2016

Znalecký posudek č. 11-105/2016 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 1345/17 včetně příslušenství a podílu 141/10000 na společných částech domu č.p. 1345 na pozemku p.č. 162 a pozemku p.č. 162, LV 4757, k.ú. Bludovice, obec Havířov, okres Karviná

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 40/73 602 00 Brno č. obj.: 056 EX 7209/10 - 83 ze dne: 8.7.2016 vystavil: Mgr. Martin Kubena

Účel posudku:

odhad ceny obvyklé prodejem nemovitosti

Oceněno podle stavu ke dni:

05.08.2016

Posudek vypracoval:

Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava - Poruba

Posudek obsahuje ve 2 vyhotoveních.

23

V Ostravě dne 18.08.2016

stran

textu

včetně

příloh

a

pro

potřeby

předává

se

exekuce

objednateli

- 2/13 -

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti s příslušenstvím vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 7209/10 - 14 ze dne 11.1.2011, Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, právní moc 26.1.2011, a to bytové jednotky č. 1345/17 včetně příslušenství a podílu 141/10000 na společných částech domu č.p. 1345 na pozemku p.č. 162 a pozemku p.č. 162, LV 4757, k.ú. Bludovice, obec Havířov, okres Karviná, včetně stanovení ceny práv a závad s nemovitostí spojených, pro potřeby exekuce prodejem nemovitosti povinného, Vlastislav Zedníček.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka exteriéru s možností náhledu do interiéru proběhla dne 5.8.2016 za přítomnosti syna povinného, pan Zedníček jun., a jeho přítelkyně, paní Polhošová Ž., když kontakt se podařil až v průběhu místního šetření. Dle informace přítomných je povinný zdravotně indisponovaný (špatná schopnost komunikace). Přítomnost povinného v bytě byla znalcem zaregistrována.

3. Podklady pro vypracování posudku - List vlastnictví č. 4757 k b.j. 1345/17, k.ú. Bludovice, obec Havířov, okres Karviná, k datu 8.7.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do KN (podklad objednatele) - Kopie katastrální mapy z dálkového náhledu do katastru nemovitostí, mapový list Ostrava 3-4/34, k.ú. Bludovice, obec Havířov, okres Karviná, k datu 8.7.2016 - Usnesení Exekutorského úřadu Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, č.j. 056 EX 7209/10 - 83 ze dne 8.7.2016, o ustanovení znalce - Exekuční příkaz, č.j. 056 EX 7209/10 - 14 ze dne 11.1.2011, právní moc 26.1.2011, exekuce prodejem nemovitosti povinného (kopie) - Informace z místního šetření - Předpisová základna a odborná literatura - Informace z www.sreality.cz, nabídka prodeje bytů a z databáze obchodovaných nemovitostí - Program NEMKALK7 - oceňování nemovitostí, AC software, s.r.o., Liberec, Jáchymovská 26

4.Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Havířov Bludovice (637696)

Dle doloženého LV je nemovitost k datu ocenění (prohlídka nemovitosti) ve vlastnictví povinného, Vlastislav Zedníček. Adresa nemovitosti: Želivského 1345/10, Podlesí, 736 01 Havířov

4.1 Omezení vlastnického práva Dle části C, omezení vlastnického práva, doloženého LV 4757, k.ú. Bludovice, obec Havířov, okres Karviná, k datu 8.7.2016, uvedeno: - zástavní právo smluvní ve prospěch Česká spořitelna a.s. - násobné zástavní právo exekutorské vč. exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce a zahájení exekuce Uvedená omezení vlastnického práva nejsou závadami, které by měly být předmětem ocenění.

4.2 Práva spojená s nemovitostí V bytě s povinným a vlastníkem v jedné osobě aktuálně bydlí jeho syn s přítelkyní, smluvní nájemní vztah nezjištěn. Ocenitelná práva spojená s nemovitostí nebyla zjištěna. Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 3/13 -

Ve smyslu stanoveného znaleckého úkolu nejsou s nemovitostí spojena žádná ocenitelná práva a závady.

5. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace k oceňované nemovitosti nebyla k dispozici. Rozměrové parametry převzaty ze zjištění při prohlídce nemovitosti. Dle podkladů a zjištění při místním šetření skutečný stav a způsob užívání nemovitosti nejsou v rozporu s právním stavem dle evidence v katastru nemovitostí. Bytová jednotka je trvale obydlena.

