ZNALECKÝ POSUDEK č. 3403/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Písek, obec Písek, okres Písek, na ulici Třebízského č. or. 4: bytu č. 379/8 v bytovém domě č.p. 379 na pozemku parc. č. St. 5208, s pozemkem parc. č. St. 5208, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 1499/15
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
16. května 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
16. května 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení:
12. srpna 2016
Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 1499/15-62 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ve vlastnictví povinného pana Zbigniewa Dobrzynského. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 16. května 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13662 vyhotovený dne 7.4.2016 pro k.ú. Písek: A: Vlastník: Dobrzynski Zbigniew, Třebízského 379/4, 39701 Písek Podíl 1/2 Nolbrzak Danuta Izabela, Třebízského 379/4, 39701 Písek Podíl 1/2 B: Nemovitosti: Byt 379/8 spoluvlastnický podíl 23/500 budova Pražské Předměstí, č.p. 379, byt. dům, LV 6044 na parcele St. 5208 - zastavěná plocha a nádvoří – 329 m2, LV 6044 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Písek z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Ostatní Prohlášení vlastníka budovy ze dne 8.9.1998, právní účinky vkladu ke dni 30.9.1998
1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 16. května 2016. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný pan Zbigniew Dobrzynski neumožnil přístup do nemovitosti (nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o provedení místního šetření).
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je nemovitost, obsahující následující objekty:
byt č. 379/8 v bytovém domě Písek, č.p. 379, včetně podílu na společných částech domu a pozemku pozemek parc. č. St. 5208 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 329 m2
Nemovitost se nachází ve městě Písek, v městské části Pražské Předměstí, v katastrálním území Písek, na ulici Třebízského č. or. 4. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejně užívané komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně panelovými bytovými domy z 80. let 20. století na sídlišti Portyč. Východně od domu, ve vzdálenosti 100 m protéká řeka Otava, dle programu Aquarius je kód záplavy 3 - střední riziko.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Městský úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Poptávka nemovitostí:
Město 29 824 Ano Ano ZŠ, MŠ, SOŠ, SOU, gymnázium, VOŠ Široká síť obchodů a služeb Poptávka je v rovnováze s nabídkou
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
600 m severozápadně od středu města Cca 1 km U vedlejší komunikace Terén v blízkém okolí rovinatý Panelové bytové domy Omezené – na veřejných parkovištích Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon, kabelová televize
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby: Dostupnost podlaží s oceňovaným bytem: Možnost dalšího rozšíření: Technická hodnota:
Pozemky k objektu celkem:
Dům vícebytový typový Výtah, schodiště Není Podle posouzení objektu zvenčí je bytový dům průměrném stavebně-technickém stavu. Podle odborného odhadu se uvažuje, že byt je ve průměrném stavebně-technickém stavu. 329 m2
1.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: není Kritická poloha objektu u vozovky: není Jiné: kód záplavy 3 - střední riziko Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu.
5 Imise, hluk aj. Zdroj znečištění a hluku v blízkém okolí:
není
1.2.5 Připojení objektu na inženýrské sítě Podle Prohlášení vlastníka budovy: Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Kabelová televize:
přípojka z veřejného vodovodu přípojka do veřejné kanalizační sítě 230/400 V zaveden pravděpodobně zavedena
2.
Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu.
2.2
Byt
2.2.1 Popis celkový Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Některé informace byly získány z Prohlášení vlastníka, materiálové a konstrukční vybavení domu bylo zjištěno částečně při místním šetření, částečně odborným odhadem. Byt se nachází v bytovém domě na ulici Třebízského, č. orientační 4. Jedná se o bytový dům řadový vnitřní, nepravidelného půdorysu, s 1 vchodem, s výtahem. Dům není podsklepený, má 7 nadzemních podlaží a plochou střechu. V domě je celkem 24 bytů, sklepy k bytům a společné místnosti jsou umístěny v 1.NP. Dispozice domu: Vstup do domu je z východní strany do chodby v 1.NP Nosná konstrukce: ŽB montované panely Izolace: proti zemní vlhkosti Vnější povrchy: zatepleno, minerální omítka Střecha: plochá Schodiště: betonové Střešní krytina: asi PVAC Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu Bleskosvod: instalován Napojení na přípojky: elektro, voda, kanalizace, zemní plyn, telefon, pravděpodobně kabelová televize Výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích je 23/500, t.j. 4,60 %.
