2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4743-111/2016 O ceně bytové jednotky č.257/3 v obci Nová Říše, ulice Březinova č.p.257, včetně příslušenství a podílu o velikosti 38/261 na společných částech domu a pozemku p.č.St.319, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 374 m2, vše zapsáno na LV č.659 pro k.ú.Nová Říše

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 1043/15-31

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 14.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 14.3.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.257/3 v obci Nová Říše, ulice Březinova č.p.257, včetně příslušenství a podílu o velikosti 38/261 na společných částech domu a pozemku p.č.St.319, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 374 m2, vše zapsáno na LV č.659 pro k.ú.Nová Říše

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.257/3 Březinova 257 588 65 Nová Říše Kraj Vysočina Jihlava Nová Říše Nová Říše 837

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. IV IV VI I

Pi 0,65 0,60 0,80 1,00

III II

0,90 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 319,00 Kč/m2

-2-

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.3.2016 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.659 pro k.ú.Nová Říše - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - ZP č.4991-78/2016 Ing.Vladimíra Konvaliny ze dne 10.4.2013

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

890920/1510, Jakub Dvořák, Březinova 257, 58865 Nová Říše, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

890920/1510, Jakub Dvořák, Březinova 257, 58865 Nová Říše, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací realitní kanceláře, která zprostředkovala předchozí prodej. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je živičná, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení dle sdělení sousedky je standardní. Vytápění je ústřední centrální s plynovým kotlem. Teplá voda je z boileru. -3-

V bytě je splachovací WC, koupelna. Kuchyň je s linkou a sporákem. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Bytový dům je z roku 1973. Současný vlastník po koupi v roce 1973 údajně provedl modernizaci interiéru. Dům je napojen na vodu z vedlejšího objektu ( s ročním vyúčtováním), plyn, elektřinu. Kanalizace je svedena do jímky.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.257/3

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.257/3

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

č. III

Pi 0,01

V

0,00

II

0,00

I

-0,04

II IV

0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

Pi 1,01

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,970

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,03 -0,01 0,00 0,00

6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup - chodník - I přes pozemek jiného vlastníka, voda ze sousedního objektu s odečtem

-0,02

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,15

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,858 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,858 = 0,832

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 319,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.319

Výměra [m2] 374,00 374,00

Pozemek - zjištěná cena

Index 0,832

Upr. cena [Kč/m2] 265,41

Jedn. cena [Kč/m2] 265,41

Cena [Kč] 99 263,34

m2

99 263,34 =

-7-

Koef.

99 263,34 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

99 263,34Kč 99 263,34 Kč

=

99 263,34 Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel 43 let 9 189,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna a WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

10,43 * 13,25 * 1,9 * 4,88 * 7,52 *

-8-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,80 =

10,43 m2 13,25 m2 1,90 m2 4,88 m2 6,02 m2 36,48 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 43 let: s = 1 - 0,005 * 43 = 0,785

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

II

-0,01

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,885 = 0,991

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu -9-

č. III

Pi 0,01

V

0,00

II

0,00

I

-0,04

II IV

0,00 1,00

záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup - chodník - I přes pozemek jiného vlastníka, voda ze sousedního objektu s odečtem

Pi 1,01 0,03 -0,01 0,00 0,00 -0,02

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,15

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,858 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 189,- Kč/m2 * 0,991 = 9 106,30 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 36,48 m2 * 9 106,30 Kč/m2 * 0,970 * 0,858= 276 474,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

- 10 -

276 474,96 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 99 263,34 Kč Spoluvlastnický podíl: 38 / 261 Hodnota spoluvlastnického podílu: 99 263,34 Kč * 38 / 261 = 14 452,13 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

14 452,13 Kč

Bytová jednotka č.257/3 - zjištěná cena

=

290 927,09 Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.257/3

290 927,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

290 927,10 Kč

Celkem

290 927,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

290 927,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.257/3

290 927,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

290 927,10 Kč

Celkem

290 927,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

290 927,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstědevadesáttisícdevětsettřicet Kč

- 12 -

290 930,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek rozepsaných na přiloženém LV č.659 VITACREDIT s.r.o., Selské nám. 9/43, Chválkovice, 77900 Olomouc. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 13 -

družstevní byt v klidné části města Telč. Bytový dům je cihlový, zateplený a je ve velice pěkném, udržovaném stavu. Samotný byt o dispozici 2+1 je situován ve třetím patře. Je nově moderně zařízen a i včetně takto zařízeného interiéru se prodává. Podlahy jsou z kvalitního PVC materiálu (kuchyň, obývací pokoj, ložnice) a dlažby (chodba, koupelna, WC). K bytu patří sklep o velikosti cca 4 m2 a samozřejmostí jsou prostory ke společnému užívaní (místnost pro kola a kočárky , sušárna prádla). V domě je společná kotelna pro celý objekt. Užitná plocha: 61 m2 Požadovaná cena 1 270 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu, tj.20.719,70 Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 0,7, stavu a vybavení 0,85, jiné vlivy 1,04 (družstevní byt). Jednotková cena po korekci 10.898,10 Kč/m2.

byt 63,48m2 v osobním vlastnictví 2+1 s lodžií ve 3.patře panelového domu, Opatov, okres Třebíč. m je zateplený, má plastová okna. Byt je v původním stavu. Z předsíně bytu je vstup na WC, kuchyně 12,2m2 a dvou samostatných pokojů 16,2 a 14,65m2. Z jednoho je vstup na lodžii, která je orientovaná na jižní stranu. Na topeních jsou instalovaná měřidla. V přízemí domu je kočárkárna a sklepní koje 2m2. Bezproblémové parkování u domu. Požadovaná cena 430.000,- Kč, tj.6.773,80 Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu a vybavení 1,2, jiné vlivy 1,15 (panelový byt). Jednotková cena po korekci 8.413,- Kč/m2. - 14 -

Prodej bytu o dispozici 2+1 ve 4. patře panelového domu v Dačicích. Podlahová plocha 64 m2, orientován na jih a sever s výhledem do krajiny. Původní, ale velmi zachovalé jádro, nové stoupačky, dům zateplen. Družstevní vlastnictví. Na podlaze parkety a PVC. Dálkové vytápění, napojeno na veř. vodovod a kanalizaci, plyn zaveden. Požadovaná cena 890.000,- Kč, tj.13.906,20 Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,9, stavu a vybavení 0,9, jiné vlivy 1,15 (panelový byt). Jednotková cena po korekci 11.658,- Kč/m2.

- 15 -

Průměrná jednotková cena činí 10.323,- Kč. Za byt celkem 376.583,- Kč, po zaokrouhlení pak 375.000,- Kč

Obvyklá cena bez vlivu závad : 375.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 375.000,- Kč. Slovy: Třistasedmdesátpěttisíc Kč

V Tršicích 14.3.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7.

- 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4743-111/2016 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.659 ze dne 21.11.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

- 21 -

- 22 -