ZNALECKÝ POSUDEK č. 4821-189/2016 O ceně bytové jednotky č.150/8 v obci Cehnice č.p.150, včetně příslušenství a podílu o velikosti 596/6079 na společných částech domu a pozemku p.č.St.213, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 262 m2 a p.č.287/14, ostatní plocha, o velikosti 2684 m2 , vše zapsáno na LV č.599 pro k.ú.Cehnice
Objednatel znaleckého posudku:
Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 17.5.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 17.5.2016
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.150/8 v obci Cehnice č.p.150, včetně příslušenství a podílu o velikosti 596/6079 na společných částech domu a pozemku p.č.St.213, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 262 m2 a p.č.287/14, ostatní plocha, o velikosti 2684 m2 , vše zapsáno na LV č.599 pro k.ú.Cehnice
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.150/8 Cehnice 150 387 52 Cehnice Jihočeský Strakonice Cehnice Cehnice 461
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava III O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) -2-
Pi 0,50 0,60 1,01
1,00 1,00 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 288,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.5.2016 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.599 pro k.ú.Cehnice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
René Kautman, č. p. 25, 387 75 Skočice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslava Kautmanová, č. p. 150, 387 52 Cehnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4
Vlastníci pozemku: René Kautman, č. p. 25, 387 75 Skočice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslava Kautmanová, č. p. 150, 387 52 Cehnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny
-3-
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedky. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Vytápění je elektrickými přímotopy. Výtah v domě není. Schody jsou betonové s povrchem z PVC. Objekt je z roku 1975. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.150/8
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka č.150/8
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky
Ocenění
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez -5-
č. III
Pi 0,01
IV
-0,02
pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II
0,00
I II IV
-0,04 0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,950
i=1
Index polohy pozemku
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
-6-
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,040 = 0,988
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 288,-
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,988
Upr. cena [Kč/m2] 284,54
Parcelní číslo st.213
Výměra [m2] 262,00
Jedn. cena [Kč/m2] 284,54
Cena [Kč] 74 549,48
287/14
2 684,00 2 946,00
284,54
763 705,36 838 254,84
Pozemky - zjištěná cena
=
-7-
838 254,84 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
838 254,84Kč 838 254,84 Kč
=
838 254,84 Kč
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 41 let 11 264,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy
Podlahové plochy bytu podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha bytu:
59,6 * 1,00 =
59,60 m2 59,60 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad -8-
Vi 0,10 0,00
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: s = 1 - 0,005 * 41 = 0,795
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
II
-0,01
II III III
-0,02 0,00 0,85
č. III
Pi 0,01
IV
-0,02
II
0,00
I II IV
-0,04 0,00 1,00
č. I
Pi 1,01
I
0,03
9
Index vybavení
Σ Vi) * V10 * 0,795 = 0,743
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba -9-
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II I
0,00 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 264,- Kč/m2 * 0,743 = 8 369,15 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,60 m2 * 8 369,15 Kč/m2 * 0,950 * 1,040= 492 815,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
492 815,72 Kč
Zjištěná cena pozemku: 838 254,84 Kč Spoluvlastnický podíl: 596 / 6 079 Hodnota spoluvlastnického podílu: 838 254,84 Kč * 596 / 6 079 = 82 184,55 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
82 184,55 Kč
Bytová jednotka č.150/8 - zjištěná cena
=
575 000,27 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
- 10 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.150/8
575 000,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
575 000,30 Kč
Celkem
575 000,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
575 000,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.150/8
575 000,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
575 000,30 Kč
Celkem
575 000,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
575 000,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Pětsetsedmdesátpěttisíc Kč
- 11 -
575 000,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 160.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 330.000,- Kč včetně jejich příslušenství - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha 1, Rozhodnutí o úpadku KSCB28INS-11030/2013-A-6 ze dne 7.6.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Prodej bytu 4+1 v osobním vlastnictví o ploše 85 m2 s balkonem a garáží. Byt se nachází ve 2. patře/2 zděného bytu bez výtahu. Okna jsou situována na jih, východ a západ. Byt je před rekonstrukcí. Autobusová zastávka se nachází přímo u domu. Byt se nachází v obci Skočice, vzdálený 7 km od Vodňan a 19 km od Strakonic. Požadovaná cena 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
- 12 -
Prodej bytu 3+1 o rozloze 84 m2 po částečné rekonstrukci (okna původní). Byt se nachází ve druhém podlaží zděné bytovky ve Štěkni. Obec ležící v krásném kraji podhůří Šumavy nedaleko města Strakonice kam je pohodlná dostupnost a stejně tak do nedalekého města Písek. V těchto městech se nachází mnoho pracovních příležitostí. Byt má 2 lodžie - menší a větší, nově vystavěné jádro s koupelnou a rohovou vanou, pěknou kuchyní se zánovní kuchyňskou linkou a kuchyňským koutem. V celém bytě plovoucí podlahy, elektrické vytápění. K bytu patří sklep a od obce je možné si pronajmout část pozemku za bytovkou. V dosahu je také řeka Otava, takže bydlení vhodné i pro sportovní rybáře. Požadovaná cena 980 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
- 13 -
Prodej bytu 2+1 v klidné části města Volyně. Dům je zateplený, plastová okna, pěkný balkón a je dobře udržovaný. Topení na tuhá paliva, možno vytápět krbovými kamny. Ohřev teplé vody el. bojlerem. Koupelna a WC v původním stavu. Byt je slunný, situovaný na V a JZ s pěkným výhledem a blízko do centra. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 550 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 590.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 590.000,- Kč. Slovy: Pětsetdevadesáttisíc Kč V Tršicích 17.5.2016
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.0. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4821-189/2016 znaleckého deníku.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.599 ze dne 21.1.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
