ZNALECKÝ POSUDEK č. 44/3738/2016 O ceně pozemku zast.pl.a nádvoří p.č. 33/1 se stavbou čp.9, pozemku zast.pl. a nádv. č.33/3, pozemku p.č.594 a 596/11 v kat.ú. Staročensko, obec Pardubice
Objednatel znaleckého posudku:
Dražbyprost s.r.o., IČ 28741562 Mírové nám. čp. 2/6 400 01 Ústí n.Labem
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé hodnoty podle zák. 26/2000 Sb o veřejných dražbách
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 31.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Machač Žižkova 87 533 04 Sezemice telefon: 602 888 625 e-mail: MTZnal@ cmail.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu. Objednateli se předává . V Sezemicích 31.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé hodnoty dle zákona 2/2000 Sb o veřejných dražbách u uvedených nemovitostí.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
nedokončená stavba domu čp. 9 místní část Staročensko 9 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Staročensko Počet obyvatel: 89 693 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 400,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.10. a 31.10 2016 za přítomnosti bez účasti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka na místě ve dnech 26.10. a 31.10.2016 bez účasti majitele - stavební dokumentace, ověřená ve stavebních řízení - dílčí kolaudace (netýká se předmětné nemovitosti) - nabídky objektů na real. trhu z internetových servrů
5. Vlastnické a evidenční údaje - vlastníkem je na listě vlastnictví č, 84 zapsán: pan Šinágl Petr,bytem Bartoňova ul., čp.832, Pardubice -|Studánka 530 12
6. Dokumentace a skutečnost K ocenění je k dispozici dokumentace, ověřená ve stavebním řízení,ze které,po dokončení stavby plyne: - stávající stav stavby je výsledkem rekonstrukce resp. pokračováním již v dříve zahájené rekonstrukce původní stavby pro zem. účely. současné práce a stav jsou výsledkem nového stavebního řízení V průvodní zprávě se píše: ...s ohledem na nedokončenou přestavbu, na níž bylo vydáno stavební povolené se v rámci změny stavby před dokončením provedly revize statiky konstrukcí a další Lze tedy usuzovat: - stáří původní stavby (zemědělská stavba) min. z r. 1920 - zahájení první rekonstrukce v r. 2000 - pokračování do stávajícího stavu započato v r. 2010 ( stavební dokumentace datovaná r. 2009 - z již dříve započaté rekonstrukce jsou převzaté hlavní konstrukční prvky a venkovní dispozice (půdorys stavby) - rekonstrukcí započatou v r. 2010 by měly být částečně změněny vnitřní dispozice a uspořádání a dobudovány prvky krátkodobé životnosti a vybavení -2-
K datu zpracování posudku není stavba dokončena, - v podstatě je možné užívat pouze zadní, východní část s I.NP vč.garáže a podkroví ( pracovna,kuchyňka,WC, zhruba 20 % stavby)) - rozsah dokončené a nedokončené stavby bude uveden v další části posudku
7. Celkový popis nemovité věci A. Stavby 1.Hlavní stavba Předmětem odhadu je nedokončená stavba (rekonstrukce) obytného objektu čp. 9,která je součástí pozemku zast.pl. a nádvoří č.33/1 v kat.ú.Staročensko, což je městská část obce Pardubice. Stavba je s jedním nadzemním podlažím a podkrovím v podstatě v celém půdoryse stavby. Podle předložené dokumentace: - zast. pl. 257,69 m2 - obestavěný prostor 1 546,14 m3 - užitná plocha I.NP 195,67 m2 II.NP 180,46 m2 Stavba výrazně obdélníkového půdorysu pod sedlovým zastřešením. Dispozice: ( stav po dokončení) I.NP - vstup přes zádveří do obytné části - halový obytný prostor se schodištěm a kuchyní - na halu navazuje chodba s možnosti skladování - průchod do garáže - z jídelny přístup do soc.zařízení - v zadním traktu garáž, vstupní (hala) chodba se schodišťovýn prostorem podkroví - hala se schodištěm a šatnou - ložnice ve štítě - pokoj na vstupní partií - ložnice s vazbou na soc.zařízení - pracovna přístupná i nezávisle schodištěm od garáže Dispozice ploch: m2 podl.plochy 6,82 m2 21,91 12,73 32,02 4,11 8,97 6,76 36,82 27,34 39,54
