2016

–1–

Znalecký posudek č. 496-20/2016 O ceně nemovité věci (dále také nemovitosti) - rodinného domu č. p. 10 včetně součástí a příslušenství, který se nachází na pozemku p. č. st. 144 jiného vlastníka, katastrální území Teletín, obec Krňany, okres Benešov, vše dle LV č. 601. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Tábor Příběnická 1908 390 01 Tábor IČ: 68619707 č. obj.: č.j. 017EX 796/11-55 ze dne: 04.03.2016 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé k 30.03.2016 na základě Usnesení č.j. 017EX 796/11-

55 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Martina Douchová dne 4.3.2016. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, prováděcí vyhláška MFč. 456/2008 ve znění Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 30.03.2016 posudek vypracoval: Ing. Radomír Stárek, MBA Hlavní ul. 303/49 747 11 Kozmice Tel: 603420639 IČ: 71443835 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 20 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné podobě a jedno vyhotovení v elektronické podobě - na CD. V Městečku, 04. 04. 2016

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–2–

PROHLÁŠENÍ Já, níže podepsaný, Ing. Radomír Stárek, MBA, prohlašuji, že • jsem znalcem nezávislým na objednateli posudku • moje analýzy, názory a závěry jsou platné jen za předpokladů a omezujících podmínek uvedených v textu posudku a jsou mými osobními, nezaujatými profesionálními analýzami, názory a závěry • v práci byly respektovány všechny podstatné skutečnosti, které mi byly v době ocenění známy a které mají vliv na výsledek ocenění • v současné době a v blízké budoucnosti nebudu mít žádné zájmy na majetku, který je předmětem posudku a neexistuje můj osobní zájem nebo zaujatost vzhledem k majetku zahrnutém v ocenění • zachovávám vůči třetím osobám mlčenlivost o všech skutečnostech, o nichž jsem se při zpracování tohoto ocenění dozvěděl • moje odměna nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách • nebylo provedeno žádné zvláštní šetření k ověřování pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, které byly předloženy objednatelem jako podklady pro zpracování posudku • předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv • pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a předpisy • toto ocenění bylo vypracováno pouze pro uvedenou potřebu, nelze je použít za jiným účelem, zejména za účelem zřízení zástavního práva pro potřebu poskytnutí úvěru peněžním ústavem, pro potřebu stanovení daně z převodu, pro potřebu případného konkurzního řízení, apod. • posudek byl zpracován na základě podkladů níže uvedených Podpis zpracovatele posudku: ................................

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol - Stanovení ceny obvyklé oceňované nemovité věci a jejího příslušenství k 30.03.2016

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 30.03.2016 za přítomnosti znalce a pana Šubrta.

3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 601 z 4.3.2016 - Snímek katastrální mapy vyhotovený dálkově přes ČÚZK - Vlastní zaměření stavby na místě samém - Usnesení o ustanovení znalce 017 EX 796/11-55 vydaného Soudním exekutorem Mgr.

Martina Douchová dne 4.3.2016 - Fotodokumentace

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Benešov Krňany Teletín (674524)

List vlastnictví číslo: 601 Vlastník: Šubrt Karel (730911/0556) Teletín 10, 25744 Krňany

5. Dokumentace a skutečnost Nález odpovídá skutečnosti, že se jedná o rodinný dům, který je využíván k bydlení. Nemovitá věc není zatížena věcným břemenem - služebností.

6. Celkový popis nemovitosti Nepodsklepený objekt - dvougenerační rodinný dům, se sedlovou střechou, v okrajové části obce. Postavený kolem roku 1950 (přesné datum nelze zjistit), na pozemku ve vlastnictví jiného vlastníka, připojen jen na el. energii, odpad do žumpy, voda z vlastní studny. Další popis viz níže.

–4–

I. Obsah posudku

I. Administrativní cena a) Rodinný dům b) Studna c) Žumpa

II. Cena obvyklá a) Rodinný dům a s příslušenstvím Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovité věci cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovité věci je určena k datu uvedenému na titulní straně. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 601 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo bankovní). Rodinný dům stojí na pozemku jiného vlastníka (majitel je Česká republika, právo hospodařit s pozemkem má Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3) a dle informace od vlastníka oceňovaného domu, pana Karla Šubrta neexistuje žádná nájemní smlouva na pronájem pozemku pod a kolem domu. Pokud tomu tak je, hrozí zde, že Státní pozemkový úřad může vyžadovat zaplacení nájemného za užívání pozemku i zpětně. Příslušenství nemovité věci: přípojka elektřiny, žumpa, vrtaná studna. Věcná břemena (služebnosti), výměnky, nájemní práva, pachtovní práva či předkupní práva na oceňované nemovité věci neváznou.

