byt 340/10 spoluvlastnický podíl 483/5764 budova Butovice, č.p. 340, obč.vybavenost, LV 2453 na parcele 1692 - zastavěná plocha a nádvoří – 1 185 m2, LV 2453 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku. - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2453 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Butovice
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Butovice z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 5.září.2016. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti manželů Hakelových (spoluvlastníci a uživatelé bytu). Povinný si dopis o provedení místního šetření nepřevzal a nedostavil se. Spoluvlastníci, kteří byt užívají dopis převzali a provedení místního šetření umožnili.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je nemovitá věc obsahující následující objekty: •
ID 1/2 bytu č. 340/10 v bytovém domě (vedeném na LV jako občanská vybavenost) Butovice, č.p. 340, včetně podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 1692
Nemovitost se nachází ve městě Studénka, v katastrálním území Butovice, na ulici Tovární č. 340. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejně užívané komunikaci ve vlastnictví obce. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně bytovými domy a průmyslovými areály.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Městský úřad: Poštovní úřad: Škola: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Město 9 792 Město Studénka se nachází asi 14 km severovýchodně od Nového Jičína a 14 km jihozápadně od Ostravy. Nachází se v rovinaté krajině, jižně od města protéká řeka Odra. Ano Ano ZŠ, MŠ, SEPŠ Široká síť obchodů a služeb Vyšší občanská vybavenost Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Asi 0,5 km jižně od středu města Příjezd po vedlejší komunikaci Členitý rovinatý Převážně starší bytové domy Na veřejných komunikacích Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Dům vícebytový (vedený jako občanská vybavenost) Dostupnost podlaží s oceňovaným bytem: Schodiště Možnost dalšího rozšíření: Není Technická hodnota: Bytový dům v podprůměrném technickém stavu. Technický stav bytu je podprůměrný, se zanedbanou údržbou a vykazující vlhkost a plísně. Pozemky k objektu celkem: 1185 m2 Typ stavby:
1.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné: Výskyt radonu
není není nepřichází v úvahu
5 Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění a hluku v blízkém okolí: není
1.2.5 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn:
přípojka z veřejného vodovodu (voda dle sdělení údajně nepitná) přípojka do veřejné kanalizační sítě 230V zemní plyn, přípojka z ulice
2.
Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu.
2.2
Byt
2.2.1 Popis celkový Byt se nachází v bytovém domě na ulici Tovární 340. Jedná se o bytový dům samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, se 2 vchody bez výtahu. Dům je podsklepený, má 2 nadzemních podlaží a sedlovou střechu bez obytného podkroví. V domě je celkem 12 bytů, sklepy k bytům jsou umístěny v 1 PP. Dispozice domu: Vstupy do domu jsou ze severní strany do 1.NP do zádveří a chodby se schodištěm Nosná konstrukce: zděná Izolace: proti zemní vlhkosti Vnější povrchy: vápenocementový hrubý nástřik Střecha: sedlová Schodiště: betonové s teracem Střešní krytina: plechová Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu Bleskosvod: instalován Napojení na přípojky: elektro, voda, kanalizace, zemní plyn Výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích je 483/5764, t.j. 8,38 %.
2.2.2 Popis bytu Bytová jednotka č. 340/10 Umístění: 1. nadzemní podlaží Dispozice bytu: 1+1 Počet a výměra místností: kuchyň pokoj
17,00 21,85
6 předsíň 3,95 koupelna s WC včetně spíže 6,05 sklep (předpoklad dle sdělení – nebyl zpřístupněn) 4,00 Výměra podlahové plochy bytu je 48,85 m2 (bez sklepa). Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 52,85 m2 (se sklepem). Popis konstrukcí: Obvodové zdivo: zděné tl. 45 cm Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková Stropy: s rovnými podhledy Okna: dřevěná zdvojené Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody Sanitární zařízení: WC splachovací, vana, umývadlo Podlahy: PVC, keramická dlažba (vlhké podlahy) Vytápění: WAW, kamna na tuhá paliva Kanalizace: ze všech zařizovacích předmětů do řádu Zdroj teplé vody: plynový průtokový ohřívač PO370 Vybavení kuchyně: standardní vybavení Výměry pro ocenění: Podlahová plocha místností: 48,85 m2 Podlahová plocha prostor u bytu (sklep): 4,00 m2 Podlahová plocha pro ocenění celkem: 48,85 + 4,0*0,17 = 49,25 m2
2.2.3 Stáří a technický stav domu a bytu Dům: Dům je užíván odborným odhadem přibližně 100 roků. Prvky dlouhodobé životnosti nejeví známky poruch a jsou v podprůměrném stavebně-technickém stavu. Byt: Byt je v podprůměrném stavebně technickém stavu, nachází se u nezateplené štítové stěny. Byt je vlhký a vyskytují se plísně.
