ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3486/2016 NEMOVITÁ VĚC: Autosalon s autoservisem čp. 109 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Sukorady, k.ú. Sukorady u Mladé Boleslavi Adresa nemovité věci: Sukorady 109, 294 06 Sukorady Vlastník stavby: Karel Kroček KK SERVIS s.r.o., Ratajova 1247/24, 148 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Karel Kroček KK SERVIS s.r.o., Ratajova 1247/24, 148 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
insolvenční správce, Pan Ing Jiří Krejčiřík Papírenská 63/4, 160 00 Praha 6
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180, 109 00 Praha 10
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny pro potřeby dražby (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: pana Kročka Počet stran: 16 stran
V Praze, dne 27.8.2016
13 660 000 Kč 22.8.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 5
22.8.2016 Počet vyhotovení: 3
Ing. Dagmar Marvanová
NÁLEZ Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklé hodnoty autosalonu, servisu s prodejnou a dvěma bytovými jednotkami čp. 109, okres Mladá Boleslav, obec Sukorady, včetně příslušenství a pozemků parcelní číslo 204/1, 39/9, 39/13 a 460/2 na katastrálním území Sukorady u Mladé Boleslavi.
Přehled podkladů výpis z KN Katastrálního úřadu LV č. 438 ze dne 29.8.2016 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem sousední nemovitosti nabídky realitních kanceláří kopie katastrální mapy cenová mapa České republiky (ing. PhD. Petr Ort a kolektiv) 1/2016 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem posudku je odhad obvyklé hodnoty autosalonu, servisu s prodejnou a dvou bytových jednotek, to vše situované v objektu čp. 109. Součástí ocenění jsou pozemky zastavěné a přilehlé. Tento komplex budov tvoří areál při hlavní příjezdové komunikaci procházející obcí Sukorady. Areál se nachází v okrajové části obce Sukorady vzdálené od hranice Mladé Boleslavi 6 km. Jedná se tedy o areál, který v době prohlídky má funkční autosalon s prodejnou a dvě bytové jednotky. Součástí budovy je okolní pozemek, který ve své přední části je využitý pro parkování aut k servisu a pro zákazníky. Pozemky a stavba spolu tvoří jeden funkční celek. Občanská vybavenost - smíšené zboží, hostinec, obecní úřad. Ostatní občanská vybavenost v Mladé Boleslavi. V obci veškeré inženýrské sítě, vyjma zemního plynu. Dobré dopravní spojení - autobusová příměstská linka.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou
-2-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Provozní objekt s bytovými jednotkami čp. 109 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Provozní objekt s bytovými jednotkami čp. 109 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Autosalon s autoservisem a dvěma bytovými jednotkami 4. Porovnávací ocenění 4.1 Autosalon s autoservisem
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V obci Sukorady objekt autolakovny s příslušenstvím a rodinným domem, autosalon nesplňuje podmínky pro udělení konsece autorizovaného prodejce pro většinu značek automobilů na trhu. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,640 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,08 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 -3-
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
VII
0,10
III
0,00
IV
0,10
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,832 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,532 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Sukorady u Mladé Boleslavi: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo III kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní středisko, nebo škola)
Pi 0,50 0,60 1,03 0,70 1,00 0,90