2.2.2 Popis bytu Bytová jednotka č. 379/8 Umístění: 3. nadzemní podlaží
6 Dispozice bytu: 3+1 Počet a výměra místností: Podle Prohlášení vlastníka budovy: pokoj pokoj pokoj kuchyň koupelna WC hala sklep lodžie (odhad)
20,30 12,02 12,16 7,94 2,80 1,00 11,01 3,60 3,50
Výměra podlahové plochy bytu je 67,23 m2 (bez sklepa, bez lodžie). Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 70,83 m2 (se sklepem, bez lodžie). Popis konstrukcí: Obvodové zdivo: ŽB montované panely Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropy: s rovnými podhledy Okna: plastová Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody Vytápění: dálkový přívod Zdroj teplé vody: dálkový přívod Kanalizace: ze všech zařizovacích předmětů Předpoklad: Podlahy: PVC, keramická dlažba Vybavení kuchyně: plynový sporák Sanitární zařízení: WC splachovací, vana, umývadlo Výměry pro ocenění: Podlahová plocha místností: 67,23 m2 Podlahová plocha prostor u bytu (sklepní kóje, lodžie): 3,6 m2, 3,50 m2 Podlahová plocha pro ocenění celkem: 67,23 + 3,60*0,1 + 3,50*0,2 = 68,29 m2
2.2.3 Stáří a technický stav domu a bytu Dům: Dům je užíván asi od r. 1980 (dle odborného odhadu). Byla provedena revitalizace domu: provedeno zateplení fasády, vyměněna okna za plastová. Podle posouzení objektu zvenčí nejeví prvky dlouhodobé životnosti známky poruch a jsou v průměrném stavebnětechnickém stavu. Byt: Podle zákresu půdorysu podlaží v Prohlášení vlastníka má byt 3 okna orientovaná k východu a lodžii orientovanou k západu. K bytu náleží sklep v 1.NP. Podle předpokladu je celkový technický stav bytu průměrný.
2.2.4 Způsob ocenění Objekt, v němž je byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb. Plochy pro bydlení převažují nad jednotkami provozními
7 (nebytovými prostory), jedná se o dům vícebytový typu J (typový). Byt se ocení nákladovým způsobem podle § 21 vyhlášky, výsledkem je cena bytu včetně ceny společných částí domu. Pozemky se ocení samostatně.
2.2.5 Výpočet ceny bytu nákladovým způsobem Výpočet ceny - jednotka
Byt č. 4 ve 2.NP
Výpočet ceny nákladovým způsobem Budova Domy vícebytové (typové) Základní cena jednotky dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky Plocha pro výpočet ceny celkem Koeficient druhu konstrukce ( příl. č. 10 vyhlášky ) Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky ) Koeficient vybavení stavby
Ocenění podle § 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno v tab. procesoru Excel programem ABN16 typ PP K1 K5 Ki
J Kč/m2 m2 -
CZ-CC
112 8 020,00 68,29 1,037 1,05 2,118 Uprav. podíl (9)
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
Podíl (př.21)
%
Pod.č.
Koef.
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
betonové pasy s izolací ŽB montované s rovným podhledem plochá střecha PVAC úplné z pozinkovaného plechu
S S S S S S
0,05400 0,18200 0,08400 0,04900 0,02300 0,00700
100 100 100 100 100 100
0,05400 0,18200 0,08400 0,04900 0,02300 0,00700
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,05400 0,18200 0,08400 0,04900 0,02300 0,00700
dvouvrstvé vápenné omítky , běžné - standardní obklady
S
0,05700
100
0,05700
1,00
0,05700
N
0,02900
100
0,02900
1,54
0,04466
S
0,01300
100
0,01300
1,00
0,01300
S S S S S S S S
0,02900 0,03300 0,00000 0,05300 0,03000 0,04800 0,05100 0,00400
100 100 100 100 100 100 100 100
0,02900 0,03300 0,00000 0,05300 0,03000 0,04800 0,05100 0,00400
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,02900 0,03300 0,00000 0,05300 0,03000 0,04800 0,05100 0,00400
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
S
0,03100
100
0,03100
1,00
0,03100
S S S
0,00400 0,02200 0,01900
100 100 100
0,00400 0,02200 0,01900
1,00 1,00 1,00
0,00400 0,02200 0,01900
S
0,03900
100
0,03900
1,00
0,03900
S
0,01300
100
0,01300
1,00
0,01300
S
0,05700
100
0,05700
1,00
0,05700
S
0,03700 0,00000
100 100
0,03700 0,00000
1,00 1,00
0,03700 0,00000
10 11 12 13 14 15 16 17
Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitř. povrchů (mimo hygienická zařízení) Úprava vněj. povrchů Vnitřní obklady keram. (hyg. zařízení) Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod
18
Vnitřní vodovod
19
Vnitřní kanalizace
20 21 22
Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní
23
Vnitřní hyg. vybavení