I.NP místnost zádveří jídelna kuchyně obývací pokoj chodba koupelna kotelna garáž chodba krytá terasa
-3-
Podkroví – místnost hala ložnice pokoj sprcha + WC pokoj koupelna WC pracovna
m2 podlahové plochy 25,08 m2 35,24 27,81 7,77 20,80 m2 11,78 1,95 29,89
Stav konstrukčních prvků po dokončení ( informace z dokumentace) - základy původní zemědělské stavby, pouze u přístaveb přesahujících základní půdorys základy nové. Podle technické zprávy dokumentace je hydroizolace základů vyhovující - obvodové zdivo původní, nově opět pouze u přístaveb přesahujících základní půdorys. Zdivo cihelné,masivní, převážně na 60 cm. Zdivo v podkroví do 30 cm,tepelná isolace připravena k zabudování. - krov dřevěný, podle viditelných trámů původní - stropní konstrukce: z části původní,část opatřena ocelovými nosiči I 140 mm. V podkroví sádrokartonové podhledy, v převážné části stavby chybí dokončení - schodiště: dokončené v zadní části, stupně a podstupnice z tvrdého dřeva, dřevěné ostění schodiště, v přední části bude točité, dřevěné schodiště,zatím chybí - střešní krytina keramické tašky, plně položené - klempířské konstrukce dokončené - okna dřevěná s dvojsklem,plně osazená - fasáda část obložená ker.pásky,dokončeno,část připravena k nástřiku umělé omítky, nedokončeno - vnitřní omítky vápenné, dvojvrstvé, dokončené pouze v zadní části - podlahy v I.NP s tepelnou isolací, dřevěné, v podkroví s hlukovou isolací, dřevěné,dokončeno pouze v zadní části, ostatní nedokončeno, pouze v přípravě - keramické dlažby dokončené pouze v zadní části, v ostatních částech stavby nedokončeno - lázeň dokončeno pouze v zadní části,ostatní nezahájeno -el. inst. úplná, dokončena v zadní části - vytápění teplovodní, zdroj i střešní sluneční panely, částečně vytápění v zadní části Lze konstatovat, že po dokončení dle dokumentace se bude jednat o jednobytový rodinný domek, se spíše nadstandardní výbavnou a provedením. Technický stav: Opotřebení KP prvků je propočtené analytickou metodou podle jednotlivých konstrukčních prvků: Do propočtu vstupuje: - stáří původních KP z r. 1920 - nové KP z předchozí , dříve zahájené rekonstrukce , v průměru 16 let - nové, v pokračující rekonstrukci 6 let - opotřebení konstrukčních prvků zhruba 42 % Rozsah dokončených konstrukcí: - z následující tabulky plyne, že dokončeno je 55 % konstrukčních prvků 2.Venkovní úpravy - venkovní bazen , zabudovaný do terénu,cca 20 m3. Stavba nedokončena, min. 16 let -4-
stará. - uliční oplocení z hoblovaných prken na sraz,výška 2m, délka 18 m,stáří 16 let, neudržovaný - venkovní krbové těleso - přípojka vody ze studně a veřejného řadu - splašková a dešťová kanalizace - el.přípojka - zpevněné plochy nedokončené, podkladní beton k opravě, plocha ze železničních panelů - dřevěný altán - ozdobné zídky Venkovní úprav z hlediska obvyklé ceny nepodstatné 3. kopaná studeň, zřejmě 5 m hluboká, původní 4.trvalý porost Pozemku dosti hustě osázené okrasným převážně jeličnatým porostem keři a stromky nižšího vzrůstu.Porost viditelně delší dobu neudržovaný. 5.Pozemky p.č. 33/1 a 33/3 zast.pl.a nádvoří a pozemky p.č.594, zahrada a p.č. 596/11 ostatní plocha. Pozemky celkem výrazně obdélníkového půdorysu, jejichž celistvost narušuje pozemek zast.pl. nádvoří se součástí p.č.33/3 se součástí stavbou čp. 64. které nejsou předmětem posudku. Přístup k nemovitosti čp. 9 je jednak v západní části přes pozemek p.č.594 a jednak ze strany východní přes pozemek p.č. 596/11. Z této strany je i vjezd do garáže v I.NP objektu čp. 9. B. Lokalita Městská část Staročensko byla do nedávna zemědělskou obcí cca 4 km od Pardubic. V současné době je městskou částí, kde se mění rozsáhlejší výstavbou rodinných domků její charakter na příměstskou obytnou zonu. Dostupná je městskou hromadnou dopravou, výhodou je i blízkost železniční stanice Černá za Bory. V samotné městské části není žádná občanská vybavenost, vše je nutné řešit v sídlu obce, tedy v Pardubicích. V místě je proveden rozvod veřejného vodovodního řadu,kanalizace, rozvod zemního plynu zatím není.
