2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 578/001/2016 o ceně nemovitosti: Pozemek p.č. 50, jehož součástí je rodinný dům č.p. 121 (LV 278), pozemek p.č. 51/1 (LV 278) a příslušenství v jednotném funkčním celku v katastrálním území Radonice u Kadaně, části obce Radonice, obci Radonice, okrese Chomutov, kraji Ústeckém

Objednatel znaleckého posudku:

JUDr. Vít Novozámský soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - město Bratislavská 73 60200 Brno - město

Účel znaleckého posudku:

Odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitosti za účelem získání cenového podkladu pro exekuční řízení ve věci 056 EX 1296/13-33

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776 55 48 44 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Chomutově 21.3.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je, aby ve znaleckém posudku: a) stanovil cenu obvyklou výše označených nemovitostí a jejich příslušenství, b) určil příslušenství nemovitých věcí (včetně přídatného spoluvlastnictví, tj. vyjmenoval a popsal příslušenství nemovitých věcí včetně příslušenství tvořeného movitými věcmi), c) označil práva a závady s nemovitými věcmi spojená (např. věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo).

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

Pozemek p.č. 50, jehož součástí je rodinný dům č.p. 121 (LV 278), pozemek p.č. 51/1 (LV 278) a příslušenství v jednotném funkčním celku Adresa předmětu ocenění: Radonice 121 431 55 Radonice Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Radonice Katastrální území: Radonice u Kadaně Počet obyvatel: 1 129 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II 0,98 služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 257,00 Kč/m2

3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 18.3.2016 za přítomnosti Pavla Hodíka a Lucie Hodíkové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. 738280 Radonice u Kadaně, obec 563323 Radonice, okres CZ0422 Chomutov, list vlastnictví č. 278 prokazující stav evidovaný k datu 18.2.2016, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 56 EX 1296/13 pro JUDr. Víta Novozámského dne 18.2.2016. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Radonice u Kadaně, vyhotovil Katastrální úřad pro Ústecký kraj, -2-

Katastrální pracoviště Chomutov 22.2.2016. Nabývací titul - Kupní smlouva ze dne 4.6.2003, právní účinky vkladu práva ke dni 15.8.2003. Usnesení č.j. 56 EX 1296/13-33 ze dne 24.2.2016, kterým JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - město ustanovil znalce z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí k podání znaleckého posudku. Místní šetření dne 18.3.2016. Informace podané majiteli nemovitosti při místním šetření. Informace z realitního trhu. Informace z internetového nahlížení do katastru nemovitostí o přístupových parcelách. Územní plán Radonic.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

SJM Hodík Pavel a Hodíková Lucia, vlastnictví: výhradní Hodík Pavel, Radonice 121, 431 55 Hodíková Lucia, Milošice 6, 438 01 Měcholupy Vlastníci pozemku: SJM Hodík Pavel a Hodíková Lucia, vlastnictví: výhradní Hodík Pavel, Radonice 121, 431 55 Hodíková Lucia, Milošice 6, 438 01 Měcholupy List vlastnictví č. 278 pro k.ú. Radonice u Kadaně.

6. Dokumentace a skutečnost Podklady uvedené v části A.4 tohoto znaleckého posudku byly shledány jako postačující. Byla provedena fyzická prohlídka nemovitosti a po doplnění podkladů pro kvantifikaci jednotlivých složek ceny a dle zjištěných skutečností je provedeno ocenění.

7. Celkový popis nemovité věci Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Radonice leží v okrese Chomutov v Ústeckém kraji. Nachází se poblíž Doupovských hor v úrodné zvlněné krajině na mírném jižním návrší, které se zvedá od potoka Liboc na sever, v nadmořské výšce kolem 320 metrů, 13 km jižně od Kadaně, 22 km západně od Žatce či 26 km jihozápadně od Chomutova. Má výhodnou polohu na křižovatce silnic z Kadaně do Mašťova a z Vilémova do Doupova. Prochází jím železniční trať z Vilémova do Kadaňského Rohozce. Jedná o zemědělskou střediskovou obec lokálního významu. Obec Radonice tvoří 11 místních částí, jsou to Háj, Kadaňský Rohozec, Kojetín, Miřetice u Vintířova, Radechov, Radonice, Sedlec u Radonic, Vintířov, Vlkaň, Vojnín, Ždov, v nichž žije celkem 1159 obyvatel. V obci je základní občanská vybavenost, je zde úřad, kostel, pošta, policie, zdravotnické zařízení, obchody, základní škola, mateřská školka, restaurace, koupaliště a fotbalové hřiště. Územní plán je zpracován. V obci je nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi (chybí plyn).