24
Výtahy
25
Ostatní
26 27
Instalační pref. jádra Konstrukce neuvedené
1 2 3 4 5 6 7 8 9
kontaktní zateplovací systém obklady- záchod, koupelna, kuchyň betonové hladké plné nebo prosklené neuvažují se plastová PVC, ker. dlažba dálkové světelná a třífázová instalován plastové trubky, rozvod studené a teplé vody odpady ze všech hyg. zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí rozvod zemního plynu dálkový přívod plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací osobní digestoř, domofon, telefonu, odvětrání, požární hydranty, rozvody STA neuvažují se nejsou
Celkem Koeficient vybavení
1,00000 K4
-
1,00000
1,01566 1,01566
8 ZC x K1 x K4 x K5 × Ki
ZCU
Kč/m2
18 785,24
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
S
roků
2016 1980 36
Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost
Z
roků
lineárně 100
O CN
% Kč
36,00 1 282 844,04
D CND O
% Kč Kč Kč
100,00 1 282 844,04 -461 823,85 821 020,19
CN
Kč
821 020,19
Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 36,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
2.3
Pozemky stavební
Ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 1400 – 2000 Kč/m2, vzhledem k poloze a využitelnosti stanovuji jednotkovou cenu stavebního pozemku na 1700 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela číslo St. 5208
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Umístění
Výměra m2
plocha pod bytovým domem
329
ZC Kč/m2
Cena Kč
1 700,00
559 300,00
Celkem parcely
2.4
559 300,00
Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav
Stavby - příslušenství domu s byty a nebytovými prostory Stavby příslušenství celkem
Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 0,00
Pozemky : p.č. St. 5208
559 300,00
Pozemky celkem Porosty celkem
559 300,00 0,00
Celkem příslušenství + pozemky
559 300,00
Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
23/500
Cena spoluvlastnického podílu na příslušenství a pozemku Cena vlastní jednotky bez příslušenství a pozemku
25 727,80 821 020,19
Celkem
846 747,99
Celkem po zaokrouhlení
846 750,00
9
3.
Posudek - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (byty) ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz – srpen 2016
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej bytu 3+1 70 m², Jablonského, Písek - Pražské Předměstí Prodej bytu v osobním vlastnictví o CP 70 m2. Byt s výtahem se nachází ve 3. patře. Krásný světlý byt s novými plastovými okny a novou kuchyňskou linkou. Dispozice: vstupní chodba, prostorný obývací pokoj, kuchyně s jídelním koutem, ložnice, dětský pokoj, koupelna, WC. U domu dostatek parkovacích míst, obchod 50 m, kamenný most 700 m. Celková cena:1 360 000 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena:1 308 000 Kč za nemovitost, bez provize, 18 686 Kč/m2 Aktualizace:10.08.2016 Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:4. podlaží z celkem 9 Užitná plocha:70 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Výtah: ano
Prodej bytu 3+1 85 m², Na Stínadlech, Písek - Pražské Předměstí Nabízím k prodeji byt o velikosti 3+1 s balkonem o velikosti 85 m2, v osobním vlastnictví, který se nachází ve čtvrtém patře, šestipatrového panelového domu s výtahem v Písku, v ulici na Stínadlech. Byt je v původním, udržovaném stavu, jádro je umakartové, okna plastová, na
10
podlahách je linoleum. Vytápění bytu je ústřední. Dům prošel celkovou revitalizací včetně sklepních prostor. K dispozici v domě 2 sušárna, 1 prádelna, 2 kolárna. Celková cena:1 520 000 Kč za nemovitost Celková cena:1 462 000 Kč za nemovitost, bez provize, 17 200 Kč/m2 Aktualizace:11.8.2016 Stavba:Panelová Stav objektu:Před rekonstrukcí Vlastnictví:Osobní Podlaží:4. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha:85 m2 Balkón: ano Sklep: ano Rok rekonstrukce:2010 Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Telekomunikace:Internet, Satelit, Kabelová televize, Kabelové rozvody Výtah: ano
