2016

Ing. Michaela Dírerová Znalec z odboru Stavebníctvo – Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností; evidenčné číslo: 914 025 Člen Slovenskej Komory Odhadcov Hodnoty Majetku a Znalcov; evidenčné číslo: 0150  Pečnianska 10, 851 01 Bratislava; : 0903 576331; e-mail: [email protected]

Zadávateľ :

AUKČNÁ SPOLOČNOSŤ, s.r.o. Kopčianska 10 851 01 Bratislava, SR IČO : 46 141 341

Číslo spisu (dátum objednávky) :

písomná zo dňa 26.05.2016

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 92/2016

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností na ulici Mostná č. 36, v obci Jahodná:  rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná,  pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. pre účely dobrovoľnej dražby.

Počet strán znaleckého posudku (z toho príloh) : Počet odovzdaných vyhotovení :

Bratislava, 02.07.2016

25 (9) 4 exempláre

Znalecký posudok číslo 92/2016

strana: 2

ÚVODNÁ ČASŤ

I.

1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu :  rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná,  pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. 2. Účel znaleckého úkonu : Dobrovoľná dražba. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Dátum doručenia podkladov a dokladov k posúdeniu :

3.

4. 4.1 4.2



Podklady na vypracovanie posudku : Dodané zadávateľom : Objednávka písomná zo dňa 24.03.2016.

    

Získané znalcom : Výsledky miestnej obhliadky, zameranie a zakreslenie skutkového stavu. Fotodokumentácia. Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k I.Q.2016 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR. ZP č. 21/2012 zo dňa 19.04.2012 – Ing. Roman Detko ZP č. 64/2013 zo dňa 10.8.2013 – Ing. Juraj Ziman Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších právnych predpisov Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách

5.   6.

26.05.2016 14.06.2016 14.06.2016 14.06.2016 14.06.2016

         

Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Žiadne – neboli vznesené. 8.



   

Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) – je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) – je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) – je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) – je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) – je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

II.

POSUDOK

1.

VŠEOBECNÉ ÚDAJE :

a) Výber vhodnej metódy: Príloha č. 3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení neskorších právnych predpisov. Znalec pri stanovení všeobecnej hodnoty stanovuje týmito metódami: a) porovnávacia metóda, b) kombinovaná metóda (použije sa vtedy, ak je predmet ohodnotenia schopný dosahovať výnos formou prenájmu),


strana: 3

c) metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda nie je použitá, pretože k spracovaniu posudku nemám k dispozícii dostatok hodnoverných údajov z posledného obdobia (cca jedného roku) o cenách nehnuteľností z realizovaných prevodov na trhu nehnuteľností dosahovaných u obdobných nehnuteľností v porovnateľnom čase a mieste. Pre výpočet volím metódu polohovej diferenciácie, ktorá najlepšie zohľadňuje súčasný technický stav nehnuteľnosti pri stanovení všeobecnej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 1. štvrťrok 2016. Východiskové rozpočtové ukazovatele boli spracované s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne Ústavom racionalizácie v stavebníctve, Praha, aktualizovaných podľa štatistických informácií o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných ŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených Ústavom súdneho inžinierstva (ÚSI) Žilinskej univerzity. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 1818, k. ú. JAhodná


strana: 4

c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Vlastná obhliadka ohodnocovaných nehnuteľností bola vykonaná na tvare miesta dňa 14.06.2016 za prítomnosti vlastníka nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Zameranie a fotodokumentácia nehnuteľnosti boli vyhotovené dňa 14.06.2016. d) Údaje o technickej dokumentácii a jej porovnanie so skutočnosťou : Po právnej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Technická dokumentácia bola poskytnutá. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 1818, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. Skutkový stav je odfotografovaný v prílohe tohto znaleckého posudku ku dňu 14.06.2016. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočnosťou : Projektová dokumentácia predložená bola. Pri miestnej obhliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Je súlad medzi listom vlastníctva, katastrálnou mapou a skutočnosťou. f)     

Vymenovanie jednotlivých stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná, ploty, studňa, vonkajšie úpravy, pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda.

g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : drobné stavby – kurín, sklad – uvedené stavby nie sú pevne spojené so zemou. 2.

STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY

2.1

RODINNÉ DOMY

2.1.1

Rodinný dom s. č. 601, na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná (Mostná ulica č. 36)

Predmetom posúdenia a následného ohodnotenia je rodinný dom s. č. 601 na p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná. Ide o nepodpivničený rodinný dom s 1 nadzemným podlažím a obytným podkrovím. Rodinný dom bol daný do užívania podľa predloženého užívacieho povolenia č. 277/2008-003 zo dňa 06.05.2008, v roku 2008. Je situovaný v rovinatom teréne obce Jahodná, v blízkosti hrádze. Rodinný dom je napojený na vodovod – vlastný zdroj (studňa), kanalizáciu - žumpa a elektro. Dispozičné riešenie Rodinný dom je nepodpivničený s 1 nadzemným podlažím a obytným podkrovím. 1.NP: zádverie, chodba so schodiskom, kúpeľňa s WC, 2*izba, kuchyňa a garáž spojená s technickou miestnosťou. 2. NP (podkrovie): chodba so schodiskom, hala, 3* izba, kuchyňa, kúpeľňa, WC, 2*balkón. Technické a konštrukčné riešenie Objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Podmurovka - priem. výška do 50 cm – z tvárnic. Základy sú zhotovené ako základové pásy z prostého betónu. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie 1.NP podlažia sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm + zateplenie 8 cm. Priečky a deliace konštrukcie sú zhotovené z tehlového muriva. Vnútorné omietky sú zhotovené z omietkovej zmesi na báze MVC hladká. Stropy nad 1.NP - s rovným podhľadom betónové monolit.; 2.NP - s rovným podhľadom drevené trámové. Strecha – sedlová, krov - drevený. Krytina - pálené škridľové ťažké korýtkové Tondach. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien, resp. balkónových dverí sú zhotovené z pozinkovaného plechu. Povrchovú úpravu fasády tvorí povrch z omietkovej zmesi na báze umelých látok. Schody sú zhotovené - betónové, keramická dlažba. Vstupné dvere objektu sú zhovené ako plastové. Interiérové dvere sú v objekte zhotovené: 1. NP - hladké plné alebo zasklené/drevené zárubne; 2.NP - hladké plné alebo zasklené v drevených zárubniach. Okná sú v celom objekte zhotovené ako plastové s trojvrstvovým zasklením a interiérovými žalúziami.


strana: 5

Vykurovanie objektu: 1. NP a 2.NP - teplovodné s oceľovými radiátormi. Ako zdroj vykurovania slúži elektrický kotol/ kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá a ako zdroj TÚV slúži zásobníkový elektrický ohrievač (technická miestnosť v garáži). V rodinnom dome sa nachádza rozvod plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja, rozvod plastového potrubia kanalizácie do žumpy, svetelná a motorická elektroinštalácia. Dom je zhotovený z pôvodných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. V čase obhliadky – 14.06.2016 je rodinný dom čiastočne obývaný (1.NP), 2.NP neobývané odpojené od energií. Dom je rozdelený na dve samostatné bytové jednotky, s vlastným meraním. Dom je využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť rodinného domu je znalcom stanovená na 100 rokov. Podrobný popis objektu je v bodovom ohodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové MERNÉ JEDNOTKY Začiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

kZP

1. NP

2008

10,65*12,50

133,13

120/133,13=0,901

2. Podkrovie

2008

7,5*12,50

93,75

120/93,75=1,280

Podlažie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod

Položka

2

Základy

1.NP

2.PK

960

-

255

-

735

735

160

160

400

400

1040

-

-

760

575

-

800

-

65

-

20

20

260

-

14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2

-

60

14.4.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit do 1/3

-

20

190

-

190

190

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 3

Podmurovka 3.1.c nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic

4

Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm

5

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

6

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

7

Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové

8

Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové

10

Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...)

12

Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy

13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu

14.

Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3

16

Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba

17

Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované

18

Okná


18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 19

530

530

300

300

355

355

150

150

480

480

280

-

-

155

35

35

35

35

7815

4385

75

-

20

20

65

-

155

-

90

-

36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (2 ks)

60

60

36.7 odsávač pár (1 ks)

30

-

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)

30

-

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm)

231

-

65

-

-

115

10

20

-

75

38.1 pákové nerezové so sprchou (3 ks)

35

70

38.3 pákové nerezové (4 ks)

40

40

25

25

80

80

Okenné žalúzie 19.3 kovové

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové)

23

Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby

24

Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely

25

strana: 6

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 25.2 svetelná

30

Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja

31

Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32

Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks)

33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (4 ks)

34

Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks)

35

Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks)

36

37

Vybavenie kuchyne alebo práčovne

Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 37.5 umývadlo (3 ks) 37.9 samostatná sprcha (1 ks)

38

39

Vodovodné batérie

Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (2 ks)

40

Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks)


strana: 7

40.4 vane (2 ks)

15

15

-

20

40.6 WC min. do výšky 1 m (2 ks)

30

30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks)

15

15

-

240

240

-

1311

825

40.5 samostatnej sprchy (1 ks)

41

Balkón 41.1 výmery nad 5 m2 (2 ks)

45

Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,307 kM = 0,95

Podlažie

Výpočet RU na m2 ZP

Hodnota RU [€/m2]

1. NP

(7815 + 1311 * 0,901)/30,1260

298,62

2. Podkrovie

(4385 + 825 * 1,280)/30,1260

180,61

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. NP

2008

8

92

100

8,00

92,00

2. Podkrovie

2008

8

92

100

8,00

92,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]

1. NP z roku 2008 Východisková hodnota

298,62 €/m2*133,13 m2*2,307*0,95

87 129,66

Technická hodnota

92,00% z 87 129,66

80 159,29

Východisková hodnota

180,61 €/m2*93,75 m2*2,307*0,95

37 109,43

Technická hodnota

92,00% z 37 109,43

34 140,68

2. Podkrovie z roku 2008

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

1. nadzemné podlažie

87 129,66

80 159,29

2. podkrovné podlažie

37 109,43

34 140,68

124 239,09

114 299,97

Spolu 2.2

PRÍSLUŠENSTVO

2.2.1

Plot - pletivový

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1.

Počet MJ

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

42,00m

170

5,64 €/m

Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených

5,64 €/m

Spolu: 3.

Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky

58,80m2

380

12,61 €/m


Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

strana: 8

42 m 42*1,4 = 58,80 m2 kCU = 2,307 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

22

30

26,67

73,33

Plot - pletivový


Výpočet

Hodnota [€] 2

2


(42,00m * 5,64 €/m + 58,80m * 12,61 €/m ) * 2,307 * 0,95

2 144,20

Technická hodnota

73,33 % z 2 144,20 €

1 572,34

2.2.2

Studňa - Narážaná

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

9m 25 mm kCU = 2,307 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

Studňa

2008

8

72

80

10,00

90,00


Výpočet


(59,58 €/m * 9m) * 2,307 * 0,95

1 175,21

Technická hodnota

90,00 % z 1 175,21 €

1 057,69

2.2.3

Hodnota [€]

Domáca vodáreň

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

6650/30,1260 = 220,74 €/Ks 1 Ks kCU = 2,307 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

22

30

26,67

73,33

Domáca vodáreň


Výpočet


1 Ks * 220,74 €/Ks * 2,307 * 0,95

483,78

Technická hodnota

73,33 % z 483,78 €

354,76

2.2.4

Prípojka vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Hodnota [€]


Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

strana: 9

1250/30,1260 = 41,49 €/bm 1 bm kCU = 2,307 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

42

50

16,00

84,00

Prípojka vody


Výpočet


1 bm * 41,49 €/bm * 2,307 * 0,95

90,93

Technická hodnota

84,00 % z 90,93 €

76,38

2.2.5

Hodnota [€]

Prípojka kanalizácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

530/30,1260 = 17,59 €/bm 4 bm kCU = 2,307 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

42

50

16,00

84,00



Výpočet

Hodnota [€]


4 bm * 17,59 €/bm * 2,307 * 0,95

154,20

Technická hodnota

84,00 % z 154,20 €

129,53

2.2.6 Žumpa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

3250/30,1260 = 107,88 €/m3 OP 2*3*2,9 = 17,4 m3 OP kCU = 2,307 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

Žumpa

2008

8

42

50

16,00

84,00


Výpočet 3

Hodnota [€]


