2016

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

67/9/2016

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podíl id. ¼ na pozemcích parc. č. 1124 a 1225 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 385 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. 1224; to vše v k. ú. Dolní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 9997/15-22 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 2. 12. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23. 12. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 42 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 15. 1. 2016

Znalecký posudek č. 67/9/2016

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí .............................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8

6.

6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10

7.

7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 385, který je součástí p. č. 1224, a příslušenství .............................................. 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 17

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 24

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 25

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 31

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 32

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 32

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 32



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 9997/15-22: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 18, tj.: - podíl id. ¼ na pozemcích parc. č. 1224 a 1225 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 385 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. 1224; to vše v k. ú. Dolní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 18 pro k. ú. Dolní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha; ke dni 9. 12. 2015 ALV:

BLV:

FLV:

Vlastník Seidl Jaroslav, Kostnické náměstí 634/9, Žižkov, 13000 Praha 3; identifikátor 620502/0338; podíl ¼ Seidl Ladislav, Rtyňská 385, Dolní Počernice, 19012 Praha 9; identifikátor 540606/1573; podíl ¾ Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 1224 zastavěná plocha a nádvoří 102 m2 Součástí je stavba: Dolní Počernice, č. p. 385, bydlení (rodinný dům) Stavba stojí na pozemku p. č.: 1224 parc. č. 1225 zahrada 468 m2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 1225 22611 468 m2


Stránka 3 z 32



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 23. 12. 2015 za přítomnosti spolumajitele pana Ladislava Seidla. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 28. 12. 2015). Žádnou další adresu jsme pro kontaktování povinného neobdrželi. Doporučeným dopisem byl obeslán následující spoluvlastník: Seidl Ladislav. Tento dopis byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 31. 12. 2015).


Stránka 4 z 32



Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 18 ze dne 9. 12. 2015, k. ú. Dolní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 9997/15-22 ze dne 2. 12. 2015 Písemné sdělení Městské části Praha – Dolní Počernice ze dne 14. 12. 2015; č. j. 2256/15/taj; vyřizuje: Mgr. Edita Hejdová; že se naše žádost byla postoupena příslušnému stavebnímu úřadu se sídlem ÚMČ Praha 14, Bří Venclíků 1073, Praha 14, PSČ 198 00. Žádala jsem o: 

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy



Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo:  Domovní plynovod (půdorys 1.NP a podkroví, axonometrie plynovodu), 12/1996, vypracoval: Ing. František Smetana 

Kanalizační přípojka (půdorys, podélný profil), 1/1995, ověřeno SÚ dne 21. 11. 1996 pod č. j.: OV/2064/96/Hv



Kolaudační rozhodnutí ze dne 3. 3. 1997 na přípojku splaškové kanalizace DN 150, č. j.: OV/2161/2193/332/96/Po ze dne 24. 3. 1997



Kolaudační rozhodnutí ze dne 8. 9. 1997 na domovní plynovou přípojku s vnitřním rozvodem plynu, č. j.: OV/13457/1508/97/330/Ra ze dne 28. 7. 1997

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 18 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Dolní Počernice – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Praha Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí – panem Ladislavem Seidlem Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz)


Stránka 5 z 32



www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015


Stránka 6 z 32



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 18 ze dne 9. 12. 2015 vázne na oceňovaných nemovitých věcech zástavní právo – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno.


