2016

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3060-372/2016 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 1295, jehož součástí je rodinný dům č.p. 592, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Český Těšín, obec Český Těšín, okres Karviná (LV č. 2485)

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00131/16

Podle stavu ke dni 28.6. 2016 posudek vypracoval:

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 25 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 1. 7. 2016

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 592 Viaduktová č.p. 592, 737 01 Český Těšín Karviná Český Těšín Český Těšín

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 28. 6. 2016 za účasti znalce a zástupce povinného. Znalec se nedostal do bytu č. 2 a 3 v 2. NP. Kdy tyto byty jsou pronajaty a nájemníci nebyli v době prohlídky přítomni. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2485 pro k.ú. Český Těšín ze dne 27. 6. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00131/16-032 o ustanovení znalce ze dne 27.6.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2485 zapsán: Ouagadougou s.r.o., Starý Most 336, 43401 Most Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Ouagadougou s.r.o. Zákaz zcizení Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

blíže viz LV v příloze

-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v širším centru města Český Těšín, při ul. Viaduktová, poblíž křižovatky ul. Viaduktová a Ostravská, cca 200 m západně od zastávky bus „Hlavní třída“. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V Českém Těšíně je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přístup k nemovité věci je z obecní komunikace, pozemku parc.č. 1270/2 ve vlastnictví Města Český Těšín. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 1295 jehož součástí je rodinný dům č.p. 592, včetně součástí a příslušenství. Při prohlídce na místě samém, bylo znalcem zjištěno, že se jedná o bytový dům s nebytovými prostory a ne o rodinný dům. Je zde nesoulad právního stavu se stavem skutečným. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí

Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v širším centru města, při frekventované komunikaci Ostravská - dostatečná velikost prostor a jejich variabilita (byty, kanceláře, prodejny, služby) - parkovací možnosti na vlastním pozemku ve dvoře Negativa oceňované nemovité věci: - nutné další investice na dokončení započatých rekonstrukcí bytů 7. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 1295

zastavěná plocha a nádvoří

o výměře 571 m2

B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 592, součást pozemku parc.č. 1295 Oceňovaným objektem je bytový dům, samostatně stojící, podsklepený, třípodlažní s půdním využitelným prostorem a půdou pod sedlovou střechou bez výtahu. Základy jsou smíšené betonové a kamenné. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 – 60 cm. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky jsou břizolitové. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna plastová. Jednotlivá podlaží jsou propojena betonovým schodištěm. Vytápění domu je etážové plynovými kotli v každé jednotce. Elektro-instalace je provedena světelná a motorová (nová v mědi). Je proveden rozvod vody studené a teplé (v plastu), zdrojem teplé vody v jednotkách je kotel ÚT. Zastavěná plocha objektu činí cca 315 m2. Užitnou plochu odhaduji na cca 603 m2.

-4-

Objekt je napojen na IS: voda, elektro, kanalizace a plyn. Objekt je v užívání cca 100 let. Technický stav objektu je průměrný, objekt bude vyžadovat další investice na opravy a údržbu a dokončení rekonstrukcí bytů. Dispoziční řešení: 1.PP – sklepní a skladové prostory 1.NP – 2x nebytové prostory 2.NP – 3 byty (z toho jeden v rekonstrukci) 3.NP – 3 byty (z toho 2 v rekonstrukci) Podkroví – cca 90 m2 započata rekonstrukce na půdní vestavbu, zbytek půdní prostory

