ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 7888-29/2016 NEMOVITÁ VĚC: Provozní areál č.p. 3643 s příslušenstvím v k.ú. Panské Nové Dvory Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek Adresa nemovité věci: Panské Nové Dvory 3643, Frýdek, 738 01 Frýdek-Místek Vlastník stavby: BC Ecotech a.s., IČ: 28281896, IČO: 28281896, 78821 Sudkov č.p. 293 vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: BC Ecotech a.s., IČ: 28281896, IČO: 28281896, 78821 Sudkov č.p. 293 vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Ing. Jiří Hanák, insolvenční správce dlužníka BC Ecotech a.s. 788 21 Sudkov č.p. 293, IČ 28281896, DIČ: CZ28281896 Korespondenční adresa: Hradeckého 309/1, 72000 Ostrava-Hrabová
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Václav Hoplíček Severovýchod 850/43, 789 01 Zábřeh IČ: 10029907 telefon: 583414177 DIČ: CZ5402030590 mob: 603154614
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
3 450 000 Kč
Datum místního šetření: 7.4.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: p. Pavla Indráka Počet stran: 12 stran Počet příloh: 20 listů
V Zábřehu, dne 17.4.2016
Ing. Václav Hoplíček
7.4.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně provozního areálu evidovaného na LV č. 226 pro k.ú. Panské Nové Dvory, obec Frýdek Místek, okres Frýdek Místek, a to pozemků parc. č. 8030/5, 8030/21, 8032/2 a zem. stav. bez čp/če na p.č. 8030/5 a zem. stav. na p.č. 8030/1 (LV č. 10002). Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba na p.č. 8030/7 v k.ú. Panské Nové Dvory již byla odstraněna a fyzicky se na pozemku žádná stavba nenachází – viz potvrzení o neexistenci stavby ze dne 8.11.2012, č.j. MMFM 121026/2012. Objednatel ocenění doložil Kolaudační souhlas vyhotovený Magistrátem města Frýdku-Místku, odborem územního rozvoje a stavebního řádu, oddělení stavebního řádu dne 23.10.2012, kde je povoleno užívání zařízení na zpracování PET odpadů, provozovny a Rozhodnutí o přidělení čísla popisného ze dne 30.10.2012. Přehled podkladů Objednávka ke spisu zn. KSOL 16 INS 14978/2015 ze dne 14.1.2016 Výpis z LV č. 226 ze dne 21.1.2016 pro obec Frýdek-Místek a k.ú. Panské Nové Dvory, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí Kolaudační souhlas č.j. MMFM 119858/2012 vyhotovený Magistrátem města Frýdku-Místku, odborem územního rozvoje a stavebního řádu, oddělení stavebního řádu dne 23.10.2012 Rozhodnutí o přidělení čísla popisného ze dne 30.10.2012, č.j. MMFM 121029/2012 Potvrzení o neexistenci stavby vyhotovené Magistrátem města Frýdku-Místku, odborem územního rozvoje a stavebního řádu, oddělením stavebního řádu ze dne 8.11.2012 Místopis Statutární město Frýdek-Místek leží na středním toku řeky Ostravice, kde se do ní vlévá řeka Morávka. K městu patří části Chlebovice, Zelinkovice, Lysůvky, Lískovec a Skalice. Celková rozloha města je cca 5 161 ha. Frýdek-Místek tvořila původně dvě města - moravský Frýdek ze 13. století a slezský Frýdek, prvně zmiňovaný ve 14. století. Ke spojení obou měst došlo v r. 1943 a od r. 1955 se používá dnešní název Frýdek-Místek. |Statutárním městem se stal Frýdek-Místek 1.7.2006. Jedná se o město s bohatou historií. V minulosti bylo poutním místem č. 1 ve Slezsku. K bazilice minor Navštívení Panny Marie Frýdecké (dříve Mariánskému kostelu) putovaly davy poutníků, aby se poklonily kamenné soše Panny Marie, která konala zázraky. Dnes město nabízí skvělé podmínky pro život. V blízkosti Frýdku-Místku je mnoho zajímavých turistických míst, které stojí za návštěvu. Moravskoslezským Beskydám vévodí Lysá Hora, ale i další kopce, které se nacházejí na dohled od města. Město skýtá také bohaté příležitosti pro milovníky kultury. Nedaleko Frýdku-Místku, cca 20 km se rozkládá Ostrava, třetí největší město České republiky. Oceňované nemovité věci se nacházejí v okrajové části města v bývalém zemědělském areálu v sousedství městské skládky. Příjezd je po zpevněné místní komunikaci. Cca 50 m od oceňovaného objektu je autobusová zastávka. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 8031 8113/1
