2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 30-5140/2016 NEMOVITÁ VĚC: St. parcela č. 76, jejíž součástí je objekt bydlení č.p. 36, pozemek p.č. 110/27 včetně dalších součástí a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Želetava, k.ú. Bítovánky Adresa nemovité Želetava 36, 675 26 věci: Vlastník stavby: Ježek David, č.p.36, 67526 Želetava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ježek David, č.p.36, 67526 Želetava, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 106/2016-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:

e-mail: [email protected]

aukce (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

1 400 000 Kč

Datum místního šetření: 7.3.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: majitele pana Ježka Davida Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6

V Moravském Krumlově, dne 9.3.2016

Ing. Miroslav Krajíček

7. 3. 2016 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé pro účely aukce Přehled podkladů výpis z KN z LV č. 695 pro obec Želetava a kú Bítovánky - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 53/2016 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje sdělené majitelem panem Davidem Ježkem - dílčí projektová dokumentace stavby - údaje z realitní inzerce (sreality.cz), vlastní databáze znalce - prohlídka a zaměření nemovité věci znalcem - fotodokumentace pořízená znalcem Místopis Městys Želetava leží v moravské části Českomoravské vrchoviny v okrese Třebíč. Větším městem v okolí jsou Moravské Budějovice, které se nachází 15 km jihovýchodně od Želetavy. Směrem na východ leží okresní město Třebíč vzdálené 20 km. Na západ od Želetavy je nejbližším významným střediskem Telč (20 km). Krajské město Jihlava je severně od Želetavy vzdáleno 30 km. Obcí prochází silnice první třídy I/38. Želetava je druhou největší obcí Moravskobudějovického mikroregionu. Známá je především výrobou sýrů. Obec Želetava se člení na čtyři sídelní jednotky. Krom samotné Želetavy je obec tvořena místními částmi Bítovánky, Šašovice a Horky. V obci je obecní úřad, základní škola 1-9 ročník, mateřská škola, policie, základní síť obchodů a služeb, ordinace praktického lékaře a gynekologa, lékárna, sportovní a kulturní zařízení. Je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, dopravní obslužnost autobus (místní a dálková linka). Obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem jsou Moravské Budějovice. Místní část Bítovánky jsou situovány cca 1 km východně od centrální části obce, stavebně nesrostlá se sídelní částí. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

BUDOUCÍ STAV Okolí :

 bytová zóna

Přípojky: veř / vl.

 ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 826/5 Kraj Vysočina 826/6 Kraj Vysočina

-2-

 průmyslová zóna

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek St. 76 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt bydlení - rodinný dům č.p. 36, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bytem 4+1 s příslušenstvím. Dále jsou součástí pozemku vedlejší stavby hospodářské budovy, a venkovní úpravy v běžném rozsahu. Na stavební pozemek navazuje p.č. 110/27 - zahrada jehož součástí je stavba hospodářské budovy navazující po pravé straně na obytnou část, skleník a dřevěná kolna. Dále venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení) a ovocné porosty. Pozemky tvoří s hlavní stavbou jednotný funkční celek. Areál je situován v zastavěném území obce, místní části Bítovánky. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod NN a rozvod zemního plynu, příjezd je po zpevněné místní komunikaci. Oceňovaný objekt je napojen pouze na rozvod NN a rozvod zemního plynu, zásobování pitnou vodou z vlastní studny, kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. Lokalita odlehlá, na realitním trhu je minimální poptávka po obdobných nemovitostech. K datu ocenění byl objekt užíván v souladu s evidenčním stavem k rodinnému bydlení. Silné stránky Velký pozemek, dobrý technický stav Slabé stránky Odlehlá lokalita, větší vzdálenost od sídelní části obce i správního centra. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní pro INIDEBT Czech, SE Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika

-3-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce Želetava, místní část Bítovánky. Pozemek mírně svažitý na jih, obdélníkového tvaru, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, lokalita bez rizikových faktorů. Poptávka na realitním trhu minimální. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena srovnatelných stavebních pozemků je v uvedené lokalitě je 200 Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a St. 76 nádvoří zahrada 110/27 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 357

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200,00

1 051 1 408

200,00 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 71 400 210 200 281 600

