2016

NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV

ZNALECKÝ POSUDEK č. 06-06/2016 o ceně nemovité věci v katastrálním území Brankovice, obec Brankovice, okres Vyškov: objekt silážní jámy (žlab), nezapsaná v KN, stojící na parcelách parc.č. 705/318, 705/319, 705/320 zapsaných na LV č. 809 a parcela č. 705/321 zapsaná na LV č. 779 Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš Exekutorský úřad Brno-město Bohunická 728/24a, 619 00 Brno

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 009 EX 1610/06

Datum místního šetření:

9. října 2016

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

9. října 2016 – k datu místního šetření

Zvláštní požadavky objednatele:

nejsou

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939

Datum vyhotovení:

20. října 2016

Tento posudek obsahuje 14 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 009 EX 1610/06-145 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí – objektu silážní jámy ve vlastnictví povinného Zemědělské družstvo Brankovice v likvidaci, Mlýnská 10, 683 33, Brankovice, IČ 00141488. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 9. října 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a AZO č. 9 – Obvyklá cena specializovaných atypických nemovitých věcí): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění výnosovým způsobem, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Ocenění časovou cenou, korigovanou koeficientem prodejnosti podle typu nemovité věci a lokality.

3 5. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

1.

Nález

1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Informace o pozemku Informace o pozemku získaná nahlížením do katastru nemovitostí dne 17. října 2016. Pozemky v obci a k.ú. Brankovice, okres Vyškov, parc.č. 709/318 – ostatní plocha, parc.č. 705/319 – ostatní plocha, parc.č. 705/320 – ostatní plocha zapsané na LV č. 809, dále parc.č. 705/321 – ostatní plocha zapsaná na LV č. 779.

1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Brankovice z http://nahlizenidokn.cuzk.

1.1.3 Ověřené kopie stavební dokumentace Ověřené kopie části stavebně právní dokumentace poskytnul Moravský zemský archiv v Brně, Státní okresní archiv Vyškov, Palackého náměstí 1, 684 01, Slavkov u Brna. - Kolaudační rozhodnutí ze dne 20.1.1989 - Závazný posudek okresního hygienika ze dne 11.1.1989 - Stavební povolení ze dne 2.3.1987 - Územní rozhodnutí o umístění stavby ze dne 11.12.1986 - Schvalovací protokol ze dne 22.11. 1986

1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovité věci bylo provedeno dne 9. 10. 2016. Prohlídka nemovitosti byla provedena bez účasti zástupce povinného. Prostor silážní jámy byl volně přístupný.

1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2016 (www.azoposn.cz).

1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

4

1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz., www.exdrazby.cz

1.2 Situace oceňované nemovité věci

Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: •

Objekt silážního žlabu o kapacitě 3 500 m3

Obec Brankovice ležící při silnici E50 mezi Bučovicemi a Buchlovicemi má status městyse, žije zde cca 900 obyvatel. Je zde základní občanská vybavenost jako pošta, základní a mateřská škola, obchod s potravinami a pohostinství. Objekt silážního žlabu se nachází v obci Brankovice v areálu bývalého Jednotného zemědělského družstva „Vítězný únor“, při severovýchodním okraji obce. V rámci areálu se objekt nachází u vzdálenějšího okraje od zastavěné části obce, při jeho východním okraji a je přístupný jak přes areál samotný, tak po nezpevněné komunikaci, která vede nad areálem, vně oplocení. Tato přístupová komunikace však leží na řadě parcel, které jsou ve vlastnictví jiných osob. Silážní žlab stojí na pozemku parc.č. 705/318, 705/319, 705/320 zapsaných na LV č. 809 a parc. č. 705/321 zapsaná na LV č. 779 Pozemky pod objektem jsou ve vlastnictví jiných osob a nejsou součástí tohoto ocenění. Objekt není zapsaný v katastru nemovitostí. Vlastnické právo je doloženo na základě Stavebního povolení č.j. 654/87/výst. ze dne 2.3.1987 a Kolaudačního rozhodnutí č. 6/89, č.j. výst.: 3436/88/Br. ze dne 20.1.1989. Nabývací tituly jsou v originále uloženy ve fondu NAD 36 Městský národní výbor Bučovice (1987) 1945-1990 (1991), balík č. 31 – 32, při Moravském zemském archivu v Brně, Státní okresní archiv Vyškov, pracoviště Slavkov u Brna.

2.

Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)

2.1 Metodika stanovení časové ceny

Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu.

2.2 Silážní žlab 2.2.1 Popis celkový Oceňovaná nemovitost je zemědělský objekt silážního žlabu na kukuřičnou siláž a silážní šťávy o objemu 3 500 m3. jedná se o silážní, nadzemní, neprůjezdný žlab ze železobetonových prefabrikátů tvaru A, se stěnovými panely o výšce 5 metrů. Dno je tvořené monolitickým dilatovaným betonem. V současné době je objekt užíván k uskladnění řeziva z blízké provozovny.

5

2.2.2 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Zjištěné závady

Celkový technický stav

1989 – kolaudační rozhodnutí leden 1989 Dle kolaudačního protokolu byla zjištěna závada: neprovedení nepropustných nátěrů dna a stěn silážního žlabu a bylo zadáno odstranění tohoto nedodělku do 30. 4. 1989. Při místním šetření bylo zjištěno, že tyto nátěry nebyly pravděpodobně již vůbec provedeny, případně jsou zcela nefunkční. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.

2.2.3 Výpočet výměr pro ocenění o

Nadzemní část Část Základní část Celkem nadzemní část

délka m 43,00

šířka m 17,00

výška m 2,70

ZP m2 731,00 731,00

OP m3 4,90 3 582

2.2.4 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Silážní žlab Umístění: východní část zem. Areálu Popis: betonový prefabrikovaný Technický stav: podprůměrný Výměra L: objem m3 CZ-CC Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41) Ki Rok odhadu Rok pořízení Stáří S Předpokládaná životnost (zvýšené opotřebení) * Z Opotřebení O Základní cena podle přílohy č. 17 resp. č. 15 ZC Koeficient polohový K5 Základní cena upravená ZCU = ZC × K5 × Ki Výchozí cena CN = ZCU × L Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem - chybí ochranné nátěry) Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby (bez pp) Opotřebení 77,14 % Cena ke dni odhadu Silážní žlab

Program ABN14a

= rok rok roků roků % Kč/jedn. Kč/jedn. Kč % Kč Kč Kč

3 582,00 125221/5 2,331 2016 1989 27 35 77,14 986,00 0,80 1 838,69 6 586 187,58 90,00 5 927 568,82 -4 572 526,59 1 355 042,23

* opotřebení staveb dle jejich typů je uvedeno v příloze č. 21 vyhl.č. 441/2014 Sb. v pl. znění. Pro stavby inženýrské a speciální pozemní je uvedeno, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla 50 až 100 roků. Vzhledem k tomu, že oceňovaný objekt je dlouhodobě mimo běžnou údržbu a ve zhoršeném stavebně technickém stavu, je jeho životnost odborným odhadem snížena na 35 roků.

2.3 Pozemky Pozemky jsou ve vlastnictví jiných osob a nejsou součástí tohoto ocenění.

6

2.4 Rekapitulace ocenění časovou cenou

Objekt Silážní žlab

Pozemky celkem

Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 1 355042,23 0,00

Celkem po zaokr ouhlení

3.

1 355 000,00

Posudek II - ocenění výnosovým způsobem

Výnosová hodnota je součtem diskontovaných (odúročených) příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného základní otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze tzv. čisté nájemné (základní nájemné), bez úhrad za služby spojené s užíváním tj. např. za teplo a teplou vodu, vodné a stočné, el. energii, telekomunikace a další individuálně sjednané služby. Uvedené náklady hrazené mimo základní nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění prováděno, tj. pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní hodnoty, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímaných prostor. Na oceňovaný objekt lze pohlížet jako na zpevněnou venkovní plochu určenou ke skladování materiálu, případně pro parkování vozidel. Stanovení ceny za pronájem dle současné nabídky na realitním trhu Porovnávané objekty – skladovací plochy zpevněné: Pronájem komerčního pozemku 1 750 m²Holubice, okres Vyškov 12 000 Kč za měsíc (84 Kč za m²/rok) Nabízíme k pronájmu zpevněné plochy o výměře 1 750 m2. Areál se nachází v blízkosti sjezdu a výjezdu na dálnici D1 (cca 500 m) přibližně 10 km od Brna. Je možné pronajmout také kanceláře a sociální zařízení. Bezproblémový příjezd kamiony. Možnost zapůjčení vysokozdvižného vozíku. Celková cena: 12 000 Kč za měsíc, + provize RK, včetně právního servisu Cena za m²: 7 Kč/měsíc Aktualizace: 22.09.2016 ID: 692469852 Plocha pozemku: 1750 m2