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 392,26 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Provozní objekt s bytovými jednotkami čp. 109 Oceňovaný objekt je částečně podsklepený s dvěmi nadzemními podlažími, kde druhé podlaží ze dvou třetin tvoří podkroví. Objekt je zděné konstrukce z keramických tvarovek Porotherm o tloušťce obvodových stěn 350 - 450 mm postavený na betonových odizolovaných pasech. Stropní konstrukce ze stropních panelů a sendvičové v podkrovní části je využito prvků konstrukce krovu. -4-
Konstrukce krovu valbová s několika hřebeny a v kombinaci s rovnou střechou. Střešní krytina z Bonského šindele a Bitumitu a tvarovaného pozinkovaného plechu. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Schody do druhého podlaží ocelové bez podstupnic se zábradlím situované v samostatném schodišťovém prostoru. Okna a portály plastové, dveře dýhované hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, vrata plastový vyklápěcí s dálkovým ovládáním. Podlahy betonové mazaniny hrubé v provozovně servisu, schowroom travertinové desky, ostatní dlažby a kobercové krytiny. Ve druhém podlaží dřevotřískové desky, kobercové krytiny a v hygienickém zázemí dlažby . Bytové jednotky podlahy plovoucí a dlažby v hygienickém zázemí. Vytápění objektu ústřední kamny na pevná paliva, ohřev vody boilery. Hygienické zázemí pro provoz je vybaveno pisoáry, sprchami a WC mísami. Stavebně technický stav objektu je dobrý vyžadující kosmetické úpravy a opravy. Vlivem zatékání střešní rovinou , poškození svodů dochází ke zhoršení stavebně technického stavu. 1.PP obsahuje kotelnu a uhelnu. 1.NP - vstup, prodejní plochu, kancelář oddělenou skleněnou stěnou od prodejny přístupnou betonovými schody vzhledem k různé úrovni podlahy, servis, chodbu, WC muži, WC ženy pro zákazníky, úklidovou místnost, WC muži personál, šatna a čtyři skladové místnosti, schodišťový prostor se zajištěným přístupem do 2.N.P. 2.NP - chodba , technická místnost, dva půdní prostory ve stadiu stavebních úprav na kanceláře, čtyři kanceláře a hygienické zázemí, kuchyňka. Část prostoru druhého podlaží je využita pro dvě bytové jednotky. 1. bytová jednotka - obývací pokoj, kuchyňka - linka s dřezem a sporákem, koupelna s WC (WC mísa, rohová vana, umyvadlo) 2. bytová jednotka - předsíň, přístupová hala se šatnou, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC (rohová vana, WC mísa, sprcha a dvě umyvadla), tři pokoje. Objekt byl kolaudován v roce 2010, od roku 1997 do roku 2007 přestavován a přistavován. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m2] Podlaží 6,57 * 8,77 + 3,20 * 4,40 = 71,70 1.PP 1.NP 35,56 * 8,25 + 35,26 * 17,59 + 20,98 * 10,50 + 6,20 * = 1 188,26 8,77 2.NP 8,05 * 7,50 + 5,86 * 2,50 + 10,97 * 5,85 + 12,06 * = 618,27 35,56 + 6,20 * 8,10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 71,70 m2 1 188,26 m2 618,27 m2 1 878,23 m2
Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
-5-
Konstr. výška 2,10 m 3,65 m 3,03 m
6 361,08 / 1 878,23 1 878,23 / 3
Součin 150,57 4 337,15 1 873,36 6 361,08 = 3,39 m = 626,08 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (6,57 * 8,77 + 3,20 * 4,40)*(2,10) = 1.PP 1.NP (35,56 * 8,25) * (3,70) + (35,26 * 17,59 ) * (3,65) = + (20,98 * 10,50 ) * (4,55) + (6,20 * 8,77 ) * (2,90) 2.NP (8,05 * 7,50) * (3,00 + 1,50/3) + (5,86 * 2,50 ) * = (1,20/2) + (10,97 * 5,85 + 12,06 * 35,56) * (2,00 + 2,50/2) + ( 6,20 * 8,10)*(2,20 + 2,50/2)
150,57 m3 4 509,29 m3 1 995,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP
Obestavěný prostor 150,57 m3 4 509,29 m3 1 995,70 m3 6 655,56 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod
Obj. podíl [%] S S S S P S S C S S S S S X S S S S S S S C
6,10 15,30 8,10 6,20 6,20 2,90 0,60 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 -6-
Část [%] 100 100 100 95 5 100 95 5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 5,89 0,14 2,90 0,57 0,00 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00
21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S P S C S X
2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
100 100 100 100 100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
6 655,56 m3 * 3 513,50 Kč/m3
