ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4172-61/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.65 + p.p.č.st.60,p.č.73/8 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Nová Ves I, k.ú. Nová Ves I Adresa nemovité věci: Maternův Dvůr 65, 280 02 Nová Ves I Vlastník stavby: SJM Dohanič Roman a Dohaničová Martina, Maternův dvůr 65, 280 02 Nová Ves I, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Dohanič Roman a Dohaničová Martina, Maternův dvůr 65, 280 02 Nová Ves I, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, 533 41 Lázně Bohdaneč
ÚČEL OCENĚNÍ:
zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: p.Dohaniče Počet stran: 7 stran
750 000 Kč 19.9.2016
V Lázních Bohdaneč, dne 22.9.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 7 Ing. Jiří Novák
19.9.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.60 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 180m2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.65 stojící na pozemku - pozemku p.č.73/8 zahrada o výměře 94m2, vše v KN zapsáno na LV č.844 pro obec a k.ú.Nová ves I., část obce Nová Ves I.. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby Přehled podkladů - LV č.844 z 9.9.2016 - místní šetření dne 19.9. za účasti p.Dohaniče - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 461/2016-A z 14.9.2016
Místopis Vesnice Nová Ves I patří do dřívějšího okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Nová Ves I se rozkládá asi šest kilometrů severozápadně od Kolína. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 1160 obyvatel. Nová Ves I se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Nová Ves I a Ohrada. V obci naleznou děti školního věku jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Stavba bydlení tj. rodinný dům čp.65 je přístupný s uzavřeného bloku domů tj. z ulice Maternův Dvůr.
Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsána na LV č.844 pro obec a k.ú.Nová Ves I, část obce Nová Ves I, a to: - pozemek p.č.st.60 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 180m2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.65 stojící na pozemku - pozemek p.č.73/8 zahrada o výměře 94m2 Ve skutečnosti se jedná o řadový vnitřní rodinný dům čp.65, který je součástí bloku obdobných domů přístupných z ulice Maternův Dvůr. Pozemek pod přístupovou komunikací je v podílovém spoluvlastnictví celkem 6 fyzických osob a též Obce Dolní Ves I.. Jedná se tedy o přístup sice z účelové komunikace, ovšem jedná se o komunikaci přístupnou bez omezení přístupu veřejnosti, navíc ve spoluvlastnictví Obce Dolní Ves I - tj. přístup je bezproblémový. Rodinný dům je částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží. Dům je vystavěn na kamenných základech, obvodové zdivo je masivní kamenné o tl. 70-90cm, dřevěný sedlový krov , krytina plechová hliníková opatřená lakem tj. z alukrytových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu úplné - žlaby, svody, parapety. Stropní konstrukce je převážně dřevěná trámová, s rákosovými omítkami, částečně i klenutý strop. Fasádní omítka je stříkaná břízolitová, do zahrady jen hrubá vápenná - prostřik. Dům je bez vnějších obkladů, vnitřní bělninové obklady jsou v koupelně, části kuchyně. Schodiště do patra je dřevěné opatřené kobercem. Okna jsou dřevěná špaletová, u vstupní verandy jednoduché prosklení průčelní stěny, dveře -2-
hladké plné, podlahy v obytných místnostech povlakové PVC, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je ústřední, kotel na tuhá paliva umístěný v chodbě, plechové radiátory. Rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody studené i teplé v plastovém potrubí, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování od všech hygienických zařízení v plastových rourách. Koupelna je vybaven akrylátovou vanou, umyvadlem, sprchovým boxem. WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z vlastní kopané studny o hl.cca 5m umístěné ve sklepě (ten je přístupný jen otvorem v podlaze), zemní plyn není zaveden - v obci