Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 6080 - 90/2016 o obvyklé ceně podílu na nemovité věci – pozemku parcelní číslo 307/4 v katastrálním území Drahotuše, obci Hranice, okrese Přerov
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/27 779 00 Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 310/13 – 73 ze dne 13. 5. 2016
Účel posudku:
ocenění podílu na nemovité věci v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 29. 5. 2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 1. června 2016
A. Nález 1. Znalecký úkol:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 13. 5. 2016, exekuční řízení č.j. 196 EX 310/13 - 73. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/3 na nemovité věci – pozemku parcelní číslo 307/4 – orná půda v katastrálním území Drahotuše, obci Hranice, okrese Přerov.
2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Olomoucký Přerov Hranice Drahotuše
3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Drahotuše LV č. 411 ze dne 13. 5. 2016 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Místní šetření ze dne 29.5.2016, fotodokumentace, Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.
4. Použitá literatura:
A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008
5. Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 – 3 %) metoda nebude aplikována.
-2-
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.
6. Vlastnické a evidenční údaje:
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 411 je
paní MUDr. Ivona Kubíčková, nar. dne 10. 1. 1960 bytem 779 00 Olomouc, Jílová 503/35
id. 1/3
vlastníkem podílu o velikosti id. 1/3 na oceňované nemovité věci – pozemku parcelní číslo 307/4 – orná půda o celkové výměře 5679,0 m2 v katastrálním území Drahotuše, obci Hranice, okrese Přerov.
7. Věcná břemena, zátěže:
Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Parcela je přístupná po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví obce Hranice. Část pozemku je zatížena nadzemním vedením vysokého napětí. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny podílu na pozemku dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na pozemku nepodléhá odvodu DPH.
8. Základní popis:
Město Hranice patří do dřívějšího okresu Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Hranice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Hranice se rozkládá asi dvacet osm kilometrů severovýchodně od Přerova. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno 18 494 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Protéká zde řeka Bečva. Město se dále dělí do devíti částí, konkrétně to jsou Město, Lhotka, Velká, Drahotuše, Rybáře, Valšovice, Slavíč, Středolesí a Uhřínov. Hranice leží v průměrné výšce 250 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 5251 ha. Město poskytuje kompletní občanskou vybavenost a je dobře dopravně dostupné. Oceňovaný pozemek se nachází v místní části Drahotuše. Jedná se o individuálně obdělávaný zemědělský pozemek, situovaný v blízkosti řeky Bečvy, nedaleko rekreační oblasti Rybáře. Při místním šetření byly na pozemku zjištěny dvě neevidované stavby, dřevěná a plechová kůlna. Tyto budou oceněny samostatně. Přístup k pozemku je možný po místní nezpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Pozemek je ke dni ocenění užíván v souladu s evidencí, vyjma zastavěné plochy pod kůlnami.
Obsah ocenění
a) § 6 zemědělský pozemek b) § 16 vedlejší stavba – dřevěná kůlna c) § 16 vedlejší stavba – plechová kůlna
-3-
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 307/4 zapsaný na LV č. 441 pro k.ú. Drahotuše, obec Hranice, okres Přerov.