–5–

B. Posudek I. Administrativní cena Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 3/2008 v aktuálním znění (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se v některých případech blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování staveb používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apod. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů může zčásti zohlednit konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a trhu. Nicméně jedinou správnou metodou pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci je metoda porovnávací.

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovité věci je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: K bodu 4: probíhající exekuce. Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 –0,02 0,00 –0,04

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,940 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Dům se nachází v obci Teletín, okolní zástavba k bydlení, příjezd po asfaltové komunikaci. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce –0,01

–6– 4

Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,00

–0,05 0,00 –0,07 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 0,909 i=2

a) Rodinný dům – § 13 Předmětem ocenění je objekt se dvěma bytovými jednotkami bez pozemku, který je vlastnictví jiného vlastníka a není předmětem ocenění. Jedná se o dvougenerační rodinný dům vhodný k trvalému bydlení, v zástavbě k občanskému bydlení a rekreaci, nepodsklepený, postaven u obecní asfaltové komunikace. RD byl postaven kolem roku 1950. Střecha je sedlová s mírným sklonem, střešní krytina je lepenka a klempířské prvky jsou z pozinkového plechu.Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Objekt je založen na betonových základech, obvodové zdivo je z tvárnic, tl. stěn 30 cm. Přistaven nový komín. Před domem zámková dlažba 22 m2. V domě jsou dva byty oba s dispozicí 3+1. Byt v přízemí má obývací pokoj, pokoj, kuchyň, koupelnu společně s WC, spíž, balkon, chodba a dřevěné schodiště. V roce 1986 proběhla v tomto bytě částečná rekonstrukce - nová okna, koupelna, dveře, podlahy a rozvody elektro. Podlahy jsou opatřeny linoleem a kobercem, v koupelně dlažba. V roce 2015 byl dán nový kotel a bojler. Topení na dřevěné brikety. Okna zdvojená, dveře hladké výplňové. Sporák je zde plynový. Druhý byt v patře je také dispozice 3+1 - kuchyň, 2 pokoje, chodba a balkon. V roce 2006 proběhla v tomto bytě rekonstrukce - rozvody elektro, vody, topení a nová kuchyň. Okna jsou zde původní zdvojená. Podlahy opatřeny linoleem a kobercem. Dveře hladké výplňové. Tento byt má také vlastní kotel. V zadním pokoji na zdech plíseň. Dle venkovní obhlídky je stavebně -technický stav kvalifikován jako průměrný, vybavení standardní až podstandardní. Na pozemku také vrtaná studna a 2x žumpa. Ploty nejsou. Nemovitá věc se nalézá v zastavěném území obce, okrajová část. Klidné a čisté venkovské prostředí. Přístup po asfaltové místní komunikaci, málo frekventované.

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími

–7– Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,140 Podlaží: Název přízemí 1.NP Součet:

Výška 2,63 m 2,86 m 5,49 m

Zastavěná plocha 14,88×7,9 14,88×7,9

Obestavěný prostor OP: přízemí 117,55× (2,63+0,30+0,50) 1.NP 117,55×2,86 zastřešení 117,55×0,20 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – chybí dokončit v přízemí 11. 12. 13. 14.