Prodej bytu 3+1 74 m², Písek, okres Písek Byt o dispozici 3+1 s balkonem, s krásným výhledem, v klidné lokalitě. Bytová jednotka v původním stavu - Okna původní dřevěná zdvojená, umakartové jádro. Dům je po revitalizaci střechy. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Celková cena:1 130 000 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena:1 087 000 Kč za nemovitost, bez provize, 14 689 Kč/m2 Aktualizace:29.07.2016 Stavba:Panelová Vlastnictví:Osobní Podlaží:6. podlaží Užitná plocha:74 m2 Balkon: ano Sklep: ano Topení:Ústřední dálkové Výtah: ano
11
Prodej bytu 3+1 68 m², K Háječku, Písek - Hradiště Nabízíme k prodeji byt o velikosti 3+1, 68 m2, v osobním vlastnictví, který se nachází v druhém patře, šestipatrového panelového domu s výtahem v Písku, ulice K Háječku. Byt je v původním, udržovaném stavu, jádro je umakartové, obložené dlaždicemi, okna jsou původní dřevěná, na podlahách je linoleum. Vytápění bytu je ústřední. K bytu náleží sklepní kóje. Celková cena:1 180 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Celková cena:1 135 000 Kč za nemovitost, bez provize, 16 691 Kč/m2 Aktualizace:03.08.2016 Stavba:Panelová Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží Užitná plocha:68 m2 Balkón: ano Sklep: ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Výtah:
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Velikost Č. Lokalita Podlaží Jiné (m2) Dům z r. 1980, panel, zateplení, plastová okna. Byt 3+1. Oceň. Třebízského 67,23 3 Plastová okna, vana, PVC, keram. dlažba, plyn. sporák. objekt Předpokládá se průměrný tech. stav. U bytu lodžie a sklep. (1) (2) (3) (4) (5) Dům panelový, bez zateplení, plastová okna. Byt 3+1: 1 Jablonského 70 4 plastová okna, nová kuchyňská linka, plyn. sporák, PVC, umakartové jádro. U bytu sklep. Dům panelový - zateplení, plastová okna. Byt 3+1: původní 2 Na Stínadlech 85 4 vybavení - dřev. zdvojená okna, kuchyňská linka, PVC, umakartové jádro. U bytu sklep a balkon. Dům panelový, bez zateplení, jen nová střešní krytina. Byt 3 Písek 74 6 3+1: původní vybavení - dřev. zdvojená okna, kuchyňská linka, PVC, umakartové jádro. U bytu sklep a balkon. Dům panelový, bez zateplení. Byt 3+1: původní vybavení 4 K Háječku 68 2 dřev. zdvojená okna, kuchyňská linka, PVC, umakartové jádro s keram. obkladem. U bytu sklep a balkon.
12 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
Kč
pramen ceny
Kč
poloha
velikost
balkon, sklep
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
1 2 3 4
1 308 000 1 462 000 1 087 000 1 135 000
0,90 0,90 0,90 0,90
1 177 200 1 315 800 978 300 1 021 500
1,00 1,00 1,00 1,00
1,04 1,26 1,10 1,01
0,98 1,00 1,00 1,00
1,03 0,99 0,99 0,99
Č.
Celkem průměr
Celkem - zaokrouhleno Jednotková cena Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6
3.2
K4
K5
Cena oceňovaného objektu odvozená
K6
I
úvaha znalce
K1× …× K6
ze srovnávacího
(14)
(15)
(16)
(17)
0,97 1,00 0,97 0,97
1,00 1,00 1,00 1,00
1,02 1,25 1,06 0,97
1 154 118 1 052 640 922 925 1 053 093
Kč
1 045 694
Kč
1 046 000
Kč/m2
15 559
vybastav vení domu bytu
Kč
Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost bytu Koeficient úpravy na příslušenství bytu (balkon, sklep) Koeficient úpravy na vnitřní vybavení bytu (lepší - horší) Koeficient úpravy na celkový stav domu (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
Práva a závady
Při místním šetření nebyl povinný přítomen, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 13662 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336 a Občanského soudního řádu.
13
4.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 846 750,00 Kč 1 046 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 000 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
500 000,00 Kč
Ideální 1/2 z obvyklé ceny
Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: jedenmilionkorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: čtyřistatisíckorunčeských
400 000,00 Kč
Cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj. 500 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 12. srpna 2016
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3403/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 12. srpna 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 13662 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
14 Fotodokumentace nemovitosti
východní strana domu – vstup z ulice Třebízského
byt ve 3.NP
západní strana domu
15
16
17
Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Písek
18 Mapa oblasti
