ZNALECKÝ POSUDEK č. 4951-319/2016 O ceně podílu o velikosti 3/10 bytové jednotky č.538/4 v Olomouci, místní část Nové Sady, Trnkova č.p. 538/11, včetně příslušenství a podílu o velikosti 624/20782 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.1334 pro k.ú.Nové Sady u Olomouce
Objednatel znaleckého posudku:
insolvenční správce, Pan JUDr. Kamil Andree Dolní náměstí 43 779 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 13.9.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 13.9.2016
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 3/10 bytové jednotky č.538/4 v Olomouci, místní část Nové Sady, Trnkova č.p. 538/11, včetně příslušenství a podílu o velikosti 624/20782 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.1334 pro k.ú.Nové Sady u Olomouce
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.538/4 Trnkova 538/11 779 00 Olomouc Olomoucký Olomouc Olomouc Nové Sady u Olomouce 99 809
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.9.2016 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1334 pro k.ú.Nové Sady u Olomouce - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
AKTIVA REAL s.r.o., Sokolská 544/36, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 10 Jana Doležalová, Veslařská 331/214, 637 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Ladislav Papučík, Arnoldova 83/1, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 10 Věra Pospíšilová, Příčná 492, 783 72 Velký Týnec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Lubomír Škrach, Horní náměstí 583, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Roman Škrach, Pohořany 101, 783 16 Dolany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10
Vlastníci pozemku: AKTIVA REAL s.r.o., Sokolská 544/36, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 10 Jana Doležalová, Veslařská 331/214, 637 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Ladislav Papučík, Arnoldova 83/1, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 10 Věra Pospíšilová, Příčná 492, 783 72 Velký Týnec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Lubomír Škrach, Horní náměstí 583, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Roman Škrach, Pohořany 101, 783 16 Dolany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny -3-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je živičná, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, s vyjímkou okna a dveří u lodžie, které jsou dřevěné zdvojené. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC, laminátu a koberců. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je instalován. Schody jsou terasové. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Bytový dům je starý 30 roků, stav domu je dobrý, stav bytové jednotky je podprůměrný, s horší údržbou.
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi -4-
proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:
Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.538/4
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka č.538/4
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Olomouc 30 let 21 910,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: chodba: kuchyň: WC: koupelna:
8,0 * 12,61 * 17,74 * 7,23 * 8,48 * 1,06 * 2,86 * -6-
1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 =
8,00 m2 12,61 m2 17,74 m2 7,23 m2 8,48 m2 1,06 m2 2,86 m2
zasklená lodžie: chodba: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:
4,36 * 1,00 = 6,26 * 1,00 = 1,5 * 0,10 =
4,36 m2 6,26 m2 0,15 m2 68,75 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č. III
Pi 0,06
IV
-0,02
II
0,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,850 = 0,672
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území -7-
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v insolvenci I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 100-leté vody)
-0,01 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,978 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II III 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 21 910,- Kč/m2 * 0,672 = 14 723,52 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,75 m2 * 14 723,52 Kč/m2 * 0,978 * 1,070= 1 059 270,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-8-
1 059 270,76 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.538/4
1 059 270,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 059 270,80 Kč
Celkem
1 059 270,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 059 270,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.538/4
1 059 270,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 059 270,80 Kč
Celkem
1 059 270,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 059 270,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionpadesátdevěttisícdvěstěsedmdesát Kč -9-
1 059 270,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nezjištěny
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 10 -
byt v os.vlastnictví o dispozici 3+1 (70m2) v udržovaném bytovém panelovém domě v Olomouci Nových Sadech. Byt sestává chodba, kuchyň s kuchyňskou linkou a spotřebiči, obývací pokoj, koupelna, WC, pokoj, ložnice, lodžie, sklep. Byt se nachází ve 3. patře s výtahem a je v původním, ale udržovaném stavu - jádro zděné. Vytápění a TUV dálkově, odečtová měřidla na otopných tělesech, obklady, plovoucí podlaha, lino, plastová okna. Požadovaná cena 1 894 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu, tj.27.057,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, stavu a vybavení 0,9. Jednotková cena po korekci 20.699,- Kč/m2.
bytová jednotka, Stiborova, Olomouc – Neředín, 3+1 je užívána s rekonstruovaným bytovým jádrem. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, situovaný je v 6.NP panelového bytového domu se zatepleným obvodovým pláštěm a plastovými okny. V bytě je původní standardní kuchyňská linka a samostatný elektrický sporák. Bytové jádro je zděné s keramickými obklady, podlahy jsou betonové opatřeny „plovoucími“ laminovou podlahou. Byt má balkon kovové konstrukce a sklepní koji v technické podlaží domu. Vytápění bytu je centrální dálkové. Dům je situovaný širším centru okresního města Olomouc. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, kromě plynovodní. Cena dle ZP 1.830.000,- Kč, tj.26.522,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje - 11 -
1,0, polohy 0,95, stavu a vybavení 0,9. Jednotková cena po korekci 22.676,- Kč/m2.
aukce - jednotka, vymezená dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to jednotku č. 515/5 v domě č. p. 513, 514, 515, Synkova 11, 13, 15, který je součástí pozemku parc. č. st. 541 zastavěná plocha a nádvoří v k. ú. Lazce, obec Olomouc, o velikosti 77,19 m2 (byt 3 + 1. Byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží panelového bytového domu postaveného v roce 1983. Dům má 1 podzemní podlaží a 5 nadzemních podlaží, v roce 2000 byla dokončena nástavba pátého nadzemního podlaží. Svislé nosné konstrukce jsou v bytě panelové, v místnostech provedena štuková omítka. V koupelně a na WC je položena keramická dlažba, v ostatních místnostech je položena podlaha z PVC. V bytě je umakartové jádro, okna jsou původní dřevěná. Vytápění je ústřední, do kuchyně přiveden rozvod zemního plynu. V domě není výtah, byt má lodžii. V roce 2010 byly v bytě položeny podlahy v koupelně a na WC, a byly pořízeny omítky v místnostech. Byt je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. V letošním roce bude v domě provedena výměna stávajících oken, vstupního portálu včetně zvonků a schránek, nová elektroinstalace na chodbách s výměnou osvětlení. Dále bude provedeno zateplení sklepů a nátěr sklepních podest, vymalování společných prostor a výměna stoupaček vody a odpadů. 3x pokoj – 11,99 m2, 16,24 m2 a 20,33 m2, kuchyň – 11,49 m2, předsíň – 6,83 m2, koupelna – 2,74 m2, WC – 0,93 m2, komora 1,39 m2 a sklep v 1. PP – 1,70 m2 a 3,55 m2, celkem 77,19 m2. Požadovaná cena 1.450.000,- Kč, tj.18.785,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 1,1, polohy 1,0,
stavu a vybavení 1,0. Jednotková cena po korekci 20.663,- Kč/m2.
Průměrná jednotková cena činí 21.346,- Kč/m2. Za celý byt 1.467.538,- Kč, po zaokrouhlení pak 1.470.000,- Kč.
- 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.470.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Velmi negativně působí prodej podílu
Obvyklou cenu podílu o velikosti 3/10 nemovitosti stanovuji na 280.000,- Kč. Slovy: Dvěstěosmdesáttisíc Kč
V Tršicích 13.9.2016
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
- 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4951-319/2016 znaleckého deníku.
- 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1334 ze dne 22.8.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 15 -
počet stran A4 v příloze: 13 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
