2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 15102-2216/2016

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z: I) pozemku p.č. 7990 - orná půda, LV č. 2189, v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín. II) pozemku p.č. St. 1712 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Huslenky, č.p. 144, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 1712), pozemku p.č. St. 1986 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. St. 1986), a dále pozemku p.č. 7991 - zahrada a pozemku p.č. 7992 - zahrada, LV č. 150, vše v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín. III) pozemku p.č. 7993 - trvalý travní porost, LV č. 2190, v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín. Objednavatel posudku:

JUDr. Zdeněk Zítka soudní exekutor, Exekutorský úřad Plzeň-město Palackého nám. 28 301 00 Plzeň IČ: 70931194 DIČ: CZ6204290532

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 108 EX 05096/16-058

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 7.12.2016 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 37 stran a 14 stran příloh.

V Praze, dne 21.12.2016

ZNALECKÝ

A. 1.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 11.11.2016 vydané Exekutorským úřadem Plzeň-město, JUDr. Zdeněk Zítka, č.j. 108 EX 05096/16-058, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z: I) pozemku p.č. 7990 - orná půda, LV č. 2189, v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín. II) pozemku p.č. St. 1712 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Huslenky, č.p. 144, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 1712), pozemku p.č. St. 1986 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. St. 1986), a dále pozemku p.č. 7991 - zahrada a pozemku p.č. 7992 - zahrada, LV č. 150, vše v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín. III) pozemku p.č. 7993 - trvalý travní porost, LV č. 2190, v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 3 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 7.12.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 7.12.2016 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové a podílového vlastníka předmětu ocenění, paní Bronislavy Dotiskové. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 2189, pro k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín, vyhotovený objednavatelem dne 10.11.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 150, pro k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín, vyhotovený objednavatelem dne 10.11.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 2190, pro k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín, vyhotovený objednavatelem dne 10.11.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín, dne 10.10.2016, pro k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín, pod číslem PÚ 2978/2016-810.

stránka č. 4

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Pachtovní smlouva ze dne 3.4.2016, která byla předložena dne 2.12.2016. Územní plán obce Huslenky. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Zlínský Vsetín Huslenky Huslenky (649767)

Nemovité věci evidované na LV č. 2189, k.ú. Huslenky List vlastnictví číslo: 2189 Vlastníci: 1. Koňařík Miroslav č. p. 144, 75602 Huslenky

Podíl: 1/2

2. Koňaříková Ivana č. p. 671, 75603 Halenkov

Podíl: 1/2

stránka č. 5

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Nemovité věci evidované na LV č. 150, k.ú. Huslenky List vlastnictví číslo: 150 Vlastníci: 1. Dotisková Bronislava Sušilova 1335, 75501 Vsetín

Podíl: 2/8

2. Koňařík Jaroslav č. p. 659, 75602 Huslenky

Podíl: 1/8

3. Koňařík Miroslav č. p. 144, 75602 Huslenky

Podíl: 1/2

4. Koňaříková Ivana č. p. 671, 75603 Halenkov

Podíl: 1/8

Nemovité věci evidované na LV č. 2190, k.ú. Huslenky List vlastnictví číslo: 2190 Vlastníci: 1. Dotisková Bronislava Sušilova 1335, 75501 Vsetín

Podíl: 1/2

2. Koňařík Miroslav č. p. 144, 75602 Huslenky

Podíl: 1/2

5. Celkový popis předmětu ocenění I) Nemovité věci evidované na LV č. 2189, k.ú. Huslenky Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 7990 - orná půda, v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín, který je situován v centrální části katastrálního území s přístupem po zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 15715/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Huslenky, č. p. 494, 75602 Huslenky a dále přes pozemek p.č. 7993 - trvalý travní porost, který je v podílovém vlastnictví povinného a dle požadavku objednavatele je předmětem ocenění. Pozemek je zemědělsky obdělávaný a je součástí zemědělských honů.