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Popis

Parc. číslo Množství

Hosp. budova

Navazuje na 110/27 343,00 obytnou část do m3 dvora. Přízemní, zděná, nepodsklepená, sedlová střecha. kolna a Navazuje na 110/27 229,00 chlévy hospodářskou m3 budovu do dvora. Přízemní, nepodsklepená, smíšené zdivo, sedlová střecha, nevyhovující technický stav. dřevěná dřevěná 110/27 88,00 m3 kolna jednoduchá stavba na zahradě Věcná hodnota ostatních staveb celkem

-4-

2 000 Kč/m3

Opotřebe VH ní 686 000 55 % 308 700 Kč Kč

1 500 Kč/m3

343 500 Kč

80 %

68 700 Kč

500 Kč/m3

44 000 Kč

80 %

8 800 Kč

JC

RC

386 200 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Řadový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 4+1 s koupelnou, verandou, WC, spíží a průjezdem. Stáří domu 45 roků, je běžně udržovaný, částečně modernizovaný (plastová okna, plynoinstalace, kotel ÚT, ohřev vody, zařizovací předměty). Vstup do průjezdu z ulice z něj vlevo do 3 obytných místností, koupelny, chodby, WC a komory, vpravo do obytné místnosti, kuchyně a prádelny. Konstrukční řešení: Obvodové stěny z cihelného zdiva tl. 45 cm, na betonových základech s hydroizolací svislou i vodorovnou. Stropy s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda břízolit, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna plastová, dveře náplňové a prosklené, vrata dřevěná. Podlahy betonové, koberce, teraco, keram. dlažba. Je proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev vody v plyn. boileru, rozvod NN, kanalizace z hygienického příslušenství je svedena do žumpy na vyvážení. Zařizovací předměty v průměrném standardu. Vytápění ústřední s kotlem na plyn i pevná paliva, radiátory litinové. Technický stav: Bez zjevných závad a nedodělků.

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 81,94 m2 2,20 m

Název 1.pp Výčet místností: garáž kotelna uhelna Užitná plocha celkem:

37,50 m2 13,35 m2 8,90 m2

0,50 0,50 0,50

18,75 m2 6,68 m2 4,45 m2 29,88 m2

198,75 m2

1.np Výčet místností: pokoj pokoj pokoj koupelna WC spíž chodba průjezd kuchyň pokoj prádelna Užitná plocha celkem:

21,17 m2 14,72 m2 15,90 m2 4,41 m2 1,26 m2 1,54 m2 10,88 m2 33,05 m2 11,61 m2 24,02 m2 13,43 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

21,17 m2 14,72 m2 15,90 m2 4,41 m2 1,26 m2 1,54 m2 10,88 m2 33,05 m2 11,61 m2 24,02 m2 13,43 m2 151,97 m2

Obestavěný prostor

-5-

3,00 m

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.pp (7,65*4,60+5,50*8,50)*(2,20) = 1.np (15,90*11,80)*(2,40+3,00)/2+2,50*4,54*(2,40+ = 2,00)/2 zastřešení 15,70*11,80*3,20/2 =

[m3] 180,27 m3 531,54 m3 296,42 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.pp 1.np zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP)

Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané sokl z kabřince koupelna, kuchyň železobetonové monolitické s běžným povrchem náplňové plastová s izolačním dvojsklem keramická dlažba, koberce beton, dlažba, teraco ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda plyn. boiler chybí žumpa plynový sporák umývadlo, vana, WC splachovací standard Ocenění 199 182

[m2] [m2] -6-

Obestavěný prostor 180,27 m3 531,54 m3 296,42 m3 1 008,23 m3

Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

1 008,23 3 500 100,00 3 500 3 528 798

roků roků % [Kč]

45 55 45,00 1 940 839

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

181,85 m2 1 008,23 m3 198,75 m2 1 408,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Řadový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 4+1 s koupelnou, verandou, WC, spíží a průjezdem. Stáří domu 45 roků, je běžně udržovaný, částečně modernizovaný (plastová okna, plynoinstalace, kotel ÚT, ohřev vody, zařizovací předměty). Vstup do průjezdu z ulice z něj vlevo do 3 obytných místností, koupelny, chodby, WC a komory, vpravo do obytné místnosti, kuchyně a prádelny. Obvodové stěny z cihelného zdiva tl. 45 cm, na betonových základech s hydroizolací svislou i vodorovnou. Stropy s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda břízolit, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna plastová, dveře náplňové a prosklené, vrata dřevěná. Podlahy betonové, koberce, teraco, keram. dlažba. Je proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev vody v plyn. boileru, rozvod NN, kanalizace z hygienického příslušenství je svedena do žumpy na vyvážení. Zařizovací předměty v průměrném standardu. Vytápění ústřední s kotlem na plyn i pevná paliva, radiátory litinové. Technický stav: Bez zjevných závad a nedodělků.

Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům v obci Pokojovice, vzdálené 11 km západně od Třebíče. Dispozičně je dům velice dobře řešen. V přízemí se nachází garáž, dílna, zádveří, koupelna s vanou, prostorný obývací pokoj s krbem, kuchyně se spíží a pokoj. V podkroví domu je obytná galerie, dvě ložnice a půdní prostor. Dům je zděný z cihel plných pálených, stropy dřevěné trámové, střešní krytin je z pálené tašky. Stavba je z roku 1990. Vytápění domu je řešeno lokálními plynovými topidly s možností využití krbu. Napojení na IS – voda (vlastní studna s možností napojení na vodu obecní), elektřina, plyn a septik (kanalizace je přivedena k domu s možností napojení). Celková výměra ideálně na jih orientovaného pozemku je 572 m2, zastavěná plocha domu je 128 m2.

-7-

Lokalita Pokojovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: realitní inzerce Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,68 9 505 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení lepší; Celkový stav - novější dům; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 140,00 m 572 m 1 965 000 Kč 14 036 Kč/m2 Název: RD II Rodinný dům v obci Želetava, v těsné blízkosti náměstí, na hlavním silničním tahu Praha - Vídeň. Objekt sestává ze dvou samostatných jednotek 3+kk a 1+1, tyto jsou od sebe odděleny vstupním průjezdem domu - vše je v původním stavu. Dům je z části podsklepený, s rozlehlými půdními prostorami, dvorem a velkou ovocnou zahradou v klidné části obce. K domu směrem do dvora a zahrady přiléhá objekt stodoly a dílen. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě (obecní vodovod, plyn, elektřina a veřejná kanalizace). Na pozemku se nachází vlastní studna. Vytápění je řešeno kombinací plynového (WAV) a lokálního na tuhá paliva. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost.

Lokalita Želetava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Realitní inzerce Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,76 5 796 srovnatelná; Poloha - lepší, centrální část obce; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena -8-

150,00 m2

1 150 000 Kč

874 m2

7 667 Kč/m2

Název: RD III Rodinný dům 4+1 v Želetavě s uzavřeným dvorem a zahradou. Dům je vytápění na tuhá paliva nebo plynovým kotlem. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. Dům má plastová okna. Škola je naproti domu přes vedlejší komunikaci.

Lokalita Želetava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: realitní inzerce Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,83 8 106 srovnatelná; Poloha - lepší, centrální část obce; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - není garáž; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 123,00 m 323 m 1 199 000 Kč 9 748 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-9-

5 796 Kč/m2 7 802 Kč/m2 9 505 Kč/m2 7 802 Kč/m2 181,85 m2 1 418 794 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 418 794 Kč 2 608 639 Kč 281 600 Kč

Obvyklá cena 1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7

Komentář ke stanovení výsledné ceny V místě je na realitním trhu poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka. Ocenění je provedeno porovnávacím způsobem na základě užitné plochy. Závěr Rodinný dům je situován v zastavěném území obce Želetava, místní části Bítovánky, stavebně nesrostlé se sídelní částí. Rodinný dům s bytem 4+1 s průměrným standardem vybavení i příslušenství. V obci dobrá občanská vybavenost, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Dům v dobrém technickém stavu, vedlejší stavby ve zhoršeném stavu. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu odhaduji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 1 400 000 Kč.

V Moravském Krumlově 9.3.2016 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 30-5140/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18/2016.

- 10 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 3

Podklady a přílohy Katastrální mapa Mapa oblasti Fotodokumentace

Kopie katastrální mapy ze dne 10.3.2016

Pozemek p.č. 76 v k.ú. č. 795976

- 11 -

Kopie katastrální mapy ze dne 10.3.2016

Pozemek p.č. 76 v k.ú. č. 795976 - ortofoto

- 12 -

Mapa oblasti ze dne 10.3.2016

Pozemek p.č. 76 v k.ú. č. 795976

- 13 -

Fotodokumentace

průčelí z ulice

pohled ze dvora

chlévy a stodola ze silnice

pohled do dvora

obytná část ze dvora

kolna

- 14 -

pohled do zahrady

"černá kuchyň"

pokoj

Pokoj

pokoj

pokoj

- 15 -

pokoj

Pokoj

koupelna

plyn. boiler

veranda

WC

- 16 -