zpevněná komunikace nezpevněná komunikace ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Česká republika s příslušností hospodařit Státní pozemkový úřad, ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Statutární město Frýdek-Místek,
Celkový popis Předmětem ocenění je přízemní ocelová hala s dodatečně provedenou vestavbou administrativní části a hygienického zázemí, s kotelnou (obě nefunkční). Hala nebyla poslední cca 2 roky užívána, třídící linka, kotel a další tech. vybavení je demontováno, v současné době je nemovitost prázdná, bez údržby, je odpojená od energií. Silné stránky - poloha na okraji města Frýdek - Místek - poměrně velký objekt výrobně skladovací haly Slabé stránky - špatný technický stav objektu, který není v posledním období užíván ani udržován - objekt bez vytápění – kotel byl demontován - objekt je odpojen od inženýrských sítí - objekt nezateplený, prosklení obvodového pláště z části vytlučené, špatný stav střechy – do objektu zatéká - přístup z veřejné komunikace je po pozemku p.č. 8031 ve vlastnictví ČR – přístup není zajištěn věcným břemenem RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo – není zohledněno v obvyklé ceně Exekuce - není zohledněno v obvyklé ceně Komentář: V části C LV č. 226 pro obec Frýdek-Místek a k.ú. Panské Nové Dvory ze dne 7.4.2016 je evidováno: zástavní právo smluvní pro Komerční banku, a.s. s právními účinky vkladu práva ke dni 18.4.2012 zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu – OSSZ Šumperk – právní účinky ze dne 23.8.2013, dále k 8.4.2014, dále k 28.1.2015, dále k 14.5.2015, dále k 26.6.2015 -3-
zástavní právo smluvní ve prospěch PECUNIA leasing, a.s., Uhelná 1170/25, 77900 Olomouc, IČ: 25399233, právní účinky vkladu ke dni 24.09.2013, dále 2.4.2014 zástavní právo smluvní pro KHYPO s.r.o., Polská 1505/40, Vinohrady, 12000 Praha 2, IČ: 28979451, právní účinky ke dni 13.5.2011, dále 9.12.2013, dále 17.10.2012 ČR – Finanční úřad pro Liberecký kraj, 1. Máje 97/25, Liberec III-Jeřáb, 46002 Liberec, právní účinky ke dni 30.5.2014 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu – PROFI CARGO ONE s.r.o., Polská 425/27, Nové Sady, 77900 Olomouc, IČ: 28648188, právní účinky ke dni 29.10.2014 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu – Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, právní účinky ke dni 18.11.20104, dále k 19.5.2015 ČR – Finanční úřad pro Olomoucký kraj, Lazecká 545/22, Lazce, 77900 Olomouc, právní účinky ke dni 4.2.2015 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu – Frýdecká skládka, a.s., Panské Nové Dvory 3559, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek, IČ: 47151552, právní účinky ke dni 3.3.2015 V části E tohoto LV jsou dále uvedeny exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Objekt není cca 2 roky užíván, je prázdný, není udržován.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Výrobně skladovací hala na p.č. 8030/5 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky na LV č. 226 pro k.ú. Panské Nové Dvory 3. Výnosové ocenění 3.1 Skladová hala 4. Porovnávací ocenění 4.1 Výrobně skladovací hala s pozemky a s příslušenstvím
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Výrobně skladovací hala na p.č. 8030/5 Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je volně stojící přízemní objekt kovové haly bez podsklepení a bez využitého podkroví. Objekt je založen na betonových základových pasech a patkách. Opláštění je provedeno ocelovým plechem, střecha je sedlová nízká s plechovou střešní krytinou. Je provedeno uzemnění objektu. Povrchová úprava je provedena z výroby. Spodní část haly je vyzděná. V r. 2012 byla -4-