6. Celkový popis nemovitosti Jde o bytovou jednotku s dispozicí 2+1 se dvěma balkony umístěnou v 5. NP netypového nepodsklepeného 14-ti podlažního panelového domu věžového typu, stáří asi 45 let, který v posledním desetiletí postupně prošel celkovou revitalizací vč. kontaktního zateplení fasád a výměny oken za plastová s termoizolačním zasklením. Byt. jednotka je na podlaží rohová s orientací místností na jih (kuchyň) a západ (pokoje s balkonem. Příslušenstvím jsou dva balkony a mimo byt by měl být sklep v technickém přízemí domu. Bytová jednotka je v původním zanedbaném stavu a je trvale obydlena vlastníkem. Dům je součástí stabilizované sídlištní zástavby místní části Podlesí města Havířova, která patří v rámci města k dobrým adresám. V docházkové vzdálenosti je potřebná občanská vybavenost, městské centrum vzdáleno asi 2,5 km. Lokalita je komunikačně dostupná přímo z hl. prújezdní městské komunikace, ul.Těšínská (silnice I/11 směr Český Těšín a st. hranice s PR a dále Třinec, st. hranice SR, nebo směr Ostrava, cca 20 km), která v místě představuje největší negativum (hluk, prach, exhalace). Dopravní obslužnost v rámci města zajištěna linkami MHD BUS, přes ul. Těšínskou městské autobus. nádraží příměstských a dálkových spojů.

7. Metody oceňování Ocenění je provedeno ve smyslu definice ceny obvyklé uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která odpovídá principům oceňování cenou obvyklou dle mezinárodních oceňovacích standardů: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměru prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvykle užívanými metodami pro její zjištění jsou: metoda stanovení věcné hodnoty (nákladový způsob) metoda výnosová (výnosový způsob) metoda porovnávání / srovnání tržních cen tj. cen na realitním trhu (porovnávací způsob).

7.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 4/13 -

porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s ohledem na jejich opotřebení technické a morální. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků.

7.2. Metoda výnosová Výnosová metoda je založena na stanovení budoucího čistého výnosu z pronájmu tj. rozdílu mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Jedním ze způsobů stanovení vlastní výnosové hodnoty je postup přímou kapitalizací tohoto čistého výnosu (věčná renta). Výnosová hodnota je uvažovanou jistinou, kterou by bylo nutno při stanovené úrokové sazbě uložit v bance, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z pronájmu. Metoda prosté kapitalizace tedy vychází z předpokladu stabilizovaného trvale dosažitelného čistého ročního výnosu z pronájmu jednotlivých užitných ploch v nemovitosti a tento výnos je kapitalizován příslušnou mírou kapitalizace odvozenou z reálné výnosnosti dlouhodobých státních dluhopisů, rizikové míry ukládání kapitálu do oceňované nemovitosti a míry jeho ekonomické životnosti.

7.3. Metoda porovnání Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé, alternativně jsou k prodeji na trhu nabízené. Na základě soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky se následnou úpravou již realizovaných resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovaným a porovnávanými majetky, odhadne výsledná hodnota.

7.4. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má při stanovení tržní hodnoty nemovitosti své klady a zápory. Nejvíce preferovanou je metoda porovnání, jestliže pro její použití máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (nejlépe cen z realizovaných prodejů), protože nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu. Druhou nejvíce používanou metodou je výnosová metoda jako jedna z výpočtových metod, která vychází z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu. Uvedené v současné době doplňuje metoda stanovení věcné hodnoty vycházející z reprodukčních nákladů na pořízení snížených o znehodnocení vlivem opotřebení jako další z výpočtových metod. Na základě výchozí analýzy stavu, polohy, charakteru nemovitosti a účelu ocenění byla pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) oceňované nemovitosti použita metoda porovnávací. Jde o metodu pro daný případ nejprůkaznější, protože existuje rozvinutý realitní trh s daným typem nemovitostí.

