Znalecký posudek č. 6604-107/2016 Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 276/29 katastrální území Střížkov, vedeno u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, zapsáno na LV č. 3349
Zpracoval: Identifikační číslo: Sídlo:
Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) 615 011 07 Anny Letenské 1120/17, Praha 2
Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako „Zadavatel“) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 430/16 - 270
Posudek obsahuje celkem 37 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Povinný po písemné výzvě ani na místě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.
Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.
Obsah: 1
ÚVOD .................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 Jmenování znalce ......................................................................................................... 6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 Hlavní používané zkratky a pojmy ................................................................................ 7 Použitá literatura ........................................................................................................... 8
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA................................................................................................ 9
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
4
METODY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 13 4.1 4.2 4.3
5
Technický popis ............................................................................................................. 9 Poloha ......................................................................................................................... 10 Využití ploch – územní plán ........................................................................................ 11 Cenová mapa stavebních pozemků ............................................................................ 12 Dopravní poměry ......................................................................................................... 12 Infrastruktura ............................................................................................................... 12 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 12 Nákladová metoda ...................................................................................................... 13 Výnosová metoda ........................................................................................................ 13 Porovnávací metoda ................................................................................................... 14
ANALÝZA HODNOTY ........................................................................................................ 15 5.1 5.2 5.3
Volba metody .............................................................................................................. 15 Výpočet výnosovou metodou ...................................................................................... 15 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 18
6
REKAPITULACE ................................................................................................................ 20
7
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ........................................................................................................ 21
8
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 22
9
PŘÍLOHY............................................................................................................................. 23
Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu ......................................................................... 9 Tabulka č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu ................................................ 16 Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti........................... 17 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou .............................................. 17
2
Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Bytu v severní části Prahy ....................................................... 10 Obrázek č. 2: Ortomapa Bytového domu s umístěním Bytu ....................................................... 10 Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí ............................................................... 11 Obrázek č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků ........................................................... 12 Obrázek č. 5: Lokalizace porovnávané oblasti ........................................................................... 18
3
1 Úvod 1.1
Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Bytové jednotky č. 276/29 nacházející se v bytovém domě č. p. 276, 277, 278, 279, 280,281, 282, 283, 284 (dále též jako „Bytový dům“) jenž se nachází na pozemcích parc.č. 496/51, 496/52, 496/53, 496/54, 496/55, 496/56, 496/57, 496/58, 496/59 včetně podílu na společných částech Bytového domu (nikoliv pozemcích) ve výši 11966/1543383, vše katastrální území Střížkov, vedené u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 3349 (Byt) a LV č. 2593 (Bytový dům) a LV č. 4354 (pozemky) (dále též jako „Byt“ či „Nemovitost“). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1.2
Obecné předpoklady a omezující podmínky
Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR.
4
7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování.
1.3
Rozhodné datum ocenění
Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 27. září 2016.
1.4
Vymezení pojmu obvyklá cena
ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.5
Vymezení pojmu hodnota
Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“
1International
Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12.
5
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.5.1
1.6
Jmenování znalce
Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 9. 9. 2016 usnesením č. j. 151 EX 430/16 - 270. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce.
1.7
Podkladové materiály
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3349, katastrální území Střížkov, vyhotovený dne 9. 9. 2016 a poskytnutý Zadavatelem, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2593, katastrální území Střížkov, vyhotovený dne 9. 9. 2016 a poskytnutý Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy, Prohlášení vlastníka s popisem Bytu a dispozicí získané na příslušném katastrálním úřadě,
MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 2
6
Výřez územního plánu hl. m. Prahy, Místní šetření.
Pokus o místní šetření byl proveden dne 27. 9. 2016 dle termínu uvedeného v dopisu povinnému. V rámci místního šetření nebyl umožněn přístup do Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných podkladů. Zhotovitel si vyhrazuje právo na zpracování dodatku znaleckého posudku v případě, že by byla Nemovitost zpřístupněna. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.8
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. – číslo popisné budovy/stavby če – číslo evidenční budovy/stavby GP – geometrický plán RK – realitní kancelář MF ČR – Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI – Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK – Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz) .
7
1.9
Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha : Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL , Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky.
