ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 53/7523/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 243 (součástí je stavba č.p. 170) a pozemku čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 53/7523/2016
LV no.: 919
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 243 (součástí je stavba č.p. 170) a pozemek čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Horní Chřibská 170, 407 44 Chřibská GPS: 50.85828N, 14.50271E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
2.324.240 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
800.000 Kč
Common price Obvyklá cena
800.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
799.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (budova č.p. 170 a vedl. stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
budova č.p. 170
Čísla parcel Parcel of land nr.
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Other constructions: Další stavby:
Size: vedlejší stavba a venkovní úpravy Velikost (oplocení, přípojky IS, zahradní altán apod.).
Location in the town: Poloha v obci:
Type: osada Horní Chřibská - část města Druh Chřibská
Infrastructure: Infrastruktura:
Unit price: občanská vybavenost v lokalitě Jednotková cena minimální (obchod a pohostinství), základní v sídlení části města
nestanoveno
243 242 celkem 1 136 m2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada 400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor:
zděný
176 m2 (odvozeno z katast. mapy) nezjištěna 1 800 m3 (odhad)
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn odhad 80 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 919 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví společnosti RENT s.r.o., Hvězdova 1566/21, Nusle, 140 00 Praha 4, IČ 64942392. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 919 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky dle listiny do výše 1 000 000,- Kč, povinnost k pozemkům čís. parcel 242 a 243, k.ú. Horní Chřibská (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 919. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Pozn.: Lokalitou prochází koryto vodního toku, podle Povodňového plánu ČR se však oceňované stavby nenacházejí v záplavovém území. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 919 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 919 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky dle listiny do výše 1 000 000,- Kč, povinnost k pozemkům čís. parcel 242 a 243, k.ú. Horní Chřibská (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 170 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Vzhledem k neumožnění provedení prohlídky nemohl být ověřen skutečný stav užívání budovy. Weak points / slabé stránky: - lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti - nemovité věci situované v blízkosti hlavní komunikace procházející osadou - přístup a příjezd k nemovitým věcem z veřejné komunikace je veden po mostku přes vodní tok protékající osadou - značně zhoršený stavebně technický stav staveb Strong points / silné stránky: - osada situovaná v příjemné krajinné oblasti Lužických hor - prostorná vila v minulosti užívaná pravděpodobně k bydlení - dostatečná výměra pozemků Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 919 pro k.ú. Horní Chřibská a obec Chřibská, prokazující stav evidovaný k datu 13.01.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ snímek katastrální mapy pro část k.ú. Horní Chřibská, vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na 02.02.2016, 10:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
654477 Horní Chřibská 562530 Chřibská 1 380 1.1.2015 CZ0421 Děčín Ústecký osada Horní Chřibská
Infrastructure / infrastruktura: Město Chřibská se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Děčín, přibližně 15 km jihozápadně od města Varnsdorf, přibližně 30 km severovýchodně od města Děčín a přibližně 115 km severně od centra hl. města Prahy. Město Chřibská leží na území Chráněné krajinné oblasti Lužické hory a zčásti, svým západním okrajem, na územích Chráněné krajinné oblasti Labské pískovce a Národního parku České Švýcarsko. Město Chřibská má 1 380 obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ) a sestává ze čtyř částí - Chřibská, Dolní Chřibská, Horní Chřibská a Krásné Pole. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a další služby). Po dopravní stránce je město dostupné především po silnici II/263, město je také napojeno na regionální autobusovou a železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v osadě Horní Chřibská, v lokalitě situované ve střední části osady, v blízkosti hlavní komunikace procházející lokalitou. V osadě se nachází obchod a pohostinství, za vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na centrum sídelní části města Chřibská (cca 2 km). V lokalitě jsou rozvody elektrického proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 170: Budova č.p. 170 samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská. Dispoziční řešení: Podle zjištění při prohlídce na místě se jedná se o samostatně stojící pravděpodobně podsklepený objekt o dvou nadzemních podlažích, v minulosti užívaný pravděpodobně k bydlení. Vnitřní dispozice budovy nebyla z důvodu nezpřístupnění nemovitosti zjištěna. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihel, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, střecha je částečně sedlová a částečně mansardová, krytina je z osinkocementových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna v prvním nadzemním podlaží jsou dřevěná dvojitá, v druhém nadzemním podlaží jsou plastová pravděpodobně s izolačními dvojskly, vnější omítky jsou hladké. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor budovy nebylo z důvodu nezpřístupnění nemovitosti zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří budovy činí více než 80 roků. Z exteriéru je patrné, že budova je ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu a je pravděpodobně delší dobu neužívaná. Podle sdělení obyvatel lokality dochází k neoprávněným vniknutím do stavby, při kterých je postupně devastováno její vybavení a její stavební součásti, z vnějšku je například patrné, že již došlo k vytržení kovového nadokenního překladu u jednoho z oken v přízemí. Další stavby: Na pozemku čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská, se dále nachází vedlejší stavba částečně zděná z cihel a částečně dřevěné konstrukce. Z exteriéru je patrné, že stavba je v dezolátním stavu. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (oplocení, přípojky inženýrských sítí, zahradní altán apod.). Venkovní úpravy jsou rovněž jako výše uvedené stavby ve značně zhoršeném stavu, oplocení severozápadní hranice pozemku čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská, zcela chybí.