1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00
= * * * * * * =
2,00 0,87 4,20 0,00 4,40 0,00 97,07 0,9707
2 669,0,9390 0,9305 0,9195 0,9707 0,8000 2,1100 3 513,50
=
23 384 310,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 91 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 100 = 9,0 % Koeficient opotřebení: (1- 9,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,910 21 279 722,15 Kč 0,532 11 320 812,18 Kč
Provozní objekt s bytovými jednotkami čp. 109 - zjištěná cena
=
11 320 812,18 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Sukorady u Mladé Boleslavi v okrajové části obce Sukorady. Pozemky spolu tvoří jeden funkční celek. Parkovací plocha rovinného charakteru, zbývající části mírně svažité s osazením objektu do terénu. Z inženýrských sítí je objekt napojen na veřejný vodovod, septik a elektro. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,832 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č. -7-
Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,640 * 1,000 * 0,832 = 0,532 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 392,26 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 orná půda § 4 odst. 1 orná půda § 4 odst. 1 orná půda Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,532
Upr. cena [Kč/m2] 208,68
Parcelní číslo 204/1
Výměra [m2] 1 184,00
Jedn. cena [Kč/m2] 208,68
Cena [Kč] 247 077,12
39/9 39/13 460/2
405,00 127,00 768,00 2 484,00
208,68 208,68 208,68
84 515,40 26 502,36 160 266,24 518 361,12
Pozemky - zjištěná cena
=
518 361,12 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Provozní objekt s bytovými jednotkami čp. 109 Věcná hodnota dle THU Oceňovaný objekt je částečně podsklepený s dvěmi nadzemními podlažími, kde druhé podlaží ze dvou třetin tvoří podkroví. Objekt je zděné konstrukce z keramických tvarovek Porotherm o tloušťce obvodových stěn 350 - 450 mm postavený na betonových odizolovaných pasech. Stropní konstrukce ze stropních panelů a sendvičové v podkrovní části je využito prvků konstrukce krovu. Konstrukce krovu valbová s několika hřebeny a v kombinaci s rovnou střechou. Střešní krytina z Bonského šindele a Bitumitu a tvarovaného pozinkovaného plechu. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Schody do druhého podlaží ocelové bez podstupnic se zábradlím situované v -8-
samostatném schodišťovém prostoru. Okna a portály plastové, dveře dýhované hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, vrata plastový vyklápěcí s dálkovým ovládáním. Podlahy betonové mazaniny hrubé v provozovně servisu, schowroom travertinové desky, ostatní dlažby a kobercové krytiny. Ve druhém podlaží dřevotřískové desky, kobercové krytiny a v hygienickém zázemí dlažby . Bytové jednotky podlahy plovoucí a dlažby v hygienickém zázemí. Vytápění objektu ústřední kamny na pevná paliva, ohřev vody boilery. Hygienické zázemí pro provoz je vybaveno pisoáry, sprchami a WC mísami. Stavebně technický stav objektu je dobrý vyžadující kosmetické úpravy a opravy. 1.PP obsahuje kotelnu a uhelnu. 1.NP - vstup, prodejní plochu, kancelář oddělenou skleněnou stěnou od prodejny přístupnou betonovými schody vzhledem k různé úrovni podlahy, servis, chodbu, WC muži, WC ženy pro zákazníky, úklidovou místnost, WC muži personál, šatna a čtyři skladové místnosti, schodišťový prostor se zajištěným přístupem do 2.N.P. 2.NP - chodba , technická místnost, dva půdní prostory ve stadiu stavebních úprav na kanceláře, čtyři kanceláře a hygienické zázemí, kuchyňka. Část prostoru druhého podlaží je využita pro dvě bytové jednotky. 1. bytová jednotka - obývací pokoj, kuchyňka - linka s dřezem a sporákem, koupelna s WC (WC mísa, rohová vana, umyvadlo) 2. bytová jednotka - předsíň, přístupová hala se šatnou, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC (rohová vana, WC mísa, sprcha a dvě umyvadla), tři pokoje. Objekt byl kolaudován v roce 2010, od roku 1997 do roku 2007 přestavován a přistavován. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 71,70 m2 2,10 m 2 1 188,26 m 3,65 m 618,27 m2 3,03 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (6,57 * 8,77 + 3,20 * 4,40)*(2,10) = 1.NP (35,56 * 8,25) * (3,70) + (35,26 * 17,59 ) * (3,65) = + (20,98 * 10,50 ) * (4,55) + (6,20 * 8,77 ) * (2,90) 2.NP (8,05 * 7,50) * (3,00 + 1,50/3) + (5,86 * 2,50 ) * = (1,20/2) + (10,97 * 5,85 + 12,06 * 35,56) * (2,00 + 2,50/2) + ( 6,20 * 8,10)*(2,20 + 2,50/2)
