-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2896-208/2016 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu ORLOVAN, bytové družstvo, IČ: 26847850, spojený zejména s bytem č. 16 na ul. Ke Studánce, umístěný v domě č.p. 1027 na pozemku parc.č. 3325/135, katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová a okres Karviná
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé družstevního podílu pro exekuční řízení č.j. 143 DC 00002/16
Podle stavu ke dni 23. 3. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 31. 3. 2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit družstevní podíl (členská práva a povinnosti) v družstvu, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území:
družstevní podíl (členské práva a povinnosti) Ke Studánce č.p. 1057, 735 14 Orlová-Lutyně Karviná Orlová Horní Lutyně
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 23. 3. 2016 za účasti znalce a soudního exekutora.
4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 5331 pro k.ú. Horní Lutyně ze dne 31. 3. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 DC 00002/16-002 o ustanovení znalce ze dne 23.3.2016. Doplňující údaje poskytnuté bytovým družstvem ORLOVAN. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník domu je v KN na LV č. 5331 zapsán: ORLOVAN, bytové družstvo, Energetiků 640, Lutyně, 73514 Orlová 6. Celkový popis Posuzovaný byt č. 16 se nachází ve městě Orlová, části Horní Lutyně, při ul. Ke Studánce č.p.1027, poblíž tzv. Orlího kaňonu, cca 600 m západně od zastávky bus „Horní Lutyně, věžáky“. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Orlová je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Vzdálenost do centra města je cca 1,5 km. Na bytový dům č.p. 1027 nebylo ke dni ocenění vypracováno „Prohlášení vlastníka“, nebyly tedy vymezeny samostatné bytové jednotky se spoluvlastnickými podíly na společných částech domu č.p. 1027 na pozemku parc.č. 3325/135 a pozemku parc.č. 3325/135 v k.ú. Horní Lutyně.
-3Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 16 - umístění ve vyhledávané lokalitě, s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti Negativa oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 16 - zhoršený stav bytu, byt bude vyžadovat další investice na opravy a údržbu
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji družstevních podílů v družstvech, spojených s obdobnými byty. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Byt č.16 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 1027 na adrese Ke Studánce, ve 4. NP z 8.NP. Byt se skládá z kuchyně (8,22 m2), 3 pokojů (17,39 m2, 11,86 m2, 8,01 m2), předsíně (13,21 m2), koupelny (2,85 m2), WC (1,03 m2), lodžie (3,80 m2) a sklepní kóje (1,20 m2). V bytě se hradí měsíční platby ve výši 3 597,- Kč (částka zahrnuje fond oprav ve výši 2277,-; správní poplatek, zálohy na vodné a stočné, spol. telev. anténu, zálohu na teplou vodu, zálohu na úklid spol. prostor a úklid na patře). Podlahová plocha bytu je 62,57 m2 (bez lodžie a sklepní kóje). Dům, ve kterém se byt nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, po částečné revitalizaci (zateplení, nová plastová okna). V domě je výtah. Dům je stáří cca 36 let. Společné prostory tvoří kolárna a kočárkárna. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech tvoří krytiny PVC, v ostatních prostorách také krytiny PVC. Vybavení kuchyně tvoří zachovalá kuchyňská linka a plynový sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro je umakartové. Vytápění bytu je ústřední dálkové. Byt se nachází v převážně původním (zhoršeném) stavu, s předpokladem dalších investic na opravy a údržbu.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytu V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 370 tis. až 750 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:
cena nabídková
korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky
výměra užitné plochy bytu v m2
objektivizační koeficient redukova korekce korekce (příslušenství výsledná korekce ná cena za stavu stavu - balkon, cena za lokality m2 bytu domu lodžie, výtah, m2 podlaží, apod.)
srovnávané byty
lokalita
byt č.1
Ke Studánce, Orlová
500 000
0,85
66
6 439
0,90
1,00
1,00
1,00
5 795
byt č.2
Ke Studánce, Orlová
749 000
0,85
73
8 721
0,90
1,00
1,00
1,00
7 849
byt č.3 byt č.4 byt č.5
Masarykova tř., Orlová Vnitřní, Orlová Na stuchlíkovci, Orlová
425 000 660 000 370 000
0,85 0,85 0,85
63 60 56
5 734 9 350 5 616
0,90 0,90 1,00
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,05
5 161 8 415 5 897
průměrná indexovaná hodnota
Výměra bytu v m2 62,57
průměrná indexovaná hodnota
cena bytu zjištěná srovnává ním
6 623
414 428
Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační):
6 623
414 428,- Kč
Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu ORLOVAN, bytové družstvo, spojeného zejména s bytem č. 16 na adrese Ke Studánce, zjištěnou srovnávací metodou ve výši 414 000,- Kč.