C) jednotlivé jednotky: 1) nebytový prostor č. 1 Jedná se o prodejnu (velkoobchod a maloobchod s barvami a nátěrovými hmotami aj.) v 1.NP (v levé části budovy směrem od schodiště). Výměra prostoru dle nájemní smlouvy činí 91,1 m2. Předmětem nájmu je i pozemek parc.č. 1295. Prostor je pronajat za částku 300 000,- Kč/rok, tzn. 25 000,- Kč/měsíc bez DPH. Smlouva je uzavřena do dobu určitou na 5 let, a to od 8.12.2014 do 8.12.2019. Pronajímatel poskytuje nájemci právo a opci na prodloužení nájemní doby na 2 následující období, každé po 5 letech. Při prohlídce na místě byla vyměřena plocha prostoru na cca 110 m2 (z toho 96,62 prodejna a 13,91 sociální prostory). Jednotka je standardně vybavena. Podlahy tvoří keramické dlažby, omítky vápenné. Sociální prostory jsou vybaveny WC, umyvadly. 2) nebytový prostor č. 2 Jedná se o prodejnu v 1.NP na pravé straně objektu. Výměra prostoru činí dle smlouvy o nájmu 90 m2. Předmětem nájmu jsou nebytové prostory. Prostor je pronajat za částku 6000,- Kč/měsíc bez DPH. Smlouva je uzavřena na dobu určitou v trvání jednoho roku, tj. do 23.10.2016. Při prohlídce na místě byla vyměřena plocha prostoru na cca 83 m2 3) byt v rekonstrukci N1 Jedná se o byt velikosti 1+1 v rekonstrukci. Jednotka není pronajata. K datu prohlídky jsou v bytě provedeny nové podlahy, vnitřní rozvody vody, kanalizace a elektro, částečně vybavena kuchyně. Chybí dokončit rekonstrukce a vybavení koupelny a WC. Velikost bytu je 43 m2. 4) byt č. N2 Jedná se o byt ve 2.NP o velikosti 2+1 (pokoj 29 m2, pokoj 15,7 m2, kuchyň 10 m2, zádveří 4 m2, koupelna s WC 4 m2). Celková podlahová plocha bytu je 62,7 m2. Nájemné činí 3 999,- Kč/měsíc. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou v trvání od 1.3.2016 do 28.2.2017. Vybavení bytu je standardní. Kuchyně je vybavena linkou, sociální vybavení tvoří sprchový kout, umyvadlo a WC. 5) byt č. N3 Jedná se o byt ve 2.NP o velikosti 3+1. Celková podlahová plocha bytu je 99,4 m2. Nájemné činí 4 000,Kč/měsíc. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou v trvání od 1.3.2016 do 28.2.2017. Vybavení bytu je standardní. Kuchyně je vybavena linkou, sociální vybavení tvoří vana, sprchový kout, umyvadlo a WC.

-5-

6) byt v rekonstrukci Jedná se o prostory ve 3.NP, které jsou ve stadiu rekonstrukce. Jedná se o 5 místností, ze kterých vzniknou dva byty (jeden o velikosti 1+1 a jeden 2+1 s příslušenstvím). Celková podlahová plocha bytů bude cca 106 m2. Prostory jsou převážně v původním stavu, byly zatím provedeny pouze nové rozvody vody, topení a elektro. 7) byt č. N4 Jedná se o byt ve 3.NP o velikosti 3+1. Celková podlahová plocha bytu je 99,4 m2. Nájemné činí 6 500,Kč/měsíc Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou v trvání od 1.3.2016 do 28.2.2017. Vybavení bytu je standardní. Kuchyně je vybavena linkou, sociální vybavení tvoří vana, umyvadlo a WC. 8) půdní (podkrovní) prostory V části půdy probíhá půdní vestavba dalších bytových jednotek. K datu ocenění je provedena izolace střešních konstrukcí, příprava na střešní okna, provedeny rozvody vody, odpadů, elektroinstalace, rozvody vytápění (včetně osazení radiátorů), sádrokartonový obklad stěn. Celková plocha podkrovních prostor činí cca 90 m2. 8. Základní pojmy Následující pojmy jsou uváděny ve významu používaného v metodice tržního ocenění. Cena reprodukční pořizovací – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota – reprodukční cena, snížená o přiměřené opotřebení, případně dále snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je předpokládaná míra finančních výnosů po zdanění, které lze získat při provozování daného majetku v úplném vlastnictví s péčí řádného hospodáře, ve srovnání s alternativními možnostmi investování při srovnatelné míře návratnosti. Srovnávací hodnota – vyjadřuje hodnotové srovnání oceňované nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány nebo jsou k datu ocenění nabízeny k prodeji. Cena obvyklá (tržní hodnota) – je očekávaná hodnota majetku při jeho prodeji na volném trhu po uhrazení všech závazků a daňových povinností. Tato hodnota je důležitá, jelikož představuje pro majitele teoretickou minimální hodnotu oceňovaného majetku. Naegelliho metoda - jedná se o metodu používanou ke zjištění tržních cen nemovitostí na základě kombinací věcné a výnosové hodnoty. Tato metoda má význam tam, kde existuje velký rozptyl mezi cenami zjištěnými různými metodami (věcná, výnosová, srovnávací) a rovněž tam, kde neexistuje dostatečný počet realizovaných cen prodejů obdobných nemovitostí. Metoda střední hodnoty – další metoda, která vede ke zjištění cen nemovitostí na základě kombinací věcné a výnosové hodnoty. Jedná se o průměr věcné hodnoty nemovitostí a výnosové hodnoty.