[m3] 150,57 m3 4 509,29 m3 1 995,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:
-9-
Obestavěný prostor 150,57 m3 4 509,29 m3 1 995,70 m3 6 655,56 m3
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 1 188 6 655,56 4 118 100,00 4 118 27 407 592
roků roků % [Kč]
9 91 9,00 24 940 909
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,832 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,640 * 1,000 * 0,832 = 0,532 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří - 10 -
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 1 Typ
392,26 Parcelní číslo
Název
§ 4 odst. 1 pozemky Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 2 484,00 2 484,00
0,532
208,68
Jedn. cena [Kč/m2] 208,68
Cena [Kč] 518 361,12 518 361,12
=
518 361,12 Kč
Pozemky - zjištěná cena
3. Výnosové ocenění 3.1 Autosalon s autoservisem a dvěma bytovými jednotkami Dle cenové mapy ČR 1/2016 se pronájem za provozní prostory pohybuje v částce 35,-Kč/m2 a bytová jednotka 1 + kk 4500,-Kč/měs, 4 + 1 - 6 000,-Kč/měs. V nabídce provozní prostory autoservisů od 70,-Kč/m2 /měs až 148,-Kč/m2 /měs. Tato cena se odvíjí od lokality, velikosti, stavebně technického stavu a vybavení. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory autosalon a autoservis 2.Obytné prostory byt 4 + 1 a 1 + kk Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1 510 600 75 500 906 000 190
663
10 498
125 970
míra kapit. [%] 8,00 8,00
1 031 970
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Nh Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění 0,30 % * RC Opravy a údržba 0,50 % * RC Správa nemovitosti 0,19 % * RC Ostatní náklady Náklady celkem V N=Nh-V Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota Cv - 11 -
m2 Kč
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
1 700 27 407 592 607 1 031 970 95 % 980 372
Kč/rok 15 000 Kč/rok 82 223 Kč/rok 137 038 Kč/rok 52 074 Kč/rok 0 Kč/rok 286 335 Kč/rok 694 037 % 8,00 Cv = N / i Kč 8 675 463
4. Porovnávací ocenění 4.1 Autosalon s autoservisem Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
1 700,00 m2 6 655,56 m3 1 188,26 m2 2 484,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej výrobní haly, prostoru 1 250 m2 Nabízíme Vám k prodeji výrobní, nebo skladovací prostory s kancelářemi a obytnými prostory v obci Bechov, 12 km od Mladé Boleslavi. Plocha pro výrobu, či skladování má výměru 1000 m2. V objektu jsou dále 2 velké kanceláře, společenská místnost, sklad, sociální zařízení a kuchyňka o celkové výměře 200 m2. Dále 6 samostatných pokojů s vlastním sociálním zařízením, které mohou sloužit k ubytování zaměstnanců. K objektu dále náleží pozemek o výměře 5196 m2. Část cca. 4000 m2 této plochy je zpevněná. Lokalita Dolní Bousov - Bechov, okres Mladá Boleslav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,70 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 0,48 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,77 4 236 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 250,00 m 0m 6 900 000 Kč 5 520 Kč/m2 Název: Prodej, komerční objekt, 2310 m2, Nymburk Prodej, komerční objekt, 2310 m2, Nymburk Nabízíme k prodeji komerční objekt v Nymburce. Celková plocha objektu je 2310 m2. Objekt je rozdělený na dvě části, v přední budově se nachází kanceláře, školící a tréninková místnost, v další části oddělené dvorem se pak nachází autodílna, garáž a skladovací prostory. Vlastní parkoviště, dobrá dopravní dostupnost. Skvělé umístění u hlavního tahu. Více informací v RK.