8. Základní pojmy a metody ocenění a) propočet podle cenového předpisu - vzhledem k velikosti obestavěného prostoru ( 1546 m3 ) a vzhledem k nedokončené stavbě není možné stavbu považovat ve smyslu cenového předpisu za rodinný domek, ocenitelný porovnávacím způsobem, tedy na základe informací o dosažitelných cenách, které má Min .financí k dispozici. - ocenění tedy bude propočtené v úrovni nákladové ceny - do této nákladové ceny bude promítnut rozsah dokončených a nedokončených prvků b) pokud jsou na real. trhu nabídky prodejů srovnatelných nemovitostí nedokončených nebo dokončených, bude k těmto informacím jako k základním přihlédnuto
-5-
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nedokončený objekt čp. 9 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle LV č.84
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - poptávka v daném místě Staročensko je nižší 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - - nedokončená stavba bez kolaudace 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci -6-
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
-0,02 0,00
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,830 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,747
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nedokončený objekt čp. 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celkem 1549
=
[m3] 1 549,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, -7-
Obestavěný prostor 1 549,00 m3 1 549,00 m3
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Provedení
1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo
plně dokončené v I.NP masivní, na 60 cm v podkroví do 30 cm, s tepelnou isolací v INP rovné, dokončené v zadní části v podkroví sádrokarton,dokončena zadní část sedlový krov keramické tašky plně osazené vápenné, dokončena zadní část nástřik,dosud pouze podklad dokončené obklad do výše 2,4 m, dokončena zadní část dokončeno v zadní části,tvrdé dřevo, ostění hladké,masiv, pouze v zadní části dřevěná, dvojité zasklení vč. tepelné a hlukové isolace, dřevěné, pouze v zadní části keramická dlažba, dokončeno v zadní části teplovodní, sluneční panely úplný rozvod, dokončeno v zadní části není instalován teplá a studená voda, plast, dokončeno v zadní části el.bojler není zaveden zatím pouze v zadní části nevybavena, zatím pouze v zadní části zatím pouze v zadní části zatím pouze v zadní části
3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu S N S
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 7,03 1. Základy N 21,20 50 1,54 16,32 13,99 2. Zdivo S 21,20 50 1,00 10,60 9,09 2. Zdivo S 7,90 50 1,00 3,95 3,38 3. Stropy P 7,90 50 0,46 1,82 1,56 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 6,26 4. Střecha -8-
Část [%] 100 50 50
S P
50 50
S N N S N S S
100 100 100 100 100 100 100
N
100
N S N
100 100 100
S
100
N S C N
100 100 100 100
S C S S N N S
100 100 100 100 100 100 100
Roz [%]
Dok [%]
100,00 100,00 60,00 20,00 20,00 100,00
7,03 13,99 5,45 0,68 0,31 6,26
N 5. Krytina N 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky N 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady S 10. Vnitřní obklady N 11. Schody N 12. Dveře S 13. Okna N 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností N 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace C 18. Bleskosvod N 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody C 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně N 24. Vnitřní vybavení N 25. Záchod S 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,54 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 0,00 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00