-6-

9. Metody ocenění Metoda srovnávací Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. 10. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé I) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Výpis z Katastru nemovitostí

-7-

B. Posudek I)

Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou

Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.

Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V Českém Těšíně a okolí se běžně obchoduje s obdobnými typy nemovitých věcí (bytové domy). Neobchoduje se však běžně s nemovitými věcmi, které jsou v různém stupni rekonstrukce. Jelikož je oceňovaná nemovitá věc k datu ocenění ve stadiu rekonstrukce, kdy cca ½ nemovité věci není pronajímatelná, a s takovýmito věcmi se běžně neobchoduje, použil znalec pro ocenění srovnání obvyklých cen po jednotlivých bytech (prostorách), kdy výsledná cena obvyklá nemovité věci je pak součtem obvyklých cen, které by se daly získat prodejem jednotlivých jednotek, kdyby bylo zpracováno prohlášení vlastníka budovy.

-8Pro účely ocenění znalec rozdělil jednotlivé jednotky na: a) ocenění nebytových prostor v 1.NP b) ocenění pronajatých bytů c) ocenění bytů v rekonstrukci a podkrovních prostor

a) ocenění nebytových prostor v 1.NP V současné době se v Českém Těšíně běžně obchoduje s nebytovými prostory. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 10 tis. až 22 tis. Kč/m2 užitné plochy dle technického stavu, umístění v lokalitě, užitné plochy, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Srovnávané nemovité věci: 1) obchodní prostor 112 m², Smetanova, Český Těšín, cena 2 400 000 Kč (21 429 Kč za m²) Nebytové prostory v přízemí, s výlohou, sociálním zařízením, skladem a kanceláří, celková rozloha 116 m2. Vstup do prodejny z ulice, bezproblémové zásobování zadním vchodem. Prostory se nachází v samém centru města, v areálu prodejen vedle Komerční Banky. Vzhledem k umístění jsou vhodné jako sídlo firmy, výrobna, služby. Vlastní měřiče spotřeby.

2) obchodní prostor 145 m², Ostravská, Český Těšín, 2 550 000 Kč (17 586 Kč za m²) Moderní prostory v centru města Je to obchodní prostor se samostatným vchodem, sociálním zázemím, technická místnost, kancelář, dva sklady. Nové plynové vytápění s kondenzačním kotlem, rozvody vody, dlažba, zabezpečovací systém s možností napojení na pult centralizované ochrany, elektronický turniket u východu proti zcizení zboží. 3) obchodního prostoru 250 m², Hlavní třída, Český Těšín, 3 300 000 Kč (13 200 Kč za m²) Nabízíme exkluzivně k prodeji do vlastnictví nebytové prostory v suterénu činžovního domu ve velmi lukrativní části města Český Těšín na Hlavní třídě. Prostory jsou vhodné k podnikání, restaurace, bar, kavárna, obchodní prostory apod., nutná rekonstrukce, v současnosti je nebytový prostor veden jako rozestavěná jednotka a je zpracována projektová studie na restauraci. Celková plocha 250 m2, výhodná investice ve frekventované části města na ulici spojující Český Těšín a Cieszyn.

-94) obchodního prostoru 260 m², Nádražní, Český Těšín, 5 800 000 Kč (22 308 Kč za m²) Nabízíme k prodeji lukrativní obchodní prostory, situované v centru Českého Těšína, na ulici Nádražní. Jedná se o dvě, zcela zrekonstruované a vzájemně propojené obchodní jednotky, situované v přízemí budovy. Každá z jednotek má samostatný vchod z ulice, přípojky vody, elektřiny a jsou napojeny na městskou kanalizaci. První jednotka má přízemní obchodní plochu o výměře 92 m2, oddělený kancelářský prostor na vyvýšeném podlaží o výměře 25 m2 a sociální zázemí o výměře 15 m2. Celková výměra jednotky činí 132 m2. Druhá jednotka je v současné době využívána jako prodejna železářství. Celková výměra činí 128 m2, z toho prodejní plocha je 95 m2 a 33 m2 jsou skladové prostory + sociální zázemí. Obě obchodní jednotky jsou vybaveny internetovou přípojkou, pevnou telefonní linkou, zabezpečovacím systémem. Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost užitné plochy, technický stav a vybavení, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou ve výši 13 000,- Kč/m2 užitné plochy prostoru. ad 1) nebytový prostor č. 1 Užitná plocha činí 110 m2 * 13 000,- Kč =

