ZNALECKÝ POSUDEK č. 4916-284/2016 O ceně pozemku p.č.St.12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 472 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.67 v obci Bratronice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.3 pro k.ú.Bratronice u Kladna
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 23.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 23.8.2016
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 472 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.67 v obci Bratronice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.3 pro k.ú.Bratronice u Kladna
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Bratronice 67 273 63 Bratronice Středočeský Kladno Bratronice Bratronice u Kladna 893
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) -2-
č. IV IV III
Pi 0,65 0,60 1,02
I
1,00
I
1,00
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 585,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.8.2016 za přítomnosti znalce a dcery vlastníka, Radky Tancošové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3 pro k.ú.Bratronice u Kladna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
Paní Vladislava Nováková, Bratronice 67, 27363, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
Paní Vladislava Nováková, Bratronice 67, 27363, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, se dvěma nadzemním podlažím. Je zděný. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je zateplená. Vnitřní dveře -3-
jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby a koberců. Schody jsou kamenné s povrchem z PVC. V přízemí je byt dispozice 2+1, vybavení kuchyně je s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. V patře je byt dispozice 3+1, WC je splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, sporák. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je mírně zhoršený, celkové vybavení je standardní. Dům je z roku 1920, před cca 30 lety byla provedena nástavba patra na původním přízemním domě a rekonstrukce. Před 15 lety byla provedena modernizace. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizaci a plyn. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby, studna a porosty.
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního -4-
hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:
Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek s rodinným domem
Ocenění
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 1,050
i=1
-6-
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II
0,00
I II IV
-0,01 0,00 1,00
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 0,01 0,00 0,00 0,01 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,081 i=2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Národní přírodní rezervace, národní přírodní památka, přírodní rezervace a přírodní památka 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1
-7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III IV
0,00 -0,03
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,050 * 0,970 * 1,081 = 1,101
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 585,-
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.12
Výměra [m2] 472,00 472,00
Index
Koef.
1,101 Jedn. cena [Kč/m2] 644,09
Upr. cena [Kč/m2] 644,09 Cena [Kč] 304 010,48 304 010,48
Ocenění staveb na pozemcích
Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 96 let 1 986 2 453,- Kč/m3
-8-
Zastavěné plochy a výšky podlaží
1.NP: 2.NP:
10,3*10,6-4,38*1,8+6,95*2,8 10,3*10,6-4,38*1,8
Název podlaží 1.NP: 2.NP:
= =
Zastavěná plocha 120,76 m2 101,30 m2
120,76 m2 101,30 m2
Konstrukční výška 3,00 m 3,00 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba:
(10,3*10,6-4,38*1,8)*6,61+6,95*2,8*2,89+4,3 = 5*1,8*1,0 Obestavěný prostor - celkem: =
733,64 m3 733,64 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,84
120,76 m2 222,06 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně -9-
č. II
Vi typ B
III IV
0,00 0,04
II II
0,00 0,01
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stavby 30 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (30 + 15)= 0,775
V
0,08
III IV
0,00 0,05
I III III
0,00 0,00 0,05
II
0,00
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,875 = 0,915
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=1
- 10 -
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II
0,00
I II IV
-0,01 0,00 1,00
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 0,01 0,00 0,00 0,01 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,081 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,915 = 2 244,50 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 733,64 m3 * 2 244,50 Kč/m3 * 1,050 * 1,081= 1 869 035,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 869 035,74 Kč
Cena staveb celkem
=
1 869 035,74 Kč
Pozemky - celkem
+
304 010,48 Kč
Pozemek s rodinným domem - zjištěná cena
=
2 173 046,22 Kč
- 11 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků 2 173 046,20 Kč
1.1. Pozemek s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem
2 173 046,20 Kč
Celkem
2 173 046,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 173 046,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků 2 173 046,20 Kč
1.1. Pozemek s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem
2 173 046,20 Kč
Celkem
2 173 046,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 173 046,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionyjednostosedmdesáttřitisícpadesát Kč - 12 -
2 173 050,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.050.000,- Kč s příslušenstvím, úplatu ve výši 315.000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 5.460.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 13 -
samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s garáží v klidné a lukrativní lokalitě v Kamenných Žehrovicích u Kladna s celkovým pozemkem 845m2 včetně zastavěné plochy a nádvoří. Rodinný dům je dispozičně řešen jako větší (původně to bylo 4+1, ale z dvou pokojů se udělal jeden) 3+1 s možností přístavby na další obytné místnosti. Topení je ústřední na plyn, městská voda, kanalizace. Rodinný dům má plastová okna, jinak je v původním, ale zachovalém stavu s možností se nastěhovat. Jedná se o klidnou starší zástavbu rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborné spojení do Prahy. Vhodné pro rodinu s dětmi. Požadovaná cena 2.770.000,- Kč včetně poplatků RK.
- 14 -
celoročně obyvatelná podsklepená zděná chalupa 4+1 s balkonem, verandou a venkovním posezením na vlastním pozemku v krásné lokalitě údolí Berounky u Křivoklátu v nezátopové oblasti. Díky vzrostlým stromům a velkému pozemku je zde dostatek klidu a soukromí. V přízemí domu se nachází velký obývací pokoj s krbem a vstupem na balkon, příčkou oddělená kuchyň a koupelna s WC a sprchovým koutem. V patře jsou tři podkrovní ložnice z nichž jedna je průchozí. Mimo obytné prostory je zde celá řada úložných prostor včetně suchého zděného sklepa. Do domu je přivedena elektřina, satelit Skylink, vlastní voda z vrtu na pozemku, topení zajišťuje velký krb a přímotopy. Parkování přímo na pozemku, příjezd po rovné cestě, nádraží cca 300 m od chalupy, v obci je obchod i restaurace. Požadovaná cena 2 050 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu.
prodej rodinného domu v obci Chyňava o dispozici 5+1 vhodný k rekonstrukci. V přízemí domu se nachází, vstupní chodba, wc, schodiště, kuchyň včetně komory a jídelního koutu, ložnice a pokoj. V místě pro vybudování koupelny, je v současné době zachovaná pec na chleba. V horním patře jsou tři pokoje, komora, a půdní prostor. Vytápění je kamny na tuhá paliva. U domu stojí kůlna, hospodářské stavení, dílna, prádelna, kuchyňka a suché wc. V obci ZŠ A MŠ, lékař, restaurace, obchod, pošta. Vzdálenost od Prahy 30 km, nájezd na R6 cca 15 km. Požadovaná cena 2 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
- 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.400.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.400.000,- Kč. Slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč
V Tršicích 23.8.2016
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.
- 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4916-284/2016 znaleckého deníku.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3 ze dne 2.8.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 18 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
- 22 -
- 23 -
