2016

KOPPREA - znalecký ústav, spol. s r. o. Pro obory stavebnictví (stavby obytné, průmyslové, zemědělské a vodní), projektování (projektování staveb) a ekonomiky (ceny a odhady nemovitostí, movitých věcí a podniků) 190 00 Praha 9, U svobodárny 12, Tel. 284 810 705

ZNALECKÝ POSUDEK č. ZU-406/2016 o zjištěné a obvyklé ceně pozemku parc.č. 877/15 jehož součástí je bytový dům č.p. 359, včetně příslušenství, vše zapsané na LV č. 1310 katastrální území Boletice nad Labem, obec Děčín, okres Děčín.

Objednavatel posudku:

Bytové družstvo Májovka Májová 359 Děčín XXXII – Boletice nad Labem 407 11 Děčín

Účel posudku:

pro potřeby objednatele

Posudek vypracoval, může jej potvrdit a podat případné vysvětlení podle § 22 zákona číslo 36/1967Sb., ve znění pozdějších předpisů, za znalecký ústav: Ing. Pavel Korima Ředitel ústavu :

Monika Orčíková

Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 10. 10. 2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat ocenění pozemku parc.č. 877/15 jehož součástí je bytový dům č.p. 359, včetně příslušenství, vše zapsané na LV č. 1310 katastrální území Boletice nad Labem, obec Děčín, okres Děčín, k datu místní prohlídky, tj. 6. 10. 2016.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytový dům Májová 359 Děčín XXXII – Boletice nad Labem 407 11 Děčín Ústí nad Labem Děčín Děčín Boletice nad Labem 49 833

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6. 10. 2016 za přítomnosti zástupce majitele objektu.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku       

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1310 pro k.ú. Boletice nad Labem, ze dne 21. 9. 2016. Katastrální mapa Místní prohlídka dne 6. 10. 2016 Vzorová nájemní smlouva Přehled nájmů Prohlášení vlastníka Návrh kupní smlouvy

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

Bytové družstvo Májovka Májová 359 Děčín XXXII – Boletice nad Labem 407 11 Děčín, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Bytové družstvo Májovka Májová 359 Děčín XXXII – Boletice nad Labem 407 11 Děčín, vlastnictví: výhradní

-2-

6. Obsah znaleckého posudku Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Stavební pozemky

Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům Májová 359 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 877/15 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosy z nájmů 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnání

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Negativní - Sociálně vyloučená lokalita 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - sociálně vyloučená lokalita 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

V

0,00

I

-0,08

II I

0,00 -0,30

IV

1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,560 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,730 i=2

-4-

Koeficient pp = IT * IP = 0,409 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Boletice nad Labem: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 960,00 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků 1.1 Stavební pozemky Jedná se o pozemek parc.č. 877/15 v obci Boletice nad Labem na kterém je typový panelový dům. Obec je součástí města Děčín, občanská vybavenost je dostupná částečně v okolí domu a dále v Děčíně. Dopravní dostupnost je automobilem a železniční dopravou. Železniční stanice je vzdálená cca 20 min chůze, zastávka autobusu MHD je vzdálena cca 10 minut chůze. Dům je v sociálně vyloučené lokalitě na panelovém sídlišti, s převažujícími romskými nájemníky. Centrum Děčína je dostupné autobusem cca za 15 minut. Jedná se o typový panelový dům, který má 1 podzemní a dvanáct nadzemních podlaží. Dům byl postaven v roce 1982. Dům je v původním udržovaném stavu, část oken je vyměněna za plastová, některá bytová jádra byla nově vyzděna. Ostatní prvky jsou z doby výstavby, zásadní rekonstrukce nebyly provedeny. Ústřední topení je napojeno na systém centrálního zásobování, plynové rozvody ke sporákům byly částečně zaslepeny a plynové sporáky byly nahrazeny elektrickými.

Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,560 Index polohy pozemku IP = 0,730 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - v okolí konfliktní obyvatelstvo -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 -0,30

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 0,700 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,560 * 0,700 * 0,730 = 0,286 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 960,Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 877/15

Výměra [m2] 403,00

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,286

274,56

Jedn. cena [Kč/m2] 274,56

Cena [Kč] 110 647,68

403,00

110 647,68

Ocenění staveb na pozemcích Bytový dům Májová 359 - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Jedná se o typový panelový dům, který má 1 podzemní a dvanáct nadzemních podlaží. Dům byl postaven v roce 1982. Dům je v původním udržovaném stavu, část oken je vyměněna za plastová, některá bytová jádra byla nově vyzděna. Ostatní prvky jsou z doby výstavby, zásadní rekonstrukce nebyly provedeny. Ústřední topení je napojeno na systém centrálního zásobování, plynové rozvody ke sporákům byly částečně zaslepeny a plynové sporáky byly nahrazeny elektrickými. V domě je 59 bytových jednotek, které byly vymezeny prohlášením vlastníka. Ocenění staveb nákladovým způsobem Bytový dům Májová 359 Jedná se o typový panelový dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. domy vícebytové (typové) montovaná z dílců betonových plošných 1122

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 29,23*12,43+1,8*14 Suterén 1. NP 29,23*12,43+1,8*14 2. NP 29,23*12,43+1,8*14 3. NP 29,23*12,43+1,8*14 4. NP 29,23*12,43+1,8*14 5. NP 29,23*12,43+1,8*14

= = = = = = -6-

[m2] 388,53 388,53 388,53 388,53 388,53 388,53

6. NP 7. NP 8. NP 9. NP 10. NP 11. NP 12. NP

29,23*12,43+1,8*14 29,23*12,43+1,8*14 29,23*12,43+1,8*14 29,23*12,43+1,8*14 29,23*12,43+1,8*14 29,23*12,43+1,8*14 29,23*12,43+1,8*14

= = = = = = =

388,53 388,53 388,53 388,53 388,53 388,53 388,53

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 388,53 m2 5 050,89 m2

Podlaží Suterén 1. NP 2. NP 3. NP 4. NP 5. NP 6. NP 7. NP 8. NP 9. NP 10. NP 11. NP 12. NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m

14 142,44 / 5 050,89 5 050,89 / 13

Součin 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 1 087,88 14 142,44 = 2,80 m = 388,53 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) Suterén 1. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 2. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 3. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 4. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 5. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 6. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 7. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 8. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 9. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 10. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 11. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 12. NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

-7-

= = = = = = = = = = = = =

1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3

Podlaží

Typ

Suterén 1. NP 2. NP 3. NP 4. NP 5. NP 6. NP 7. NP 8. NP 9. NP 10. NP 11. NP 12. NP Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP NP NP NP NP NP NP NP NP NP NP

Obestavěný prostor 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 14 142,44 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní

Provedení betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové panelové železobetonový nepředpjatý svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky pohledový beton běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna, plastová okna PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky litinové rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný elektrický sporák a plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah požární hydranty -8-

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S X S S S S S S S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S S

100 100 100

26. Instalační pref. jádra

instalační šachty, koupelny, WC

S

100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena:

=

14 142,44 m3 * 4 635,12 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků -9-

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

1 950,1,0370 0,9370 1,0500 1,0000 1,1000 2,1180 4 635,12 65 551 906,49 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 80 = 42,5 % Koeficient opotřebení: (1- 42,5 % / 100)

*

Bytový dům Májová 359 - zjištěná cena

=

37 692 346,23 Kč

 

37 692 346,23 Kč 37 692 346,23 Kč

=

37 692 346,23 Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Bytový dům Májová 359 

0,575



Nákladové ceny - celkem Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy typové Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Nájemné za byty Výnosy celkem