Stránka 7 z 32



Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 18 ze dne 9. 12. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Ze stavebního úřadu byly získány pouze výkresy plynofikace bez kót, jiná výkresová dokumentace nebyla získána, a proto muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření nemovitých věcí včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Bosch.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 8 z 32



doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby : pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 32



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází ve východní okrajové části města Praha, v katastrálním území Dolní Počernice, v souvisle zastavěné části obce, v intravilánu. Konkrétně se jedná o vedlejší ulici Rtyňská, která je kolmá na ulici Národních hrdinů a je souběžná s ulicemi V Záhorském a Podkrkonošská. Absolutní centrum města (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 12 km jízdy autem západním směrem. Díky umístění v Praze, veškeré občanské vybavenosti v dojezdové vzdálenosti a dostatku pracovních příležitostí se jedná o žádanou lokalitou pro bydlení. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční městskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Jedná se o třetí rodinný dům po levé straně západním směrem od křížení s ulicí Listopadová. Ulice Rtyňská je přístupná z ulice Národních hrdinů, která spojuje městskou část Dolní Počernice se Šterboholskou spojkou. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 260 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka. Les je vzdálen cca 160 m, k vodě (Počernický rybník) je to cca 1,4 km. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, ústav sociální péče, knihovna, muzeum, městská policie, koleje a kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci Prahy. Dopravní dostupnost: Městská část je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. a II. třídy a především při Štěrboholské spojce, která tvoří jihovýchodní obchvat městské části. Z veřejné dopravy je asi 260 m pěší chůzí zastávka autobusů - dobré spojení na stanici metra B Palmovka (čas jízdy cca 28 minut) či konečnou stanici metra A Depo Hostivař (cca 15 minut). Vlaková stanice je vzdálena cca 1 km pěší chůzí – trať Praha – Kolín (spojení do centra Prahy na Masarykovo nádraží za cca 13 minut). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Rtyňská, z pozemku parc. č. 1546 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené inženýrské sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód městské části

Název městské části

Praha-Dolní 538175 Počernice


Obvod Správní 2 Praha 1-10 obvod 1 9

1114

1

3

4

5

6

1 576 2261 1444

7

21

8

9 10 11 12

5 50

1

1

1

Stránka 10 z 32



Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 385, který je součástí p. č. 1224, a příslušenství Jedná se o jednogenerační rodinný dům ve tvaru písmene „L“ se sklepem, 1 nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím. Na pozemku u domu se nachází kopaná studna, která tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení V suterénu pod hlavní stavbou se nachází sklad potravin. Dále je pod přístavbou, která je přístupná ze zahrady, prádelna, uhelna, chodba a 2 dílny. V přízemí se nachází chodba se schodištěm do podkroví. Na tuto chodbu navazuje kuchyň, z kuchyně je přístup na WC a do koupelny s vanou a umyvadlem. Z kuchyně je dále přístup do pokoje (v hlavní stavbě) a dále pak do přístavby, ve které je umístěna chodba a 2 pokoje. V podkroví se nachází chodba, ze které vedou dveře do pokoje a do půdní části RD, z pokoje je přístup do kuchyně. Dispoziční řešení rodinného domu je tak 4+2, v objektu je však pouze 1 sociální zařízení. Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit na dvě samostatné části. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží + podkroví a půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 45 cm - zděné z pálených plných cihel Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem; v 1.PP částečně klenuté do „I“ Střecha: tvar sedlový s vikýři – hlavní stavba; tvar pultový - přístavba, krov dřevěný Krytina střechy: eternitové šablony; asfaltová lepenka – přístavba Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná špaletová Bleskosvod: je proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: není POPIS INTERIÉRU Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: betonové + teraco do podkroví; kamenné do suterénu Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 11 z 32



Dveře: dřevěné plné s obložkovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC; betonové v 1.PP Vytápění: lokální na plyn (WAV); lokální – el. přímotopy Ohřev teplé vody: el. průtokový ohřívač; v 1.PP el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovým kamnům typu „WAW“ Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: el. sporák Ostatní: není Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 385 - dle měření Podlaží

Výpočet

1.PP

5,99*(6,18+2,85)+4,92*3,49 9,22*5,72 5,99*6,18 2,24*5,72 5,19*5,72 4,03*5,72*1,8+4,03*4,92*(2,57-1,8)