provedena vnitřní zděná vestavba sociálního zázemí se zateplením svislých stěn i stropu, s hladkými omítkami. Podlahy jsou provedeny z betonové mazaniny. V hale je proveden rozvod světelné a motorové sítě NN s jističi - objekt je odpojen. Vytápění vestaveb je ústřední, kotel jw demontován, částečně el. přímotopy, zdrojem teplé vody byl elektrický boiler demontován. Teplá voda je zavedena do hygienických zázemí a do kuchyňky. Hygienické zázemí je oddělené pro muže a ženy, každé sestává ze zděných sprchových koutů, z WC, umyvadel. Jsou provedeny obklady jak koupelen, sprchových koutů, tak WC, jsou zde osazena umyvadla, na podlaze je dlažba. Ve vestavbách jsou osazena plastová okna, dveře jsou hladké, částečně plechové. Z venkovní strany vestaveb je provedeno dodatečné zateplení termofasádou, v části bývalé vestavby výroby nejsou dosud dokončeny vnitřní omítky. V objektu haly jsou uprostřed obou protilehlých delších stěn osazena ocelová otevíravá vrata. Stáří původní části je z r. 1975, vestavby byly provedeny v r. 2012, byla provedena „rekolaudace“ K objektu haly je ze severní štítové strany přistavěna trafostanice. Objekt je připojen na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do žumpy nacházející se na p.č. 8030/21. V této části obce není možnost připojení na plyn. Ze západní strany jsou provedeny betonové patky přístavby skladu. Objekt není udržován. Do haly zatéká, voda a elektro jsou odpojeny. Topení je nefunkční. Ohřev teplé vody je nefunkční. Část obvodového pláště - část prosvětlení je demontovaná, vytlučena. Příslušenství tvoří: - přípojky vody, elektro, kanalizace, zpevněné plochy - žumpa Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 1 109,26 m2 11,30 m
Název I. NP Výčet místností: denní místnost denní místnost jídelna denní místnost kancelář dílna dílna sklad dílna příjem Užitná plocha celkem: Střecha
3,25 m2 27,78 m2 13,28 m2 26,09 m2 33,61 m2 12,70 m2 51,35 m2 41,44 m2 309,47 m2 446,40 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,25 m2 27,78 m2 13,28 m2 26,09 m2 33,61 m2 12,70 m2 51,35 m2 41,44 m2 309,47 m2 446,40 m2 965,37 m2
1 109,26 m2
0,85 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I. NP (60,45*18,35)*(11,30) Střecha (60,45*18,35)*(0,85)
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název I. NP Střecha -5-
Typ
[m3] 12 534,61 m3 942,87 m3 Obest. prostor 12 534,61 m3 942,87 m3
Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce kovové 3. Stropy závěsné, pochůzné, nespalné 4. Krov, střecha kovový 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů chybí 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů chybí, z výroby 9. Vnitřní obklady běžné obklady 10. Schody kovové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, betonový potěr 15. Vytápění chybí 16. Elektroinstalace chybí 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky, 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienická WC, umyvadla, sprchové kouty vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 1 109 965 13 477,48 3 500 100,00 3 500 47 171 175
roků roků % [Kč]
41 59 41,00 27 830 993
2
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky na LV č. 226 pro k.ú. Panské Nové Dvory Porovnávací metoda -6-
13 477,48 m3
Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky evidované na LV č. 226 ze dne 21.1.2016 pro obec Frýdek-Místek a k.ú. Panské Nové Dvory: - p.č. 8030/5 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1124 m2 - p.č. 8030/21 - ostatní plocha o výměře 1701 m2 - p.č. 8032/2 - ostatní plocha o výměře 322 m2 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Frýdek-Místek KRC: 0,80
KMP: 1,18
KPP: 0,97
KDD: 0,95
Parcela č.: Popis pozemku:
KMZ: 0,90
1
KIV: 1,05
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,74
281,14
380,00
Komerční pozemek ve Frýdku-Místku, který je vhodný k drobnému podnikání, výrobě, vybudování skladů, atd. Pozemek má výměru 17700 m2. V blízkosti pozemku se nachází trafostanice, vysokotlak vody. Příjezd po asfaltové komunikaci s přizpůsobenou průjezdností pro nákladní vozy. Nabídka RK.