15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností – v přízemí není v jednom pokoji hotova Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody – el. bojler

Instalace plynu – není Kanalizace – do septiku Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod – není komplet hotovo 26. Ostatní

= =

117,55 m2 117,55 m2 235,10 m2

= = = =

403,20 m3 336,19 m3 23,51 m3 762,90 m3

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní 50 % Standardní 50 % 2,40 % Standardní 3,30 % Standardní 5,20 % Standardní 2,20 % Nevyskytuje se 10 % Standardní 90 % 1,10 % Standardní 4,40 % Standardní 4,10 % Standardní 0,60 % Podstandardní 3,00 % Standardní 1,80 % Standardní 50 % Standardní 50 % 0,50 % Nevyskytuje se 2,80 % Standardní 0,50 % Podstandardní 5,10 % Podstandardní 0,40 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 3,60 % Nevyskytuje se

–8– Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 5. Krytina –0,54 × 3,20 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 10. Vnitřní obklady –0,54 × 2,30 % × 50 % 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 1,852 × 2,20 % × 10 % 18. Bleskosvod –0,54 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % × 50 % –0,54 × 0,50 % × 50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 5,10 % 25. Záchod –0,54 × 1,852 × 0,40 % × 50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – – – – =

0,0173 0,0040 0,0062 0,0022 0,0032 0,0050 0,0014 0,0014 0,0275 0,0020 0,0360 0,8938

Ocenění: Základní cena ZC: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8938 × 0,8000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1400 3 022,12 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 762,90 m3 × 3 022,12 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní opotřebení: 67 / (67 + 108) × 100 = 38,286 % 38,286 % × 7,10 % / 0,8938 2. Zdivo – standardní opotřebení: 67 / (67 + 73) × 100 = 47,857 % 47,857 % × 22,30 % / 0,8938 3. Stropy – standardní opotřebení: 67 / (67 + 73) × 100 = 47,857 % 47,857 % × 8,40 % / 0,8938 4. Střecha – standardní opotřebení: 67 / (67 + 43) × 100 = 60,909 % 60,909 % × 5,20 % / 0,8938 5. Krytina – podstandardní opotřebení: 67 / (67 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 3,20 % × 0,46 / 0,8938 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 67 / (67 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 0,80 % / 0,8938 7. Vnitřní omítky – standardní opotřebení: 67 / (67 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 6,20 % / 0,8938 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 67 / (67 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 3,10 % / 0,8938

+

3,041 %

+ 11,940 %

+

4,498 %

+

3,544 %

+

1,647 %

+

0,895 %

+

6,937 %

+

3,468 %

=

2 305 575,35 Kč

–9– 10. Vnitřní obklady – podstandardní 50 % opotřebení: 30 / (30 + 10) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 2,30 % × 50 % × 0,46 / 0,8938 10. Vnitřní obklady – standardní 50 % opotřebení: 10 / (10 + 30) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 2,30 % × 50 % / 0,8938 11. Schody – standardní opotřebení: 67 / (67 + 73) × 100 = 47,857 % 47,857 % × 2,40 % / 0,8938 12. Dveře – standardní opotřebení: 67 / (67 + 15) × 100 = 81,707 % 81,707 % × 3,30 % / 0,8938 13. Okna – standardní 50 % opotřebení: 30 / (30 + 37) × 100 = 44,776 % 44,776 % × 5,20 % × 50 % / 0,8938 13. Okna – standardní 50 % opotřebení: 67 / (67 + 15) × 100 = 81,707 % 81,707 % × 5,20 % × 50 % / 0,8938 14. Podlahy obytných místností – standardní 40 % opotřebení: 30 / (30 + 37) × 100 = 44,776 % 44,776 % × 2,20 % × 40 % / 0,8938 14. Podlahy obytných místností – standardní 50 % opotřebení: 10 / (10 + 57) × 100 = 14,925 % 14,925 % × 2,20 % × 50 % / 0,8938 15. Podlahy ostatních místností – standardní opotřebení: 67 / (67 + 15) × 100 = 81,707 % 81,707 % × 1,10 % / 0,8938 16. Vytápění – standardní 50 % opotřebení: 30 / (30 + 37) × 100 = 44,776 % 44,776 % × 4,40 % × 50 % / 0,8938 16. Vytápění – standardní 50 % opotřebení: 10 / (10 + 57) × 100 = 14,925 % 14,925 % × 4,40 % × 50 % / 0,8938 17. Elektroinstalace – standardní 50 % opotřebení: 30 / (30 + 37) × 100 = 44,776 % 44,776 % × 4,10 % × 50 % / 0,8938 17. Elektroinstalace – standardní 50 % opotřebení: 10 / (10 + 57) × 100 = 14,925 % 14,925 % × 4,10 % × 50 % / 0,8938 18. Bleskosvod – podstandardní opotřebení: 67 / (67 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 0,60 % × 0,46 / 0,8938 19. Rozvod vody – standardní 50 % opotřebení: 30 / (30 + 6 700) × 100 = 0,446 % 0,446 % × 3,00 % × 50 % / 0,8938 19. Rozvod vody – standardní 50 % opotřebení: 10 / (10 + 6 700) × 100 = 0,149 % 0,149 % × 3,00 % × 50 % / 0,8938 20. Zdroj teplé vody – standardní 50 % opotřebení: 10 / (10 + 57) × 100 = 14,925 %