-3-

Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Oceňovaná nemovitost se nachází v katastrálním území Radonice u Kadaně, v jižním sektoru obce Radonice v zóně území se smíšenou zástavbou. Rodinný dům je osazen v uliční čáře kolmo k rozbité asfaltové vedlejší obecní komunikaci. Okolní zástavbu tvoří starší opravené rodinné domy se zahradami, dům důchodců, panelové bytové domy, skladový zemědělský areál, obecní sběrný dvůr a areál pily. Ve vzdálenosti cca 70 m teče potok Liboc. Okolí je upravené a udržované. Všechny služby jsou v docházkové vzdálenosti. Vzdálenost na náměstí a k autobusové zastávce je do 200 m. Podle územního plánu Radonic se nemovitost nachází v zastavěném území obce v ploše smíšené obytné (SM) v sousedství ploch občanského vybavení (OV), smíšených obytných ploch v centrech (SC), ploch pro bydlení v bytových domech (BH), ploch technické infrastruktury (TV) a ploch výroby a skladování - lehký průmysl (VL), což obvyklou cenu málo ovlivňuje. Přilehlá komunikace je vedlejší, zatížení hlukem je malé od pomalé dopravy. Vzdálenosti od městských správních center je příznivá. Lokalitu pro bydlení hodnotím jako průměrnou.

Informace o nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitosti, kterou tvoří pozemek p.č. 50, jehož součástí je rodinný dům č.p. 121, pozemek p.č. 51/1 a příslušenství v jednotném funkčním celku. Oplocený pozemkový celek se skládá ze dvou pozemků. Má nepravidelný protáhlý tvar a celkovou výměru 652 m2. Stavební pozemek p.č. 50 je zcela zastavěn hlavní stavbou - rodinným domem č.p. 121 a vedlejší stavbou - přistavenou zděnou kolnou. Druhý protáhlý nepravidelný pozemek p.č. 51/1 je v KN evidován v druhu pozemku zahrada s BPEJ 46100. Tento pozemek tvoří v části u domu nezpevněný dvůr a v zápolí zatravněnou zahradu. Je přibližně rovinný a nachází se na něm tři dřevěné kolny a studna. Na zadní západní hranici zahrady je plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. Z ulice je vchod a vjezd na dvůr starými dřevěnými laťovými vraty s vrátky. Nemovitost je připojena pouze na elektřinu (220 V). Přístup, příjezd a vedení inženýrských sítí je bez závad přímo z veřejné komunikace. Jedná se o řadový krajový nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, a stavebně neupraveným půdním prostorem. Konstrukční systém je klasický zděný. Objekt má z obdélníků složený půdorys zakrytý sedlovou střechou s jedním pultovým vikýřem. Do domu je jediný vchod z boční jižní strany. Rodinný dům obsahuje 1 byt o velikosti 1+1 s koupelnou s WC a je užíván rodinou dcery majitelky k bydlení, která si vlastním nákladem provedla částečnou neodbornou opravu interiéru domu (různé hladké a hrubé omítky stěn, částečné podbití stropu mezi trámy, plovoucí podlaha na betonové mazanině, staré dveře, kuchyňská linka, rohová vana, umyvadlo, WC, bojler, dvoje kamna PETRY), jak mi bylo sděleno. Při místním šetření bylo zakázáno fotit interiér rodinného domu. Popis jednotlivých podlaží 1.NP: Vstup je do předsíně. Vpravo je pokoj. Vlevo je průchozí kuchyně, za níž je koupelna s WC. výčet místností (světlá výška 2,01 m): předsíň 4,92 m2 pokoj 20,71 m2 -4-