8
2 Identifikace vlastníka Jméno: Adresa:
Ľubomír Neila Teplická 276/28, Praha 9, 19000
3 Identifikace Nemovitosti Oceňovaný Byt č. 276/29 je umístěn v posledním 10. NP (nadzemní podlaží) Bytového domu a má výměru 119,97 m2 podlahové plochy a dispozici 3 +kk (dle prohlášení vlastníka).
3.1
Technický popis
Jedná se o Byt v panelovém domě o dispozici dle prohlášení vlastníka 3+kk, v 10. nadzemním podlaží desetipodlažního Bytového domu. Bytový dům pochází cca ze sedmdesátých let minulého století, po roce 2000 byla realizována nástavba horních podlaží, v níž se nachází i oceňovaný Byt. Bytový dům (dle dostupných informací získaných na místním šetření) současně prošel i kompletní rekonstrukcí, proběhlo zateplení obvodového pláště, rekonstrukce vchodu, výměna oken, některých rozvodů elektřiny (včetně zvonků), další rekonstrukce (například výměna výtahu apod.) nebylo možné ověřit. S ohledem na nemožnost provést místní šetření byla dispozice a velikost místností získána z prohlášení vlastníka. Byt nemá sklep, ale komoru mimo jednotku na shodném podlaží. S ohledem na stáří Bytu je předpokládán průměrný až dobrý stav Bytu. Pozemky parc. č. 496/51, 496/52, 496/53, 496/54, 496/55, 496/56, 496/57, 496/58, 496/59 jsou zcela zastavěny stavbou Bytového domu, nicméně k Bytu č. 276/29 nepřísluší podíl na pozemcích (pravděpodobně toto bylo způsobeno v době, kdy byla dokončena nástavba Bytového domu a pozemky již byly v majetku původních spoluvlastníků jednotek v Bytovém domě). Přístupový pozemek parc. č. 486/1 je ve vlastnictví Hlavního města Prahy. Tabulka č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu
Místnost Obývací pokoj Ložnice Ložnice Předsíň Koupelna WC Komora Terasa
Podlahová plocha (m2) 67,15 12,04 17,33 12,46 6,58 2,46 1,95 31,99
Cekem bez terasy
119,97
9
3.2
Poloha
Bytový dům se nachází na pomezí v katastrálním území Střížkov, na Praze 9. Okolní zástavbu tvoří obdobné panelové bytové domy a občanská zástavba postavená většinou v rámci výstavby tzv. Severního města. Sídliště vzniklo v letech 1964–1971 podle návrhů architektů Z. Kotase, Z. Turzické, B. Kociána a Jiřího Novotného a je určeno pro 32 000 obyvatel. Bylo zde postaveno 9500 bytů. Je součástí pásu sídlišť na severním okraji Prahy někdy označovaného jako Severní Město. Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Bytu v severní části Prahy
Obrázek č. 2: Ortomapa Bytového domu s umístěním Bytu
10
3.3
Využití ploch – územní plán
Podle územního plánu hlavního města Prahy se pozemky parc. č. 496/51, 496/52, 496/53, 496/54, 496/55, 496/56, 496/57, 496/58, 496/59 nachází v území definovaném jako OV, tedy všeobecně obytné. Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí
OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba1a, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 1 500 m 2 prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 15 000 m2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné 11
dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity.
3.4
Cenová mapa stavebních pozemků
Pozemky parc. č. 496/51, 496/52, 496/53, 496/54, 496/55, 496/56, 496/57, 496/58, 496/59 jsou v cenové mapě oceněn na výši 3 000 Kč/m2. Obrázek č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků
3.5
Dopravní poměry
Bytový dům se nachází v docházkové vzdálenosti od stanice metra C a autobusů „Střížkov. Parkování je možno v ulici před Bytovým domem. K Bytu nepřísluší parkovací stání.
3.6
Infrastruktura
Dle dostupné dokumentace má Byt zavedenou vodu, elektřinu, je napojen na kanalizaci, telefon resp. internet. Plyn zaveden není.
3.7
Majetkoprávní vztahy
Dle výpisu z KN LV č. 3349 jsou v části C (Omezení vlastnického práva) ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení související s exekučním řízením, resp. zástavní právo smluvní, Viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 3349, katastrální území Střížkov.
12
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů:
nákladová, výnosová, porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).
4.1
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko–hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.