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) § 6 pozemek zemědělský parcelní číslo 307/4 k.ú. Drahotuše, obec Hranice, podíl id. 1/3 Předmětem ocenění je podíl na zemědělském pozemku, který se nachází v oblasti individuálně obdělávané půdy v sousedství rekreační oblasti Rybáře. Na pozemku, evidovaném jako orná půda, se nachází náletové i ovocné dřeviny různého stáři. Pozemek je částečně udržován, není však aktivně obhospodařován. parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava m2 Kč/m2 1.6.1 307/4 5673 35500 9,91 120% 6 35900 10,08 120% 5679 Cena podílu na pozemku
úprava Kč/m2 11,892 12,096
jedn. cena Kč/m2 21,802 22,176
podíl 1/3 1/3
celkem Kč 41227,58 44,352 41 271,93
b) § 16 vedlejší stavba – dřevěná kůlna zjištěná na pozemku parcelní číslo 307/4 v k.ú. Drahotuše,
obec Hranice, okres Přerov, podíl id. 1/3
Stavba zjištěná na pozemku parcelní číslo 307/4 je dřevěnou boudou. Stáří objektu není zřejmé, byl vybudován se zbytkového, až odpadního materiálu některým ze spoluvlastníků pozemku. Jedná se o neevidovanou stavbu, postavenou bez řádného povolení. Nosnou konstrukci tvoří dřevěný rám, opatřený opláštěním z OSB desek a jiných materiálů na bázi dřevních hmot. Strop je trámový. Střecha je tvořena vlnitým plechem. Části stavby jsou izolovány zbytkovým izolantem. V okenních výplních chybí sklo, dveře do objektu chybí. Klempířské konstrukce chybí, stejně tak úpravy povrchů. Objekt není napojen na inženýrské sítě, v místě ani není možnost napojení.
-4-
Výpočet ceny vedlejší stavby dle § 16 Stavba na pozemku parcelní číslo 307/4 - křevená kůlna, k.ú. Drahotuše Vedlejší stavba § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ F Zákl. cena dle příl. č. 14 vyhlášky ZC Kč/m3 970,00 Obestavěný prostor ved. stavby OP m3 49,50 Koeficient polohový (příloha č. 20 vyhl.) K5 1,00 Budovy nebytové ostatní 46.21.19.9.. Ki 2,088 Koeficient vybavení stavby výpočet(S=stand. provedení, C=chybí P=podstandard, N =nadstand.) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Podíl Podíl upr. 1 Základy betonové patky S 0,09400 0,09400 2 Obvodové stěny jednostraně obíjené S 0,33900 0,33900 3 Stropy dřevěné trámové S 0,23400 0,23400 4 Krov (podhled) neuvažuje se 0,00000 5 Krytina vlněný plech S 0,08600 0,08600 6 Klempířské konstrukce chybí C 0,01500 0,00000 7 Úprava povrchů chybí C 0,07000 0,00000 8 Schodiště 0,00000 9 Dveře chybí C 0,02500 0,00000 10 Okna chybí zasklení C 0,01400 0,00000 11 Podlahy dřevěné prkna P 0,09200 0,04232 12 Elekroinstalace chybí C 0,03100 0,00000 Celkem 1,00000 0,79532 Koeficient vybavení stavby K4 0,79532 Základní cena upravená ZCxK4xK5xKi ZCU Kč/m2 1610,81 Cena vedlejší stavby § 16 vyhlášky č. 199/2014 Sb. Nákladová cena stavby CSn Kč 79 735,10
Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky Dílčí situace I. maláý zájem -0,06 Vlastnictví nemovitosti III. pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 Vliv právních vztahů I. prodej podílu -0,04 Ostntní neuvedené I. černá stavba -0,15 Povodňové riziko II. střední riziko povodně 0,80 It 0,59 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 4 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. stavby pro zemědělství 0,30 2 Převažující zástavba v okolí VI. bez okolní zástavby 0,01 3 Možnost napojení na sítě III. pozemek nelze napojit 0,00 4 Dopravní dostupnost I. příjezd po nezpevněné -0,01 5 Parkovací možnosti I. omezené parkovací možnosti -0,02 6 Komerční využití I. neváhodná poloha -0,05 bez vlivu 7 Vlivy neuvedené II. 0,00 Ip 0,28 1 2 3 4 5 6