7 Pronájem komerčního pozemku 6 454 m²Podivín, okres Břeclav 20 000 Kč za měsíc (36 Kč za m²/rok) Nabízíme k pronájmu areál v podnikatelské zóně v Podivíně. Areál je dostupný z hlavní komunikace, cca 1 km od sjezdu z dálnice D2. Zpevněná plocha o velikosti cca 110 x 60 m je oplocena po celé délce. Ve spodní části plotu jsou osazeny betonové dílce, v horní části je ostnatý drát, což zvyšuje bezpečnost. Pozemek má připojení na elektřinu. Vjezd na pozemek je přímo z hlavní komunikace vlastní širokou bránou. Volný ihned. Cena 20.000,- + DPH / měsíc. Celková cena: 20 000 Kč za měsíc Cena za m²: 3 Kč/měsíc Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 0060 Aktualizace: 26.09.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 6454 m2 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice Komunikace: Asfaltová

Pronájem komerčního pozemku 594 m²Zemědělská, Neslovice 2 970 Kč za měsíc (60 Kč za m²/rok) Nabízíme k pronájmu manipulační plochy v obci Neslovice, ul. Zemědělská. Nachází se v areálu bývalého zemědělského družstva, velmi výhodná poloha a dostupnost D1, na okraji obce. Manipulační plochy lze využít např. pro parkování vozů, složení materiálu a podobně, po dohodě s majitelem lze plochy zabezpečit oplocením. Plochy se nabízí se zvýhodněnou cenu 5 Kč/m2, stejně jako pozemky obecní. V nabídce jsou tyto výměry: Největší plocha je o výměře 6.040 m2, dále 594 m2, 1.101 m2 a 473 m2. Dále je zde k pronájmu budova o výměře 427 m2, variabilně přizpůsobitelná různým druhům podnikání – lze využít jako autodílnu, servis, jako výrobní a skladovací prostory apod. Vše je s vynikající dopravní dostupností, situováno na okraji obce, s dostatkem parkovacích míst. Kauce 1 měsíční nájem. Celková cena: 2 970 Kč za měsíc Poznámka k ceně: kauce 1 nájem ID zakázky: rs-3188 Aktualizace: 03.10.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 594 m2

8

Stanovení celkového příjmu za pronájem plochy: vzhledem k lokalitě, umístění v obci a obtížnému přístupu volím jednotkovou cenu pronájmu ve výši 40,- Kč/m2/rok Plocha vnitřní (užitná): Pronájem za rok:

693 m2

693 x 40 = 27 720,- Kč

Předpokládané budoucí výdaje na dosažení příjmů: Náklady v sobě zahrnují daň z nemovité věci, náklady na údržbu, opravy a správu, pronájem pozemku a je zohledněný také tzv. propad nájmu vzhledem k občasné výměně nájemce a určité době nepronajmutelnosti. Odhadnutá výše celkových nákladů: 25 % z hrubého nájemného, tedy 6 930,- Kč Čistý nájem: 27 720 x 0,75 = 20 790,- Kč/rok Použitá míra kapitalizace: 8 % Výpočet ceny výnosovým způsobem CV = (N/p) x 100, CV

cena určená výnosovým způsobem v Kč

N

roční nájemné za rok, snížené o náklady v Kč

P

míra kapitalizace v procentech

CV = (20 790/8) x 100 = 259 875,- Kč

4.

Posudek III - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění porovnávacím způsobem je obtížně proveditelné vzhledem k tomu, že s podobnými specializovanými atypickými nemovitými věcmi se běžně neobchoduje a neexistuje tedy vzorek obdobných objektů, se kterými by bylo možné provést cenové porovnání a to podle nabídek v realitní inzerci, případně na dražebních webech a ani v databázi znaleckého ústavu se nenachází žádná podobná nemovitá věc. Jediná přibližně srovnatelná nemovitá věc, tedy

9 objekt silážního žlabu se nacházela v nabídce dražebního serveru exdrazby.cz pod označením https://www.exdrazby.cz/index.php?a=s&aa=d&c1=2&i=36453&taa=1&backurl=taa=1**a=s **st=silážní jáma**c1=2. Tato dražba se měla uskutečnit dne 20.října 2016 elektronickou formou. Jak z příslušené webové stránky této dražby je zřejmé, nebyla ani složena dražební jistota a dražba se pro naprostý nezájem potenciálních dražitelů nekonala. Vzhledem k výše uvedenému není ocenění porovnávacím způsobem provedeno a je postupováno v souladu se Znaleckým standardem AZO č. 9, viz příloha znaleckého posudku.