1.NP

podkroví půda

Konstrukční výška 2,28 2,99 2,6 2,72 2,57

m m m m m

Zastavěná plocha 71,26 52,74 37,02 12,81 29,69

m2 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor 162 158 96 35 76 57

m3 m3 m3 m3 m3 m3

40 m3

4,03*5,72*1,88*0,5+4,03*4,92*1,88*0,5

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

584 m3

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

103 m2 174 m2 103 m2

Výměry místností rodinného domu č. p. 385 - dle měření Podlaží

Místnost

sklad prádelna uhelna 1.PP chodba dílna 1 dílna 2 Započitatelná plocha 1.PP chodba 1 schodiště kuchyň koupelna 1.NP WC pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 chodba 2 Započitatelná plocha 1.NP Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Podlahová plocha

Zohledněno

10,41 10,52 6,46 3,54 6,75 8,21

50% 50% 50% 50% 50% 50%

7,08 3,82 11,90 2,91 1,32 18,63 13,17 16,50 2,99

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 5,21 5,26 3,23 1,77 3,38 4,11 22,95 7,08 3,82 11,90 2,91 1,32 18,63 13,17 16,50 2,99 58,82

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Stránka 12 z 32


Podlaží

Místnost

podkroví

pokoj kuchyň chodba


Podlahová Podl.plocha se Započitatelná Zohledněno plocha s.v. do 1,3 m plocha 13,03 6,30 7,75

0,00 0,00 0,00

100% 100% 100%

Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

13,03 m2 6,30 m2 7,75 m2 27,08 m2 109 m2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 85-ti lety. Rodinný dům je v původním nevalném stavu. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Rodinný dům je běžně užíván. Údržba není prováděna. Vady a závady u rodinného domu: Opadávající omítka na všech stranách objektu, původní je kuchyňská linka, zařizovací předměty, chybí obklad a dlažba v koupelně a na WC. Na zdivu je patrná pronikající zemní vlhkost. Převažující část prvků krátkodobé životnosti (vnitřní a vnější omítky, rozvody inženýrských sítí, okna, dveře, podlahy, sociální zařízení) je dožilá. Původní je střešní krytina, klempířské konstrukce jsou dožilé. Stavebně technický stav vyžaduje provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.), výměnu střešní krytiny a opravu krovu. Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Provedené rekonstrukce na RD: Rodinný dům je v původním stavu bez rekonstrukce. Pouze v roce 1997 byla dle kolaudačního rozhodnutí provedena přípojka kanalizace a plynová přípojka. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Revizní šachta ze stávající žumpy – betonová (je součástí pozemku) c) Oplocení – kovové s podezdívkou směrem do ulice Rtyňská, ostatní z pletiva do kovových sloupků d) Vstupní branka a vjezdová brána – kovové e) Zpevněné plochy – betonové f) Venkovní schodiště – betonové

-

Studna – na pozemku parc. č. 1225, kopaná, hloubka dle sdělení pana L. Seidla cca 9 m.

7.3. Pozemky Předmětem ocenění je podíl id. ¼ na pozemcích parc. č. 1224 a 1225, které jsou zapsané na LV č. 18 ze dne 9. 12. 2015 pro k. ú. Dolní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou mírně svažité jižním směrem, mají celkově tvar obdélníka o rozměrech cca 27 m x 21 m.


Stránka 13 z 32



Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 1224: 1225 parc. č. 1225: 1224, 1546 (přístup), 1223, 1227, 1231 a 1233 Pozemek parc. č. 1224

Pozemek je mírně svažitý, má tvar písmene „L“, je celý zastavěn rodinným domem č. p. 385. Pozemek ze všech stran těsně sousedí s pozemkem ve funkčním celku parc. č. 1225. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1225

Pozemek je mírně svažitý obdélníkového tvaru vyjma části zastavěné RD č. p. 385, tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je udržovaný s travnatým a zpevněným betonovým povrchem povrchem, okrasnými jehličnatými porosty a ovocnými stromy. Pozemek severním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc. č. 1546; na západním, východním i jižním okraji na něj navazují další obdobné pozemky (parc. č. 1223, 1127, 1231 a 1233). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Praha se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako OB – čistě obytné.


