1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 126/1/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 878/3 v k.ú. 757837 Stříbro Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Tachov, obec Stříbro, k.ú. Stříbro Adresa nemovité věci: Palackého 878, 349 01 Stříbro Vlastník stavby: Miroslav Šefčík, Palackého 878, 349 01 Stříbro, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miroslav Šefčík, Palackého 878, 349 01 Stříbro, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Dražbyprost s.r.o., Vážený pan Jan Prošek Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Gustav Mayr Sporná 284/6, 326 00 Plzeň IČ: telefon: 602 415 533 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 25 stran
V Plzni, dne 21.1.2016
e-mail:
[email protected]
955 000 Kč 18.1.2016 v 09.00 hodin
Stav ke dni :
Počet příloh: 9
Ing. Gustav Mayr
18. 1. 2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol O ceně obvyklé bytové jednotky č. 878/3 s příslušenstvím, vše na LV č. 3120 pro k.ú. 757837 Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov: - bytová jednotka č. 878/3, byt v budově Stříbro, č.p. 877, 878, 879, byt.dům, LV 2097, na parcele St. 1052, LV 2097, St. 1053, LV 2097, St. 1054, LV 2097 - podíl o velikosti 879/10000 na společných částech domu - budově Stříbro, č.p. 877, 878, 879, byt.dům, LV 2097, na parcele St. 1052, LV 2097, St. 1053, LV 2097, St. 1054, LV 2097 - podíl o velikosti 879/10000 na pozemku parc.č. St. 1052- zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku parc.č. St. 1053 - zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku parc.č. St. 1054 - zastavěná plocha a nádvoří vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov, na listu vlastnictví č. 3120 pro katastrální území Stříbro. Vlastník: Miroslav Šefčík, poslední trvalý pobyt Palackého 878, 349 01 Stříbro Prohlídka bytové jednotky nebyla umožněna, majitel nemovitosti se nezúčastnil místního šetření k ocenění bytové jednotky a tím nebylo možné provést zaměření a zjištění stávajícího stavu oceňované bytové jednotky. Pro ocenění bytové jednotky včetně příslušenství je uvažován stav: - bytová jednotka je řádně užívána k bydlení, je v průměrném stavu s prováděním nezbytné údržby, - stav u bytového domu je uvažován dle stávajícího stavu zjištěného v rámci místního šetření. Vzhledem k neúčasti majitele bytové jednotky na místním šetření byl zjištěn pouze vnější stav bytového domu jako takového z veřejně přístupných míst. Přehled podkladů - výpis z KN LV č. 3120, vedený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov, - snímek katastrální mapy, - stavebně - technická dokumentace uložená v Archivu Stavebního úřadu města Stříbro, - informace a údaje sdělené znalci, - výměry a skutečnosti zjištěné znalcem osobně na místě šetření dne 18.1.2016. Místopis Město Stříbro patří mezi přední středověká města na území dnešní ČR s mnoha zajímavými památkami. Ve městě je postavena renesanční radnice, minoritský klášter s Městským muzeem, zbytky středověkého opevnění, hornický skanzen či Královská dědičná štola Prokop. Stříbro, město, kterému dala jméno těžba stříbrných rud, je přibližně 30 km západně od Plzně. -2-
Historické jádro města je vyhlášeno městskou památkovou zónou. Město je důležitým centrem turistického ruchu v regionu, je zde rozsáhlý sportovní areál, který nabízí bohaté sportovní vyžití. V bezprostřední blízkosti se nachází přehrada Hracholusky, kde si na své přijdou milovníci vodních sportů, jako jachting, windsurfing, nebo rybaření. Okolní krajina je vhodná pro procházky, houbaření nebo cyklistické výlety. Město žije i bohatým kulturním životem. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Bytový dům, v němž se oceňovaná bytová jednotka nachází, je zděná budova s tl. zdiva 450 mm. Tvoří jej jeden dilatační celek. Má technické podlaží a 2 nadzemní podlaží. V letech 2009 - 2012 byly provedeny sanační práce a oprava stávající vnější fasády, následně bylo provedeno zateplení kontaktním zateplovacím systémem Baumit 100 mm. Byla provedena demontáž původní taškové krytiny a provedena nová Bramac protector. Dále byla provedena výměna vchodových dveří a výměna oken ve schodišťovém prostoru včetně klempířských konstrukcí z Pz plechu. Na uvedené stavební práce bylo vydáno Stavební povolení čj. 890/OVÚP/08/202/Zw Městským úřadem Stříbro ze dne 21.9.2009. Kolaudační souhlas k uvedeným stavebním úpravám byl vydán dne 19.7.2012 čj. 2372/OVÚP/09-12/Ve Městským úřadem Stříbro. Bytový dům je obdélníkového půdorysu, skládá se ze 3 samostatných vchodů (vstupů do budovy), střecha je sedlová s valbou. V okolí se nachází bytové domy s prodejnami a službami. Kolaudační souhlas s užíváním budovy není k dispozici. Půdorys, který je archivovaný u MÚ Stříbro, je datován k lednu 1954. Pro výpočet stáří bytového domu je z toho důvodu uvažován rok výstavby 1955 a tím je stáří stavby 61 let.