5.

Posudek IV - ocenění časovou cenou s koef. prodejnosti

Oceňovací předpis, vyhl.č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008, 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb., který se užíval zejména pro daňové účely v sobě zahrnoval tzv. koeficienty prodejnosti pro daný typ nemovité věci a lokalitu. Tyto koeficienty byly vyhodnocovány statisticky podle uskutečněných prodejů a vyjadřovaly poměr mezi cenou sjednanou, tedy skutečně dosaženou a cenou stanovenou nákladovým způsobem ve vyhlášce. V poslední vyhlášce, která tento způsob užívala je koeficient prodejnosti pro zemědělské stavby v okrese Vyškov, v obcích do 1 000 obyvatel ve výši 0,282. Časová cena: Koef. Prodejnosti kp: Časová cena s koef. prodejnosti:

6.

1 355 000,- Kč 0,282 1 355 000 x 0,282 = 382 100,- Kč

Práva a závady

Podle předložených podkladů ke zpracování znaleckého posudku není uvedeno žádné právo vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem. Předpokládá se tedy, že na nemovité věci neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336 a Občanského soudního řádu.

7.

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Obvyklá cena je stanovena v intervalu mezi věcnou cenou a cenou stanovenou výnosovým způsobem, s přihlédnutím k věcné ceně upravené tzv. koeficientem prodejnosti. Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Věcná hodnota (časová cena) s koeficientem prodejnosti

Cena 1 355 000,00 Kč 259 875,00 Kč 382 100,00 Kč

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce

300 000,00 Kč

slovy: třistatisíckorunčeských

V Brně dne 20. října 2016

Ing. Tomáš Hudec

10

Znalecká doložka Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 06-06/2016.

V Brně dne 20. října 2016

Ing. Tomáš Hudec jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU

Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Kopie znaleckého standardu AZO č. 9 Výřez z katastrální mapy a výřez z fotomapy Mapa oblasti

11 Fotodokumentace nemovité věci

Přístupová cesta vně areálu

12

Znalecký standard AZO č.9 Obvyklá cena specializovaných atypických nemovitých věcí ÚVOD Stanovení obvyklé ceny specializovaných atypických nemovitých věcí – venkovních úprav, inženýrských staveb, staveb s technologiemi (kotelny, trafostanice atd.), sportovních staveb, kulturních a společenských staveb (kostely atd.) je v současné době převážně nutné pro vypořádání spoluvlastnických podílů, popř. pro převody. POPIS Jedná se o nemovité věci, které převážně nelze obecně pronajmout, a pokud přinášejí výnos, je to na základě podnikatelských aktivit, které se jejich vlastnictvím mohou realizovat. Srovnání s prodeji podobných nemovitých věcí většinou není možné, neboť se převážně jedná o atypické nemovité věci, které se na trhu objevují minimálně. Obecně je možno konstatovat, že podobné nemovité věci se obchodují převážně pod jejich věcnými hodnotami a naopak nad jejich výnosovými hodnotami. NÁVRH ŘEŠENÍ Předpokladem je, že není možno provést porovnání s realizovanými prodeji podobných nemovitých věcí. 1. Stanovit věcnou hodnotu – převážně se bude jednat o horní hranici rozpětí, ve kterém by se měla pohybovat obvyklá cena. 2. Stanovit (pokud je to možné) výnosovou hodnotu, popř. stanovit výnosovou hodnotu pouze u části oceňované nemovité věci, kde je možný pronájem – převážně by se mělo jednat o spodní hranici rozpětí, ve kterém by se měla pohybovat obvyklá cena. 3. Stanovit cenu zjištěnou dle cenového předpisu. 4. Věcnou hodnotu (dle bodu 1) korigovat zprůměrovaným koeficientem prodejnosti ze všech nemovitých věcí, které jsou oceňovány (inženýrské stavby, kultura, sport, výroba, doprava, spoje atd.) 5. Provést závěrečnou analýzu z výše uvedených zjištění. Tento Znalecký standard byl vytvořen a schválen: 11/2013

13 Katastrální mapa

14 Mapa oblasti