5,24 1,39 5,80 4,31 0,50 2,30 1,54 4,93 5,20 3,39 1,00 8,01 4,30 0,00 4,93 1,90 0,00 3,10 0,50 6,31 0,46 3,40
4,49 1,19 4,97 3,69 0,43 1,97 1,32 4,22 4,46 2,90 0,86 6,86 3,68 0,00 4,22 1,63 0,00 2,66 0,43 5,41 0,39 2,91
100,00 100,00 20,00 50,00 100,00 20,00 50,00 20,00 100,00 20,00 20,00 10,00 20,00 100,00 20,00 20,00 100,00 20,00 0,00 20,00 20,00 20,00
4,49 1,19 0,99 1,85 0,43 0,39 0,66 0,84 4,46 0,58 0,17 0,69 0,74 0,00 0,84 0,33 0,00 0,53 0,00 1,08 0,08 0,58
116,70 Rozestavěnost: 54,65 1,1670
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části S 7,03 100,00 7,03 12,87 96 175 54,86 1. Základy N 13,99 100,00 13,99 25,60 96 140 68,57 2. Zdivo S 5,45 100,00 5,45 9,97 16 140 11,43 2. Zdivo S 0,68 100,00 0,68 1,24 16 140 11,43 3. Stropy P 0,31 100,00 0,31 0,57 16 140 11,43 3. Stropy S 6,26 100,00 6,26 11,46 96 110 87,27 4. Střecha N 4,49 100,00 4,49 8,22 16 96 16,67 5. Krytina N 1,19 100,00 1,19 2,18 16 96 16,67 6. Klempířské konstrukce S 0,99 100,00 0,99 1,81 16 96 16,67 7. Vnitřní omítky N 1,85 100,00 1,85 3,39 16 96 16,67 8. Fasádní omítky S 0,43 100,00 0,43 0,79 16 96 16,67 9. Vnější obklady S 0,39 100,00 0,39 0,71 16 96 16,67 10. Vnitřní obklady N 0,66 100,00 0,66 1,21 16 140 11,43 11. Schody N 0,84 100,00 0,84 1,54 16 96 16,67 12. Dveře S 4,46 100,00 4,46 8,16 16 96 16,67 13. Okna 0,58 100,00 0,58 1,06 16 96 16,67 14. Podlahy obytných místností N S 0,17 100,00 0,17 0,31 19 96 19,79 15. Podlahy ostatních místností N 0,69 100,00 0,69 1,26 19 96 19,79 16. Vytápění S 0,74 100,00 0,74 1,35 16 96 16,67 17. Elektroinstalace N 0,84 100,00 0,84 1,54 16 96 16,67 19. Rozvod vody -9-
Opotř. z celku 7,0605 17,5539 1,1396 0,1417 0,0652 10,0011 1,3703 0,3634 0,3017 0,5651 0,1317 0,1184 0,1383 0,2567 1,3603 0,1767 0,0613 0,2494 0,2250 0,2567
20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:
S S N N S
0,33 0,53 1,08 0,08 0,58
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,33 0,53 1,08 0,08 0,58
0,60 0,97 1,98 0,15 1,06
96 96 96 96 96
16,67 16,67 16,67 16,67 16,67
0,1000 0,1617 0,3301 0,0250 0,1767
42,3 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
16 16 16 16 16
1 549,00 m3 * 6 282,08 Kč/m3
= * * * =
2 290,1,1670 1,1000 2,1370 6 282,08
=
9 730 941,92 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 42,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * = * =
0,5465 5 317 667,83 Kč 0,577 3 068 294,34 Kč 0,747 2 292 015,87 Kč
Nedokončený objekt čp. 9 - zjištěná cena
=
2 292 015,87 Kč
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,30
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle LV č.84 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,830 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu
- 10 -
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,700 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,700 * 0,830 = 0,523 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 400,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,523
Upr. cena [Kč/m2] 732,20
Parcelní číslo 33/3
Výměra [m2] 156,00
Jedn. cena [Kč/m2] 732,20
Cena [Kč] 114 223,20
594 596/11 33/1
86,00 263,00 945,00
732,20 732,20 732,20
62 969,20 192 568,60 691 929,-
1 450,00
Pozemky dle LV č.84 - zjištěná cena
1 061 690,=
1 061 690,- Kč
C. REKAPITULACE propočtu podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nedokončený objekt čp. 9