-6Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu ORLOVAN, bytové družstvo, IČ: 26847850, spojený zejména s bytem č. 16 na ul. Ke Studánce, umístěný v domě č.p. 1027 na pozemku parc.č. 3325/135, katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová a okres Karviná, je stanovena ke dni 23.3.2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného družstevního podílu (členských práv a povinností) k datu ocenění ve výši
414 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu ORLOVAN, bytové
družstvo, IČ: 26847850, spojený zejména s bytem č. 16 na ul. Ke Studánce, umístěný v domě č.p. 1027 na pozemku parc.č. 3325/135, katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová a okres Karviná činí
414 000,- Kč
Slovy: čtyři-sta-čtrnáct-tisíc-korun-českých
2) Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena Ocenění právních vad: 0,- Kč Slovy: nula Kč 3)Výsledná cena obvyklá družstevního podílu včetně příslušenství a součástí
414 000,- Kč
Slovy: čtyři-sta-čtrnáct-tisíc-korun-českých
V Ostravě, 31. 3. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2896-208/2016 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané byty
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Bytový dům č.p. 1027
Bytový dům č.p. 1027
Chodba
Chodba
Kuchyň
Pokoj
Pokoj
Pokoj
- 10 -
Koupelna WC
Předsíň Lodžie
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Ke Studánce, Orlová Cena: 500 000,- Kč Užitná plocha: 66 m2 Družstevní byt se zasklenou prostornou lodžií. Byt je umístěn ve zvýšeném přízemí domu. Byt je po rekonstrukci, v chodbě je osvětlená vestavná skříň s variabilním regálovým systémem o velikosti 4 x 2,6m. Součástí bytu je také velmi zachovalá kuchyňská linka, podhled s osvětlením obývacího pokoje, nové PVC v chodbě a kuchyni. Dále rekonstrukce koupelny, kompletní vyzdění, keramický obklad, dlažba. Dům je zateplen, vchody domu a společné prostory po kompletní rekonstrukci, včetně kamerového systému.
Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Ke Studánce, Orlová Cena: 749 000,- Kč Užitná plocha: 73 m2 Družstevní byt 3+1, 76 m2. Velmi pěkný, po rekonstrukci. Zděné bytové jádro, rohová vana, dlažba, keramické obklady. Nové, dřevěné dveře. V chodbě praktický počítačový kout. Velká, zasklená lodžie, hezký výhled. Dům zateplen, okna plast.
.Nemovitá
věc č. 3
Byt 3+1, ul. Masarykova tř., Orlová Cena: 425 000,- Kč Užitná plocha: 63 m2 Družstevní byt 3+1 o výměře 63 m² se zasklenou lodžií orientovanou na západ. Koupelna a WC zděné, po rekonstrukci, včetně kuchyně, kde je nová rohová kuchyňská linka a podlaha. Byt má pěknou prostornou chodbu a neprůchozí pokoje. Dům je po revitalizaci, včetně nového výtahu.
.Nemovitá
věc č. 4
Byt 3+1 ul. Vnitřní, Orlová Cena: 660 000,- Kč Užitná plocha: 60 m2 Družstevní byt 3+1 s prosklenou lodžií (10 m2) na ulici Vnitřní v Orlové Lutyni. Byt se nachází v 3. patře revitalizovaného panelového domu se dvěma výtahy a je po částečné rekonstrukci včetně nové elektřiny, vody i odpadu, zánovní kuchyňské linky včetně spotřebičů, nových plovoucích podlah, nové SDK jádro se sprchovým koutem, nové dveře v pokojích.
.Nemovitá
věc č. 5
Byt 3+1 ul. Na Stuchlíkovci, Orlová Cena: 370 000,- Kč Užitná plocha: 56 m2 Družstevní byt 3+1 o rozloze 56m² nedaleko Lesoparku. Byt je situován v domě po kompletní revitalizaci (nová plastová okna, zateplení + odpady). Samotný byt se nachází v 2. patře a je bez balkónu. V domě není výtah. Byt je v původním velmi dobrém stavu. Vhodný k úpravám dle vlastních představ.