Nájemné [Kč/m2/rok] 853,91

3 454,94 



Nájemné [Kč/měsíc] 245 850,-

Roční výnos [Kč] 2 950 200,2 950 200,-



Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:  - cena stavebního pozemku: 110 647,68 Kč  - výměra stavebního pozemku: 403,00 m2  - skutečně zastavěná plocha: 403,00 m2  - cena skutečně zastavěné plochy: 110 647,68 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

5 532,38 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 2 950 200,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 6,00 %

= /

1 180 080,- Kč 1 764 587,62 Kč 6,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

29 409 793,70 Kč

2 950 200,- Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): Sociálně vyloučená lokalita s možným negativním vývojem. Ocenění nákladovým způsobem CN = 37 692 346,23 Kč - 10 -

Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl

CV = R =

29 409 793,70 Kč 8 282 552,53 Kč

Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): =

29 409 793,70 Kč

Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

29 409 793,70 Kč

Cena staveb celkem

=

29 409 793,70 Kč

Pozemky - celkem

+

110 647,68 Kč

Stavební pozemky - zjištěná cena

=

29 520 441,38 Kč

CV

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům Májová 359 Věcná hodnota dle THU Jedná se o typový panelový dům, který má 1 podzemní a dvanáct nadzemních podlaží. Dům byl postaven v roce 1982. Dům je v původním udržovaném stavu, část oken je vyměněna za plastová, některá bytová jádra byla nově vyzděna. Ostatní prvky jsou z doby výstavby, zásadní rekonstrukce nebyly provedeny. Ústřední topení je napojeno na systém centrálního zásobování, plynové rozvody ke sporákům byly částečně zaslepeny a plynové sporáky byly nahrazeny elektrickými. V domě je 59 bytových jednotek 1+1 až 1+4 s lodžiemi.

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 388,53 m2 2,80 m

Název Suterén Výčet místností: 270,00 m2

1,00

Užitná plocha celkem:

270,00 m2 270,00 m2

388,53 m2

1.NP Výčet místností: Byt 1+3/L Byt 1+1/L Byt 1+2/L Byt 1+2/L Užitná plocha celkem:

75,30 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00

75,30 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 229,11 m2

388,53 m2

2.NP Výčet místností: Byt 1+3/L

2,80 m

75,30 m2

1,00 - 11 -

75,30 m2

2,80 m

Byt 1+1/L Byt 1+1/L Byt 1+4/L Užitná plocha celkem:

41,28 m2 41,28 m2 103,30 m2

1,00 1,00 1,00

41,28 m2 41,28 m2 103,30 m2 261,16 m2

388,53 m2

3.NP Výčet místností: Byt 1+3/L Byt 1+1/L Byt 1+1/L Byt 1+2/L Byt 1+2/L Užitná plocha celkem:

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 270,39 m2

388,53 m2


75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 388,53 m2

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 388,53 m2

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 388,53 m2

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,80 m

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 270,39 m2

388,53 m2

8.NP Výčet místností: Byt 1+3/L Byt 1+1/L Byt 1+1/L Byt 1+4/L

2,80 m

270,39 m2


2,80 m

270,39 m2


2,80 m

270,39 m2


2,80 m

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 103,30 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 - 12 -

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 103,30 m2

2,80 m

Užitná plocha celkem:

261,16 m2

388,53 m2

9.NP Výčet místností: Byt 1+3/L Byt 1+1/L Byt 1+1/L Byt 1+2/L Byt 1+2/L Užitná plocha celkem: 10.NP Výčet místností: Byt 1+3/L Byt 1+1/L Byt 1+1/L Byt 1+2/L Byt 1+2/L Užitná plocha celkem: 11.NP Výčet místností: Byt 1+3/L Byt 1+1/L Byt 1+1/L Byt 1+2/L Byt 1+2/L Užitná plocha celkem: 12.NP Výčet místností: Byt 1+3/L Byt 1+1/L Byt 1+1/L Byt 1+2/L Byt 1+2/L Užitná plocha celkem:

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,80 m

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 270,39 m2

388,53 m2 75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,80 m

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 270,39 m2

388,53 m2 75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,80 m

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 270,39 m2

388,53 m2 75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,80 m

75,30 m2 41,28 m2 41,28 m2 61,55 m2 50,98 m2 270,39 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Suterén (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 1.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 2.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 3.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 4.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 5.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 6.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 7.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 8.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 9.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 10.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) 11.NP (29,23*12,43+1,8*14)*(2,80) - 13 -

= = = = = = = = = = = =

[m3] 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3

12.NP

(29,23*12,43+1,8*14)*(2,80)

=

1 087,88 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Suterén 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP 6.NP 7.NP 8.NP 9.NP 10.NP 11.NP 12.NP Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů pohledový beton 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna, plastová okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák a plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy nákladní výtah, osobní výtah 25. Ostatní požární hydranty 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC 



- 14 -

Obestavěný prostor 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 1 087,88 m3 14 142,45 m3

  Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 389 3 455 14 142,45 4 500 100,00 4 500 63 641 034

roků roků % [Kč]

34 46 42,50 36 593 595

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 877/15 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o svažitý pozemek, který je zastavěn hlavní stavbou. Na pozemku jsou veškeré sítě a je dostupný z veřejného pozemku. parkování je možné na přilehlých veřejných komunikacích. Pozemek je v sociálně vyloučené lokalitě, do které spadá 5 panelových domů v okolí. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Odborným odhadem byla cena stavebního pozemku stanovena ve výši 200 Kč za 1 m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 877/15 nádvoří Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 403

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200,00

403

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 80 600 80 600

3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosy z nájmů Převážná část bytů je pronajata a objekt je v dobrém stavu. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

1.Obytné prostory

podlaží

Bytový dům Májová 359,

podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 270 0 0 0

- 15 -

míra kapit. [%] 0,00

2.Obytné prostory

3.Obytné prostory

4.Obytné prostory

5.Obytné prostory

6.Obytné prostory

7.Obytné prostory

8.Obytné prostory

9.Obytné prostory

10.Obytné prostory

11.Obytné prostory

12.Obytné prostory

13.Obytné prostory

Suterén, Bytový dům Májová 359, 1.NP, Byt 1+3/L Bytový dům Májová 359, 1.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 1.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 1.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 2.NP, Byt 1+3/L Bytový dům Májová 359, 2.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 2.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 2.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 3.NP, Byt 1+3/L Bytový dům Májová 359, 3.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 3.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 3.NP, Byt

75

797

5 000

60 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

41

872

3 000

36 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

103

604

5 200

62 400

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 017

3 500

42 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

- 16 -

14.Obytné prostory

15.Obytné prostory

16.Obytné prostory

17.Obytné prostory

18.Obytné prostory

19.Obytné prostory

20.Obytné prostory

21.Obytné prostory

22.Obytné prostory

23.Obytné prostory

24.Obytné prostory

25.Obytné prostory

1+2/L Bytový dům Májová 359, 3.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 4.NP, Byt 1+3/L Bytový dům Májová 359, 4.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 4.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 4.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 4.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 5.NP, Byt 1+3/L Bytový dům Májová 359, 5.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 5.NP, Byt 1+1/L Bytový dům Májová 359, 5.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 5.NP, Byt 1+2/L Bytový dům Májová 359, 6.NP, Byt