2 292 015,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 292 015,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle LV č.84
1 061 690,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 061 690,- Kč
Celkem
3 353 705,90 Kč
- 11 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 353 705,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
3 353 710,- Kč
slovy: Třimilionytřistapadesáttřitisícsedmsetdeset Kč
D.Vyjádření obvyklé ceny Charakteristika nemovitosti - prostorově rozlehlá nemovitost se sedmi obytnými místnostmi vč.haly a pracovny - náročnost na provoz,údržbu a úklid - po dokončení velmi dobrý standard vybavení - méně zajímává lokalita - celistvost pozemků a jejich užívání narušuje stavba objektu čp.64 vč. truhlářské dílny (prašný a hlučný provoz) - pozemky vzhledem k rozsahu stavby poměrně úzké ,stísněné K danému typu stavby by byl přijatelnější širší okolní prostor. - hlavní konstrukční prvky stavby jsou z původní, hospodářské stavby( základy, zdivo, krovy) tedy z r. 1920, ostatní konstrukční prvky z I.etapy rekonstrukce,cca 16 let . - rekonstrukce je viditelně delší dobu pozastavena - opotřebení je propočtené na 42,3 % - dokončeno 55 % konstr. prvků Pro vyjádření obvyklé hodnoty jsou pro porovnání vybrané dvě nabídky srovnatelných nemovitostí:( detail uveden v příloze)
popis požadovaná cena - tuis.Kč snížení za obecně nadsazené nabídky - 15 % počet podlaží zast.pl. užitná plocha stáří vybavení pozemek
nemovitost Pardubice 5 760 4 896
nemovitost Srnojedy 4 804 4 083
2 219 m2 420 m2 od r. 2012 nadstandardní 519 m2
3 146 m2 250 m2 od r. 1997 nadsandardní 719 m2
Za plně srovnatelnou považuji nemovitost Srnojedy, kde srovnáním s nemovitostí Staročensko je srovnávací hodnota:
popis
Staročensko
cena upravená na rozestavěnost
55 % dokončeno - 12 -
Srnojedy - úprava dle stavu Staročenska 55 % * 4896 tis.Kč =
korekce na technický stav opotřebení
část KP původních 42 %
vliv pozemků
1 450 m2
situace na real. trhu
lokalita srovnatelná bez korekce 376 m2, velikost je daná původním obdélníkem půdorysu hospod.stavby
užitná plocha
2 693 tis.Kč KP zcela nové. opotřebení za stáří od r. 1997 19 %, rozdíl 42 %-19% = 23 % 2 693 tis,Kč - 23 % = 2 154 719 m2 rozdíl výměr 731 m2 á 700 Kč/m2 = 511tis.Kč 2 154 + 511 = 2 665 tis.Kč lokalita srovnatelná 2 665 tis.Kč 250 m2 , redukce pouze do 10 % ,neboť řešení na menší ploše rozložené do podlaží je efektivněšjší
2 665 tis.Kč +0,1 = 2 931 tis.Kč Za reálnou obvyklou hodnotu považuji hodnotu nemovitosti Srnojedy, upravenou výše uvedeným postupem na stav srovnatelný s oceňovanou nemovitostí čp. 9 Staročensko.
E. Závěr Výše uvedenými postupy je odhadnuta obvyklá hodnota nemovitostí, sestávající s pozemku zast.pl. a nádvoří p.č. 33/1,33/3 a pozemků p.č. 596/11, 594 v kat.ú. Staročensko , obec Pardubice takto: cena zjištěná dle cenového předpisu - nákladové cena nedokončené stavby - stavby : 2 292 016 Kč - pozemky: 1 061 690 Kč celkem : 3 353 706 Kč
odhad obvyklé hodnoty
celkem: 2 900 000 Kč slovy:DvamilionydevětsettisícKč
V Sezemicích 31.10.2016
Ing. František Machač Žižkova 87 533 04 Sezemice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
- 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové ze dne 30.5.1994 č.j.Spr 1705/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady movitých věcí, ceny a odhady strojů a strojního zařízení a odvětví účetní evidence . Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 44/3738/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 44-2016.
- 14 -