Výpočet ceny stavby - id. 1/3 Výchozí cena stavby CSn* It*Ip Odpočet na opotřebení 20,00 % Cena podílu na vedlejší stavbě
CN O CČ
-5-
Kč Kč Kč
-
4 390,75 878,15 3 512,60
c) § 16 vedlejší stavba – plechová kůlna zjištěná na pozemku parcelní číslo 307/4 v k.ú. Drahotuše,
obec Hranice, okres Přerov, podíl id. 1/3
Druhá stavba zjištěná na pozemku parcelní číslo 307/4 je plechovou kůlnou. Stáří objektu není zřejmé, byl zřejmě vybudován se zbytkového, až odpadního materiálu některým ze spoluvlastníků pozemku. Jedná se o neevidovanou stavbu, postavenou bez řádného povolení. Nosnou konstrukci tvoří dřevěný rám, opatřený plechovým opláštěním. Strop je zřejmě trámový, střecha tvoří taktéž plech. Okna zcela chybí, dveře do objektu jsou plechové. Klempířské konstrukce chybí, stejně tak úpravy povrchů. V objektu je zřejmě lokální topidlo na tuhá paliva, jelikož je viditelný plechový komín. Objekt není napojen na inženýrské sítě, v místě ani není možnost napojení. Výpočet ceny vedlejší stavby dle § 16 Stavba na pozemku parcelní číslo 307/4 - křevená kůlna, k.ú. Drahotuše Vedlejší stavba § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ F Zákl. cena dle příl. č. 14 vyhlášky ZC Kč/m3 970,00 Obestavěný prostor ved. stavby OP m3 32,60 Koeficient polohový (příloha č. 20 vyhl.) K5 1,00 Budovy nebytové ostatní 46.21.19.9.. Ki 2,088 Koeficient vybavení stavby výpočet(S=stand. provedení, C=chybí P=podstandard, N =nadstand.) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Podíl Podíl upr. 1 Základy betonové patky S 0,09400 0,09400 2 Obvodové stěny plechové S 0,33900 0,33900 3 Stropy dřevěné trámové S 0,23400 0,23400 4 Krov (podhled) neuvažuje se 0,00000 5 Krytina vlněný plech S 0,08600 0,08600 6 Klempířské konstrukce chybí C 0,01500 0,00000 7 Úprava povrchů chybí C 0,07000 0,00000 8 Schodiště 0,00000 9 Dveře plechové S 0,02500 0,02500 10 Okna okna chybí C 0,01400 0,00000 11 Podlahy dřevěné prkna P 0,09200 0,04232 12 Elekroinstalace chybí C 0,03100 0,00000 Celkem 1,00000 0,82032 Koeficient vybavení stavby K4 0,82032 Základní cena upravená ZCxK4xK5xKi ZCU Kč/m2 1661,44 Cena vedlejší stavby § 16 vyhlášky č. 199/2014 Sb. Nákladová cena stavby CSn Kč 54 162,94
Výpočet ceny stavby - id. 1/3 Výchozí cena stavby CSn* It*Ip Odpočet na opotřebení 80,00 % Cena podílu na vedlejší stavbě
CN O CČ
Kč Kč Kč
-
2 982,57 2 386,06 596,51
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. rekapitulace – id. 1/3: pol. objekt a) podíl na zemědělském pozemku b) podíl na dřevěné kůlně c) podíl na plechové kůlně Cena podílu na nemovitých věcech
kat. území Drahotuše Drahotuše Drahotuše
obec Hranice Hranice Hranice id. 1/3
Administrativní cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno)
-6-
jednotka Kč Kč Kč
cena 41 271,90 3 512,60 596,50 45 381,00
45 380,00 Kč
2. Zjištění hodnoty podílu na nemovité věci metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na zemědělském, individuálně obdělávaném pozemku v katastrálním území Drahotuše, obci Hranice, okrese Přerov. Na pozemku se také nacházejí dvě černé stavby – kůlny. V nabídkách realitních kanceláří je v obci Hranice hned několik nabídek na prodej zahrad, popřípadě jiných zemědělských pozemků, jelikož v evidenci je posuzovaný pozemek veden jako orná půda.
Pozemek s vysazenými ovocnými stromy.