4.2
Výnosová metoda
Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 13
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.3
Porovnávací metoda
Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
14
5 Analýza hodnoty 5.1
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Jako pomocná byla použita metoda výnosová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. Nákladová metoda nebyla použita, protože u segmentu Bytů nelze přesně určit náklad na výstavbu jedné bytové jednotky v bytovém domě (samotný bytový dům je jiná kategorie).
5.2
Výpočet výnosovou metodou
Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, že bude využívána k bydlení a bude pronajata jako Byt pro nájemní bydlení. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím kapitalizační míry. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. 15
5.2.1
Výnosy
Podkladem pro stanovení výše výnosů Nemovitosti, byla analýza realizovaného nájemného na současném trhu a v porovnatelných lokalitách. Pro určení průměrných výnosů byly vzaty pro porovnání byty obdobné dispozice a plochy v lokalitě, které jsou vzhledem k dobré dopravní dostupnosti do centra dlouhodobě poptávané. Výše nájemného byla určena na úrovni 140 Kč/m2/měsíc.
Kapacita Nemovitosti Celková výše pronajímatelné plochy Bytu byla ztotožněna s podlahovou plochou včetně terasy a činí 151,96 m2. Tabulka č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu P.č.
Typ
Nájemné
Plocha m
Bytová jednotka 3+kk č. 276/29, Střížkov
2
151,96
Výnosy z ročního pronájmu Nemovitosti
151,96
Kč/m /měs. 2
140
Kč/rok 255 293 255 293 Kč/rok
Celkové hrubé roční výnosy z pronájmu Bytu stanovujeme na 255 293 820 Kč/rok. Výsledné výnosy plynoucí z pronájmu Nemovitosti jsou tedy součtem hrubých ročních výnosů z pronájmu Nemovitosti po zohlednění její průměrné obsazenosti. Výpadek nájemného Při použití výnosové metody je nutno uvažovat i riziko výpadku nájemného, které může být způsobeno např. tím, že při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, než prostory začne využívat a nájem platit nový nájemník. Pro stanovení obsazenosti do budoucna vycházíme z předpokládaných trendů vývoje obsazenosti obdobných nemovitostí na trhu a stanovujeme míru obsazenosti na 92 % z celkové pronajímatelné plochy Nemovitosti, tedy cca 11 měsíců v roce. Celkové roční výnosy Celkové roční výnosy po zohlednění míry neobsazenosti určujeme ve výši 234 869 Kč. 5.2.2 Celkové roční Náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, 16
že náklady na energie, opravy a údržba menšího rozsahu by byly hrazeny potenciálním nájemcem Nemovitosti. Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti
Položka nákladů Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění nemovitosti (odborný odhad) Záloha na rekonstrukce (odborný odhad) Opravy a údržba většího rozsahu (odborný odhad) Roční náklady celkem 5.2.3
Kč/rok 2 000 Kč 3 000 Kč 5 000 Kč 10 000 Kč 20 000 Kč/rok
Výpočet čistého ročního výnosu
Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl výnosů generovaných pronájmem Nemovitosti a celkových ročních nákladů. Celková výše čistého ročního výnosu Nemovitosti je 80 914 Kč. 5.2.4
Výpočet kapitalizační míry
Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme kapitalizační míru ve výši 5,0 %. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou
Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%) Korigované výnosy (Kč/rok) Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Diskontní sazba (%)
255 293 92,0% 234 869 20 000 214 869 5,0%
4 297 388 Kč
Celkem
Hodnota Bytu včetně příslušenství stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení 4 300 000 Kč.
17
5.3
Výpočet porovnávací metodou
Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných i nabídkových obchodních transakcí prodejů bytů v rámci panelových bytových domů obdobných parametrů, především tedy bytů v blízkosti Bytového domu (pouze v tzv. osobním vlastnictví –nikoliv družstevní). Byty postavené jako nástavby panelových domů nebyly v blízkém okolí obchodovány ani nabízeny (resp. tato informace nebyla veřejně dostupná). Forma stanovení užitné plochy porovnávaných nemovitostí a oceňované Nemovitosti byla pro výpočet sjednocena. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy včetně terasy (pro tento konkrétní případ s ohledem na umístění a předpokládaný stav byla plocha terasy započtena do celkové podlahové plochy). Obrázek č. 5: Lokalizace porovnávané oblasti3
3
Maps.google.com
18
Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou.