kuchyně koupelna s WC podlahová plocha celkem

14,22 m2 10,37 m2 50,22 m2

Půda: sklad sena. Technický stav objektu Objekt je odhadem přibližně 100 roků starý. Rodina majitele jej získala v roce 2003. Běžná údržba se neprováděla. Objekt je v zanedbaném dožitém stavu. Ve zdivu jsou podstatné trhliny, dřevěný krov se v části bortí, střešní krytina je poškozená a provizorně opravená lepenkou, venkovní omítka z části chybí. Technický stav hodnotím jako zhoršený až havarijní. Provedení Základy: kamenná podezdívka. Zdivo: z cihel v tl. do 45 cm, průlezný komín. Stropy: dřevěné s viditelnými trámy. Střecha: dřevěný hambalkový krov sedlového tvaru, pultový vikýř. Krytina: eternitové šablony, nepískovaná lepenka. Klempířské konstrukce: nekompletní z plechu, parapety chybí. Vnitřní úpravy povrchů: vápenné hladké a hrubé omítky, část stěrka z lepidla na obklady. Venkovní úpravy povrchů: vápenná zvětralá omítka, 50% chybí. Vnější obklady: chybí. Vnitřní obklady: chybí. Schodiště: chybí. Dveře: dřevěné plné i prosklené, zárubně ocelové. Okna: stará dřevěná dvojitá otevírací dovnitř a ven. Podlahy obytných místností: betonová mazanina, plovoucí laminátová podlaha. Podlahy ostatních místností: betonová mazanina. Vytápění: kamna na tuhá paliva 2x. Elektroinstalace: světelný rozvod. Bleskosvod: chybí. Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody. Zdroj teplé vody: elektrický bojler. Instalace plynu: chybí. Kanalizace: kompletní odkanalizování do žumpy. Vybavení kuchyně: kuchyňská linka. Vnitřní vybavení: rohová vana, umyvadlo, WC. Záchod: standardní splachovací. Ostatní: chybí.

8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění administrativní cenou 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 121 -5-

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna zděná 1.2.2. Kolna dřevěná 1 1.2.3. Kolna dřevěná 2 1.2.4. Kolna dřevěná 3 1.2.5. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemkový celek b) Ocenění "cenou obvyklou“ c) Práva a závady spojená s nemovitostí d) Ostatní omezení vlastnického práva

B. ZNALECKÝ POSUDEK a) Ocenění administrativní cenou Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - Poptávka po nemovitostech v Radonicích je mnohem nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - V dokumentech KN je evidováno mnoho záznamů exekucí. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Totální morální a technické opotřebení. 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5leté vody) - Riziko povodeň 4.

č. I

Pi -0,05

V

0,00

II

0,00

I

-0,01

I

-0,15

I

0,70

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,553 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně -6-

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - 9,60% v okrese I Chomutov je více než 9,20% v Ústeckém kraji. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,01 0,03 -0,01 0,00 0,00 0,01 -0,01 -0,01 0,00 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,553

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 121 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 324,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 13,75*5,35+0,70*1,85+1,40*3,15 Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 79,27 m2

Obestavěný prostor 1.NP:

=

Konstrukční výška 2,01 m

(13,75*5,35+0,70*1,85+1,40*3,15)*(2,40+0,10 = ) zastřešení: (13,75*5,35+0,70*1,85+1,40*3,15)*2,40/2 = Obestavěný prostor - celkem: = -7-

79,27 m2

198,17 m3 95,12 m3 293,29 m3

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

79,27 m2 79,27 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový - Řadový krajový rodinný dům. 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku - Elektřina, studna, žumpa 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - V koupelně je rohová vana, umyvadlo, WC a bojler. 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - Nad ZP = 25 m2 oceněno extra. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ A

II

-0,01

III II I III

0,00 0,00 0,00 0,00

I III

-0,08 0,00

I I II

0,00 -0,05 0,00

II

0,00

III V

0,00 0,40

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,206

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,553 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m3 * 0,206 = 272,74 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 293,29 m3 * 272,74 Kč/m3 * 0,553 * 1,000= 44 235,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-8-

44 235,53 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna zděná Jedná se o zděnou stavbu, která je přistavěna k zadnímu štítu rodinného domu. Objekt má půdorys tvaru písmene L, je zděný z cihel, má dřevěný sedlový krov, střešní krytinu z vlnitého eternitu a dřevěná svlaková vrata. Objekt je neudržovaný a dožitý, technický stav je zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,00*5,00-2,20*2,43 1.NP