Stránka 14 z 32



OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.

7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.


Stránka 15 z 32



7.6. Shrnutí Adresa: okres Hlavní město Praha, obec Praha, ulice Rtyňská č. p. 385 Nemovité věci: Stavební stav: Dispozice vč.zhodnocení: Podlažnost: Obestavěný prostor (OP):

Rodinný dům č. p. 385 (který je součástí pozemku parc. č. 1224) a pozemky parc. č. 1224 a 1225 vč. příslušenství - podíl id. 1/4 Vybavení: nevalný podstandardní Příslušenství: 4+2 studna a venkovní úpravy 1 PP + 1 NP + podkroví / Výměra pozemků: 570 m2 půda Zast. plocha 1.NP: 584 m3 103 m2

Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:

109 m2 obtížná

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

103 m2 0,181 5,358

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 16 z 32



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. U realizované transakce je použit koeficient 1,0. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma.


Stránka 17 z 32



K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovit ých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 18 ze dne 9. 12. 2015 mají nemovité věci celkem 2 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Praha – Dolní Počernice - bylo nalezeno celkem 6 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 6.200.000 Kč do 34.000.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od městské části je v nabídce na tomto serveru celkem 33 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 2.400.000 Kč do 34.000.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Praha – Dolní Počernice - bylo nalezeno celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od 6.082.500 Kč do 7.800.000 Kč. V městské části a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 90 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 2.400.000 Kč do 33.990.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Praha – Dolní Počernice - bylo nalezeno celkem 5 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 6.950.000 Kč do 34.000.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v městské části Praha – Dolní Počernice nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) http://www.exdrazby.cz Na těchto serverech nebyla v městské části Praha – Dolní Počernice nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím.


Stránka 18 z 32



Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 19 z 32



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa:

Rodinný dům

Reprezentant č. 1 Rodinný dům

Rtyňská č. p. 385, Dolní Počernice

Reprezentant č. 2 Rodinný dům

Semilská č. p. 217, Kbely

Strážkovická č. p. 249, Dolní Počernice

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Českobrodská č. p. 219, Josefa Němce č. p. 107, Třebešovská č. p. 22, Běchovice Běchovice Horní Počernice

50°04'53.57"N, 14°34'02.96"E

50.1371464N, 14.5466831E

50.0827800N, 14.5686675E

50.0805961N, 14.6230725E

50.0798775N, 14.6162611E

50.1170986N, 14.6308025E

x

9,4 km

350 m

4,5 km

4,8 km

7,6 km

Kolaudace v roce 1942, částečná rekonstrukce v r. 1980 (ÚT + okna). Topení - plynovým kotlem + kotel na TP. Veškeré IS zavedeny + vlastní studna. Na pozemku jsou 2 garáže a dílna.

RD obdélníkového tvaru v udržovaném stavu po částečné rekonstrukci exteriéru (střešní krytina, fasáda), postaven byl před cca 80-ti lety. Na pozemku se nachází kůlna a venkovní úpravy.

Dům napojený na veškeré IS, má garáž a možnost parkování na pozemku. V 1.NP je kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pokoj a koupelna s vanou. V podkroví: 2x pokoj s vlastním vstupem + kuchyňský kout, ložnice. Celý dům je podsklepený.

V 1.NP: z předsíně se vchází do ložnice, koupelny s WC a kuchyně, ze které se vchází do pokoje. Dům je napojen na veškeré IS + studna. Na pozemku jsou přístavky - dílna či sklady.

