ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1113/63/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvlastnický podíl id. 1/9 nemovitostí v SJM - p.č. 966/46, vše v k.ú. a obci Zvánovice, zapsané na LV č. 469, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Zvánovice, k.ú. Zvánovice Adresa nemovité věci: Zvánovice, 251 65 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Odhad ceny obvyklé k exekučnímu řízení č.j. 131Ex 8287/15-90 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
35 000 Kč
podíl id. 1/9 Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 13 stran
V Trutnově, dne 15.4.2016
18.3.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Michal Danielis
18.3.2016 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnický podíl id. 1/9 nemovitostí v SJM povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
-2-
Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému. Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako pozemky a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 469 ze dne 15.1.2016 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 18.3.2016. Povinný Pavel Vaněček byl řádně obeslán doručeným dopisem se žádostí o součinnost, zásilka byla vhozena do schránky. K součinnosti byla vyzvána i manželka povinného paní Vaněčková Veronika. Do dnešního dne nikdo nereagoval. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 8287/15-90 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Šetření o tržních cenách pozemků v obci Zvánovice a okolních obcích okresu Praha-východ 11. Stavební povolení a rozhodnutí o umístění stavby
-3-
Místopis Obec Zvánovice se nachází v okrese Praha-východ, kraj Středočeský. Rozkládá se asi třicettři kilometrů jihovýchodně od centra Prahy a dvanáct kilometrů jihovýchodně od města Říčany. Ke dni 1.2.2016 zde žilo 3508 obyvatel. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1320. Do obce vede silnice III. třídy. Ve vzdálenosti 1,5 km se dojede na silnici II/113 Český Brod – Mukařov – Chocerady – Vlašim. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Nejbližší zastávkou jsou Mnichovice ve vzdálenosti 6 km ležící na trati 221 mezi Prahou a Benešovem. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: ý zast. plocha ¨ ostatní plocha ¨ orná půda ¨ trvalé travní por. ¨ zahrada ý jiný Přístup k pozemku: ý z veřejné komunikace ¨ přes vlastní pozemky ¨ zajištěn věcným břemenem ¨ jiné zajištění přístupu k pozemkům ¨ právně nezajištěn Využití pozemků: ¨ RD ¨ byty ¨ rek.objekt ¨ výstavba ind. garáže Poloha: ¨ centrum ¨ kraj obce ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna ý nákupní zóna ¨ mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: ¨ voda ¨ elektro
BUDOUCÍ STAV
¨ kanalizace ¨ plyn ¨ telefon ý zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: ¨ voda ¨ elektro
¨ MHD ¨ železnice ý dálnice/silnice I. tř. okrajová část - zástavba RD
¨ kanalizace ¨ plyn ¨ telefon ¨ zpev. příjezd ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek navazující na obec Struhařov, je situovaný mimo obec Zvánovice. Pozemek je dle místního šetření užíván jako místní obslužná komunikace - ulice k Habru, pozemky jsou ve spoluvlastnictví okolních pozemků s novostavbami RD nebo s pozemky určenými pro výstavby. Součástí pozemků jsou zpevněné asfaltové plochy komunikace a zpevněné plochy chodníků ze zámkové dlažby. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace na pozemku p.č. 1691/1 ve vlastnictví Středočeského kraje.
-4-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ¨ Pozemek je řádně zapsán v katastru ý Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Pozemek je v KN zapsaná jako orná půda, místním šetřením zjištěno, že se jedná o místní obslužnou komunikaci, ulici K Habru.
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Hájek Roman, Rakovského 3144/13, Modřany, 14300 Praha 4 1/18 Horáček Luboš, Mnichovická 83, 25164 Struhařov Horáček Roman, Na Rybníku 68, Třemblat, 25165 Ondřejov Horská Helena Ing., Ph.D., K Habru 174, 25164 Zvánovice SJM Nechvátal Vladimír Ing. a Nechvátalová Zinaida, SJM Neckář Ivan Ing. CSc. a Neckářová Marie Mgr., Pod přesypem 529/5, 18200 Praha 8 SJM Urbánek Martin a Urbánková Martina, K Habru 176, 25164 Zvánovice Valentíková Jana, K Habru 178, 25164 Zvánovice SJM Vaněček Pavel a Vaněčková Veronika, Zuzaník Zdeněk Ing., K Habru 180, 25164 Zvánovice 1/9 SJM Žižka Jan Ing. a Žižková Irena, K Habru 172, 25164 Zvánovice
1/9 1/9 1/18 1/9 1/9 1/18 1/18 1/9 1/9
Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vaněček Pavel Zákaz zcizení Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 22.03.2016 08:00:00.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívají vlastníci k přístupu k vlastním pozemkům s RD.