17,4 m OP * 107,88 €/m3 OP * 2,307 * 0,95

4 113,97

Technická hodnota

84,00 % z 4 113,97 €

3 455,73

2.2.7

Prípojka NN

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky


Položka: Kód KS:

strana: 10

7.1.u) kábelová prípojka zemná Cu 4*10 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

470/30,1260 = 15,60 €/bm 1 9,36 €/bm 8 bm kCU = 2,307 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

42

50

16,00

84,00

Prípojka NN


Výpočet


8 bm * (15,6 €/bm + 0 * 9,36 €/bm) * 2,307 * 0,95

273,52

Technická hodnota

84,00 % z 273,52 €

229,76

2.2.8

Hodnota [€]

Spevnené plochy

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

260/30,1260 = 8,63 €/m2 ZP 2,2*3,2 = 7,04 m2 ZP kCU = 2,307 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

42

50

16,00

84,00

Spevnené plochy


Výpočet

Hodnota [€]

2


7,04 m ZP * 8,63 €/m2 ZP * 2,307 * 0,95

133,15

Technická hodnota

84,00 % z 133,15 €

111,85

2.3

REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Rodinný dom s. č. 601, na pozemku p. . 1210/7, k. ú. Jahodná

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

124 239,09

114 299,97

Plot - pletivový

2 144,20

1 572,34

Studňa

1 175,21

1 057,69

483,78

354,76

90,93

76,38

154,20

129,53

4 113,97

3 455,73

Prípojka NN

273,52

229,76

Spevnené plochy

133,15

111,85

5 249,55

4 358,01

132 808,05

121 288,01

Vonkajšie úpravy Domáca vodáreň Prípojka vody Prípojka kanalizácie Žumpa

Celkom za Vonkajšie úpravy Celkom:


3.

strana: 11

STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY :

a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v k.ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. Jahodná je obec na Slovensku v okrese Dunajská Streda. Patrí do nej chatarská oblasť Albarégia a malá osada Csótfa. Preteká cez ňu rieka Malý Dunaj, cez ktorý tu prechádza točený most. Je tu vybudovaný vysoký rímskokatolícky kostol sv. Petra a Pavla z roku 1747, základná škola a kultúrny dom, kde prebiehajú rozličné akcie. Nachádza sa tu aj štrkovisko, kde sa chodia miestni ľudia cez leto osviežiť. Alba Régia je chatová oblasť obce Jahodná. Je tu postavených asi sto chatiek. Leží pri jednom meandri Malého Dunaja, priamo pri hladine. Táto časť je často (približne tri roky) postihnutá záplavami. Je tu peší most ponad koryto Malého Dunaja. Blízko sú veľké lužné lesy. Jahodná je obec na Slovensku asi 10 km severovýchodne od mestaDunajská Streda. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú a tiež pozemok ku nim priľahlý je priamo prístupný z verejnej komunikácie. Pozemok je priamo prístupný z ulice po spevnenej komunikácii. Dom sa nachádza neďaleko hlavnej komunikácie. Dostupnosť do centra obce je peši v rozsahu 7 - 10 minút. Z hľadiska polohy k centru ide o lokalitu vhodnú na bývanie. V posudzovanej lokalite je dopyt po nehnuteľnostiach v porovnaní s ponukou vzhľadom ku konsolidovanému prostrediu, dobrému stupňu občianskej vybavenosti, nižšiemu stupňu zástavby a dobrému dopravnému spojeniu s centrom, nižší. Konfliktné skupiny či už priamo alebo bezprostrednom okolí pri miestnej obhliadke zistené neboli. V okolí domu, je dostatočný počet parkovacích miest pre autá obyvateľov. Stavba je udržiavaná, v dobrom stavebno-technickom stave, opotrebenie je primerané jej veku. b) Analýza využitia nehnuteľností: Predmetný rodinný dom sa nachádza na okraji obce v malej zástavbe rodinných domov. Dom je zhotovený z pôvodných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. V čase obhliadky – 14.06.2016 je rodinný dom obývaný, 1. podkrovné podlažie je odpojené od energií. Dom je využívaný na obytné účely. Prístup k nehnuteľnosti je cez p. č. 1207/2 – zastavané plochy a nádvoria - hrádza (LV nezaložené). c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre budúce užívanie objektu žiadne iné administratívne, právne, dopravné ani technické riziká. Na nehnuteľnosľ sa viažu ťarchy :  Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Prvá stavebná sporiteľňa,a.s., Bajkálska 30, Bratislava, IČO: 31335004 formou dobrovoľnej dražby,P- 821/16, č.z.242/16  Záložné právo v prospech záložného veriteľa Prvá stavebná sporiteľňa a.s., so sídlom Bajkalská 30, 829 48 Bratislava, IČO: 31 335 004, V 5360/13 - č.z. 232/13 3.1

STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1.1

METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN 80- 7100-827-3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. Posudzovaná nehnuteľnosť sa nachádza v obci Hubina, kde v súčasnej dobe je možné hovoriť nižšom dopyte (pre daný typ nehnuteľnosti). Orientácia stavby k svetovým stranám nemá podstatný vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. Terén v okolí je rovinatý. V zmysle metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ktorú spracoval Ústav súdneho inžinierstva (ÚSI) Žilinskej univerzity v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre rodinné domy v mestách stanovený v rozpätí od 0,2–0,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie vychádza z pomeru priemernej všeobecnej hodnoty stavieb na trhu s nehnuteľnosťami v sídle k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, charakteru objektu, dispozičnému riešeniu objektu a s prihliadnutím na situáciu v tejto lokalite stanovujem koeficient polohovej diferenciácie na 0,45. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

0,45

Trieda

Výpočet

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900)

1,350

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,900

III. trieda

Priemerný koeficient

0,450

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,248

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405)

0,045

Hodnota


strana: 12

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1 2

Popis Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší

6

Typ nehnuteľnosti

7

veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 %

14

Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

15

Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

16

bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny

II.

0,900

8

7,2000

I.

1,350

7

9,4500

III.

0,450

6

2,7000

I.

1,350

10

13,5000

III.

0,450

9

4,0500

I.

1,350

6

8,1000

III.

0,450

5

2,2500

I.

1,350

6

8,1000

IV.

0,248

7

1,7360

IV.

0,248

7

1,7360

III.

0,450

10

4,5000

II.

0,900

8

7,2000

I.

1,350

9

12,1500

III.

0,450

8

3,6000

IV.

0,248

7

1,7360

V.

0,045

4

0,1800

III.

0,450

20

9,0000

180

113,91

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

13,5000

Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby

18

30

Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod.

17

0,450

Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus

13

III.

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy

12

3,2240

Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

11

13

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

10

0,248

Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva

9

IV.

Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

8

Výsledok kPDI*vI

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

Váha vI

Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu

4

kPDI

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce

3

Trieda

Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 113,91/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 121 288,01 € * 0,633

Hodnota 0,633 76 775,31 €


3.2

POZEMKY

3.2.1

METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1

Pozemky LV č. 1818

strana: 13

Ohodnocované pozemky sa nachádzajú v obci Jahodná, neďaleko okresného mesta Dunajská Streda. Sú evidované na liste vlastníctva č. 1818, k.ú. Hubina, obec Hubina, okres Piešťany. Pozemok p. č. 1210/7 je vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce (pod rodinným domom s. č. 601). Je prístupný priamo z nespevnenej komunikácie (hrádza). V blízkosti ohodnocovaného pozemku sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí – vlastný zdvoj vody - studňa, kanalizácia - žumpa, NN elektrický rozvod a telefónny rozvod. Pozemok je oplotený. Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50%z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takom prípade sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje k obci, z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V súlade s použitou metodikou uplatňujem 80 % z jednotkovej východiskovej hodnoty mesta Dunajská Streda, t.j. 7,97 EUR/m2. Druh pozemku ovocný sad

Vzorec 679

Spolu výmera [m2] 679,00

Podiel 1/1

Výmera [m2] 679,00

1210/7

zastavaná plocha a nádvorie

134

134,00

1/1

134,00

1210/8

ostatná plocha

151

151,00

1/1

151,00

1210/9

ostatná plocha

24

24,00

1/1

24,00

1210/10

ostatná plocha

6

6,00

1/1

6,00

Parcela 1210/4

Spolu výmera

994,00 Dunajská Streda VHMJ = 80,00% z 9,96 €/m2 = 7,97 €/m2

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie

Hodnota koeficientu

kS koeficient všeobecnej situácie

3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

0,90

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min.