2.2.4 Způsob ocenění Objekt, v němž je byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb. Plochy pro bydlení převažují nad jednotkami provozními (nebytovými prostory), jedná se dle způsobu užívání o dům vícebytový typ K (netypový). Byt se ocení nákladovým způsobem podle § 21 vyhlášky, výsledkem je cena bytu včetně ceny společných částí domu. Pozemky se ocení samostatně.
2.2.5 Výpočet ceny bytu nákladovým způsobem Rekapitulace výměr Celkem Místnosti (po ev. krácení ×0,8 u místností sklepů, komor mimo byt a zešikmených) Sklepní kóje a vymezené půdní prostory, které nejsou místnostmi (po krácení × 0,10)
m2 m2
49,25 48,85 0,40
7 Výpočet ceny - jednotka Byt č. 10 v 1.NP Výpočet ceny nákladovým způsobem Budova Domy vícebytové (netypové) Základní cena jednotky dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky Plocha pro výpočet ceny celkem Koeficient druhu konstrukce ( příl. č. 10 vyhlášky ) Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky ) Koeficient vybavení stavby
Ocenění podle § 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno v tab. procesoru Excel programem ABN16 typ K CZ-CC 112 Kč/m2 9 630,00 PP m2 49,25 K1 0,939 K5 1,00 Ki 2,118
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
(1) 1 2 3 4 5 6
(2)
(3) betonové pasy s izolací zděné tl. 45 cm rovné krov dřevěný, střecha sklonitá plechová krytina z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenné omítky , běžné - standardní obklady nástřik vápenocementový hrubý běžné obklady betonové s teracem běžné do plechových zárubní neuvažují se zdvojená dřevěná PVC, běžná ker. dlažba WAW a na tuhá paliva světelná instalován rozvod studené a teplé vody odpady ze všech hyg. zařízení rozvod zemního plynu průtokové ohřívače (karmy) běžné vybavení umyvadlo, vana,WC splachovací, vše běžného provedení chybí chybí neuvažují se nejsou
(4) S S S S S S
Podíl (př.21) (5) 0,06000 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitř. povrchů (mimo hygienická zařízení) Úprava vněj. povrchů Vnitřní obklady keram. (hyg. zařízení) Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní
23
Vnitřní hyg. vybavení
24 25 26 27
Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Konstrukce neuvedené
7
Celkem Koeficient vybavení ZCU ZC x K1 x K4 x K5 × Ki Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby, Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena ke dni odhadu
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6) 100 100 100 100 100 100
(7) 0,06000 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700
(8) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
(9)
S
0,06900 100 0,06900
1,00
0,06900
S S S S S S S P P S S S S S S
0,03100 0,02100 0,03000 0,03200 0,00000 0,05400 0,03100 0,04700 0,05200 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800
0,03100 0,02100 0,03000 0,03200 0,00000 0,05400 0,03100 0,04700 0,05200 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,03100 0,02100 0,03000 0,03200 0,00000 0,05400 0,03100 0,02162 0,02392 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800
S
0,03800 100 0,03800
1,00
0,03800
C C S
0,01300 0,05600 0,00000 0,00000
0,00 0,00 1,00 1,00
0,00000 0,00000 0,00000 0,00000
1,00000
K4
Kč/m2
S
roků
Z O CN D CND O
roků % Kč % Kč Kč Kč
CN
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
100 100 100 100
0,01300 0,05600 0,00000 0,00000 1,00000
0,06000 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700
0,87754 0,87754 16 806,79 2016 1916 100 lineárně 100 85,00 827 734,41 100,00 827 734,41 -703 574,25 124 160,16
8
2.3
Pozemky stavební
Ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 200 – 700 Kč/m2, vzhledem k poloze a využitelnosti stanovuji jednotkovou cenu stavebního pozemku na 350 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo zastavěná plocha a 1692 nádvoří Celkem parcely
2.4
Umístění
Výměra m2
plocha pod bytovým domem a zahrada
1 185
Kč/m2
Cena Kč
350,00
1 185
414 750,00 414 750,00
Rekapitulace ocenění časovou cenou
Stavby příslušenství celkem Pozemky celkem Celkem příslušenství + pozemky Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku Cena spoluvlastnického podílu příslušenství vč. pozemků Cena vlastní jednotky bez příslušenství a pozemku Celkem
Celkem po zaokr ouhlení
3.