8. Hodnocení trhu Realitní trh segmentu bytových jednotek lze hodnotit jako standardní s celkově aktuálním převisem nabídky kromě malometrážních jednotek, u kterých převažuje poptávka. Obchodování s byt. jednotkami je ve městě frekventované. Cenové pásmo aktuální nabídky velikostně srovnatelných byt. jednotek v lokalitě Podlesí je v závislosti zejména na umístění a stavebně technickém stavu v pásmu od cca 500 000,- Kč u bytů v původním stavu s potřebou modernizace do cca 1 000 000,Kč u bytů celkově modernizovaných.

9. Obsah oddíl A. Cena obvyklá dle cenového předpisu (informační) Bytová jednotka (porovnávací způsob) Stavební pozemek, podíl oddíl B. Cena obvyklá (obecná, tržní dle oceňovacích standardů) Bytová jednotka - porovnávací metoda

Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 5/13 -

B. Posudek Oddíl "A. Cena dle cenového předpisu " Seznam oceněných položek 1 Byt - porovnávací způsob 2 Stavební pozemek

1 Byt - porovnávací způsob Bytová jednotka 2+1 se 2 balkony (kuchyň cca 1,5 m2, pokoje cca 7,5 m2), odhadovaná byt. plocha 44 m2, poloha v 5. NP věžového nepodsklepeného 14-ti podlažního panelového bytového domu s průběžnými balkóny podélných fasád, odhadované stáří 45 let, stav velmi dobrý po nedávné revitalizaci (poslední desetiletí) - kontaktně zateplená fasáda, plastová okna s termoizolačním zasklením, nové výtahy atd. Přízemí se vstupem do domu je nebytové technické místnosti, sklepy byt. jednotek, ostatní podlaží bytová se 4 nebo 5 byty na podlaží, celkem 62 byt. jednotek . Dům se 2 výtahy ve středu dispozice, schodiště jednoramenné, přímé, střecha plochá. Hodnocena byt. jednotka na podlaží rohová s dvoustrannou orientací místností - kuchyň s balkonem do ulice, jih, 2 pokoje s balkónem, ale se vstupem pouze z jednoho z nich, do sídlištní zeleně a k za ní vedoucí hl. průjezdní městské komunikaci, západ. Příslušenstvím mimo byt je sklep. box (odhad asi 1,2-1,5m2 dle známých skutečností z lokality) v 1. NP. Jednotka je v zanedbaném původním stavu, opotřebovaná kuch. linka a sanit. vybavení v prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru na konci životnosti, aktuálně odpojený plyn, rozvody elektroinstalace v havarijním stavu, strop kuchyně se stopami po zatečení z koupelny horního bytu. Dispozice s průchozím obytným pokojem do kuchyně, druhý pokoj přístupný z předsíně, z hl. pokoje výstup na velký balkón. Vlastní vybavení cca standardní s kuch. linkou aktuálně bez plyn. sporáku (plyn odpojený), sanitární jádro s koupelnou s vanou a umývadlem, WC samostatné, splachovací, typ kombi, podlahy - PVC kuchyň, předsíň a sociální uzel, pokoje dřevěné vlýsky, vše značně opotřebované vč. dveřních výplní. Elektrický rozvod s pojistkovými automaty, světelný a zásuvkový v havarijním stavu. Centralizovaná dodávka tepla a TUV, měření spotřeby medií. Dům je součástí stabilizované sídlištní zástavby místní části Podlesí města Havířova, která patří v rámci města k dobrým adresám. V docházkové vzdálenosti je potřebná občanská vybavenost, městské centrum vzdáleno asi 2,5 km. Cena bytu se určí porovnávacím způsobem podle § 38 podle vzorce CBP = PP x ZCU x IT x IP, kde CBP PP ZCU IT IP

cena bytu určená porovnávacím způsobem, podlahová plocha, základní cena upravená stavby, index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1, index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle § 4 odst. 1.

Základní cena upravená bytu se podle § 38 určí podle vzorce ZCU = ZC x IV, kde ZCU ZC IV Vi

základní cena upravená, základní cena, index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce IV = (1 + ∑ Vi ) x V10, hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 27 tabulky č. 2. Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 6/13 -

Charakteristika jednotky Poloha

Moravskoslezský kraj - Havířov

ZC = 13 122,- Kč/m2 Stáří stavby

základní cena podle přílohy č. 27

45 let

Výpočet indexu konstrukce a vybavení IV Znak číslo 1. 2. 3. 4. 5.

kvalitativní pásmo

6.