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

41

1 017

3 500

42 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

765

4 800

57 600

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

- 17 -

26.Obytné prostory

27.Obytné prostory

28.Obytné prostory

29.Obytné prostory

30.Obytné prostory

31.Obytné prostory

32.Obytné prostory

33.Obytné prostory

34.Obytné prostory

35.Obytné prostory

36.Obytné prostory

37.Obytné prostory


41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

116

400

4 800

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

829

5 200

62 400

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 148

3 950

47 400

6,00

- 18 -

38.Obytné prostory

39.Obytné prostory

40.Obytné prostory

41.Obytné prostory

42.Obytné prostory

43.Obytné prostory

44.Obytné prostory

45.Obytné prostory

46.Obytné prostory

47.Obytné prostory

48.Obytné prostory

49.Obytné prostory


103

616

5 300

63 600

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

- 19 -

1+3/L 50.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 11.NP, Byt 1+1/L 51.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 11.NP, Byt 1+1/L 52.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 11.NP, Byt 1+2/L 53.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 11.NP, Byt 1+2/L 54.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 12.NP, Byt 1+3/L 55.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 12.NP, Byt 1+1/L 56.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 12.NP, Byt 1+1/L 57.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 12.NP, Byt 1+2/L 58.Obytné prostory Bytový dům Májová 359, 12.NP, Byt 1+2/L Celkový výnos za rok:

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 017

3 500

42 000

6,00

62

780

4 000

48 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

75

797

5 000

60 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

41

1 163

4 000

48 000

6,00

62

877

4 500

54 000

6,00

51

1 059

4 500

54 000

6,00

2 950 200

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok - 20 -

3 455 63 641 034 854 2 950 200 90 % 2 655 180

Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba 2,00 % * RC Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Ostatní náklady Náklady celkem V N=Nh-V Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota Cv

Kč/rok 27 979 Kč/rok 19 997 Kč/rok 1 272 821 Kč/rok 132 759 Kč/rok 0 Kč/rok 1 453 556 Kč/rok 1 201 624 % 6,00 Cv = N / i Kč 20 027 067

4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnání Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

3 454,94 m2 14 142,45 m3 388,53 m2 403,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání byly použity realitní nabídky činžovních domů v okolí nemovitosti.

Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej činžovního domu 457 m2 Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivní prodej nájemního domu v centru Děčína IVPodmokly. Nájemní dům je rozdělen na budovu A a B. V budově A je 7 bytových jednotek a dva nebytové prostory nyní s provozovnami bazarového zboží. Dům je plně obsazen nájemníky se slušnou výnosností z nájmů s možností renovace dalších prostorů s možností dalšího příjmu. Byty jsou po renovaci, pěkné kuchyňské linky, prostorné koupelny a kuchyně, slunné pokoje. V podkroví je velká půda s možností rekonstrukce na mezonetový byt, v suterénu jsou nevyužité sklepní prostory. Do budovy B je vchod přes budovu A. Nyní je nevyužitá, před rekonstrukcí. Do budovy je přiveden plyn, elektřina i voda. Možnost využití na další 4 bytové jednotky, ubytovnu, komerční prostory. Na této budově je velká terasa. Veškerý právní a poradenský servis a poradenství s financováním je v ceně nemovitosti. Ev. číslo: 601302. Lokalita Podmokelská, Děčín - Děčín IV-Podmokly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 - 21 -

K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

Užitná plocha 457,00 m2

Výměra pozemku. 0 m2

1,00 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 8 437 Celková cena Jednotková cena 5 600 000 Kč 12 254 Kč/m2