[m2] 19,65

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 19,65 m2 1,90 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,00*5,00-2,20*2,43)*(1,90+0,10) střecha (5,00*5,00-2,20*2,43)*2,00/2

= =

[m3] 39,31 m3 19,65 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 39,31 m3 19,65 m3 58,96 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

Provedení kamenné neizolované pásy zděné z plných cihel, prkna dřevěné dřevěný sedlový vlnitý eternit -9-

Hodnocení standardu S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100

6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

chybí zvětralá vápenná omítka chybí svlakové chybí hliněné chybí

C P C P C P C

100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S C P C P C P C

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 0,00 2,25 0,00 1,43 0,00 3,13 0,00 80,41 0,8041

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * * *

1 250,1,0500 0,8041 0,9000 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 58,96 m3 * 1 983,27 Kč/m3

= =

1 983,27 116 933,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 80 = 87,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 17 540,04 Kč 0,553 9 699,64 Kč

Kolna zděná - zjištěná cena

=

9 699,64 Kč

- 10 -

1.2.2. Kolna dřevěná 1 Jednopodlažní dřevěná stavba s pultovou střechou a dveřmi. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1,40*2,50 1.NP

[m2] 3,50

=


Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (1,40*2,50)*(2,20)

=

[m3] 7,70 m3


Typ

1.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 7,70 m3 7,70 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna

chybí prkenné dřevěné vlnitý eternit chybí chybí svlakové chybí - 11 -

Hodnocení standardu C S S X S C C X S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

11. Podlahy 12. Elektroinstalace

hliněné chybí

P C

100 100


Obj. podíl [%] C S S X S C C X S C P C

8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *


= =

1 328,29 10 227,83 Kč


* = * =

0,150 1 534,17 Kč 0,553 848,40 Kč

Kolna dřevěná 1 - zjištěná cena

=

848,40 Kč

970,0,7287 0,9000 2,0880

1.2.3. Kolna dřevěná 2 Dřevěný jednopodlažní objekt bez základů s pultovou střechou. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 12 -

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


[m2] 4,00

=



=

[m3] 9,60 m3


Typ


NP



Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

chybí prkenné dřevěné lepenka chybí chybí svlakové chybí hliněné chybí

- 13 -

Hodnocení standardu C S S X S C C X S C P C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


Obj. podíl [%] C S S X S C C X S C P C

8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00



= * * *


= =

1 328,29 12 751,58 Kč


* = * =

0,150 1 912,74 Kč 0,553 1 057,75 Kč


=

1 057,75 Kč

970,0,7287 0,9000 2,0880

1.2.4. Kolna dřevěná 3 Dřevěná jednopodlažní stavba sloužící jako sklad paliva. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví - 14 -

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1274


[m2] 9,80

=



=

[m3] 19,60 m3


Typ


NP



Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

chybí prkenné dřevěné lepenka, staré plechové šablony chybí chybí svlakové chybí hliněné chybí

Hodnocení standardu C S S X S C C X S C P C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

Obj. podíl [%] C S S X

8,30 31,90 21,20 0,00 - 15 -

Část [%] 100 100 100 100

Koef. 0,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 0,00 31,90 21,20 0,00

5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S C C X S C P C

11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00

11,10 0,00 0,00 0,00 3,70 0,00 4,97 0,00 72,87 0,7287


= * * *


= =

1 328,29 26 034,48 Kč


* = * =

0,150 3 905,17 Kč 0,553 2 159,56 Kč


=

2 159,56 Kč

+ = * * =

7 800,- Kč 7 800,- Kč 0,9000 2,3180 16 272,36 Kč

970,0,7287 0,9000 2,0880

1.2.5. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 4,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny - 16 -

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

80,0 %

+ = * * = * =

* =

0,200 3 254,47Kč

9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,9000 2,3180 19 777,18 Kč 0,200 3 955,44 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

3 955,44 Kč 7 209,91 Kč 0,553 3 987,08 Kč

Studna - zjištěná cena

=

3 987,08 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemkový celek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,553 Index polohy pozemku IP = 1,000

- 17 -

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,553 * 1,000 * 1,000 = 0,553 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 257,Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 51