II.

7.

III.

8. 9.

III. III.

III. II. II. II. III.

Celkem 10. III. *)

příloha č. 27, tabulka č. 2 Vi

Typ stavby: budova - panelová, zateplená Společné části domu: kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované Orientace obyt. místností ke světovým stranám: ostatní světové strany s výhledem Zákl. příslušenství bytu: příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu

Stavebně-technický stav: byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 -0,10 0,00 0,00 0,00 -0,07 0,85 x 0,775 *)

1 - 0,005 x 45 = 0,775

IV = (1 + -0,07) x 0,85 x 0,775 = 0,613 ZCU = 13 122,- Kč/m2 x 0,613 = 8 043,786 Kč/m2

Podlahová plocha Místnost, prostor bytová jednotka celkem balkon sklepní box

podlahová plocha 2 [m ] 44 (1,5 + 7,5) x 0,17 1) 2) 1,35 x 0,10

podlahová plocha 2 započtená [m ] 44,00 1,53 0,14 45,67

Podlahová plocha celkem 1) 2)

podlahové plochy teras, balkónů a pavlačí se násobí koef. 0,17 podlahové plochy sklepních kójí a vymezených půdních prostor se násobí koef. 0,10

Výchozí cena stavby

8 043,786 Kč/m2 x 45,67 m2 = 367 359,71 Kč

Výpočet koeficientů trhu a polohy Výpočet indexu trhu IT Znak číslo 1.

příloha č. 3, tabulka č. 1

kvalitativní pásmo I.

Pi

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi: poptávka nižší než nabídka Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

-0,01

- 7/13 -

2.

V.

Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je 0,00 stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. II. Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věcí: bez vlivu nebo stabilizovaná 0,00 území 4. I.* Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby): -0,01 negativní omezení převoditelnosti z titulu existence evidovaných exekucí 5. II. Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká 0,00 ekonomická návratnost): bez dalších vlivů bytový dům po revitalizaci s kontaktně zateplenou fasádou a kamerovým systémem vstupních prostorů, cenová úroveň malometrážních byt. jednotek výrazně převyšuje úroveň tzv. plošně standardních jednotek uplatnění 2/3 pásma navýšení; 6. IV. Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 0,98

IT = 1,00 x (1 + -0,02) Výpočet indexu polohy IP Znak číslo 1.



Pi

Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku: rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel 2. I. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rezidenční zástavba 3. II. Poloha pozemku v obci: navazující na střed (centrum) obce 4. I. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci: pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. I. Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. VI. Dopravní dostupnost k pozemku: příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. III. Osobní hromadná doprava: zastávka do 200 m včetně/MHD – dobrá dostupnost centra obce zastávka MHD více než 200 m, ale dostupnost centra dobrá až velmi dobrá 8. II. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. II. Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10. I. Nezaměstnanost: vyšší než je průměr v kraji 11. II. Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů

1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 -0,01 0,00 1,05

IP = 1,00 x (1 + 0,05)

Cena stavby

367 359,71 Kč x 0,98 x 1,05 = 378 013,14 Kč

Cena zjištěná "1 Byt - porovnávací způsob"

378 013,14 Kč

2 Stavební pozemek Jde o pozemek zastavěný bytovým domem. Výpočet ceny stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků podle § 4 odst. 1. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce ZCU = ZC x I, kde Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 8/13 -

ZCU ZC I

základní cena upravená stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku, index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT x IO x IP,

IT Pi

index trhu se určí podle vzorce IT = P6 x (1 +  Pi), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 3 tabulky č. 1,

IO Pi

index omezujících vlivů se určí podle vzorce IO = 1 +  Pi, hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů z přílohy č. 3 tabulky č. 2,

IP Pi

index polohy se určí podle vzorce IP = P1 x (1 +  Pi ), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy podle přílohy č. 3 tabulky č. 3 nebo 4.

Základní cena stavebního pozemku pro obce nevyjmenované v příloze č. 2 v tabulce č. 1 se podle § 3 písm. b) určí podle vzorce ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6, kde ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6

základní cena stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku uvedená v příloze č. 2 tabulce č. 1, hodnota kvalitativního pásma znaku velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v příloze č. 2 v tabulce č. 2, hodnota kvalitativního pásma znaku hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, hodnota kvalitativního pásma znaku občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází.