II) Nemovité věci evidované na LV č. 150, k.ú. Huslenky Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod stanovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Huslenky, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese: Huslenky 144, 756 02 Huslenky. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 15715/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Huslenky, č. p. 494, 75602 Huslenky. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení, žumpu. stránka č. 6

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Objekt sestává ze 2 bytových jednotek o velikosti 2+1 (I. nadzemní podlaží) a 3+1 (II. nadzemní podlaží) každá s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1967. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2004 byla provedena výměna oken za nová plastová v I. nadzemním podlaží. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č. St. 1986 - zastavěná plocha a nádvoří, je situován objekt bez čp/če - zem. stav. Jedná se o přízemní vedlejší stavbu pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Vedle rodinného domu vlevo, (pohled z přístupové komunikace), je situován výměnek pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou, na který vpravo navazuje dřevěný přístřešek pod pultovou střechou. Na pravou část rodinného domu, (pohled z přístupové komunikace), navazuje přístřešek pod pultovou střechou krytou taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - kovová vrata - kovová vrátka - žumpa - suché WC - přípojky IS

III) Nemovité věci evidované na LV č. 2190, k.ú. Huslenky Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 7993 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Huslenky, obec Huslenky, okres Vsetín, který je situován v centrální části katastrálního území s přístupem po zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 15715/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Huslenky, č. p. 494, 75602 Huslenky. Dle sdělení účastníka místního šetření a informací ČSÚ v obci Huslenky je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení. Dle platného územního plánu obce Huslenky je pozemek zahrnut jako: - pozemek p.č. 7993 - „plochy smíšené obytné“ Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného nájemního práva. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 7

ZNALECKÝ

6.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Obsah znaleckého posudku

Nemovité věci evidované na LV č. 2189, k.ú. Huslenky 1) Pozemky a) Pozemek 2) Věcná práva a) Pachtovní smlouva váznoucí na předmětu ocenění 3) Ocenění porovnávací metodou

Nemovité věci evidované na LV č. 150, k.ú. Huslenky 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 144 b) Objekt bez čp/če - zem. stav c) Výměnek 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

Nemovité věci evidované na LV č. 2190, k.ú. Huslenky 1) Pozemky a) Pozemek 2) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 8

ZNALECKÝ

B.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Nemovité věci evidované na LV č. 150, k.ú. Huslenky Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5

Index trhu: IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,930 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku

Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00

0,00 0,01

stránka č. 9

ZNALECKÝ

7

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Osobní hromadná doprava

8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,010 i=2

Nemovité věci evidované na LV č. 2190, k.ú. Huslenky Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5

Index trhu: IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,930 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

stránka č. 10

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

5

Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti IV. MHD – centrum obce I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,080 i=2

Ocenění Nemovité věci evidované na LV č. 2189, k.ú. Huslenky 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.1.a) Pozemek – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % × Parc. č. 7990 7990 7990 Součet:

Název Orná půda - část Orná půda - část Orná půda - část

BPEJ Výměra [m2] 72213 56 84189 4 421 83551 4 4 481

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek – zjištěná cena:

Zákl. cena [Kč/m2] základní upravená 3,64 5,0960 1,20 1,6800 2,48 3,4720

× =

1,400 Cena [Kč] 285,38 7 427,28 13,89 7 726,55

1/2 3 863,28 Kč 3 863,28 Kč

stránka č. 11

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

2) Věcná práva 2.1) Cenový předpis 2.1.a) Pachtovní smlouva váznoucí na předmětu ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění V souladu s §16b, zákona 151/1997Sb. považujeme nájemní právo, za právo odpovídající věcným břemenům. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Nájemní vztah k předmětu ocenění vznikl pachtovní smlouvou, která byla uzavřena dne 3.4.2016, mezi vlastníkem oceňované nemovitosti, panem Miroslavem Koňaříkem a panem Jakubem Machů. Pachtovné bylo sjednáno na dobu určitou a to do 31.12.2020. Předmětem pachtu je oceňovaný pozemek p.č. 7990 - orná půda o výměře 0,2241ha. Pachtovné je smluvními stranami sjednáno ve výši 1200,- Kč/ha/rok, které považujeme za obvyklé v daném místě a čase. Podrobný rozsah pachtu je patrný z výše uvedené listiny, která je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 1200×0,2241 Doba trvání břemene (n): Hodnota věcného břemene: U × n

