2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4130-19/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.1336/10 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Poděbrady, k.ú. Poděbrady Adresa nemovité věci: Kunštátská 1336, 290 01 Poděbrady Vlastníci stavby: Cecilie Drahokoupilová, Jeronýmova 529/25, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jindřich Kočvara, Kunštátská 1336, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Cecilie Drahokoupilová, Jeronýmova 529/25, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jindřich Kočvara, Kunštátská 1336, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434

ÚČEL OCENĚNÍ:

Zjištění – určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

e-mail: [email protected]

1 650 000 Kč 12.12.2015 a 9.3.2016

Za přítomnosti: p.Kočvary Počet stran: 6 stran V Lázních Bohdaneč, dne 10. 3. 2016

Stav ke dni :

Počet příloh: 3 Ing. Jiří Novák

9. 3. 2016

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: bytové jednotky č.1336/10 zapsané na LV č.6178, vymezené v budově čp.1336,1337,1338,1339,1340, zapsané na LV č.4090, stojící na pozemcích p.č.st.2569/10,st.2569/11,st.2570/4,st.2570/5,st.2570/7,st.2570/8 zapsaných na LV č.7204, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na společných částech bytového domu čp.1336,1337,1338,1339,1340,zapsaného na LV č.4090 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na pozemcích p.č.st.2569/10 o výměře 90m2, p.č.st.2569/11 o výměře 211m2, p.č.st.2570/4 o výměře 226m2, p.č.st.2570/5 o výměře 306m2, p.č.st.2570/7 o výměře 271m2 , p.č.st.2570/8 o výměře 268m2, všechny vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsány na LV č.7204. To vše v obci a k.ú..Poděbrady, část obce Poděbrady III. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY . CZ a.s. č.j. 988/2015-A z 2.3.2016 - LV č.6178 pro k.ú.Poděbrady - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.Kočvary dne 12.12.2015 a zevní prohlídka znalcem 9.3.2016 Místopis Město Poděbrady patří administrativně pod okres Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Poděbrady je také obcí s rozšířenou působností. Obec Poděbrady se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od Nymburku. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 13500 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Jedná se o lázeňské město, ve kterém jsou k dispozici všechny potřebné základní služby. Dopravní dostupnost je velmi dobrá.

Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1336/10 zapsaná na LV č.6178, vymezená v budově čp.1336,1337,1338,1339,1340, zapsané na LV č.4090, stojící na pozemcích p.č.st.2569/10,st.2569/11,st.2570/4,st.2570/5,st.2570/7,st.2570/8 zapsaných na LV č.7204, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na společných částech bytového domu čp.1336,1337,1338,1339,1340,zapsaného na LV č.4090 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na pozemcích p.č.st.2569/10 o výměře 90m2, p.č.st.2569/11 o výměře 211m2, p.č.st.2570/4 o výměře 226m2, p.č.st.2570/5 o výměře 306m2, p.č.st.2570/7 o výměře 271m2 , p.č.st.2570/8 o výměře 268m2, všechny vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsány na LV č.7204. To vše v obci a k.ú..Poděbrady, část obce Poděbrady III. Byt č. 1336/10 se nachází v 5.nadzemním podlaží obytné panelové budovy čp.1336,1337,1338,1339,1340, stojící na pozemcích p.č.st.2569/10,st.2569/11,st.2570/4,st.2570/5,st.2570/7,st.2570/8 , přístupné z ulice Kunštátská, a to v severovýchodní části města Poděbrady. Jedná se o panelovou budovu s celkem 54 bytovými jednotkami a 4 nebytovými prostory. Budova je půdorysného tvaru písmene L. Jedná se o stavbu cca z roku 1980, která byla v roce 2015 dodatečně zateplena. Budova má celkem 5 nadzemních podlaží. Vstup k bytům ve vchodu čp.1336 je zastřešeným vchodem nad přístupovou terasou, a to ze severozápadní strany domu. Budova má plochou střechu, krytina je ze svařovaných živičných natavitelných pásů. Stropy jsou panelové železobetonové, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Stěrková akrylátová omítka na zateplení domu. Okna na domě jsou převážně již plastová, v oceňovaném bytě jsou však původní dřevěná zdvojená. V bytě č. 1336/140 jsou podlahy v obytných místnostech povlakové - PVC, v ložnici je korková podlaha, v -2-

ostatních místnostech je keramická dlažba. Dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně. Vytápění je dálkové, litinové radiátory. V bytě je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, Zemní plyn je zaveden. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdroj teplé vody je dálkový. Odkanalizování je v plastových rourách. V bytě je zděné jádro. V bytě je v kuchyni kuchyňská linka, plynový sporák Mora, digestoř, v koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. V bytě je i spížní skříň - v kuchyni, a v chodbě 2 ks vestavěné skříně. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, zemního plynu i dálkový zdroj tepla a TUV. Údržba domu je dobrá - v roce 2015 bylo provedeno zateplení domu, nové stoupací vedení vody, kanalizace, plynu. Vlastní byt je běžné údržby. V bytě velikosti 3+ kk se dispozičně nachází (měřeno znalcem): chodba 6,96m2, obývací pokoj + kuch.kout 31,93m2, ložnice 12,22m2, pokoj 12,89m2, koupelna 4,71m2, WC 2,05m2, tj. celkem 70,76m2, dále lodžie 5,80m2 a sklepní laťková kóje 2,49m2, tj. tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí: 70,76+(5,80+2,49)/2=74,91m2.