Vyjmenovaná obec

Karviná

ZCv = 540,- Kč/m2 Znak


O1 O2

I. I.

O3

II.

O4 O5

I. I.

O6

I.

Velikost obce podle počtu obyvatel: nad 5000 obyvatel Hospodářsko-správní význam obce: Havířov a katastrální území lázeňských míst typu A* a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček Poloha obce: obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) Technická infrastruktura v obci: elektřina, vodovod, kanalizace a plyn Dopravní obslužnost obce: městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava Občanská vybavenost obce: komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

ZC = 540,- Kč/m2 x 0,85 x 0,95 x 1,03 x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 449,- Kč/m2

hodnota koef. 0,85 0,95 1,03 1,00 1,00 1,00

podle § 3 písm. b)

Výpočet indexu cenového porovnání IT = 0,98

index trhu položky "1 Byt - porovnávací způsob"

Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku IO Znak číslo 1.


kvalitativní pásmo II.

Pi

Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku: tvar bez vlivu na využití Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

0,00

- 9/13 -

2.

IV.

3. 4. 5. 6.

III. I. I. II.

Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

IO = 1 + 0,00 IP = 1,05

index polohy položky "1 Byt - porovnávací způsob"

I = 0,98 x 1,00 x 1,05 = 1,029

index cenového porovnání

ZCU = 449,- Kč/m2 x 1,029 = 462,021 Kč/m2 Pol. číslo 1

popis zastavěná plocha a nádvoří

výměra 2 pozemku [m ] 162 0

cena pozemku [Kč] 74 847,40 0,-

162

74 847,40

Celkem

Cena vlastnického podílu

74 847,40 Kč x 141 / 10000 = 1 055,35 Kč

Cena zjištěná "2 Stavební pozemek"

1 055,35 Kč

Rekapitulace za oddíl "A. Cena dle cenového předpisu " 1 Byt - porovnávací způsob 2 Stavební pozemek

378 013,14 Kč 1 055,35 Kč

Celkem

379 068,49 Kč

Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle § 50 je 379 070,- Kč slovy: třistasedmdesátdevěttisícsedmdesát Kč


- 10/13 -

Oddíl "B. Cena obvyklá" Seznam oceněných položek 1 Byt - porovnávací metoda

1 Byt - porovnávací metoda, jednotka č. 1345/17 Bytová jednotka 2+1 se 2 balkony (kuchyň cca 1,5 m2, pokoje cca 7,5 m2), odhadovaná byt. plocha 44 m2, poloha v 5. NP věžového nepodsklepeného 14-ti podlažního panelového bytového domu s průběžnými balkóny podélných fasád, odhadované stáří 45 let, stav velmi dobrý po nedávné revitalizaci (poslední desetiletí) - kontaktně zateplená fasáda, plastová okna s termoizolačním zasklením, nové výtahy atd. Přízemí se vstupem do domu je nebytové technické místnosti, sklepy byt. jednotek, ostatní podlaží bytová se 4 nebo 5 byty na podlaží, celkem 62 byt. jednotek . Dům se 2 výtahy ve středu dispozice, schodiště jednoramenné, přímé, střecha plochá. Hodnocena byt. jednotka na podlaží rohová s dvoustrannou orientací místností - kuchyň s balkonem do ulice, jih, 2 pokoje s balkónem, ale se vstupem pouze z jednoho z nich, do sídlištní zeleně a k za ní vedoucí hl. průjezdní městské komunikaci, západ. Příslušenstvím mimo byt je sklep. box (odhad asi 1,2-1,5m2 dle známých skutečností z lokality) v 1. NP. Jednotka je v zanedbaném původním stavu, opotřebovaná kuch. linka a sanit. vybavení v prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru na konci životnosti, aktuálně odpojený plyn, rozvody elektroinstalace v havarijním stavu, strop kuchyně se stopami po zatečení z koupelny horního bytu. Dispozice s průchozím obytným pokojem do kuchyně, druhý pokoj přístupný z předsíně, z hl. pokoje výstup na velký balkón. Vlastní vybavení cca standardní s kuch. linkou aktuálně bez plyn. sporáku (plyn odpojený), sanitární jádro s koupelnou s vanou a umývadlem, WC samostatné, splachovací, typ kombi, podlahy - PVC kuchyň, předsíň a sociální uzel, pokoje dřevěné vlýsky, vše značně opotřebované vč. dveřních výplní. Elektrický rozvod s pojistkovými automaty, světelný a zásuvkový v havarijním stavu. Centralizovaná dodávka tepla a TUV, měření spotřeby medií vč. tepla. Dům je součástí stabilizované sídlištní zástavby místní části Podlesí města Havířova, která patří v rámci města k dobrým adresám. V docházkové vzdálenosti je potřebná občanská vybavenost, městské centrum vzdáleno asi 2,5 km. Charakteristika bytu Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví Podlahová plocha