+

0,444 %

+

0,322 %

+

1,285 %

+

3,017 %

+

1,303 %

+

2,377 %

+

0,441 %

+

0,184 %

+

1,006 %

+

1,102 %

+

0,367 %

+

1,027 %

+

0,342 %

+

0,309 %

+

0,007 %

+

0,003 %

– 10 – 14,925 % × 1,80 % × 50 % / 0,8938 20. Zdroj teplé vody – standardní 50 % opotřebení: 1 / (1 + 66) × 100 = 1,493 % 1,493 % × 1,80 % × 50 % / 0,8938 22. Kanalizace – standardní opotřebení: 67 / (67 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 2,80 % / 0,8938 23. Vybavení kuchyně – podstandardní 50 % opotřebení: 30 / (30 + 37) × 100 = 44,776 % 44,776 % × 0,50 % × 50 % × 0,46 / 0,8938 23. Vybavení kuchyně – podstandardní 50 % opotřebení: 10 / (10 + 57) × 100 = 14,925 % 14,925 % × 0,50 % × 50 % × 0,46 / 0,8938 24. Vnitřní vybavení – podstandardní opotřebení: 67 / (67 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 5,10 % × 0,46 / 0,8938 25. Záchod – standardní 50 % opotřebení: 30 / (30 + 37) × 100 = 44,776 % 44,776 % × 0,40 % × 50 % / 0,8938 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 2 305 575,35 Kč × 55,606 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,150 %

+

0,015 %

+

3,133 %

+

0,058 %

+

0,019 %

+

2,625 %

+ 0,100 % = 55,606 %

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,940 Index polohy: IP = 0,909 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

– =

1 282 038,23 Kč 1 023 537,12 Kč

= × =

1 023 537,12 Kč 0,854 874 100,70 Kč

Rodinný dům – zjištěná cena:

874 100,70 Kč

b) Studna – § 19 Vrtaná studna, stáří 36 let, hloubka 18 m, slouží pro zásobování domu vodou.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 18,00 m Průměr studny: 115,00 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,318

Ocenění: 18,00 m á 1 210,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo:

+ +

21 780,– Kč 12 720,– Kč

– 11 – Základní cena:

=

34 500,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

0,8000 2,3180 63 976,80 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 36 roků Předpokládaná další životnost: 64 roků Opotřebení: 100 × 36 / (36 + 64) = 36,000 % Odpočet opotřebení: 63 976,80 Kč × 36,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

23 031,65 Kč 40 945,15 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,940 Index polohy: IP = 0,909 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

40 945,15 Kč 0,854 34 967,16 Kč

Studna – zjištěná cena:

34 967,16 Kč

c) Žumpa – § 18

U domu je 2 x žumpa po 2 m3, dále přípojka vody ze studny a přípojka elektřiny. Před domem příprava na terasu -betonová plocha 30 m2.

Ocenění Cena stavby: Rodinný dům Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Žumpa – zjištěná cena:

× =

874 100,70 Kč 3,5 % 30 593,52 Kč 30 593,52 Kč

II. Cena obvyklá Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám

– 12 – Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. a) rodinný dům s příslušenstvím Pro daný účel znaleckého posudku je nutno stanovit cenu obvyklou nemovité věci. Pro stanovení ceny obvyklé použiji porovnávací metodu v kombinaci s metodou komparace a váženého průměru, abych upravil ceny vycházející z podobných nemovitostí. Při kvantitativní porovnávací analýze se kvantifikují jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem, tzn. že se hledá výsledná porovnávací hodnota oceňovaného subjektu. Formou srážek a přirážek se upravuje hodnota vzorku tak, aby reflektoval odlišnosti k porovnávaným vzorkům. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,

– 13 – „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovité věci oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají vyšší cenu než nemovité věci porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovité věci oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají nižší cenu než nemovité věci porovnávané (než vzorek). Stanovené ceny pozemků u jednotlivých vzorků komparace i porovnávané nemovité věci vychází z cen, které jsou dosahovány v současnosti na trhu stavebních pozemků, zkušeností a databáze znalce.