Silné stránky Zateplený dům, zděné jádro.Trvale žádaná lokalita. Slabé stránky V domě není výtah - byt je ve 5.NP.

OCENĚNÍ

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Poděbrady III, Kunštátská ulice panelový zateplený dům, plochá střecha, bez výtahu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice 2 panelová, 74,91 m 5 3+kk+L zateplená

Celková cena 1 635 660 Kč

Jednotková cena 21 835 Kč/m2

Porovnání je provedeno s nabídkou na prodej celkem 3 bytů velikosti 3+1 v Poděbradech. Při vyhodnocení vlivů působících na obchodovatelnost s bytem je třeba si uvědomit především, že byt č.1336/10 je byt se zděným jádrem, umístěný ve 4.NP budovy bez výtahu , budova je panelová, zateplená, v bytě jsou původní dřevěná zdvojená okna. V přízemí domu jsou nebytové prostory - obchod. Srovnatelné jednotky Název: Nabídka 3+1 Nabídka -prostorný, světlý byt s nádherným výhledem na Poděbrady, v centru města poblíž náměstí, lázeňského parku a nádraží. Byt v osobním vlastnictví má dispozici 3+1 s plochou 80 m2, lodžií, komorou a sklepní kójí. V bytě jsou nová plastová okna s žaluziemi a sítěmi, nová vinylová podlaha, v kuchyni dlažba, vestavěné skříně v chodbě. Ostatní je původní, v dobrém stavu, pečlivě udržované. V příjemném obývacím -3-

pokoji je francouzské okno na jižní stranu a další okno na západ. Byt se prodává s veškerým zařízením, včetně satelitu a WIFI. Dům byl postaven před 35 lety a nyní prochází revitalizací. Jsou zde nové výtahy, stoupačky, nová střecha. V roce 2016 dostane dům novou fasádu a zateplení. Lokalita: Poděbrady - Dr. Horákové Podlaží: 12 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby

Užitná plocha 80,00 m2

Celková cena

Jednotková cena

panelová, zatím 2 150 000 Kč nezateplená, výtah Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - mírně větší; Poloha bez vlivu; Provedení a vybavení - byt v původním stavu, umacartové jádro; Celkový stav - obdobný,; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v 12.NP s výtahem, původní stav;

26 875 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,86

Upravená j. cena Kč/m2 23 063

Název: Nabídka 3+1 Horákové Nabídka - přímý majitel nabízí k prodeji slunný byt 3+1 v centru Poděbrad,o celkové výměře 80m2 s lodžií. Byt se nachází v 11. patře z 12. , v domě jsou k dispozici dva výtahy. Dům je revitalizován, byla provedena výměna oken. Byt se nachází v cca 5 minut chůze od centra, 5 minut na lázeňskou kolonádu, 15 minut od vlakového nádraží, 2 minuty od autobusových spojů. Přímo u domu je škola a školka, fitness centrum, kadeřnictví, obchod a bar. Bez provize rk. Lokalita: Poděbrady , ul.Horákové Podlaží: Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby

Užitná plocha 76,00 m2

panelová, nezateplená Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

1 899 000 Kč

24 987 Kč/m2

0,85 1,00 1,00 1,02 1,03 1,00 1,01 -4-

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - mírně horší; Celkový stav - mírně horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v horším stavu, ale výtah v domě;



Název: Nabídka byt Kunštátská Nabídka - Prodej bytu 3+1 s lodžií v lázeňském městě Poděbrady o celkové ploše 71m2 včetně lodžie.Byt prošel částečnou rekonstrukcí(koupelna,wc,plastová okna,zasklená lodžie). Dispozice: vstupní chodba obložená dřevem s úložnými prostory,kuchyň s jídelním koutem,obývací pokoj se vstupem na lodžii,ložnice,dětský pokoj,koupelna s masážní vanou,samostatné wc.K bytu náleží komora,která je umístěna na chodbě, společné prostory,kolárna, kočárkárna.Bytový dům je také po rekonstrukci (nová střecha a zateplená fasáda) Lokalita: Poděbrady ul.Kunštátská Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby

Užitná Celková cena plocha panelová, zateplená 71,00 m2 1 880 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně lepší byt; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

-5-

Jednotková cena 26 479 Kč/m2



19 906 Kč/m2 21 835 Kč/m2 23 063 Kč/m2 21 835 Kč/m2 74,91 m2 1 635 660 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

1 635 660 Kč

Obvyklá cena 1 650 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena přibližně v úrovni porovnávací hodnoty. Jedná se o byt v trvale žádané lokalitě - v lázeňském městě Poděbrady.

V Lázních Bohdaneč 10. 3. 2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4130-19/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 130-19/16.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1

Podklady a přílohy Fotodokumentace Snímek katastrální mapy z cuzk.cz

-6-

-7-

-8-

-9-

2016

Recommend Documents