bytový dům panelová 2+1 neudržovaný fyzická osoba 44,00 m2

Porovnávací nemovitosti Pro porovnání byly v souladu s uvedenými oceňovacími postupy z databáze zpracovatele o uskutečněných prodejích v lokalitě a z aktuálně inzerovaných nabídek v lokalitě jako nejvhodnější zvoleny dále uvedené nemovitosti: 1) Havířov, Podlesí, ul. Želivského č.p. 1339, stejná ulice v blízkosti oceňované nem., 2+1 v dr. vlastnictví – 49,3 m2/balkón (B) 3,2 m2, sklep 2,2 m2, 3.NP/8, orientace JZ (do ulice), bj s původním soc. jádrem po dílčí modernizaci 2005 – vybavení kuchyně, ker. obklad koupelny, podlahy PVC, stav dobrý, udržovaný, bytový dům se 3 sekcemi typové panelové k-ce, stáří 35 let, stav po celkové revitalizaci 2004 dobrý, prodej 08/2016, 700 000 Kč. Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

- 11/13 -

porovnání: stejná poloha domu a cca bytu v domě, lepší stav bj při cca srovnatelném vybavení, srov. stav domu. 2) Havířov, Podlesí, ul. Želivského, stejný dům jako oceňovaný, 3+1 v dr. vlastnictví – 62 m2 vč. příslušenství/ 2xB, sklep, 9.NP/14, orientace SV, bj v původním stavu s umakartovým soc. jádrem, stav průměrný, udržovaný, věžový dům netyp. panelové k-ce, stav po celkové revitalizaci velmi dobrý, nabídka Sreality, 8/2016, 820 000 Kč. porovnání: stejná poloha domu a cca bytu v domě, lepší stav bj při srovnatelném vybavení, srov. stav domu. 3) Havířov, Podlesí, ul. Želivského č.p. 1339, stejná ulice v blízkosti oceňované nem., 2+1 v dr. vlastnictví – 48 m2/B 3,2 m2, sklep 2,2 m2, 2.NP/8, orientace JZ (do ulice), bj po celkové modernizaci se zděným soc. jádrem 2013, stav výborný, bytový dům se 3 sekcemi typové panelové k-ce, stáří 35 let, stav po celkové revitalizaci 2004 dobrý, prodej 02/2016, 790 000 Kč. porovnání: stejná poloha domu a cca bytu v domě, výrazně lepší stav bj při cca srovnatelném vybavení, srov. stav domu. 4) Havířov, Podlesí, ul. Želivského č.p. 1343, stejná ulice, v sousedství oceňované nem., 2+1 v dr. vlastnictví – 48 m2/bez B, sklep 4 m2, 4.NP/4 bez výtahu, orientace JZ (k hl. měst. průjezdní ulici Těšínská), bj v původním stavu s umakart soc. jádrem, stav průměrný, běžně udržovaný, nízkopodlažní bytový dům se 4 sekcemi typové panelové k-ce, stáří 46 let, stav po celkové revitalizaci 2012 dobrý, prodej 03/2016, 700 000 Kč. porovnání: stejná poloha domu a cca bytu v domě, mírně lepší stav bj při mírně horším vybavení, srov. stav domu. 5) Havířov, Podlesí, ul. Želivského č.p. 1341-1344, stejná ulice, v sousedství oceňované nem., 3+1 v os. vlastnictví – 62 m2 vč. příslušenství/ (B), sklep, 4.NP/4 bez výtahu, orientace JZ (k hl. měst. průjezdní ulici Těšínská), bj s původním soc. jádrem po dílčí modernizaci – vybavení kuchyně, plovoucí podlahy kuchyň, předsíň, pokoj a dtto omítky, stav velmi dobrý, pečlivě udržovaný, bytový dům se 4 sekcemi typové panelové k-ce, stav po celkové revitalizaci 2012 dobrý, nabídka Sreality 08/2016, 949 000 Kč. porovnání: stejná poloha domu a cca bytu v domě, lepší stav bj při cca srovnatelném vybavení, srov. stav domu. 6) Havířov, Podlesí, ul. Přímá (slepá ulice), v zóně, nedaleko oceňované nemovitosti, 2+1 dr. vlastnictví – 45 m2 / B, sklep neuvedný, 4.NP/8, orientace JZ, bj s původním soc. jádrem po dílčí modernizaci – vybavení kuchyně, ker. obklad koupelny, podlahy plovoucí kuchyň a pokoj, parkety hl. pokoj, stav dobrý, udržovaný, řadový dům typové panelové k-ce, stav po nedávné revitalizaci velmi dobrý, nabídka Sreality, 8/2016, 695 000 Kč. porovnání: stejná poloha domu a cca bytu v domě, lepší stav bj při cca srovnatelném vybavení, srov. stav domu.