Porovnávací analýza Vzorek č. 1 Rodinný dům Těptín

Rodinný dům č.p. 39 - jedna polovina dvojdomku, sedlová střecha, na pozemku parc. č. St. 180 - viz list vlastnictví. Jednopodlažní, jen částečně podsklepený objekt dispozice 2+1 vč. půdy byl postaven v roce 1952. Částečná rekonstrukce v letech 2006 až 2013 - okna, krytina, komín. Objekt je standardně vybaven.

V podzemí je malý sklep, který je trvale zaplavován vodou. V 1. NP - veranda, komora, předsíň, WC koupelna, dva pokoje a kuchyně. Po dřevěném schodišti se dostaneme na půdu. Základy betonové, zdivo cihelné,í vodorovné izolace proti vodě, tl. stěny 40 cm, nezateplený. Topení ústřední, plynovým kotlem a plechovými radiátory, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka hladká vápenná, pl. sporák s kuch. linkou, klempířské konstrukce z pozinku, stropy dřevěné s rákosem, krov dřevěný, střešní krytina-betonová taška, dveře dřevěné, okna plastová.

Venkovní úpravy standardního rozsahu, které jsou již v ceně rodinného domu oceňovaného porovnávací metodou dle platné vyhlášky: oplocení na přední straně - rámové pletivo, brána s

– 14 – brankou, plot z ocel. pletiva a ocel. sloupky, venkovní schodiště, zámková dlažba kolem domu, kurník, Kopaná studna, vedl. stavba -sklad s dílnou. Užitná plocha celkem :129 m2 Plocha pozemku: 568 m2 Realizovaná cena: 2.700.000,-Kč Datum transakce: 03/2016

cena Kč Vzorek č. 1 RD Těptín výměra pozemku m2 cena obvyklá pozemku za 1 m2/ cena pozemku Cena RD cena Kč za 1 m2 užitné plochy Parametr Poloha Vybavení a opotřebení: Stav domu: Příslušenství a vedl. stavby: Názor znalce: Zdroj ceny Koeficient velikosti (kvantity) - už. plocha RD

2700000 568 2000 1564000 12124 porovnání podobné mírně lepší výrazně lepší podobné lepší realizovaná cena menší než oc.

už. plocha m2 129 1136000

koeficient 1 0,9 0,8 1 0,95 1,00 0,90

Výsledný koeficient:

0,6156

Výchozí hodnota Kč/m2:

12124

Výsledná hodnota Kč/m2:

7464

– 15 – Vzorek č. 2

cena Kč Vzorek č. 2 RD Krňany výměra pozemku m2 cena obvyklá pozemku za 1 m2/ cena pozemku Cena RD cena Kč za 1 m2 užitné plochy Parametr Poloha Vybavení a opotřebení: Stav domu: Příslušenství a vedl. stavby: Názor znalce: Zdroj ceny Koeficient velikosti (kvantity) - už. plocha RD

2599000 1453 400 2017800 10089 porovnání podobná lepší lepší shodné lepší inzerce menší než oc.

už. plocha m2 200 581200

koeficient 1 0,9 0,9 1 0,95 0,90 0,95

Výsledný koeficient:

0,6579

Výchozí hodnota Kč/m2:

10089

Výsledná hodnota Kč/m2:

6638

– 16 – Vzorek č. 3

– 17 – cena Kč Vzorek č. 3 RD Maršovice výměra pozemku m2 cena obvyklá pozemku za 1 m2/ cena pozemku Cena RD cena Kč za 1 m2 užitné plochy Parametr Poloha Vybavení a opotřebení: Stav domu: Příslušenství a vedl. stavby: Názor znalce: Zdroj ceny Koeficient velikosti (kvantity) - už. plocha RD

1990000 1736 400 1295600 3891 porovnání podobná mírně horší podobné lepší horší inzerce mírně větší než oc.