ZC
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 0,00 414 750,00 414 750,00 483/5764 34 754,38 124 160,16 158 914,54
158 910,00
Posudek - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (byty) ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 10-11/2016 a z uskutečněných dražeb.
9
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Byt 1+1, Hukovice, 51,78m2 Kraj:Moravskoslezský Okres:Nový Jičín Město:Bartošovice Místo konání dražby:www.exdrazby.cz Nejvyšší podání učiněno ve výši: 311 000,-Kč Předmětem dražby je bytová jednotka č. 122/1 (byt) v budově Hukovice č.p. 122, 126 (bytový dům, LV 280) na pozemku parc. č. 343 (LV 280) včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc. č. 343 (zastavěná plocha a nádvoří) o velikosti 5178/54168 v kat. území Hukovice, obec Bartošovice, část obce Hukovice, okres Nový Jičín. Jedná se o samostatně stojící bytový dům zděné konstrukce. Dům je pravděpodobně založen na základových pasech. Budova má 2 nadzemní podlaží, kde se nacházejí jednotky a 1 podzemní podlaží, ve kterém jsou sklepy a společné prostory. V budově není výtah. V budově je celkem 8 jednotek (4 v jednom vchodě). Jednotlivé jednotky jsou přístupné z centrálního schodiště. Střecha budovy je valbová s plechovou krytinou. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Součástí střechy je bleskosvod a komín. Okna budovy jsou z části plastová a z části dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou kovové prosklené. Vnější omítky jsou břízolitové. Fasáda domu není zateplená. Budova je v původním stavu. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. Parkování je možné u domu. Dražená jednotka č. 122/1 se nachází v budově č.p. 122 v 1. NP vlevo, její dispozice je 1+1. Podlahová plocha jednotky je 51,78 m2 a sestává se z kuchyně (17,10 m2), pokoje (17,66 m2), předsíně (3,17 m2), koupelny (4,45 m2), WC (1,04 m2) a spíže (0,36 m2). K bytu patří sklep (8,00 m2). Podlahová plocha sklepa je započtena do celkové podlahové plochy jednotky. Užitná plocha jednotky je 43,78 m2. Okna budovy jsou z části plastová a z části dřevěná zdvojená. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukci. Podlahová plocha bytu byla určena z údajů kopie prohlášení vlastníka. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Elektřina je v současné době odpojena. Vytápění bytu je ústřední.
10 Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej bytu 2+1 73 m² Řeznická, Fulnek 640 000 Kč Byt v osobním vlastnictví. Ideální k rekonstrukci, dle vlastních představ. Revitalizovaný dům. Nízký nájem předurčuje i dobrou investici k dalšímu pronajímání. Lokalita s veškerou občanskou vybaveností v bezprostřední blízkosti. Aktualizace:1.11.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 73 m2 Plocha podlahová: 51 m2 Sklep: 12 m2 Parkování: 1 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:120V, 230V, 400V Doprava:Silnice Energetická náročnost budovy:Třída D - Méně úsporná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
Prodej bytu 2+1 51 m² Sjednocení, Studénka 850 000 Kč Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví s lodžií, v obci Studénka na ulici Sjednocení . Byt po částečné rekonstrukci ( nová koupelna,wc), o celkové výměře 51m2 se nachází ve 3
11 nadzemním podlaží revitalizovaného domu. K bytu náleží 1 sklep. Nachází se přímo v centru města s veškerou občanskou vybaveností. V blízkosti domu MŠ,ZŠ, Penny Market. Vlastnictví: Osobní Aktualizace:27.10.2016 Stav: Rezervováno Stavba: Skeletová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha:51 m2 Plocha podlahová:51 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná
Prodej bytu 2+1 67 m² Havlíčkova, Bílovec 380 000 Kč Byt 2 + 1 o velikosti 67,3 m2 ve III. nadzemním podlaží domu č. p. 642 na ulici Havlíčkova v Bílovci včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu, půdě i sklepních prostorách v cihlovém domě ve velmi klidné lokalitě města Bílovce s výhledy do zahrad. Dům má od roku 2013 nová okna. Byt je třeba zrekonstruovat. Město Bílovec má veškerou infrastrukturu, jsou zde dvě základní školy, sportovní centrum a sportovní hala, nemocnice, gymnázium, kino, lázeňské centrum je vzdáleno 5 minut chůze a obchody taktéž. Centrum města je vzdáleno cca 10 minut chůze. Výborná dostupnost do Ostravy (asi 15 minut) a Nového Jičína (15 minut) a dobrá dostupnost do Opavy (20 minut). Hezká okolní příroda a čisté prostředí. Optimální bydlení pro rodiny s dětmi, mladé i občany zralého věku, hledající zázemí, klid a přívětivé prostředí. Aktualizace: 10.10.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní
12 Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 67 m2 Sklep: Ano Parkování: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Výtah: Ne
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Velikost Č. Lokalita Podlaží Jiné (m2) Dům ve stáří cca 100 roků, zděný, nezateplený, Oceň. Prostějov, Okružní 48,85 1 dřevěná zdvojená okna. Byt 1+1 v podprůměrném objekt 3427/77 technickém stavu, vlhký, výskyt plísní (1) (2) (3) (4) (5) Dražená jednotka č. 122/1 se nachází v budově č.p. 122 v 1. NP vlevo, její dispozice je 1+1. Podlahová Prostějov, Sídl. E. 1 51,78 1 plocha jednotky je 51,78 m2. Byt je v původním Beneše stavu vhodný k rekonstrukci. Podlahová plocha bytu byla určena z údajů kopie prohlášení vlastníka. Revitalizovaný dům. Nízký nájem předurčuje i Prostějov, sídl. dobrou investici k dalšímu pronajímání. Lokalita s 2 73 3 Svobody veškerou občanskou vybaveností v bezprostřední blízkosti. Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví s lodžií, v obci Studénka na ulici Sjednocení . Byt po částečné rekonstrukci ( nová koupelna, wc), o celkové výměře 3 Prostějov, Tylova 51 2 51m2 se nachází ve 3 nadzemním podlaží revitalizovaného domu. K bytu náleží 1 sklep. Nachází se přímo v centru města s veškerou občanskou vybaveností. Jedná se o byt ve 4. patře panelového domu bez Prostějov, sídliště 4 67,00 3 výtahu. Byt je v původním stavu, koupelnové jádro s Svobody vanou a WC samostatné.
13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč
pramen ceny
Kč
(1) (6) (7) 1 311 000 1,00 2 640 000 0,90 3 850 000 0,90 4 380 000 0,90 Celkem průměr Celkem - zaokr ouhleno Jednotková cena Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6
3.2
K1
K2
K3
K4
K5
K6
polo- veli- balkón, vybavení stav úvaha ha kost sklep bytu domu znalce
(8) 311 000 576 000 765 000 342 000
(9) 1,00 1,00 1,00 1,00
(10) 1,06 1,49 1,04 1,37
(11) 1,00 1,00 1,00 1,00
(12) 1,00 1,30 1,50 1,40
(13) 1,20 1,30 1,50 1,30
(14) 1,00 1,00 1,00 1,00
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
K1× …× K6
Kč
(15)
1,27 2,52 2,34 2,49 Kč Kč Kč/m2
(16) 244 882 228 571 326 923 137 349 234 431 234 000 4 790
Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost bytu Koeficient úpravy na příslušenství bytu (balkon, sklep) Koeficient úpravy na vnitřní vybavení bytu (lepší - horší) Koeficient úpravy na celkový stav domu (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (parkovací stání) (lepší - horší)
Práva a závady
Při místním šetření bylo zjištěno, že byt obývají spoluvlastníci. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 92936 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336 a Občanského soudního řádu.
4.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 158 910,00 Kč 234 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
230 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
115 000,00 Kč
Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 - zaokrouhleno
80 500,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: dvěstětřicettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: osmdesáttisícpětsetkorunčeských Cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj. 115 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,70 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 17. listopadu 2016
Ing. Tomáš Hudec
14 Znalecká doložka Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 07-07/2016.
V Brně dne 17. listopadu 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 2936 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
15 Fotodokumentace nemovitosti
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Butovice
34 Mapa oblasti