1 430 000,- Kč

ad 2) nebytový prostor č. 2 Užitná plocha činí 83 m2 * 13 000,- Kč =

1 079 000,- Kč

b) ocenění pronajatých bytů V současné době se v Českém Těšíně běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 7 tis. až 14 tis. Kč/m2 užitné plochy bytu dle technického stavu, umístění v lokalitě, užitné plochy, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Srovnávané nemovité věci: 1) byt 2+1, 82 m², Frýdecká, Český Těšín, 649 000 Kč, tj. 7 915,- Kč/m2 Prostorný byt 2+1 v osobním vlastnictví o velikosti 82 m2 s balkonem. Nachází se v centru Českého Těšína. Byt prošel částečnou rekonstrukcí včetně postupné výměny oken. Jinak je byt v původním stavu a je připraven k nastěhování nebo rekonstrukci

- 10 2) byt 2+1, 58 m², Mánesova, Český Těšín, 680 000 Kč, tj. 11 725,- Kč/m2 Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 v Českém Těšíně v lukrativní části na ulici Mánesová. Jedná se o částečně rekonstruovaný byt, který se nachází ve druhém podlaží domu o šesti bytových jednotkách. V bytě je zánovní koupelna, nový plynový kotel, plovoucí podlahy, vytápění plynovými gamaty, ohřev vody plynovým kotlem. Parkování zajištěno za domem. Dům je cihlový, nové elektronické otevírání dveří.

3) byt 3+1, 115 m², Český Těšín, okres Karviná, 1 390 000 Kč , tj. 12 087,- Kč/m2 Byt v osobním vlastnictví v cihlové zástavbě s dispozicí 3+1 s balkonem o podlahové ploše cca 115m2 ve 3 patře ze 4 (bez výtahu) v Českém Těšíně - centrum města. Byt prošel částečnou rekonstrukci - zděná koupelna s vanou + sprchový kout, bidet, keramické obklady, dlažba, 2 koupelna s vanou v původním stavu, WC samostatné, vytápění a ohřev vody plynové - plynovým kotlem, původní dřevěné parkety v pokojích, dlažba v chodbě, dřevěné původní interiérové dveře, odpady v plastu. Kuchyňská linka je v původním stavu. Nová dřevěná okna + plastová okna jsou orientovaná na dvě světové strany - na západ (tři pokoje s dřevěnými okny) a východ (kuchyň, balkon, koupelna). Dům je po revitalizaci, k dispozici dvorek. Součástí prodeje bytu je prostorný sklep. 4) byt 3+1 103 m², Božkova, Český Těšín, 1 440 000 Kč, tj. 13 980,- Kč/m2 Nabízíme prostorný byt 3+1 s balkonem a komorou ve druhém podlaží cihlového domu. By je v udržovaném, původním stavu, má nové omítky, novější radiátory a na podlaze plovoucí podlahy a linoleum.

5) byt 3+1, 128 m², Nádražní, Český Těšín, 1 490 000 Kč, tj. 11 640,- Kč/m2 Byt v osobním vlastnictví na ul. Nádražní. Byt 3+1 je situován ve 3.NP/4 cihlového domu v historickém jádru města. Byt prošel částečnou rekonstrukcí. Omítky, nové rozvody, elektroinstalace, plastová okna do dvora a dřevěná do ulice, nová koupelna s vanou v obkladech, původní interiérové dveře po renovaci. V kuchyni a pokoji je plovoucí podlaha, v ostatních pokojích původní dřevěné parkety. Vytápění novým kondenzačním kotlem. V kuchyni plně funkční kachlová kamna. K bytu náleží půdní prostory a sklep. Orientace bytu na dvě světové strany. Možnost parkování ve dvoře.