Lokalita: Frýdek-Místek KRC: 0,80
KMP: 0,94
KPP: 0,94
KDD: 0,95
Parcela č.: Popis pozemku:
KMZ: 0,90
1
KIV: 1,05
KVP: 0,95
KUV: 0,97
0,58
319,29
546,00
Pozemek pro komerční využití o výměře 1630 m2 se nachází u hlavní silnice č. 56 na Frýdlant, a to v těsné blízkosti budoucího obchvatu. V současnosti je zde příjezd úzkou asfaltovou komunikací, která vede souběžně s hlavní silnicí. Před pozemkem je vyasfaltováno stání - příprava na vjezd a bránu. Ideální jako skladovací plocha. Inženýrské sítě: vodovod, elektřina a plyn se nacházejí u rodinného domu sousedícího s nabízeným pozemkem, obecní kanalizace u pozemku. Nabídka RK.
Lokalita: Frýdek-Místek KRC: 0,80
KMP: 1,10
KPP: 0,93
KDD: 0,95
Parcela č.: Popis pozemku:
KMZ: 0,90
1
KIV: 1,05
KVP: 0,95
KUV: 0,95
0,66
331,54
500,00
Pozemek v nádherné lokalitě Panských nových dvorů ve Frýdku - Místku. Pozemek je vhodný pro komerční výstavbu . Sítě jsou na hranici pozemku. Příjezd k nemovitosti po zpevněné komunikaci. Výměra pozemku je 8 340 m2. Nabídka RK.
310,66 Kč/m2
Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena obvyklá baly odhadnuta porovnáním s obdobnými pozemky nabízenými realitními kancelářemi v regionu ve sledovaném období. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 8030/5 nádvoří ostatní plocha 8030/21 ostatní plocha 8032/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 1 124
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 311,00
1 701 322 3 147
311,00 311,00 Hodnota pozemků celkem
-7-
Celková cena pozemku [Kč] 349 564 529 011 100 142 978 717
3. Výnosové ocenění 3.1 Skladová hala Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory I. NP Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1 109 68 6 286 75 430 75 430
míra kapit. [%] 6,50
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 1 109 Reprodukční cena RC Kč 47 171 175 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro 68 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 75 430 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 71 658 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 5 000 Pojištění 0,03 % * RC Kč/rok 14 151 Opravy a údržba 0,50 % * RC Kč/rok 235 856 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 255 007 N=Nh-V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % 6,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 0
4. Porovnávací ocenění 4.1 Výrobně skladovací hala s pozemky a s příslušenstvím Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
965,37 m2 13 477,48 m3 1 109,26 m2 3 147,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Sklad, výroba Patrová cihlová budova, kterou lze využít ke skladování, nebo jinému podnikatelskému účelu. Je situována poblíž ulice Beskydská za STK ve Frýdku-Místku. Celková plocha pozemku vč. zastavěné plochy je 1062 m2. Příjezd pro osobní i nákladní vozidla. -8-
Lokalita Frýdek-Místek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,82 K5 Celkový stav 0,82 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Velikosti objektu 0,44 3 673 Oceňovaný objekt je větší; Poloha - Oceňovaný objekt má lepší polohu; Provedení a vybavení - oceňovaný objekt je hůře vybaven; Celkový stav - oceňovaný objekt je v celkově horším stavu; Vliv pozemku - u oceňovaného objektu je lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaný objekt je horší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 260,00 m 0m 2 180 000 Kč 8 385 Kč/m2 Název: Skladový objekt Skladové prostory s kanceláří, včetně přilehlého pozemku. Areál se nachází v centru Frýdku na ul. Těšínská. Celková plocha pozemku je 557 m2, z toho 125 m2 tvoří skladovací prostory a kancelář. Objekt je vhodný k demolici, či k celkové rekonstrukci. Lokalita Frýdek-Místek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,65 K3 Poloha 0,76 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,81 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Velikosti objektu 0,23 5 326 Oceňovaný objekt je větší; Poloha - oceňovaný objekt má horší polohu; Provedení a vybavení - oceňovaný objekt je hůře vybaven; Celkový stav - oceňovaný objekt je v celkově horším stavu; Vliv pozemku - u oceňovaného objektu je lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaný objekt je horší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena -9-