Silné stránky Stavebně - technický stav bytového domu - realizované opravy a údržba, zděný dům se zateplenou fasádou. Přístup k bytovému domu, možnost dobrého parkování před bytovým domem. Slabé stránky Nelze hodnotit - vzhledem k neumožnění přístupu do bytové jednotky a bytového domu nelze stanovit.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Uvedené informace byly zjištěny v rámci místního šetření. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Uvedené informace byly zjištěny v rámci místního šetření. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Uvedené informace byly zjištěny v rámci místního šetření a z předložené dokumentace. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Uvedené informace nebylo možno zjistit v rámci místného šetření.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 878/3 v k.ú. Stříbro 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parc.č. 1052, 1053 a 1054 v k.ú. Stříbro
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 878/3 v k.ú. Stříbro
-4-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - Bytová jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku. 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
I
-0,02
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,980 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba - Okolí s rodinnými domy a bytovými domy. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce - Bytová jednotka je III -0,05 umístěna v okrajové části obce na severo - východní straně města. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí Pozemek je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynové přípojky. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce - Autobusová zastávka je v bezprostřední blízkosti bytového domu na ulici Palackého. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -5-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Stříbro: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,85 0,85 1,00
1,00 0,95 1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 625,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 878/3 v k.ú. Stříbro Dle podkladů získaných v archivu je výměra bytové jednotky 65,36 m2 včetně sklepů užívaných v 1.PP. Výměra bytové jednotky dle stavební dokumentace je 55,15 m2, tzn. výměra sklepu je 10,21 m2. Byt se skládá ze dvou obytných místností a příslušenství. Dvou pokojů, kuchyně, sociálního zázemí, předsíně a sklepu. Kolaudace bytového domu nebyla zjištěna, je předpokládáno stáří bytového domu k datu ocenění 61 let. Byt je ohraničen: a) vstupními dveřmi do bytu a sklepů v suterénu objektu (zárubeň a dveřní křídla jsou součástí bytu) b) hlavním uzavíracím ventilem přívodu vody a elektrickými pojistkami pro byt.