není ani rozvod plynu. Dispozičně se v domku nachází: 1.PP: sklep 6,50m2 1.NP: veranda 3,40m2,chodba (v ní umístěn kotel vytápění) 7,80m2, kuchyně 18,10m2, komora 5,80m2, koupelna 7,50m2, komora 3,90m2, schodiště 3,80m2 - tj. celkem 50,34m2 2.NP: pokoj 13,70m2, pokoj 18,70m2, pokoj 10,90m2, chodba u schodů 2,10m2, tj. celkem 45,40m2, dále terasa nad verandou 3,60m2, balkon v mezipatře 5,20m2. Tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 6,5/2+50,34+45,40+(3,6+5,20)/2= 103,39m2. Zastavěná plocha činí 7,15*9,75+3,0*1,40= 73,91m2 Obestavěný prostor činí: 6,5*1,90+7,15*9,75*6,70+7,15*9,75*3,5/2+3,0*1,40*2,80= 613,18m3 Jedná se o rodinný dům neznámého stáří (odhadem cca 100 roků), a zcela původně sloužil údajně jako sýpka přináležející k nedalekému statku. Později byl několikráte rekonstruován , počátkem 80-tých let 20-tého století byla provedena rekonstrukce objektu, při níž byly provedeny nové rozvody vody, odpady, rozvody elektro, nové vytápění, podlahy, okna, dveře, nově vybavena koupelna, WC, kuchyně. Počátkem 90- tých let pak byla provedena nová střešní plechová krytina, včetně výměna části krovu. Později v 90-tých letech byla provedeno nově rekonstrukce koupelny. I přes tyto rekonstrukce však s ohledem na masivní zdivo, celkovou architekturu domku, dispoziční řešení (kotel na tuhá paliva v chodbě) působí domek morálně opotřebovaně. Příslušenství domku tvoří kůlna - objekt umístěný u vstupních plechových vrátek a vrat, zděná stavba o zastavěné ploše 5,76* 6,17= 35,54m2, střecha sedlová, krytina vlnitý eternit,betonová podlaha, fasáda břízolitový nástřik, keramický obklad, světelná i motorová elektroinstalace, dřevěné stropy, dispozičně obsahuje kůlnu a kolnu, využívanou jako garáž.Vlez na půdu plechovými dvířky ze štítu objektu.Sklopná vrata do ulice, do dvora plechová jednokřídlá, luxferové okno, zkorodovaný žlab, svod. Mezi vstupními vrátky, vraty a vstupní verandou do domku je chodník z monolitického betonu. Zahrádka za rodinným domkem je zatravněná,před balkónem je přistavěn malý otevřený přístřešek na třech dřevěných sloupcích, s krytinou z prolamované plastové krytiny. Společně s konstrukcí balkónu tak umožňují venkovní zastřešené posezení. Celková výměra pozemků je 274m2. Silné stránky Nezjištěny. Slabé stránky Morální opotřebení, přežilá architektura, masivní zdivo, přístup přes cizí pozemky. Vytápění s kotlem na tuhá paliva v hlavní chodbě.
-3-
OCENĚNÍ
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
103,39 m2 613,18 m3 73,91 m2 238,00 m2
Porovnání je provedeno s nabídkou nemovitých věcí buď přímo v Nové vsi, či v nedaleké Velimi.
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 142 m2, pozemek 957 m2 Prodej rodinného domu, zcela podsklepeného, se zahradou. Pozemek 957 m2. Přízemí - 82 m2 (kuchyň, obývák, ložnice, chodba, veranda, WC, koupelna), 1.patro 60 m2 (obývák s kuchyňským koutem a se vstupem na balkon, 2 pokoje, WC, koupelna se sprchovým koutem, 2 malé komory). Celý dům podsklepen prádelna, dílna s kotlem na tuhá paliva a vodárnou, dřevník s elektrickým bojlerem, místnost na uhlí). Venku kolna na nářadí. Dům z roku 1959. Přestavěn v roce 1975 -úprava podkroví, kuch.kout, koupelna, WCmožnost využití jako 2 malé bytové jednotky. Plocha celého pozemku 957 m2, z toho zahrada 689 m2. Vytápění - ústřední topení s kotlem na tuhá paliva a v přízemí elektrické akumulačky. Vlastní studna. Napojení na místní kanalizaci. Ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Nutnost rekonstrukce, či alespoň částečné rekonstrukce. V obci obchod, školka, restaurace, obecní úřad, autobusová zastávka směr Kolín, vlaková zastávka (Praha 50 km, Kolín 5 km). Vzhledem k tomu, že nebyl majitelem dodán PEN, uvádíme v souladu s vyhláškou energetickou třídu mimořádně nehospodárnou - tř. G. . Lokalita Poděbradská, Nová Ves I Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; 0,61 6 440 Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - samostatný dům; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - žádanější nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 142,00 m 957 m 1 490 000 Kč 10 493 Kč/m2