RD k rekonstrukci vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň, 2x pokoj, koupelna, WC, spíž. Dále vstup do další části RD: 3x pokoj a dílna. Nad 1.NP je půda. Pozemek je oplocený.

cihlová 4+2

cihlová 5+kk

cihlová nezjištěna

cihlová 3+1; 3+kk

cihlová 2+1

cihlová 6+1

1 PP + 1.NP + podkroví / půda

1 NP + podkroví

část. 1 PP + 1 NP + podkroví

1 PP + 1 NP + podkroví

1 PP + 1 NP + půda

1 NP + půda

parc. č. 1224 - 102 m2 parc. č. 1225 - 468 m2

parc. č. 489 - 353 m2 parc. č. 490 - 206 m2

parc. č. 1062 - 168 m2 parc. č. 1063 - 445 m2

parc. č. 291 - 214 m2 parc. č. 292 - 717 m2

parc. č. 583 - 325 m2 parc. č. 584 - 151 m2

parc. č. 42 - 384 m2

570 103 109

559 103 155

613 66 106

931 104 192

476 102 114

384 185 139

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

5 399 000

4 000 000

5 950 000

4 400 000

4 500 000

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

34 945

37 736

31 009

38 515

32 432

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Pozemky parc. č. s výměrami: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

Variační koeficient [%]:


8,33%

Stránka 20 z 32


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

ul. Rtyňská 385, Dolní Počernice

bus i vlak

tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

blízkost Štěrboholské spojky

K4 - Pozemek: Koeficient úpravy

570 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Stavebně technický stav: nevalný

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Vybavení: Koeficient úpravy

podstandardní

tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Příslušenství:

studna a venkovní úpravy

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K11 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


obdobná 1,00

hluk - horší 1,15

obdobná 1,00

dál od centra - horší 1,03

190 450 Kč

0 Kč

506 997 Kč

0 Kč

106 054 Kč

okrajová část - horší

obdobná

dál od metra - horší



1,02

1,00

1,01

1,01

1,01

79 989 Kč

0 Kč

38 870 Kč

41 982 Kč

36 412 Kč

dál od obchvatu - horší 1,03

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

122 383 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobný

větší - lepší

větší - lepší

menší - horší

menší - horší

1,00

0,98

0,90

1,04

1,07

0 Kč

-82 264 Kč

-392 584 Kč

169 606 Kč

střední - lepší

střední - lepší

střední - lepší

střední - lepší

0,95

0,95

0,95

0,95

257 432 Kč vnitřní stav střední lepší 0,98

-210 091 Kč

-201 547 Kč

-176 663 Kč

-220 488 Kč

-78 701 Kč

standardní - lepší





0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

-199 587 Kč -191 470 Kč studna, dvě garáže a kůlna a venkovní úpravy dílna - lepší - obdobné 0,98 1,00