=

268,92 Kč 4 roky 1 075,68 Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného,

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 –537,84 Kč

Hodnota věcného břemene:

=

–537,84 Kč

–1 075,68 Kč

stránka č. 12

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Pozemek Vsetín, okres Vsetín Pozemek v k.ú. Hovězí, parc.č. 3852, trvalý travní porost užívaný jako pole. Pozemek je výborně dostupný, v blízkosti pozemku vede místní asfaltová komunikace. Nabídková CENA: 39 130,- Kč

stránka č. 13

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

2) Pozemek Zděchov, okres Vsetín Pozemek suché, slunné zemědělské pozemky v mírně zvlněné přírodní krajině obce Zděchov, která se nachází v CHKO Beskydy. Parcely o celkové výměře 4.885 m2 jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost a převážně zavedeny v LPIS. Nabídková CENA: 78 000,- Kč 3) Pozemek Vsetín, okres Vsetín Pozemek v k.ú. Hovězí, parc.č. 3796/8 a 3796/9, trvalý travní porost, pole. Nabídková CENA: 48 724,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m2.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než porovnávané (než vzorek)

nemovitosti nemovitosti nemovitosti nemovitosti

Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemek v současné době využitelný pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí od 15,- do 25,- Kč/m2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků při středu uvedeného rozpětí a to ve výši 20,- Kč/m2.

stránka č. 14

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Seznam porovnávaných objektů: Název

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 39 130,– Kč 12,38 Kč 78 000,– Kč 15,21 Kč 48 724,– Kč 24,76 Kč

Kobjektivizační Kpřístupu Pozemek Vsetín, okres Vsetín 1,05 1,00 Pozemek Zděchov, okres Vsetín 1,05 1,00 Pozemek Vsetín, okres Vsetín 1,05 1,00 kde JC = (VC / M) / (Kobjektivizační × Kpřístupu) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) Maximální jednotková cena za m2:

/

12,38 Kč 17,45 Kč 24,76 Kč

 V):

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

Množství (M) Váha (V) 3 010,00 m2 1,0 4 885,00 m2 1,0 1 874,00 m2 1,0

20,– Kč 4 481,00 m2 89 620,– Kč

× =


× =

1/2 44 810,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

×

0,800 =

35 848,– Kč 36 000,– Kč

stránka č. 15

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Nemovité věci evidované na LV č. 150, k.ú. Huslenky 1) Objekty 1.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.1.a) Rodinný dům č.p. 144 – § 35 Podlaží: Název I.NP II.NP I.PP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 9,15×9,25+2,49×6,74 9,15×9,25 9,15×9,25

270,70 / 101,42

= = = =

101,42 m2 84,64 m2 84,64 m2 270,70 m2

= = =

190,43 m3 523,57 m3 137,11 m3 851,11 m3

= 2,67

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 9,15×9,25×2,25 Vrchní stavba 9,15×9,25×5,49+2,49×6,74×3,51 Zastřešení (9,15×9,25×4,86)/3 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s podhledem 4. Střecha – stanová 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – standardní (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 8. Fasádní omítky – břizolitové 9. Vnější obklady – kamenné 10. Vnitřní obklady – keramické (koupelna, kuchyně) 11. Schody – betonové 12. Dveře 13. Okna – dřevěná zdvojená, plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností – betonové, dřevěné, PVC 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 16. Vytápění – ústřední (kotel na tuhá paliva) 17. Elektroinstalace – 230V

Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní stránka č. 16

ZNALECKÝ

18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Název, popis Bleskosvod – ano Rozvod vody – teplá i studená Zdroj teplé vody – elektrický bojler Instalace plynu Kanalizace – kompletní odkanalizování Vybavení kuchyně – elektrický sporák Vnitřní vybavení – umyvadlo, sprchový kout, vana Záchod – splachovací WC Ostatní

Obj. podíl 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Huslenky Počet obyvatel: 2 214 Základní cena (ZC): 1 649,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl zjištěn při místním šetření. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 2 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,85* (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1967 Stáří stavby (y): 49 Koeficient pro úpravu (s): 0,755 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,712

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

1 174,09 Kč/m3 stránka č. 17

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 851,11 × 1 174,09 × 0,930 × 1,010