Vyhodnocení porovnání: Název Kporovnání = polohy*stavu*vybavení*velikosti*typ obchodu 1.

Výchozí cena (VC) Množství (M) m2 Kč Jednotková cena Váha (V) (JC) Kč/m2

2+1/B, družstevní, Želivského, prodej 0,8

2.

3+1/B, družstevní, Želivského, nabídka 0,85 Zpracováno v programu NemKalk 7.13.7

700 000

49,00

11 429

1,00

820 000

62,00

11 242

1,00

- 12/13 -

3.


4.


5.

3+1/B, os. vlastnictví, Želivského, nabídka 0,78

6.

2+1/B, družstevní, Přímá, nabídka 0,80

790 000

49,00

11 286

1,00

700 000

48,00

11 667

1,00

949 000

62,00

11 939

1,00

695 000

45,00

12 356

1,00

kde JC = (VC / M) × Kporovnání Kp > 1 porovnávaná nemovitost horší než oceňovaná Kp < 1 porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:

11 242 Kč 11 653 Kč 12 356 Kč

Na základě porovnání při zvážení všech okolností, které mohou zásadně ovlivňovat výši ceny, a to zejména polohy a stavu, byla jako nejpravděpodobnější pro oceňovanou nemovitost odhadnuta jednotková cena na m2 plochy byt. jednotky cca na úrovni blízké minimu. odhadovaná jednotková cena hodnocené nemovitosti Počet jednotek oceňované nemovitosti (m2) Porovnávací hodnota (zaokrouhleno)

11 300 Kč 44,00 500 000 Kč

Rekapitulace za oddíl "B. Cena obvyklá" 1 Byt - porovnávací metoda

500 000,- Kč

Odhad tržní hodnoty činí slovy: pětsettisíc Kč

500 000,- Kč


- 13/13 -

Závěrečná rekapitulace za oddíly Celkem za oddíl "A. Cena dle cenového předpisu " (orientační) slovy: třistasedmdesátdevěttisícsedmdesát Kč

379 070,- Kč

Celkem za oddíl "B. Cena obvyklá" slovy: pětsettisíc Kč

500 000,- Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena bytové jednotky č. 1345/17 včetně příslušenství a podílu 141/10000 na společných částech domu č.p. 1345 na poz. p.č. 162 a pozemku p.č.162 je dle odborného odhadu znalce 500 000 Kč (slovy: pětsettisíc Kč). Ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostí nebyly zjištěny.

V Ostravě dne 18.08.2016

Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava - Poruba

C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006 č.j. Spr. 1792/06 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 11-105/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu č. 1014/2016.

D. Přílohy Exekuční příkaz č.j. 056 EX 7209/10-14 LV 4757, k.ú. Bludovice, okr. Karviná, stav ke dni 8.7.2016 Otisk katastrální mapy z dálkového náhledu do KN k datu 8.7.2016 Fotodokumentace Mapa širších vztahů


2x A4 4x A4 1x A4 1x A4 2x A4

2016

Recommend Documents