0,90

kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

3. obytná alebo rekreačná poloha

1,20

kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku

2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny)

1,20

kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov

kZ 3. pozemky na chránených územiach koeficient povyšujúcich faktorov

2,60

kR 1. nevyskytuje sa koeficient redukujúcich faktorov

1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,20 * 2,60 * 1,00

Hodnota

2

24,17 €/m2

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 7,97 €/m * 3,0326

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 994,00 m2 * 24,17 €/m2

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov

3,0326

24 024,98 €

Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€]

parcela č. 1210/4

16 411,43

parcela č. 1210/7

3 238,78

parcela č. 1210/8

3 649,67

parcela č. 1210/9

580,08

parcela č. 1210/10

145,02

Spolu

24 024,98


III.

strana: 14

ZÁVER

Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty :  rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná,  pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 14.06.2016, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou:

76 775,31 €

Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie:

24 024,98 €

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

2. Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Rodinný dom s. č. 601, na pozemku p. . 1210/7, k. ú. Jahodná

72 351,88

Plot - pletivový

995,29

Studňa

669,52

Vonkajšie úpravy Domáca vodáreň

224,56

Prípojka vody

48,35


81,99

Žumpa

2 187,48

Prípojka NN

145,44

Spevnené plochy

70,80

Spolu za Vonkajšie úpravy

2 758,62

Spolu stavby

76 775,31

Pozemky Pozemky - parc. č. 1210/4 (679 m2)

16 411,43

Pozemky - parc. č. 1210/7 (134 m2)

3 238,78

2

3 649,67

Pozemky - parc. č. 1210/9 (24 m )

580,08

Pozemky - parc. č. 1210/10 (6 m2)

145,02

Pozemky - parc. č. 1210/8 (151 m ) 2

2

Spolu pozemky (994,00 m )

24 024,98

Spolu VŠH

100 800,29

Zaokrúhlená VŠH spolu

101 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 101 000,00 € Slovom: Jedenstojedentisíc Eur 3. MIMORIADNÉ RIZIKÁ V ohodnotení metódou polohovej diferenciácie sú zohľadnené všetky pozitívne i negatívne vplyvy pôsobiace na posudzovanú nehnuteľnosť. Nie sú ohodnotené - prípojky inžinierskch sietí – neboli predložené žiadne nákresy ani ústne informácie o trasách a profiloch jednotlivých inž. prípojok Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy:  Plomba V-21/2016  Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Prvá stavebná sporiteľňa,a.s., Bajkálska 30, Bratislava, IČO: 31335004 formou dobrovoľnej dražby,P- 821/16, č.z.242/16  Záložné právo v prospech záložného veriteľa Prvá stavebná sporiteľňa a.s., so sídlom Bajkalská 30, 829 48 Bratislava, IČO: 31 335 004, V 5360/13 - č.z. 232/13


strana: 15

Znalecký úkon (znalecký posudok) má 16 strán formátu A4, 9 strán zviazaných príloh. Bol vypracovaný v 5 exemplároch, z ktorých jeden ostáva v archíve znalca.

V Bratislave, 02.07.2016

IV. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Ing. Michaela Dírerová znalec

PRÍLOHY

Objednávka zo dňa 26.05.2016. Výpis z katastra nehnuteľností LV č. 1818, k. ú. Jahodná (vytvorené cez katasterportal) Kópia z katastrálnej mapy zo dňa 02.07.2016 užívacie povolenie č. 277/2008-003 zo dňa 06.05.2008 Pôdorys zjednodušený + rez + pohľad Fotodokumentácia

1A4 1A4 1A4 1A4 4A4 1A4


strana: 16


strana: 17


strana: 18


strana: 19


strana: 20


strana: 21


strana: 22


strana: 23


strana: 24


V.

strana: 25

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký úkon som vypracoval ako znalec zapísaný zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo - odvetvie oceňovanie nehnuteľností, pozemné stavby. Evidenčné číslo znalca 914 025. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 92/2016.

Ing. Michaela Dírerová

2016

Recommend Documents