-167 830 Kč

-209 464 Kč

-192 817 Kč

garáž - lepší

dílna - obdobné

dílna - obdobné

0,96

1,00

1,00

0 Kč obdobná 1,00

-127 551 Kč větší 1,20

0 Kč větší, volná půda 1,00

0 Kč větší - volná půda 1,06

185 815 Kč

0 Kč

612 243 Kč

0 Kč

219 811 Kč

E, V, K, P

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

bydlení

0 Kč obdobná 1,00

0 Kč obdobná 1,00

0 Kč obdobná 1,00

0 Kč obdobná 1,00

0 Kč obdobná 1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

reality.idnes.cz; ID: 210-N00662

reality.idnes.cz; ID: 15-003093

reality.idnes.cz; ID: 551

0,90

0 Kč znalecký posudek č.: 1086/168/2014 ze dne 12. 9. 2014 1,00

0,90

0,90

0,90

-390 212 Kč

0 Kč

-367 346 Kč

-397 982 Kč

-388 333 Kč

1 PP + 1.NP + podkroví / půda, 4+2, zap.pl. = 109 m2

K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy

hluk - horší 1,05

-75 843 Kč větší, méně podlaží 1,05

reality.idnes.cz; ID: 36618

Stránka 21 z 32



K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy

v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy

bez VB

tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy

samostatně stojící RD

tj. číselná úprava v hodnotě Váhy: Vážený průměr [Kč / m zap.pl.]: 2

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

bez exekuce

obdobné

bez exekuce

bez exekuce

0,96

1,00

0,96

0,96

0,96

-140 476 Kč

0 Kč

-132 245 Kč

-143 273 Kč

-139 800 Kč

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobné

obdobné

obdobné

rohový dům - horší

obdobné

1,00

1,00

1,00

1,04

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

137 542 Kč

0 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

31 403 Kč

30 931 Kč

33 375 Kč

29 118 Kč

32 808 Kč

30 782 Kč

3 422 905 Kč 4,87%

3 371 432 Kč

3 637 926 Kč

3 173 868 Kč

3 576 103 Kč

3 355 194 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

166 708 Kč 3 173 868 Kč 3 256 197 Kč 3 422 905 Kč 3 589 612 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

3 637 926 Kč

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

3 422 905 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/4 na LV č. 18, k. ú. Dolní Počernice

855 726 Kč

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na LV č. 18, k. ú. Dolní Počernice Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

684 581 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/4 na LV č. 18, k. ú. Dolní Počernice

680 000 Kč


bez exekuce

Stránka 22 z 32



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o oblíbená rezidenční lokalita s potřebnou občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti a s dostatečnou nabídkou pracovních míst o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o napojeno na kompletní IS Ponižující faktory: o celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o pouze lokální vytápění objektu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí nabídka odpovídá poptávce po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí v nevalném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Předmětem ocenění je však pouze podíl na nemovitých věcech, a proto je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Poptávka je spíše po objektech, které splňují standardní požadavky na bydlení. Obchodovatelnost proto posuzujeme jako obtížnou.


Stránka 23 z 32



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 4 mil. Kč do 6,2 mil. Kč (tj. cca od 31.009 Kč/m2 do 38.515 Kč/m2 zap.pl.). Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 29.118,- až 33.375,- Kč/m2 Určená cena za 1 m2 u oceňované nemovité věci: 31.403,- Kč/m2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 3.422.905 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/4, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určujeme srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 680.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky celkově nevalnému stavu a podstandardnímu vybavení, pouze lokálnímu vytápění objektu a vlastnictví nemovitých věcí více subjekty (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost a oblíbenou rezidenční lokalitu (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,9 a 1,0 u realizované transakce. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 680.000,- Kč, tj. 24.954 Kč/m2 zap.pl. Po vyhodnocení všech výše uvedených povyšujících a ponižujících faktorech posuzuji obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí jako obtížnou.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.


Stránka 24 z 32



ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p.. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyla zjištěna hloubka kopané studny - vycházíme pouze ze sdělení. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 25 z 32



Adresa předmětu ocenění: 190 12 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Dolní Počernice Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 580,00 Kč/m2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 385 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II III

Pi 0,00 -0,01

II I

0,00 -0,04

II IV

0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,950 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01


Stránka 26 z 32



s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III

0,02

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,010 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,959

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 385 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 14 85 let 3 654,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,99*(6,18+2,85)+4,92*3,49 1.NP: 9,22*5,72 5,99*6,18 2,24*5,72 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 71,26 m2 52,74 m2 37,02 m2 12,81 m2

Konstrukční výška 2,28 m 2,99 m 2,60 m 2,72 m

Obestavěný prostor 1.PP: 1.NP:

(5,99*(6,18+2,85)+4,92*3,49)*(2,28) (9,22*5,72)*(2,99) (5,99*6,18)*(2,60) (2,24*5,72)*(2,72) podkroví: 5,19*5,72*2,57 4,03*5,72*1,8+4,03*4,92*(2,57-1,8) půda: 4,03*5,72*1,88*0,5+4,03*4,92*1,88*0,5 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,69