-4-
Pozemky: Pozemek čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 707 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace z části zastavěný budovou č.p. 170 a vedlejší stavbou, nezastavěná část je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 429 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek rovinné konfigurace tvořící jednotný funkční celek s budovou č.p. 170 a stavebním pozemkem čís. parcely 243. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné ze snímku katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejné komunikace na pozemku čís. parcely 227, k.ú. Horní Chřibská (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastnické právo: Město Chřibská) po mostku umístěném přes vodní tok protékající lokalitou na pozemku čís. parcely 110/1, k.ú. Horní Chřibská (druh pozemku: vodní plocha, způsob využití: koryto vodního toku přirozené nebo upravené, vlastnické právo: Česká republika, právo hospodařit s majetkem státu: Povodí Ohře, státní podnik).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 243 (součástí je stavba č.p. 170) a pozemku čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. února 2016
800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 919 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky dle listiny do výše 1 000 000,- Kč, povinnost k pozemkům čís. parcel 242 a 243, k.ú. Horní Chřibská (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 919. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 53/7523/2016.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 18. února 2016
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
53/7523/2016
LV no.:
919
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
Kč
%
Kč
3
3
m
1
budova č.p. 170
2
ostatní stavby
2
Kč/m
1800
m
2
Kč/m
4 900
8 820 000
80,0
1 764 000
705 600
85,0
105 840
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 869 840
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
1 2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
243 242
Kč
Kč/m
m
707 429
400 400
282 800 171 600
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
454 400
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 324 240 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Lease price per sq. m.
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná Cena za pronájem plocha m2 2
m
2
Kč/m /year/rok
Gross yield
Risk of loss of rent
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
Kč
Kč
Kč
3
Kč
m
2
2
m
Kč/m
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
1
Rodinný dům v Chřibské, okr. Děčín
470 000,00
II-16
nestanoven
1888
200
377 600
92 400,00
1,20
nabídka RK *1), samostatně stojící RD s 2 NP, dům ve zhoršeném 564 000 stavebně technickém stavu, vedlejší stavba v příslušenství
2
Rodinný dům v části obce Chřibská-Krásná Pole, okr. Děčín
900 000,00
II-16
nestanoven
1090
400
436 000
464 000,00
0,95
nabídka RK *2), samostatně stojící RD 855 000 s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dům ve značeně zhošeném stavu
3
Rodinný dům v části obce Chřibská-Dolní Chřibská, okr. Děčín
0,85
nabídka RK *3), samostatně stojící RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, 977 500 dům po částečné rekonstrukci, garáž a kolna v příslušenství
1 150 000,00
II-16
nestanoven
1971
200
394 200
755 800,00
1) nabídka realitní kanceláře AAA Byty.cz a.s., Zahrádky
2) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha
3) nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY, Děčín
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
2,324 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,799
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,800 mil.Kč
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
Budova č.p. 170 v části obce Chřibská-Horní Chřibská, okr. Děčín
Jihozápadní pohled od vrat
Jihozápadní pohled z komunikace
Jižní pohled z komunikace
Severní pohled z pozemku čís. parcely 240, k.ú. Horní Chřibská
Jihozápadní pohled na vedlejší stavbu z pozemku čís. parcely 240, k.ú. Horní Chřibská
Okolí nemovitosti
