-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2939-251/2016 o odhadu ceny obvyklé pozemků parc.č. 2961 a parc.č. 4623/1, v k.ú. Sudoměřice, obci Sudoměřice, okresu Hodonín (LV 687)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 2910/09
Podle stavu ke dni 20.4.2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 22.5.2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pozemky Jihomoravský Hodonín Sudoměřice Sudoměřice
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 687 pro k.ú. Sudoměřice ze dne 8.4.2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 070 Ex 2910/09-53 o ustanovení znalce ze dne 18.4.2016. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 687 zapsán: Buček Josef Ing., č. p. 322, 69666 Sudoměřice Omezení vlastnického práva na LV č. 687 ke dni 8.4.2016: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Buček Josef Zahájení exekuce - Ing. Buček Josef Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v okrese Hodonín, v obci Sudoměřice. Pozemek parc.č. 2961 se nachází severozápadně od zastavěného území obce, cca 500 m severně od „Prístavisko Skalica“. Jedná se o zemědělský pozemek. Na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Přístup k pozemku je z obecní komunikace. Pozemek parc.č. 4623/1 se nachází jihovýchodně od zastavěného území obce, cca 500 m severozápadně od „Vodní nádrže Mlýnky“. Jedná se o zemědělský pozemek. Na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Přístup k pozemku je z obecní komunikace.
-3Výčet pozemků na LV 687: parc.č. 2961 druhu trvalý travní porost parc.č. 4623/1 druhu orná půda
6. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 687
o celkové výměře 4 577 m2 o celkové výměře 859 m2
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku V současné době se na Hodonínsku běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. V okolí (cca 5-10 km) se běžně obchoduje se zemědělskými pozemky v rozmezí cca 30,- až 60,- Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonitě, možného dalšího využití apod. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 pozemek 4
lokalita
Kyjov, okr. Hodonín Vlkoš, okr. Hodonín Moravský Písek, okr.Hodonín Kyjov, okr. Hodonín
cena
korekce výměra redukovaná objektivizační koeficient, výsledná cena za ceny na cena za m2 názor znalce (lokalita, m2 pramen velikost, možnost využití)
272 250
0,90
9 075
27
0,95
25,65
254 970
0,90
8 499
27
0,95
25,65
72 400
0,90
2 069
31
1,10
34,64
98 000
0,90
3 600
25
1,05
25,73
průměrná indexovaná hodnota indexovaná hodnota (zaokrouhleno)
27,92 30
-5-
Výměra v m2 1
Průměrná indexovaná hodnota 30
Cena pozemku zjištěná srovnáním 30
Ocenění pozemků: Parc.č. 2961 4 577 m2 * 30,- Kč = 137 310,- Kč Parc.č. 4623/1 859 m2 * 30,- Kč = 25 770,- Kč Celkem za pozemky na LV 687 137 310,- Kč + 25 770,- Kč = 163 080,- Kč Srovnávací hodnota zemědělských pozemků celkem:
163 080,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemků parc.č. 2961 a parc.č. 4623/1, v k.ú. Sudoměřice, obci Sudoměřice, okresu Hodonín (LV 687), je stanovena ke dni 20. 4. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši:
163 080,- Kč
-6-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovitých věcí: pozemků parc.č. 2961 a parc.č. 4623/1, v k.ú. Sudoměřice, obci Sudoměřice, okresu Hodonín (LV 687) činí
163 080,- Kč Slovy: jedno-sto-šedesát-tři-tisíce-osmdesát-korun-českých
V Ostravě, 22. 5. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2939-251/2016 znaleckého deníku.
-7-
Přílohy: 1)Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 2)Výpis z katastru nemovitostí LV č. 687
-8Příloha č.1: Mapa širších vztahů
-9Příloha č. 2: Srovnávané
nemovité věci
Nemovitá věc č. 1 Pole 9 075 m², Kyjov, okr. Hodonín 272 250,- Kč (30,- Kč za m²) 6 parcel zemědělských pozemků o celkové výměře 9075 m2 v katastrálním území Boršov u Kyjova, okres Hodonín. Jedná se o ornou půdu o výměrách 4681 m2, 269 m2, 28 m2 a 3905 m2 a ostatní plochu (ostatní komunikaci) o výměrách 41 m2 a 151 m2. Pozemky jsou mírně svažité, přístupné z cesty a leží mezi obcemi Boršov u Kyjova (z kraje obce ve směru od Bohuslavic) a Bukovany.
Nemovitá věc č. 2 Pole 8 499 m², Vlkoš, okr. Hodonín 254 970,- Kč (30,- Kč za m²) Orná půda v k.ú obce Vlkoš. Jedná o jednu parcelu o celkové ploše 8.499m2. Pozemek je v nájmu - NS k dispozici.
Nemovitá věc č. 3 Pole 2 069 m², Moravský Písek, okr. Hodonín 72 400,- Kč (35,- Kč za m²) Rovinaté suché pozemky s celkovou výměrou 2.069 m² nacházející se nedaleko obce Moravský Písek v bezprostřední blízkosti retenční nádrže. Dle katastru nemovitostí je převážná část vedena jako trvalý travní porost a malá část jako lesní pozemek. Parcely jsou v současnosti bez nájemního vztahu.
Nemovitá věc č. 4 Pole 3 600 m², Kyjov, okr. Hodonín 98 000,- Kč (27,- Kč za m²) Zemědělský pozemek o celkově výměře 5 937 m2 v k.ú Kyjov. Pozemek je veden na katastru jako orná půda.