Hodnota Bytu včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 5 500 000 Kč.
19
6 Rekapitulace Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 27. září 2016 stanovena
Výnosovou metodou: Porovnávací metodou:
4 300 000 Kč 5 500 000 Kč
Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Bytu činí 5 500 000 Kč.
20
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 27. září 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 5 500 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena – viz 3.7 Majetkoprávní vztahy. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Bytové jednotky č. 276/29 nacházející se v bytovém domě č. p. 276, 277, 278, 279, 280,281, 282, 283, 284 jenž se nachází na pozemcích parc.č. 496/51, 496/52, 496/53, 496/54, 496/55, 496/56, 496/57, 496/58, 496/59 včetně podílu na společných částech Bytového domu (nikoliv pozemcích) ve výši 11966/1543383, vše katastrální území Střížkov, vedené u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 3349 činí ocenění 27. září 2016:
5 500 000 Kč Slovy: pět milionů pět set tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
21
8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s . r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6604-107/2016 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Hrabec
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Ing. Pavel Dytrych
V Praze dne 03. říjen 2016
22
9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 3349, katastrální území Střížkov Příloha č. 3: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 5: Fotopříloha
23
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 3349, katastrální území Střížkov
Příloha č. 3: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu
Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou
Oceňovaná nemovitost: Jednotka č. 276/29, Teplická
Vztažná jednotka srovnání m2 užitné plochy Identifikace nemovitosti
Nástavba Bytu o dispozici 3+kk/Terasa v panelovém typovém bytovém domě
Popis
Praha - Střížkov
Lokalita
10. NP
Umístění v rámci Bytového domu Technický stav Bytového domu
Proběhla rekonstrukce včetně zateplení nezjištěn, dle podkladů předpoklad kompletní rekonstrukce a průměrné údržby bez vlastního stání, parkování v ulici, stanice metra "Střížkov"
Porovnávané nemovitosti 1
Koef.
Teplická 276, Praha Byt o dispozici 4+kk/L po částečné rekonstrukci, Bytový dům po rekonstrukci Shodná 1
2
Koef.
3
Koef.
Střížkovská, Praha
Rumburská, Praha
Byt o dispozici 3+1/2xL po částečné rekonstrukci
Byt o dispozici 3+1/L v původním stavu, Bytový dům po rekonstrukci
4
Koef.
Rumburská, Praha
Obdobná
1
Shodná
1
Byt o dispozici 3+1/L po částečné rekonstrukci, Bytový dům po rekonstrukci Shodná 1
Horší 1. NP
1,1
Obdobné 8. NP
1
Obdobné 2. NP
1
Horší 1. NP
1,1
Shodný
1
Obdobný
1
Obdobný
1
Obdobný
1
Technický stav Bytů
Obdobný
1
Obdobný
1
Obdobný
1
Obdobný
1
příslušenství
Obdobné
1
Obdobné
1
Obdobné
1
Obdobné
1
151,96 m2 včetně terasy
Podlahová plocha jednotek
x
Zdrojová cena (Kč/m2)
x
Zdroj Upravená cena Kč/m²
Průměrná upravená cena na (Kč/m2) Podlahová plocha Jednotek (m2) Hodnota Bytu Hodnota Bytu zaokrouhleně (kč)
76 m² Výrazně menší 44 078 Kč Nabídková cena sreality.cz červen 2016
0,8
0,9
35 262 Kč 0,80
36 365 Kč 151,96 5 526 029 Kč 5 500 000 Kč
73 m² Výrazně menší 50 671 Kč Nabídková cena sreality.cz červenec 2016
0,8
0,9
35 470 Kč 0,70
75 m² Výrazně menší 48 800 Kč Nabídková cena sreality.cz červen 2016
0,8
0,9
34 160 Kč 0,70
69 m² Výrazně menší 50 710 Kč Nabídková cena sreality.cz červenec 2016
0,8
0,9
40 568 Kč 0,80
Příloha č. 5: Fotopříloha
Pohled z ulice Teplická
Pohled z ulice Teplická
Pohled z boční části – pravděpodobně terasa v 10. NP
Pohled z jižní části
Vchod do Bytového domu
Zvonky