-6-
Součástí bytu je veškeré jeho vnitřní vybavení a instalace. Společnými částmi budovy jsou společné konstrukční části, společná technická zařízení a společné prostory. Společnými konstrukčnímu částmi budovy jsou: a) základy budovy včetně izolací a izolačních přizdívek, b) obvodové zdivo včetně fasády, c) hlavní svislé a vodorovné nosné konstrukce, d) střecha včetně střešní krytiny, okapů a střešních svodů, e) schodiště, okna a dveře společných prostor, f) předsazené schody a okapové chodníčky. Společnými technickými zařízeními budovy jsou: a) rozvody vody, kanalizace, elektřiny a elektroinstalace společných prostor, b) vybavení společných prostor. Společnými prostorami jsou: a) chodby a schodišťový prostor v suterénu budovy, b) prádelna a sušárna, umístěná v suterénu sekce 789, c) kočárkárny v suterénech sekcí čp. 877 a 879. Tyto společné společné prostory slouží pro všechny byty všech tří sekcí obytné budovy. Další společné prostory: d) zádveří před vchodem, e) schodišťové prostory nadzemních podlaží, které se nacházejí v každé sekci, slouží vždy pro byty té sekce, v které se nacházejí. Spoluvlastnický podíl činí 879/10000 a to na společných částech budovy a pozemcích.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 61 let 13 031,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 15,92 * 1,00 = 17,05 * 1,00 = 15,15 * 1,00 = 4,53 * 1,00 = 2,50 * 1,00 = 10,21 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: koupelna: předsíň: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
-7-
15,92 m2 17,05 m2 15,15 m2 4,53 m2 2,50 m2 1,02 m2 56,17 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná - Budova je zděná zateplená. 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad - Prádelna, sušárna, kočárkárna. 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - Byt v I. NP. 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - Stav nezjištěn, je předpokládáno sociální zázemí příslušenství úplné a ve standardním provedení. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje Sklepní kóje. 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - Stav nezjištěn, je předpokládáno ústřední resp. etážové vytápění. 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - Konkrétní stav nezjištěn, předpokládáno řádné užívání bytové jednotky. Koeficient pro stáří 61 let: s = 1 - 0,005 * 61 = 0,695
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
II
-0,01
III
0,00
III II
0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,695 = 0,778 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 13 031,- Kč/m2 * 0,778 = 10 138,12 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 56,17 m2 * 10 138,12 Kč/m2 * 0,980 * 0,990= 552 488,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
552 488,35 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parc.č. 1052, 1053 a 1054 v k.ú. Stříbro Bytový dům, ve kterém je oceňovaná bytová jednotka umístěná, je postaven na pozemcích parc.č. 1052 - zastavěná plocha a nádvoří, 1053 - zastavěná plocha a nádvoří a 1054 - zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky spolu se stavbou tvoří jednotný funkční celek, jsou rovinaté. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě - veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro.
-8-
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití Pozemky jsou obdélníkového tvaru zastavěné bytovým domem. 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace - Pozemky jsou rovinaté. 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání - Nebylo zjištěno omezení užívání zastavěných pozemků. 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I
0,00
II
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 0,990 = 0,970 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 625,Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo st. 1052
Výměra [m2] 138,00
Index
Koef.
0,970 Jedn. cena [Kč/m2] 606,25
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1053 137,00 606,25 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1054 138,00 606,25 nádvoří Stavební pozemky - celkem 413,00 m2 Pozemky parc.č. 1052, 1053 a 1054 v k.ú. Stříbro - výchozí cena pro = výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemky parc.č. 1052, 1053 a 1054 v k.ú. Stříbro - zjištěná cena -9-
=
Upr. cena [Kč/m2] 606,25 Cena [Kč] 83 662,50 83 056,25 83 662,50
250 381,25 250 381,25 Kč 879 / 10 000 22 008,51 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 878/3 v k.ú. Stříbro Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
55,15 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+1 65 m2 ve Stříbře Bytová jednotka o dispozici 2+1 a výměře podlahové plochy 65m2. Byt se nachází ve třetím patře bytového domu. Dům i byt je po celkové rekonstrukci. Lokalita Gagarinova, Stříbro Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,69 15 402 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 65,00 m 0m 1 450 000 Kč 22 308 Kč/m2 Název: Byt 2+1 ve Stříbře Podkrovní byt 2+1 v osobním vlastnictví ve Stříbře, ulice Na Vyhlídce. Užitná plocha bytu činí 53 m2. Byt se nachází ve 3. NP bytového domu, s ústředním vytápěním a vlastním plynovým kotlem. Byt je v původním ale velmi zachovalém stavu. Podlahová krytina je koberce a dlažba. Podkrovní byt tvoří kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a chodba. Bytová jednotka je zateplená, má plastová okna, rohovou kuchyňskou linku a sklepni kóji. Bytový dům je v docházkové blízkosti zastávky MHD, restaurace, obchodu a mateřské školy a je v příjemném, klidném prostředí s krásným výhledem.