Název: Prodej činžovního domu 1 000 m2 Architektonicky výrazná budova bývalého hotelu na frekventovaném místě v centru Děčína. Investiční příležitost - ideální k přestavbě např. na činžovní dům s bytovými jednotkami. Zajímavá prostorná rohová budova bývalého hotelu nabízí velký potenciál, a to především díky své skvělé poloze přímo v centru u frekventované komunikace Děčín - Teplice. Přízemí budovy prošlo v roce 2013 rekonstrukcí a nyní je využíváno jako sport bar. Ostatní prostory jsou před rekonstrukcí. V přízemí se dále nachází bývalá pivnice s vlastním bočním vchodem. První patro bylo využíváno jako diskotéka. Ve druhém a třetím patře se nacházejí bývalé hotelové pokoje. Vzhledem k výhodné poloze nemovitosti se nabízí ideální možnost přebudovat na nájemní byty. Objekt je celý podsklepen a disponuje též prostornou půdou. Lokalita Prokopa Holého, Děčín - Děčín IV-Podmokly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 4 813 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 000,00 m 0m 6 990 000 Kč 6 990 Kč/m2 Název: Prodej činžovního domu 750 m2 Činžovní dům o 8 bytových jednotkách se nachází v centru města, Děčíně IV - Podmoklech. Zastavěná plocha a nádvoří 306 m2, zahrada 319 m2. Nemovitost je podsklepená, s dvorkem a zahradou ve stráni. Dům je převážně plně obsazený. Dispozice: 1.NP - 1+1, 2+1, 2.NP - 2+1, 3+1, 3. NP - 2+1, 3+1 a v podkroví 2x 2+1. Každý byt má vlastní elektroměr, plynoměr a vodoměr. Objekt je odizolovaný, je v dobrém technickém stavu, pravidelně udržovaný, z větší částí prošel rekonstrukci: komplet nová střecha, fasáda, z části plastová okna, rozvody elektřiny v mědi a jiné. Veškerá občanská vybavenost v místě, vynikající dopravní dostupnost. Financování zajistíme. Z důvodu, že před zadáním do inzerce nebyl majitelem dodán platný PENB, je tato nemovitost v souladu s platným zákonem dočasně do jeho předložení zařazena do energetické třídy G.

- 22 -

Lokalita Děčín - Děčín IV-Podmokly, okres Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

Užitná plocha 750,00 m2

Výměra pozemku. 0 m2

0,85 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 5 499 Celková cena Jednotková cena 5 990 000 Kč 7 987 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

- 23 -

4 813 Kč/m2 6 250 Kč/m2 8 437 Kč/m2 6 250 Kč/m2 3 454,94 m2 21 593 375 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Stavební pozemky

29 520 441,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům Májová 359 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 877/15 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosy z nájmů 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnání

36 593 595,00 Kč 80 600,00 Kč 20 027 067,00 Kč 21 593 375,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

21 593 375 Kč 20 027 067 Kč 36 674 195 Kč 80 600 Kč 29 520 441 Kč

Zjištěná cena dle cenového předpisu 29 520 441 Kč slovy: Dvacetdevětmilionůpětsetdvacettisícčtyřistačtyřicetjedna Kč

Obvyklá cena 21 000 000 Kč slovy: Dvacetjednamilionů Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7

- 24 -

Komentář ke stanovení výsledné ceny Oceňovaná nemovitost je umístěna v sociálně vyloučené lokalitě. Je v dobrém technickém stavu a je dostupná automobilem i veřejnou dopravou. Parkování je možné na přilehlých komunikacích. Dostupnost občanské vybavenosti je převážen cca 10 km vzdáleném centru města Děčín. Závěr Cena byla stanovena zejména s ohledem na porovnávací a výnosovou hodnotu.

V Praze 10. 10. 2016 Vypracoval: Ing. Pavel Korima

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Posudek podává KOPPREA - znalecký ústav spol. s r.o., se sídlem Praha 9, U svobodárny 12, PSČ 190 00, IČ 45808830, na základě rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR č.j. 170/98-OOD ze dne 11.11.1998 zapsaná podle ust. § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů a podle ust. § 6, odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky vyžadované státními orgány a orgány samosprávy v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, movitostí a podniků, v oboru projektování pro projektování staveb a v oboru stavebnictví pro stavby obytné, zemědělské, vodní a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán v evidenci zakázek pod č. ZU-406/2016.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1 1 1

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1310 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace ze dne Mapa oblasti

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

pohled na dům

schodiště

společné prostory

výtahy

kuchyň

hydranty

kuchyň

bytové jádro

- 31 -

- 32 -

2016

Recommend Documents