-5-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků se stavbou komunikace porovnány pozemky obdobného využití nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Předmětem ocenění je pozemek p.č. 966/46. Pozemek je v KN veden jako orná půda, místním šetřením zjištěno, že je užíván jako místní obslužná komunikace - ulice k Habru, pozemky jsou ve spoluvlastnictví okolních pozemků s novostavbami RD nebo s pozemky určenými pro výstavby. Součástí pozemků jsou zpevněné asfaltové plochy komunikace a zpevněné plochy chodníků ze zámkové dlažby. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace na pozemku p.č. 1691/1 ve vlastnictví Středočeského kraje. Městským úřadem v Mnichovicích, stavebních úřadem bylo sděleno, že stavba komunikace není dosud zkolaudována, nebylo ani požádáno o prodloužení stavebního povolení a nebylo zažádáno o předčasné užívání. Stavba komunikace byla postavena dle předložených dokumentů - Územního rozhodnutí o umístění stavby č.j. 1434/2001 ze dne 2.8.2001, které bylo vydáno na stavbu obslužné komunikace a kabelů NN (umístění vozovky 5 m široká s oboustranným 0,5 m širokým zatravněným pruhem podél vozovky do něho se bude vsakovat povrchová voda s komunikace, umístění odvodňovacího žlabu na sjezdu na silnici a vsakovací jímky na pozemku, umístění kabelu NN dle projektové dokumentace elektro) a dále dle Stavebního povolení č.j. 3035/2001 ze dne 19.3.2002 se jedná o obslužnou komunikace, která má zajišťovat příjezd k jednotlivých parcelám a je napojena stávajícím sjezdem na komunikace č. 113 a ukončena slepě. Vozovka v délce 153 m a šíři 5 m je umístěna do pásu pozemku o celkové šíři 6 m, s příčným sklonem 2% (skladba vozovky by měla být mechanicky zpevněná zemina - 20 cm, zpevněné kameniv - 15 cm a obalované kamenivo - 12 cm - nebylo možné zkontrolovat). Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Ohrobec, Praha-Západ KRC: 0,85
KMP: 1,05
Parcela č.:
KPP: 1,00
KDD: 1,00
598
KMZ: 1,00
356 600
-6-
KIV: 1,00
596,32
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,89
532,22
Popis pozemku: pozemku pod komunikací-příjezdovou cestou (ul. Krátká) v Ohrobci (okr. Praha-západ). Pozemek nelze použít pro stavbu rodinného domu. Celková výměra pozemku 598 m2. Cena: 356 600 Kč Lokalita: Dobřichovice KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 0,99
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
2 158 323 700 150,00 0,84 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek parcela č. 195/13 o celkové výměře 2158 m2 se nachází na západním okraji města Dobřichovice na levém okraji řeky Berounky a je součástí ulice Nad Jezem. Jedná se o místní komunikaci s povrchem částečně zámkovou dlažbou, částečně asfaltem. Lokalita: Líšnice u Prahy KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 1,02
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
126,23
KUV: 1,00
237 95 000 400,84 0,91 Parcela č.: 364,90 Popis pozemku: pozemek parc.č. 436/14, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Oceňovaný pozemek tvoří zpevněnou, příjezdovou komunikaci k okolním rodinným domům a rekreačním objektům v katastrálním území Líšnice u Prahy Průměrná jednotková cena 341,12 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: 1) Ostatní plochy - komunikace: Pro stanovení obvyklé ceny je vycházeno z ceny, dosahované při prodeji pozemků místních zpevněných komunikací ve vlastnictví neveřejném, které slouží veřejnosti pro přístup k objektům, v katastrálním území, které jsou v nově vznikající zástavbě obce. Pozemky se pohybují v intervalu od 120,- do 530,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 341,-Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 966/46 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 914 914
-7-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 341,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 311 674 311 674
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
311 674 Kč
Obvyklá cena podíl id. 1/9 35 000 Kč slovy: Třicetpěttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podíl id. 1/9 nemovitostí v SJM - pozemku užívaným (nezkolaudovaným) jako místní obslužná komunikace ve vlastnictví fyzických osob, která slouží pro přístup k objektům RD, situovaná v nestabilizovaném území obce (nově vznikající RD), v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že spoluvl. podíl id. 1/9 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný. Výpočet : Navržená předběžná porovnávací hodnota Id. podíl 1/9 na nemovitostech Návrh OC podílu zaokrouhleno
311 674,- Kč 34 630,- Kč 35 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 469 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 35 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-
-8-
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - spoluvlastnický podíl id. 1/9 nemovitostí v SJM - p.č. 966/46, vše v k.ú. a obci Zvánovice, zapsané na LV č. 469, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ ; se zohledněním práv a závad
ve výši 35 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 15.4.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1113/63/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 63.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.469 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD obce Stavební dokumentace Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia, farmy.cz
- 10 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0 0 0
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