- 10 -
Lokalita Stříbro, Na Vyhlídce Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 www.reality.idn
es.cz
Užitná plocha 53,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,00 21 679 Celková cena Jednotková cena 1 149 000 Kč 21 679 Kč/m2
Název: Byt 2+1 ve Stříbře Bytová jednotka 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v 1. patře panelového domu v klidné lokalitě Máchovy ulice ve Stříbře. Byt má zděné jádro, nová plastová okna, nové rozvody elektřiny a nová topná tělesa. Podlahy v bytě jsou v betonové, kryté linem. V koupelně je keramická dlažba. V kuchyni je novější kuchyňská linka s plynovým sporákem a karma, která zajišťuje ohřev vody. K bytu náleží prostorná komora a sklepní kóje. Dům, ve kterém se byt nachází, má novou střechu, vchodové dveře a novou zateplenou fasádu. Dobré parkování u domu. Všechna okna bytu jsou situována na jižní stranu. Centrum města je vzdáleno cca 12 minut lehké chůze. V těsné blízkosti bytu se nachází škola, školka, gymnázium, sportovní areál, supermarket a.j. Lokalita Máchova ulice, Stříbro Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 54,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Neuvedeno
Výměra pozemku. 0 m2
- 11 -
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,00 17 593 Celková cena Jednotková cena 950 000 Kč 17 593 Kč/m2
Název: Byt 2+1 ve Stříbře Bytová jednotka 2+1 ve Stříbře, který se nachází v 2. podlaží 4. podlažního bytového domu. Byt je ve velice dobrém udržovaném stavu. Podlahová plocha bytu je 57 m2, nová plastová okna, byt prošel před několika lety rekonstrukcí. Vytápění ústřední plynové. Bytový dům se nachází na velice klidném místě na okraji města. K bytu náleží prostorná dvojgaráž, která se nachází hned za domem. Ve Stříbře je veškerá občanská vybavenost. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 57,00 m2
1,00 1,00 1,00 0,85 0,95 1,00 1,00 Neuvedeno
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,81 14 875 Celková cena Jednotková cena 1 050 000 Kč 18 421 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 12 -
14 875 Kč/m2 17 387 Kč/m2 21 679 Kč/m2 17 387 Kč/m2 55,15 m2 958 893 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 878/3 v k.ú. Stříbro 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parc.č. 1052, 1053 a 1054 v k.ú. Stříbro
552 488,00 Kč 22 009,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 878/3 v k.ú. Stříbro Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
958 893,00 Kč 958 893 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 574 497 Kč
Obvyklá cena 955 000 Kč slovy: Devětsetpadesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.3
Komentář ke stanovení výsledné ceny Cena bytové jednotky včetně příslušenství byla stanovena dle znaleckého zadání na podkladě hodnot zjištěných dle oceňovacích metod: - metoda administrativní ceny, - metoda porovnávací hodnoty. Závěr Po vyhodnocení hodnot získaných metodou administrativní a porovnávací, při zvážení všech skutečností, které mají vztah k oceňovaným nemovitým věcem stanovuji výslednou tržní hodnotu (obvyklou cenu) pro požadovaný účel ocenění ve výši k datu ocenění: - bytová jednotka č. 878/3 vč. příslušenství, zapsáno na LV č. 3120, k.ú. Stříbro - 955.000,- Kč. Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré v jednom vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné. Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. - 13 -
Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA - není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány ( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). Přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN. Výnosová hodnota - kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (dle údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry). Porovnávací způsob - který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci ( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování - tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3. Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
- 14 -
V Plzni 21.1.2016 Ing. Gustav Mayr Plaménková 1092/1A 326 00 Plzeň telefon: 602 415 533 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 1.11.2006 č.j.Spr. 484/2006, pro základní obor EKONOMIKA, pro odvětví ceny a odhady.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 126/1/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 126/1/2016.
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3120 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace ze dne 18.1.2016 Půdorysné umístění bytové jednotky č. 878/3 Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 příloze 4 1 2 1 1
Kopie katastrální mapy ze dne 18.1.2016
Pozemek p.č. 1052, 1053 a 1054 v k.ú. č. 757837 Stříbro
- 21 -
Fotodokumentace bytového domu
Pohled na bytový dům - průčelí, směr k ulici Palackého
Pohled na bytový dům - vstupy do objektu
- 22 -
Pohled na bytový dům - vstupy do objektu
Pohled na bytový dům - pohled od ulice Palackého
- 23 -
Půdorysné umístění bytové jednotky č. 878/3
- 24 -
Mapa oblasti
Mapa oblasti - Palackého 878, Stříbro
- 25 -