Pozemky s možností výstavby rekreační chaty. Průměrná cena půdy v katastru od 1.1.2015 vzrostla z 9,45 Kč/m2 na 10,78 Kč/m2. Tím se zvýšil výnos z nájmu, ač jeho výše, 1 – 3 % z průměrné ceny půdy a to včetně daně z nemovitých věcí, je stále velmi nízká. Zájem trhu o zemědělskou půdu a především hospodařících subjektů, v posledních létech vzrostl, nicméně právě hospodařící organizace nabízejí vlastníkům za metr čtvereční max. o 30 % více, než je průměrná cena půdy v jednotlivých katastrech. Přitom oceňovaná parcela nájemním způsobem obhospodařovaná není.
-7-
Letecký snímek lokality a katastrální mapa
Pozemek evidovaný na LV č. 411, parcelní číslo 307/4 – orná půda v katastrálním území Drahotuše, obci Hranice, okres Přerov. Pozemek není aktivně obhospodařován a je částečně zarosten náletovými dřevinami.
Fotodokumentace
Dřevěná kůlna zjištěná na pozemku parcelní číslo 307/4 v k.ú. Drahotuše, obec Hranice, okres Přerov.
Plechová kůlna zjištěná na pozemku parcelní číslo 307/4 v k.ú. Drahotuše, obec Hranice, okres Přerov; Pohled na pozemek. -9-
Najdeme zde i ovocné stromy, v pozadí vzdušné elektrické vedení, severní část posuzované parcely
Jižní část posuzované parcely
Přístupová cesta není zpevněná, ale tráva na ní byla posečená - 10 -
List vlastnictví
- 11 -
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
ｏｶ ｯｶ｡｣￭＠､ｯｬｯ ｫ｡＠ｫｯｮｶ･ｲｺ･＠､ｯ＠､ｯｫｵｭ･ｮｴｵ＠ｯ｢ｳ｡ ･ｮ￩ｨｯ＠ｶ＠､｡ｴｯｶ￩＠ｺｰｲ￡ｶ ｏｶ ｵｪｩ＠ｰｯ､＠ｰｯ ｡､ｯｶ�ｭ＠ ￭ｳｬ･ｭ＠ＸＵＷＳＵＴＷＰＭＱＷＷＷＰＰＭＱＶＰＶＰＳＱＰＵＱＴＲ＠ ･＠ｴ･ｮｴｯ＠､ｯｫｵｭ･ｮｴＬ＠ｫｴ･ｲ�＠ｶｺｮｩｫｬ＠ｰ ･ｶ･､･ｮ￭ｭ ｶｳｴｵｰｵ＠ｶ＠ｬｩｳｴｩｮｮ￩＠ｰｯ､ｯ｢ ＠､ｯ＠ｰｯ､ｯ｢ｹ＠･ｬ･ｫｴｲｯｮｩ｣ｫ￩Ｌ＠ｳｫｬ￡､｡ｪ￭｣￭＠ｳ･＠ｺ＠ＱＲ＠ｬｩｳｴ ＠ｳ･＠､ｯｳｬｯｶｮ ＠ｳｨｯ､ｵｪ･＠ｳ＠ｯ｢ｳ｡ｨ･ｭ ｶｳｴｵｰｵＮ
ｚｪｩ ｯｶ｡｣￭＠ｰｲｶ･ｫＺ＠｢･ｺ＠ｺｪｩ ｯｶ｡｣￭｣ｨ＠ｰｲｶｫ ｏｶ ｵｪ￭｣￭＠ｯｳｯ｢｡Ｚ＠ｌｵ｣ｩ･＠ｐ･ｲｮｩ｣ｯｶ￡ ｖｹｳｴ｡ｶｩｬＺ＠ｖ｡ｬ･ｮｴ｡＠ｊ｡ｮＬ＠ｍｧｲＮ＠Ｍ＠ｳｯｵ､ｮ￭＠･ｸ･ｫｵｴｯｲ ｖ＠ｏｬｯｭｯｵ｣ｩ＠､ｮ･＠ＰＳＮＰＶＮＲＰＱＶ
ＸＵＷＳＵＴＷＰＭＱＷＷＷＰＰＭＱＶＰＶＰＳＱＰＵＱＴＲ
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