Výměra [m2] 99,00

51/1

Pozemkový celek - zjištěná cena

553,00 652,00

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,553

142,12

Jedn. cena [Kč/m2] 142,12

Cena [Kč] 14 069,88

142,12

78 592,36 92 662,24

m

2

=

92 662,24 Kč

Rekapitulace pro ocenění administrativní cenou Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 121 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna zděná 1.2.2. Kolna dřevěná 1 1.2.3. Kolna dřevěná 2 1.2.4. Kolna dřevěná 3 1.2.5. Studna

44 235,50 Kč 9 699,60 Kč 848,40 Kč 1 057,80 Kč 2 159,60 Kč 3 987,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

61 988,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemkový celek

92 662,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

92 662,20 Kč 154 650,20 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

154 650,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jednostopadesátčtyřitisícšestsetpadesát Kč - 18 -

154 650,- Kč

b) Ocenění "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ocenění porovnávací metodou Porovnávací hodnota současná je stanovena na základě dat z realitní inzerce charakterem podobných nemovitostí a po provedení příslušných subjektivních korekcí. 1. porovnávaná nemovitost

Realitní Inzerát ID zakázky: 432 z www.sreality.cz, datum aktualizace 7.3.2016. Molík reality, s.r.o. nabízí prodej rodinného domu o dispozici 3+1 a užitnou plochou 100 m2 s rozlohou pozemku 431 m2 v Němčanech u Krásného Dvora. Rodinný dům má elektroinstalaci provedenou v mědi, přívod vody z vodovodního řadu, odpad veden do septiku. Prostorná půda s možností půdní vestavby. Pozemek je zatravněn o celý oplocen, vytápění rodinného domu kamny na tuhá paliva. Klidná obec s autobusovou dopravou, škola, školka v Krásném Dvoru se vzdáleností 1 kilometr. Nabídková prodejní cena je 199 000,- Kč. Porovnání: Charakter podobný, lokalita levnější a menší pozemek, než má oceňovaná nemovitost. Nutno uvažovat s krácením realitní inzerce. 199 000 : 100 *1,20 *1,20*0,95 = 2722,- Kč/m2

- 19 -

2. porovnávaná nemovitost

Realitní Inzerát ID zakázky: 024-N02762 z www.sreality.cz, datum aktualizace 21.3.2016. RE/MAX Vision nabízí k prodeji dům v obci Veliká Ves, který je vedený jako jiná stavba, ale kde bylo vydáno stavební povolení na přístavbu k rodinnému domu v roce 2007. Od té doby došlo k vybourání příček uvnitř domu. Dále se nad přístavbou zvedla střecha a byla položená nová i s krovy. Ale to bylo, co se týče rekonstrukcí vše a tak nová dispozice a řešení domu je zcela na novém vlastníkovi. V suterénu se nachází malý sklep s klenbovým stropem. Užitná plocha je 100 m2. K domu náleží pozemek o velikosti 1663 m2 a tvoří jeden společný funkční celek, na kterém stojí nezakreslená garáž a stodola. V obci chybí veškerá vybavenost a je tak nutnost dojezdu do 6 km vzdálených Podbořan. Objekt je určen k celkové rekonstrukci. Nabídková prodejní cena je 362 000,- Kč. Porovnání: Charakter podobný, lokalita levnější a větší pozemek, než má oceňovaná nemovitost. Nutno uvažovat s krácením realitní inzerce. 362 000 : 100 *1,20 *0,90*0,95 = 3714,- Kč/m2 3. porovnávaná nemovitost

Realitní Inzerát ID zakázky: RD24 z www.sreality.cz, datum aktualizace 27.1.2016. RK bydlete líp, s.r.o. nabízí k prodeji starší dvoupodlažní dům, který obsahuje jeden byt o dispozici 3+1. Dům je ve stavu před rekonstrukcí. V přízemí je dílna, kotelna, sklad a skladovací prostory. Užitná plocha je - 20 -