- 11 Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na umístění, technický stav a vybavení, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou ve výši 9 000,- Kč/m2 užitné plochy bytu. Ad 4) byt č. N2 Podlahová plocha bytu je 62,7 m2 * 9 000,- Kč = 564 300,- Kč Ad 5) byt č. N3 Podlahová plocha bytu je 99,4 m2 * 9 000,- Kč = 894 600,- Kč Ad 7) byt č. N4 Podlahová plocha bytu je 99,4 m2 * 9 000,- Kč = 894 600,- Kč

c) ocenění bytů v rekonstrukci a podkrovních prostor V současné době se v Českém Těšíně běžně neobchoduje s prostory v různém stadiu rekonstrukce. Znalec cenu obvyklou prostor v rekonstrukci odhaduje odborným odhadem procentem z obvyklých cen dokončených bytů. ad 3) byt v rekonstrukci N1 Podlahová plocha činí 43 m2. Vzhledem ke stupni rozestavěnosti odhaduji cenu obvyklou za m2 užitné plochy bytu ve výši 80% z ceny obvyklé dokončeného bytu, tj. (9 000*0,8) 7 200,- Kč Podlahová plocha bytu je 43 m2 * 7 200,- Kč = 309 600,- Kč ad 6) byt v rekonstrukci v 3. NP Podlahová plocha bytů činí 106 m2. Vzhledem ke stupni rozestavěnosti odhaduji cenu obvyklou za m2 užitné plochy bytu ve výši 40% z ceny obvyklé dokončeného bytu, tj. (9 000*0,4) 3 600,- Kč Podlahová plocha bytů je 106 m2 * 3 600,- Kč = 381 600,- Kč ad 8) půdní (podkrovní) prostory Podlahová plocha prostor činí 90 m2. Vzhledem ke stupni rozestavěnosti odhaduji cenu obvyklou za m2 užitné plochy bytu ve výši 60% z ceny obvyklé dokončeného bytu, tj. (9 000*0,6) 5 400,- Kč Podlahová plocha bytů je 90 m2 * 5 400,- Kč = 486 000,- Kč

- 12 -

Součet obvyklých cen jednotek Popis

Cena obvyklá

1) nebytový prostor č. 1

1 430 000,00 Kč

2) nebytový prostor č. 2

1 079 000,00 Kč

3) byt v rekonstrukci N1

309 600,00 Kč

4) byt č. N2

564 300,00 Kč

5) byt č. N3

894 600,00 Kč

6) byt v rekonstrukci

381 600,00 Kč

7) byt č. N4

894 600,00 Kč

8) půdní (podkrovní) prostory

486 000,00 Kč

Cena celkem

6 039 700,00 Kč

Cena obvyklá nemovité věci po zaokrouhlení 6 050 000,- Kč

Ocenění právních vad Nájemní právo Znalci byly předloženy 2 smlouvy na pronájem nebytových jednotek v 1. NP a 3 smlouvy na pronájem bytů. Nájemní vztahy jsou popsány u jednotlivých prostor v bodě 7. Popis, části C tohoto posudku. Všechny nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu určitou. V případě předčasného ukončení nájemních smluv znalec odhaduje náklady spojené s ukončením nájemních vztahů (např. náklady na právní řízení, případně na odchodné) ve výši 40 000,- Kč na jeden případ. Ocenění právních vad – nájemní právo: 5 nájemních vztahů á 40 000,- Kč = 200 000,- Kč Ocenění nájemního práva

200 000,- Kč

- 13 -

C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci: - pozemku parc.č. 1295, jehož součástí je rodinný dům č.p. 592, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Český Těšín, obec Český Těšín, okres Karviná (LV č. 2485)činí

6 050 000,- Kč Slovy: šest-milionů-padesát-tisíc-korun-českých

2) Ocenění právních vad, které jsou znalci známy Ocenění nájemních vztahů - 200 000,- Kč Dle názoru znalce je u nájemního práva poskytováno obvyklé nájemné v místě a čase

Právní vady celkem

-200 000,- Kč

Slovy: dvě-stě-tisíc-korun-českých

3) Výsledná Cena obvyklá

5 850 000,- Kč

Slovy: pět-milionů-osm-set-padesát-tisíc-korun-českých

V Ostravě, 1. 7. 2016

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3060-372/2016 znaleckého deníku.

- 14 -

Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí

- 15 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci

Bytový dům č.p. 592



Pohled ze dvora

Chodba domu č.p. 592

Schodiště

Nebytový prostor v 1. NP


- 16 -







Podkrovní prostor

Podkrovní prostor

- 17 -

Podkrovní prostor

Byt 3+1 v 3. NP

schodiště

Byt 3+1 v 3. NP

Prostor v rekonstrukci v 3. NP




- 18 -





- 19 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

2016

Recommend Documents