71,26 m2 52,74 m2 37,02 m2 12,81 m2

= = = =

162,47 m3 157,69 m3 96,25 m3 34,85 m3 76,30 m3 56,76 m3 40,31 m3 624,63 m3

= = = = = = = =

ZP1 ZP

102,57 m2 173,83 m2

= =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

č. III

Vi typ C

Stránka 27 z 32



1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

III III II II V

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

II II

-0,04 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II III IV

0,00 0,00 0,65

12

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,390 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 654,- Kč/m3 * 0,390 = 1 425,06 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 624,63 m3 * 1 425,06 Kč/m3 * 0,950 * 1,010= 854 084,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č. p. 385 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= = *

854 084,75 Kč 854 084,75 Kč 1/4

Rodinný dům č. p. 385 - zjištěná cena

=

213 521,19 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 9,00 m 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 4,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny


+ + = * * =

9 750,- Kč 15 240,- Kč 24 990,- Kč 1,2000 2,2930 68 762,48 Kč

Stránka 28 z 32



Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 120 = 70,8 % Koeficient opotřebení: (1- 70,8 % / 100)

*

Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Studna kopaná - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= * = = *

0,292 20=078,64Kč 20 078,64 Kč 0,959 19 255,42 Kč 19 255,42 Kč 1/4

Studna kopaná - zjištěná cena

=

4 813,85 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Název

Typ § 2 cen. mapa

Parcelní číslo 1224

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada 1225 Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Výměra [m2] 102,00

Jedn. cena [Kč/m2] 4 500,00

468,00 4 500,00 570,00 m2 = *

Pozemky - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 459 000,2 106 000,2 565 000,2 565 000,- Kč 1/4 641 250,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

Trvalé porosty - celkem: Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= *

Trvalé porosty - zjištěná cena

=


2 565 000,00 570,00 70,00 315 000,00 0,065 20 475,00 20 475,- Kč 20 475,- Kč 1/4 5 118,75 Kč

Stránka 29 z 32



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 385 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná

213 521,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

218 335,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

641 250,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

641 250,- Kč

4 813,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

5 118,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

5 118,80 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

864 703,90 Kč

864 703,90 Kč

864 700,- Kč

slovy: Osmsetšedesátčtyřitisícsedmset Kč


Stránka 30 z 32



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

680 000 Kč 864 700 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 18, tj.: o

podíl id. ¼ na pozemcích parc. č. 1224 a 1225 vč. příslušenství a stavby bydlení (rodinný dům) č. p. 385 , která je součástí pozemku parc. č. 1224; to vše v k. ú. Dolní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 23. 12. 2015, částkou ve výši:

680 000,- KČ slovy: Šestsetosmdesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Studna, venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 15. 1. 2016 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková), Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.

…………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková)


……………………………………. Ing. Jan Rejmon

…………………………….. Ing. Tomáš Kukla

Stránka 31 z 32



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 67/9/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 9 - 2016.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 18 ze dne 9. 12. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 23. 12. 2015


Stránka 32 z 32

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 18

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled vč. přístupového pozemku

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – stavby bydlení č. p. 385 a pozemků parc. č. 1224 a 1225 GPS: 50°04'53.57"N, 14°34'02.96"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Rtyňská“

Umístění nemovitých věcí v rámci městské části „Dolní Počernice“

Umístění nemovitých věcí v rámci města Prahy

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled ze zahrady (parc. č. 1225) na RD č. p. 385

Pohled z přístupové komunikace (parc. č. 1546) na RD č. p. 385

Pohled na vstupní dveře do RD č. p. 385 a na vjezdovou bránu

Prádelna a dílna v přístavbě 1.PP

Sklad ovoce v 1.PP a studna na pozemku parc. č. 1225

Chodba a schodiště do podkroví v 1.NP

Koupelna a WC v 1.NP

Kuchyň a pokoj v 1.NP

Pokoj a pokoj v přístavbě v 1.NP

Kuchyň a pokoj v podkroví

Schody na půdu a půda

Zahrada (parc. č. 1225) u RD

2016

Recommend Documents