-4-
Název: Prodej rodinného domu 113 m2, pozemek 767 m2 Exkluzivně nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům 4+1 s přilehlou zahradou v obci Ohrada u Kolína. Dům na pozemku 767 m2 má celkovou užitnou plochu 113 m2. Přízemí je dispozičně rozděleno na chodbu, ze které jsou přístupny čtyři obytné místností a kuchyň. Zároveň také toaleta s koupelnou. Nemovitost disponuje i půdním prostorem a je z jedné třetiny podsklepená. V zadní části vedle domu naleznete vybavenou dílnu, kůlnu, garáž, suchou toaletu a chlívek. Součástí zahrady (501 m2) je ovocný strom (třešeň) a kotce pro domácí zvířectvo. Dům je napojen na elektřinu (původní stav) a vodu z vlastní studny. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Vytápění je ústřední na tuhá paliva a akumulační. K dispozici jsou ovšem i tři komíny. V celém domě jsou původní špaletová okna a nádherné původní dřevěné dveře. Podlahy částečně PVC, beton a dlažba. Nemovitost je v dobrém stavu, průběžně udržovaná a není problém ji okamžitě obývat. Výhoda nemovitosti: prostorné a skvěle dispozičně řešeny místnosti, při realizaci půdy lze dům přestavět na devět místností, vlaková i autobusová dostupnost (2 km do Kolína, 60 km do Prahy, 7 km do Poděbrad). V blízkosti dálnice D11 (směr Praha - Hradec Králové). Obec Nová Ves I, kde naleznete obchod se smíšeným zbožím, hostinec a místní školku. V případě zájmu o další informace nebo objednání prohlídky nemovitosti kontaktujte přímo makléře nabídky. Lokalita Bezručova, Nová Ves I - Ohrada Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; 0,49 8 281 Poloha - jiná část obce, ale bez vlivu; Provedení a vybavení samostatný dům; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek výrazně; Úvaha zpracovatele ocenění - dům s větším pozemkem; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 113,00 m 767 m 1 900 000 Kč 16 814 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu 457 m2, pozemek 1 163 m2 Prodej dvougeneračního RD v klidné části obce Velim, vzdálené 7 km od Kolína. Dům stojí na pozemku o CP 1163 m2. RD je po částečné rekonstrukci v 1. podlaží se nachází byt o dispozici 3+1, kde je nově vymalovaná kuchyň, chodba. Ve 2. podlaží byt 2+1 s možností dalšího rozšíření, nová elektrika. K domu náleží garáž, sklep, kůlna, zahradní domek, skleník. Velmi udržovaná zahrada. Vytápění plynovým kotlem, ohřev TUV bojlerem, vlastní studna, kanalizace veřejná. V místě veškerá občanská vybavenost. Více v RK. Financování zajistíme.
-5-
Lokalita Dvořákova, Velim Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 KC Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; 0,37 7 353 Poloha - lepší, žádanější lokalita; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 157,00 m 1 163 m 3 090 000 Kč 19 682 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-6-
6 440 Kč/m2 7 358 Kč/m2 8 281 Kč/m2 7 358 Kč/m2 103,39 m2 760 744 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota
760 744 Kč
Obvyklá cena 750 000 Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty. Jedná se o objekt řadový vnitřní, morálně opotřebený , s malou zahrádkou, se zdrojem tepla tj. kotlem na tuhá paliva umístěným v obytné místnosti - v chodbě. Překonaná architektura, chybějící údržba domku.
V Lázních Bohdaneč 22.9.2016
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4172-61/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 172-61/16.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 3
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy z cuzk.cz
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.9.2016
Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713
- 12 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.9.2016
Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713 - ortofoto
- 13 -
Mapa oblasti ze dne 22.9.2016
Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713
Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713
- 14 -