125,00 m2
0 m2
2 850 000 Kč
22 800 Kč/m2
Název: skladový areál Komerční areál v Hnojníku, se 3 samostatnými budovami (kancelářské zázemí, výrobní a skladovací haly). K areálu je bezproblémový příjezd asfaltové silnici - dojezd i pro nákladní automobily. V blízkosti železničního nádraží - možnost vlakové dopravy materiálu. Lokalita Hnojník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,12 K3 Poloha 1,04 K4 Provedení a vybavení 0,82 K5 Celkový stav 0,82 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu 0,43 1 704 oceňovaný objekt je menší; Poloha - oceňovaný objekt má lepší polohu; Provedení a vybavení - oceňovaný objekt je hůře vybaven; Celkový stav - oceňovaný objekt je v celkově horším stavu; Vliv pozemku - u oceňovaného objektu je horší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaný objekt je horší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 3 500,00 m 0m 13 999 000 Kč 4 000 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
1 704 Kč/m2 3 568 Kč/m2 5 326 Kč/m2 3 568 Kč/m2 965,37 m2 3 444 440 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Výrobně skladovací hala na p.č. 8030/5 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky na LV č. 226 pro k.ú. Panské Nové Dvory 3. Výnosové ocenění 3.1 Skladová hala 4. Porovnávací ocenění 4.1 Výrobně skladovací hala s pozemky a s příslušenstvím
- 10 -
27 830 993,00 Kč 978 700,00 Kč 0,00 Kč 3 444 440,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
3 444 440 Kč 980 000 Kč (hodnota pozemku) 28 809 710 Kč 978 717 Kč
Obvyklá cena 3 450 000 Kč slovy: Třimilionyčtyřistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9
Komentář ke stanovení výsledné ceny Cena obvyklá byla odhadnuta porovnáním s obdobnými nemovitými věcmi nabízenými na realitním trhu v regionu ve sledovaném období. Při tomto porovnání byl zohledněn rovněž technický stav objektu. Závěr Cena obvyklá je stanovena za stavbu na p.č. 8030/5 s příslušenstvím a za pozemky p.č. 8030/4, p.č. 8030/21 a p.č. 8032/2 se součástmi v k.ú. Panské Nové Dvory – to vše jako celek. Cena obvyklá za pozemky je zde uvedena pouze orientačně a k ceně obvyklé za výrobně skladovací halu se již nepřičítá , je v ní již obsažena. V Zábřehu 17.4.2016 Ing. Václav Hoplíček telefon: 603154614 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 6.4.1984, čj. Spr. 2011/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 78888-29/2016 znaleckého deníku.
- 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Objednávka 1 Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Panské Nové Dvory, LV č. 226 11 ze dne 7.4.2016 Náhled katastrální mapy 1 Přístupové pozemky p.č. 8113/1 a 8031 2 Kolaudační souhlas 1 Potvrzení o neexistenci stavby 1 Rozhodnutí o přidělení čísla popisného 2 Porovnávané pozemky - fotodokumentace nabídek 1 Porovnávané nájemné - fotodokumentace nabídek 1 Porovnávané nájemné – tabulka vyhodnocení 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Certifikát č. 110/115/QEN/2014-RE 1
- 12 -
Objednávka
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
Výpis z katastru nemovitostí
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Náhled katastrální mapy
- 26 -
Přístupový pozemek p.č. 8031
- 27 -
Přístupový pozemek p.č. 8113/1
- 28 -
Kolaudační souhlas
- 29 -
- 30 -
Rozhodnutí o přidělení čísla popisného
- 31 -
Potvrzení o neexistenci stavby
- 32 -
Porovnávané pozemky
- 33 -
Porovnávané nájemné
- 34 -
Porovnávané nájemné – tabulka vyhodnocení
- 35 -
Fotodokumentace
- 36 -
- 37 -
- 38 -
Certifikát
- 39 -