=

938 623,46 Kč


× =

1/2 469 311,73 Kč

Rodinný dům č.p. 144 – zjištěná cena:

469 311,73 Kč

1.1.b) Objekt bez čp/če - zem. stav – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

3,47×1,59+7,98×5,01+7,22×5,01

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 3,47×1,59×2,82+7,98×5,01×2,91+7,22×5,01×2,40 Zastřešení 7,98×5,01×2,91×0,50+7,22×5,01×2,40×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové 7,10 % 2. Obvodové stěny – smíšené 31,80 % 3. Stropy – dřevěné trámové 19,80 % 4. Krov – vaznicový sedlový 7,30 % 5. Krytina – taška pálená 8,10 % 6. Klempířské práce – plechové (žlaby, svody) 1,70 % 7. Úprava povrchů – vnitřní omítky - vápenné hladké, běžný nátěr 6,10 % – fasádní omítky - vápenné hladké, běžný nátěr

=

2,82 m 81,67 m2

= = =

218,71 m3 101,58 m3 320,29 m3

Hodnocení Podíl Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

50 % 50 % stránka č. 18

ZNALECKÝ

8. 9. 10. 11. 12.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Název, popis Schodiště Dveře – dřevěné Okna – dřevěná jednoduchá Podlahy – betonové Elektroinstalace – 240V

Obj. podíl 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Podíl Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 31,80 % 2. Obvodové stěny –0,54 × 5,80 % 12. Elektroinstalace Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,1717 – 0,0313 = 0,7970 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0880 Základní jednotková cena upravená: = 1 879,20 Kč/m3 Základní cena upravená: 320,29 m3 × 1 879,20 Kč/m3

=

601 888,97 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 601 888,97 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

421 322,28 Kč 180 566,69 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,930 Index polohy: IP = 1,010 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

180 566,69 Kč 0,939 169 552,12 Kč


× =

1/2 84 776,06 Kč

Objekt bez čp/če - zem. stav – zjištěná cena:

84 776,06 Kč

stránka č. 19

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

1.1.c) Výměnek – § 35 Podlaží: I.NP Zastavěná plocha: Podlažnost:

=

47,91 m2

= =

139,04 m3 57,03 m3 196,07 m3

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

7,99×5,08+3,59×2,04 47,91 / 47,91

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,99×5,08×2,85+3,59×2,04×3,19 Zastřešení 7,99×5,08×2,44×0,50+3,59×2,04×2,05×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené 2. Zdivo – smíšené 3. Stropy 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody) 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

stránka č. 20

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Huslenky Počet obyvatel: 2 214 Základní cena (ZC): 1 649,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. (přípojky) energie 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1916 Stáří stavby (y): 100 Koeficient pro úpravu (s): 0,600

Vi A

0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,10 –0,08 –0,10 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,40*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,156

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 257,24 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 196,07 × 257,24 × 0,930 × 1,010 =

47 375,52 Kč


1/2 23 687,76 Kč

Výměnek – zjištěná cena:

× =

23 687,76 Kč stránka č. 21

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 144 b) Objekt bez čp/če - zem. stav c) Výměnek Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

469 311,73 Kč 84 776,06 Kč 23 687,76 Kč 577 775,55 Kč 577 780,– Kč

2) Pozemky 2.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 2.1.a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Huslenky Název okresu: Vsetín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 854,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 328,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,80 0,60 1,01

0,85 0,95 0,98

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 433 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,940 Index trhu: IT = 0,930

stránka č. 22

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,010 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,939 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 289,5125 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 1712 Zastavěná plocha a nádvoří 348 St. 1986 Zastavěná plocha a nádvoří 42 7991 Zahrada 477 7992 Zahrada 566 Součet: 1 433 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:

× =

Cena [Kč] 100 750,35 12 159,53 138 097,46 163 864,07 414 871,41

1/2 207 435,71 Kč 207 435,71 Kč

stránka č. 23

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016


Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Nový Hrozenkov, okres Vsetín RD v obci Nový Hrozenkov, okr. Vsetín. Nový Hrozenkov poskytuje ideální podmínky pro celoroční rekreaci, je nádherným výchozím místem pro putování po valašském kraji. Dům se nachází v krásné lokalitě CHKO Beskydy. Jedná se o RD v původním stavu určený k rekonstrukci. Majitel nabízí stavařskou výpomoc při přestavbě rodinného domu. Rodinný dům má původní betonové základy, dřevěné podlahy a okna. Dům je napojen na obecní vodovod, elektřinu, kanalizace a plyn na hranici pozemku. V 1.NP se nachází vstupní chodba, kuchyně s komorou, veranda se vstupem na zahradu, koupelna společná s WC. Ve 2.NP jsou dva světlé pokoje, ložnice, menší místnost sloužící jako šatna. Součástí nemovitosti je pozemek o celkové výměre 340 m2. V blízkosti se stránka č. 24

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

nachází vodní nádrž Balaton, sportovně rekreační areál, oblíbené horské chaty Kohútka, Javorka a Portáš. Nabídková CENA: 1 050 000,- Kč 2) RD Velké Karlovice, okres Vsetín Dům ve Velkých Karlovicích s pozemkem o výměře 1.404 m2. Dům se nachází u hlavní cesty poblíž centra obce, u skiareálu Machůzky. Dům je v původním stavu, přízemí je využíváno jako bar (bistro), v patře se nachází obytná část. V blízkosti domu se nacházejí skiareály, tenisové kurty, cyklostezka, pošta, obecní úřad, obchod a další. Nabídková CENA: 1 400 000,- Kč 3) RD Francova Lhota, okres Vsetín Rodinný dům 5+2 v obci Francova Lhota. Dispoziční řešení 3+1 (86 m2) a 2+1 (77 m2) se společným vchodem, částečně podsklepený. Dům je v dobrém stavu po lehkých úpravách. Na pozemku vlastní studna a plynová přípojka, aktuálně se řeší obecní kanalizace a vodovod. Otop na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem. Nabídková CENA: 1 599 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než porovnávané (než vzorek)


stránka č. 25

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - občanská vybavenost obce na dobré úrovni - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - horší docházková vzdálenost do centra obce - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obtížně obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Nový Hrozenkov, okres Vsetín

Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kobjektivizační: Kkonstrukce: Kpozemku: Ktechnického stavu: Jednotková cena (JC): Váha (V):

1 050 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,95 1,00 1 004 784,69 Kč 1,0

RD Velké Karlovice, okres Vsetín

Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kobjektivizační: Kkonstrukce: Kpozemku: Ktechnického stavu: Jednotková cena (JC): Váha (V):

1 400 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1 272 727,27 Kč 1,0

RD Francova Lhota, okres Vsetín

Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kobjektivizační:

1 599 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,10 stránka č. 26

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 457 279,56 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) Maximální jednotková cena:

/

1 004 784,69 Kč 1 244 930,51 Kč 1 457 279,56 Kč

 V):

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 240 000,– Kč 1,00 1 240 000,– Kč

× =


× =

1/2 620 000,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,800 =

496 000,– Kč 496 000,– Kč

stránka č. 27

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Nemovité věci evidované na LV č. 2190, k.ú. Huslenky 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.1.a) Pozemek – § 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Huslenky Název okresu: Vsetín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 854,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 328,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,80 0,60 1,01

0,85 0,95 0,98

Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 stránka č. 28

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,080 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,004 § 9 odst. 4 písm. a) – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 98,7936 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 7993 Trvalý travní porost 1 086 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek – zjištěná cena:

× =

Cena [Kč] 107 289,85

1/2 53 644,93 Kč 53 644,93 Kč


Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),

stránka č. 29

ZNALECKÝ

-

-

POSUDEK č. 15102-2216/2016

kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

1) Pozemek Huslenky, okres Vsetín Pozemek se skládá ze stavební části - 2.582 m2, lesního porostu - 1.152 m2 a orné půdy 2.542 m2. Celková výměra pozemků je 6.276 m2. Hlavní využití parcely je určeno k zástavbě Rodinných domů, chalup, kombinace s výrobními a nevýrobními službami apod. Inženýrské sítě jsou dovedeny na pozemek - Elektřina, plyn, voda a kanalizace. Přes pozemek protéká v dolní části potok, což umožňuje vybudování rybníka. Na Pozemku je vysazeno cca 40 stromů - trnky (stáří 8-10 let). Na lesní parcele se nachází bukový, dubový a smíšený porost. Přístup k parcele je po asfaltové komunikaci. Nabídková CENA: 1 150 000,- Kč 2) Pozemek Huslenky, okres Vsetín Pozemek o výměře 1.488m2 v obci Huslenky údolí Zbeličné. Pozemek je mírně svažitý přístupný po asfaltové komunikaci. Pozemek je v územním plánu určen pro bydlení v RD. Na pozemku se nacházejí ovocné stromy. Nabídková CENA: 357 120,- Kč 3) Pozemek Hovězí, okres Vsetín Pozemek ke stavbě rodinného domu o rozloze 3.135 m2 v obci Hovězí. Pozemek je slunný ,rovinný. Na hranici pozemku vodovod. Elektřina 15 m od pozemku. Plyn není k dispozici. Kanalizace není dostupná. Možnost vybudování vlastního septiku. Příjezdová cesta obecní asfaltová. Pozemek je situován blízko centra obce.V obci veškerá občanská vybavenost. Velmi pěkné místo. Nabídková CENA: 985 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m2.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)

stránka č. 30

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než porovnávané (než vzorek)


Kladné stránky předmětu ocenění: - občanská vybavenost obce na dobré úrovni - dopravní dostupnost obce zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - dle platného územního plánu obce je oceňovaný pozemek veden v plochách -„plochy smíšené obytné“ - přístup je po zpevněné, veřejné komunikaci Záporné stránky předmětu ocenění: - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí od 180,- do 300,- Kč/m2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků při nižší hranici uvedeného rozpětí a to ve výši 240,- Kč/m2. Seznam porovnávaných objektů: Název Kpolohy

Výchozí cena (VC) Kobjektivizační Kstavební Kpřístupu Jednotková cena připravenosti (JC) Pozemek Huslenky, okres Vsetín 1 150 000,– Kč 1,00 1,05 1,00 1,00 174,51 Kč Pozemek Huslenky, okres Vsetín 357 120,– Kč 1,00 1,05 1,00 1,00 228,57 Kč Pozemek Hovězí, okres Vsetín 985 000,– Kč 1,00 1,05 1,00 1,00 299,23 Kč kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kobjektivizační × Kstavební připravenosti × Kpřístupu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

/

Množství (M) Váha (V) 6 276,00 1,0 1 488,00 1,0 3 135,00 1,0

174,51 Kč 234,10 Kč 299,23 Kč

 V):

× =

240,– Kč 1 086,00 260 640,– Kč

stránka č. 31

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016


× =

1/2 130 320,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

×

0,800 =

104 256,– Kč 104 000,– Kč

stránka č. 32

ZNALECKÝ

C.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

I) Nemovité věci evidované na LV č. 2189, k.ú. Huslenky Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. Obvyklá hodnota předmětu ocenění na LV č. 2189 činí: 36 000,- Kč

II) Nemovité věci evidované na LV č. 150, k.ú. Huslenky Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. Obvyklá hodnota předmětu ocenění na LV č. 150 činí: 496 000,- Kč

stránka č. 33

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

III) Nemovité věci evidované na LV č. 2190, k.ú. Huslenky Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. Obvyklá hodnota předmětu ocenění na LV č. 2190 činí: 78 000,- Kč Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 36 000,- + 496 000,- + 104 000,- = 636 000,- Kč REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucích práv a závad) Movité věci

577 780,– 264 940,– –540,– 842 180,–

Kč Kč Kč Kč

636 000,– Kč 0,– Kč

Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) byla zjištěna, jsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

-540,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 34

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 15102-2216/2016

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

636 000,– Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsettřicetšesttisíc Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

635 460,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsettřicetpěttisícčtyřistašedesát Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Michaela Hrubanová Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 21.12.2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 35

ZNALECKÝ

D.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15102-2216/2016 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 36

ZNALECKÝ

E.

POSUDEK č. 15102-2216/2016

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Pachtovní smlouva ze dne 3.4.2016

stránka č. 37

2016

Recommend Documents