- 12 -
Lokalita Nymburk, Drahelice, Drahelická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
0,95 1,77 0,85 0,95 0,96 1,07 0,95 www.reality.idn
es.cz
Užitná plocha 960,00 m2
Výměra pozemku. 2 310 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,33 17 253 Celková cena Jednotková cena 12 500 000 Kč 13 021 Kč/m2
Název: Prodej areálu 10 061 m2 ve Voticích, okres Benešov Prodej areálu 10 061 m2 ve Voticích, okres Benešov Nabízíme Vám k prodeji areál o výměře 10061 m2 ve Voticích, okres Benešov v okrajové části města, (2 km)od nájezdu na mezinárodní silnici E55 Praha - České Budějovice. Zastavěná plocha 2470 m2. Hlavní budovy na hranici pozemku u veřejné komunikace. Na původní prvorepublikovou stavbu navazuje budova využívána jako kanceláře, sklady, ubytovna, dílny a garáže. Objekt vytápěn kotlem na tuhá paliva. Ve spodní části areálu pila a otevřená hala k sušení dřeva. V okolí hlavních budov asfaltová a zpevněná plocha. Možnost dokoupení i sousedních pozemků 1968 m2 a 4859 m2. V obci veškerá občanská vybavenost. Velmi zajímavá investiční příležitost. V případě zájmu o více informací volejte makléře společnosti. Lokalita Votice, Pražská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,60 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,50 K5 Celkový stav 1,50 K6 Vliv pozemku 0,30 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,50 Zdroj: www.reality.idn es.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,58 1 980 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 13 -
2 900,00 m2
10 061 m2
9 950 000 Kč
3 431 Kč/m2
Název: Prodej areálu autoservisu a ubytovny 1982 m2, Zbuzany, Praha-západ Prodej areálu autoservisu a ubytovny 1982 m2, Zbuzany, Praha-západ Nabízíme k prodeji uzavřený areál 1982 m2, Zbuzany, Praha-západ, v současné době dlouhodobě využívaný jako autoservis, pneuservis, ruční mytí vozů a v neposlední řadě jako ubytovna. V levé části areálu se nachází ubytovna se samostatným vchodem, 6 x 2 lůžkové pokoje, 2 x 4 lůžkové pokoje s vlastním sociálním zařízením, byt správce. Přímo proti vjezdové bráně je objekt servisů a ruční myčky (pro zaměstnance zázemí se šatnami), před ním asfaltovo-betonová plocha pro vozy. Dále pak vstup do prostorné kanceláře se zázemím a sociálním zařízením. Oproti kanceláři je další zpevněná plocha pro parkování vozidel zákazníků. Po pravé straně jsou pak skladovací prostory. Celá budova disponuje půdními prostory, které mohou být využity jako skladovací, případně pro rozšíření zázemí firmy. Vytápění je ústřední plynové, elektřina 220V/380V, odpady řešeny do kanalizace + myčka do samostatné ČOV, napojeno na veřejnou kanalizaci + vlastní studna. Nízké měsíční poplatky. Reklamní plocha k užití na domě na frekventovaném místě. Areál se nachází v těsné blízkosti Prahy (3 km), ideální pro pražskou klientelu. Pro bližší informace, či domluvení osobní prohlídky, volejte na uvedený kontakt. Lokalita Zbuzany, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,23 K3 Poloha 0,70 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,25 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: www.reality.idn es.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,80 8 674 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 377,00 m 1 982 m 14 900 000 Kč 10 821 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ - 14 -
1 980 Kč/m2 8 036 Kč/m2 17 253 Kč/m2 8 036 Kč/m2 1 700,00 m2 13 661 200 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Provozní objekt s bytovými jednotkami čp. 109 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
11 320 812,00 Kč 518 361,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Provozní objekt s bytovými jednotkami čp. 109 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Autosalon s autoservisem a dvěma bytovými jednotkami 4. Porovnávací ocenění 4.1 Autosalon s autoservisem Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
24 940 909,00 Kč 518 361,00 Kč 8 675 463,00 Kč 13 661 200,00 Kč
13 661 200 Kč 8 675 463 Kč 25 459 270 Kč 518 361 Kč 11 839 173 Kč
Obvyklá cena 13 660 000 Kč slovy: Třináctmilionůšestsetšedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.6
Komentář ke stanovení výsledné ceny Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je provedeno dle platného cenového předpisu, výnosové metody, věcné metody a porovnávací. Závěr Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě provedené analýzy s použitím výše uvedených metod, odborné literatury, konzultace s realitními makléři, vlastní databáze a zkušeností znalce. V Praze 27.8.2016 Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3486/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3486/2016. - 15 -
- 16 -