100 m2. Byt je po modernizaci interiéru, má novou koupelnu, kuchyni a plastová okna. Lokalita Radonice - Radechov, okres Chomutov. Nabídková prodejní cena je 450 000,- Kč. Porovnání: Charakter podobný, lokalita levnější a mírně větší pozemek, než má oceňovaná nemovitost. Nutno uvažovat s krácením realitní inzerce. 450 000 : 100 *1,20 *0,95*0,95 = 4873,- Kč/m2 Vyhodnocení Shrnutí: Jedná se o starý bídný přízemní jednogenerační rodinný dům ve zhoršeném až havarijním technickém stavu s běžným pozemkem v průměrné lokalitě. Výhody: rodinný dům je osazen na vlastním pozemku, nemovitost je připojena na elektřinu a má vlastní studnu.  Nevýhody: vysoké technické a morální opotřebení rodinného domu, statické poruchy stavby (praskliny zdiva, shnilý krov), nezateplená fasáda, nevzhledná architektura stavby, záznamy exekucí v KN. Podobné staré vesnické nemovitosti se v této oblasti občas obchodují, prodeje a realitní inzerce se vyskytují v cenovém pásmu 2700 - 5000,- Kč/m2 podlahové plochy dle velikosti, polohy a stavu objektu. V tomto případě odhaduji výše specifikovanou obvyklou cenu nemovitosti, po zvážení všech v ocenění uvedených skutečností, přiměřeně u spodní hranice rozpětí ve výši cca 3000,Kč/m2 podlahové plochy, tj. 50,22 m2 x 3000,- Kč/m2 = 150 660,- Kč. 

Nebo, vzhledem k dožitému stavu rodinného domu lze pohled na tuto nemovitost zredukovat pouze na hodnotu stavebního pozemku, jehož hodnota je podle mého názoru 200,- Kč/m2, tj, 652 m2 x 200,- Kč/m2 = 130 400,- plus studna a cihly z případné demolice = cca 150 000,- Kč. 

Nebo, také přihlížím k výše vypočtené administrativní ceně.

Rekapitulace pro ocenění obvyklou cenou Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou (tržní) cenu oceňované nemovitosti na částku 150 000,- Kč. slovy: Jednostopadesáttisíc Kč.

c) Práva a závady spojená s nemovitostí: Na nemovitosti neváznou žádná práva a závady s výjimkou těch, která zaniknou dražbou. Závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní práva. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: jednalo by se o věcná břemena a práva z nájemních smluv. Při místním šetření jsem zjistil, že nemovitost užívá k bydlení dcera majitelky nemovitosti - paní - 21 -

Zdeňka Hanzelová s rodinou. Ta mi sdělila, že nemovitost užívá na základě ústní dohody a že žádnou písemnou nájemní smlouvu nemá. Zde se jedná o riziko, které by mohlo obvyklou cenu ovlivnit. Toto ocenění platí za podmínky, že oceňovaná nemovitost není zatížena žádnou nájemní smlouvou.

d) Ostatní omezení vlastnického práva: Na LV 278 pro k.ú. Radonice u Kadaně jsou zapsány: 3x zahájení exekuce, 8 exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a 12 nařízení exekuce, které dražbou zaniknou. Dále je zde zapsáno 8 zástavních práv exekutorských, 1 zástavní právo soudcovské. Při stanovení obvyklé ceny není s nimi uvažováno.

Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou (tržní) cenu oceňované nemovitosti na částku 150 000,- Kč. slovy: Jednostopadesáttisíc Kč.

V Chomutově 21.3.2016

Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776 55 48 44 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7.

C. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.2005, č.j. Spr 5731/2005 z oboru - ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 578/001/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6021.

D. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Radonice u Kadaně, LV č. 278 ze dne 8 18.2.2016. 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Radonice u Kadaně ze dne 22.2.2016. 1 3. Mapa širšího okolí. 1 4. Fotodokumentace nemovitosti, vyhotovil odhadce 18.3.2016. 1

- 22 -

příloha č. 1

- 23 -

příloha č. 1

- 24 -

příloha č. 1

- 25 -

příloha č. 1

- 26 -

příloha č. 1

- 27 -

příloha č. 1

- 28 -

příloha č. 1

- 29 -

příloha č. 1

- 30 -

příloha č. 2

- 31 -

příloha č. 3 - Mapa širšího okolí

- 32 -

příloha č. 4 - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 18.3.2016

pohled z ulice

pohled na dvůr z ulice

dvůr

zděná kolna

dřevěná kolna

dvě dřevěné kolny

zahrada

pohled na zahradu od západu - 33 -

2016

Recommend Documents