ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 156/7626/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 237/3 v bytovém domě č.p. 237, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky, v ulici Jasmínová v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 156/7626/2016
LV no.: 3215
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 237/3 v bytovém domě č.p. 237, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky, v ulici Jasmínová v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jasmínova 237, 417 42 Krupka Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
1.040.110 Kč
Market value Tržní hodnota
290.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
290.000 Kč
Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
285.000 Kč 1
LAND / POZEMEK
Čísla parcel byt č. 237/3 (jednotka podle Parcel of land nr. zákona č. 72/1994 Sb.) Size: sklepní kóje Velikost obytná zóna odpovídající velikosti města
nestanoveno Kč
Type: Druh
St. 285 podíl 760/23075 z 369 m2 tj. 12 m2 zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: Jednotková cena
670 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
76,9 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
1981 40 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 3215 je jednotka ve SJM Milana Jánského, bytem Jasmínova 237, Maršov, 417 42 Krupka a Dany Jánské, bytem Jasmínova 237, Maršov, 417 42 Krupka. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 3215 (prokazující stav evidovaný k datu 1.2.2016) je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo zákonné, zástavní práva exekutorské, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 3215 v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 3215 (prokazující stav evidovaný k datu 1.2.2016) není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 3215 (prokazující stav evidovaný k datu 1.2.2016) je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši 700.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (IČ 49241397), ze dne 29.12.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 9.1.2009, - zástavní právo zákonné ve výši 38.890,- Kč s příslušenstvím ve prospěch vlastníků všech bytových jednotek Společenství Jasmínova 237 (IČO 25468405), platební rozkaz 18 C 327/2010-11 ze dne 3.8.2010, právní moc ke dni 16.11.2010, - zástavní právo exekutorské ve výši 38.890,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Společenství Jasmínova 237 (IČO 25468405), exekutorský příkaz 110 EX-407/2011 -100 ze dne 21.4.2011, právní moc ke dni 9.5.2011, - zástavní právo exekutorské ve výši 10.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Český inkasní kapitál, a.s. (IČO 27646751), Exekutorský úřad Praha-východ 081 EX-21264/2011 -015 JH ze dne 16.9.2011, - zástavní právo soudcovské ve výši 99.924,99 Kč s příslušenstvím ve prospěch České republiky, Finanční úřad pro Ústecký kraj, rozhodnutí správce daně 256196/2010 /214941506405 ze dne 23.12.2010. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 3215 pro k.ú. Maršov u Krupky, obec Krupka, prokazující stav evidovaný k datu 1.2.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Maršov u Krupky, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 3.6.2016 za účasti Milana Jánského a Dany Jánské, přítomných na místě v době prohlídky.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
675300 Maršov u Krupky 567639 Krupka 13.114 15.12.2015 CZ0426 Teplice Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Krupka (13.114 obyvatel) se nachází přibližně 5 km severně od Teplic na úpatí Krušných hor. Leží v okrese Teplice, v Ústeckém kraji., cca 100 km od centra hlavního města Prahy a 15 km od města Ústí nad Labem. Město Krupka se dělí na devět části, konkrétně to jsou: Krupka, Vrchoslav, Bohosudov, Maršov, Nové Modlany, Unčín, Soběchleby, Horní Krupka a Fojtovice. Infrastruktura města je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Teplice. Po dopravní stránce je město Krupka dostupné po silnici II/253(Dubí-Ústí nad Labem), která v dalším průběhu navazuje na silnici I/13 (Karlovy Vary – Habartice) a železniční tratí č.130 (Ústí nad Labem-Chomutov) a č.132 (Děčín – Oldřichov u Duchcova). Z městské částí Bohosudov, pouze několik desítek metrů od zastávky ČD Bohosudov – zastávka, vede dvousedačková lanová dráha na Komáří vížku. Převýšení činí 482 m. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný byt se nachází v místní části Maršov, v ulici Jasmínová, v lokalitě s převažující zástavbou panelových bytových domů a budov občanské vybavenosti. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 237/3: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 237 v 1. nadzemním podlaží. Bytový dům čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky.
je postaven na pozemku
Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+1 sestává z předsíně, kuchyně, 3 pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží loggie (2,02 m2) a sklepní kóje v 1.PP (2,02 m2). Podlahová plocha bytu je 76, 90m2. Podlahová plocha: předsíň kuchyně koupelna WC pokoj č. 1 pokoj č. 2 pokoj č. 3 loggie sklepní kóje Celkem cca
7,08 m2 14,61 m2 2,56 m2 1,02 m2 25,33 m2 11,52 m2 14,03 m2 0,58 m2 0,17 m2 76,90 m2
Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teraco úpravou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou .
-4-
Bytový dům má výtah, vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění je lokální s akumulačními tělesy na elektrický proud, příprava teplé vody je ústřední z dálkového zdroje. Vybavení bytu podle sdělení vlastníka tvoří: vana, záchod, vodoměry, vnitřní instalace elektrického proudu, teplé užitkové vody apod. Vybavení kuchyně (kuchyňská linka, elektrický sporák, vodovodní míchací baterie, dřez) a lokální akumulační tělesa na elektrický proud zajišťující vytápění podle sdělení vlastníka nepatří k vybavení bytu. Krytiny podlah v kuchyni, koupelně a na záchodě jsou z PVC, v pokojích je plovoucí podlaha. Stáří a stavební stav: Bytový dům byl podle informace z archivu Stavebního úřadu města Krupka kolaudován v roce 1981, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 35 let. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. V oceňovaném bytě, podle sdělení vlastníka, byly v letech 2009 -2010 vyměněny podlahové krytiny, kuchyňská linka a topná tělesa. Stavební stav bytu odpovídá jeho stáří, provedeným úpravám a běžné údržbě. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 237/3 náleží podíl o velikosti 760/23075 na pozemku čís. parcely St. 285 (369 m2), k.ú. Maršov u Krupky. Jedná se o pozemek převážně zastavěný bytovým domem č.p. 237. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Jasmínova) ve vlastnictví Města Krupka. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 237/3 v bytovém domě č.p. 237, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky, v ulici Jasmínová v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 3215 pro k.ú. Maršov u Krupky a obec Krupka u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. června 2016
290.000,- Kč Slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 3215 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo zákonné, zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 3215 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 3215. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 156/7626/2016.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 13. června 2016
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
156/7626/2016
LV no.:
3215
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
3
3
m
1
2
Kč/m
2
m
byt č. 237/3
Kč/m
76,90
22 366
Kč
%
1 719 945
Kč
40,0
1 031 967
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 031 967
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Celkem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 285
zastavěná plocha a nádvoří (podíl o velikosti 760/23075)
12,15
670
8 143
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
cena stanovena podle cenového předpisu
8 143
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 040 110
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
1 0 0
Yeld value Výnosová hodnota
Není stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
2
Kč
2
m
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Kč
Kč/m
Cena za objekt
Comments
Komentář
2
Kč/m
1
BJ Krupka, ul. Jasmínová
260 000,00
VI-16
77,00
3+1
3 377
0,90
234 000,00
1) družstevní. vlastnictví, 3 039 panelový dům, zateplení, 1.NP, plastová okna
2
BJ Krupka, ul. Šeříková
380 000,00
VI-16
58,00
2+1
6 552
0,60
228 000,00
2) osobní vlastnictví, panelový 3 931 dům, 4.NP, plastová okna, byt v původním udržovaném stavu
3
BJ Krupka, ul. Kollárova
469 000,00
VI-16
68,00
3+1
6 897
0,60
281 400,00
3) osob. vlastnictví, panelový 4 138 dům, 4.NP, plastová okna, aku. kamna na noční proud
1) aktuální nabídka realitní kanceláře Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Teplice
2) aktuální nabídka realitní kancelářeM & M reality holding, Praha
3) aktuální nabídka realitní kanceláře Tetis s.r.o., Teplice
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
1,040
mil.Kč
Není stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,285
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,290
mil.Kč
Budova č.p. 237
Vstup do č.p. 237
Koupelna
Pokoj 2
Budova č.p. 237
Kuchyň
Pokoj 1
Pokoj 3