už. plocha m2 333 694400

koeficient 1 1,1 1 0,9 1,1 0,90 1,05 1,0291

Výsledný koeficient: Výchozí hodnota Kč/m2:

3891

Výsledná hodnota Kč/m2:

4004

Vyhodnocení porovnávací analýzy: Stanovení ceny obvyklé nemovitosti porovnávací metodou s použitím vah Vzorek č. Hodnota Kč/m2: Váhy Výsledná hodnota: Kč/m2 už . plocha oceň. stavby m2: Výměra pozemku m2:

1 7464 1 188 0

2 6638 3 5897 výsledná hodnota celková hodnota Kč:

3 4004 2 1108722 1108722

Po zaokrouhlení: 1.100.000,-Kč Z důvodu probíhajícího exekučního řízení, snižuji cenu obvyklou o 20 % dolů. Výpočet: 1100000x0,8= 880000

Výsledná stanovená cena obvyklá rodinného domu a příslušenstvím:

880.000 ,-Kč. Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit stanovuji

cenu obvyklou rodinného domu s příslušenstvím dle porovnávací metody s ohledem na právní vztahy – exekuční řízení na

880.000,-Kč Cena slovy: OsmsetosmdesáttisícKč

– 18 –

C. Rekapitulace I. Administrativní cena Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Studna c) Žumpa Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

874 100,70 Kč 34 967,16 Kč 30 593,52 Kč 939 661,38 Kč 939 660,– Kč

Zjištěná cena (administrativní cena): 939 660,– Kč Cena slovy: devětsettřicetdevěttisícšestsetšedesát Kč

II. Cena obvyklá

Stanovená cena obvyklá nemovité věci – rodinného domu č.p. 10 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Teletín: 880.000,Kč Slovy: OsmsetosmdesáttisícKč

V Městečku, 04. 04. 2016 Ing. Radomír Stárek, MBA Hlavní ul. 303/49 747 11 Kozmice Tel: 603420639 IČ: 71443835

– 19 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 14.11.2011 a 02.12.2013, č.j. Spr. 2390/2010 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti a podniky. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 496-20/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 496-20/2016 podle připojené likvidace.

– 20 –

E. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 601 - Fotodokumentace

výprs z

KjATAsTRu NEMovITosTI k datu 04,03,2016 09:15:02 evid,ovaný prokazujícístav

Mgr' Martina Douchová pto účet:provedení exekuce, Čj.: 017 EX 796/11 Pro Vyhotoveno bezúplatně dáIkovým přístupem

Okres

:

CZO2OI-

Obec: 529974 Krňany

Benešov

List vlastnictvi:

Kat.území z 674524 Teletín

601

Vkat.územíj.souPolŤly'"denyvedvoučíselnýchřadách(st.-stavební. ]dentjfikátor -Identif ikátoA V7astnik , j iný w;á,,aiý Vfastnické právo ŠuUrtKarel, Teletín 10, 25744

B Nemovitosťi Stavby Typ stavby

Část obce, č. budovy

c

omezeni

N

úl

o @

(o (r,

(\a

N ti ló

!44

_j:_

| Lv

10002

ulaiLiixenď§Ává

Oprávněni pro

c{

ZpŮsob ochrany

Způsob využiti Na parce7e

Tlp vztahu

Ý

povinnost k

Zástavní právo smJ.uvní 850,000, - Kč pohledávka Ludoucí pohtedávky 850, 000, - Kě v-688/2oo5-2ol Stawba: Teletín, ě,p, 10 GE Money Bank, á.s. r VyskoČilova t422/!a, Micřrle, 14000 Pra}ra 4, xč/rčo:25672720 účinkyvkladu práva ke dni zžizení zástavnířro práwa podle obě,z, Právní

Listina Smlouva o t7 .02.2005.

wzniku práva Pořad1 k datu podle,práwní úprarry úěinnéw době

Ý , zástawnj. práwo soudcovské 50.629,- Ró pohledáwka -navrr, co podán u soudu dae 22,11,2006 Ý tí) Ý všuosgcNÁzDRAvoTNÍPoJIšŤon{AStawba:Ťeletín,č.p.10 Co

ťoal L

73o9LL/0556

j1ň:i"

bydlení Teletín, ě.p. 10 81 Jiná právu - e; ,ápi";

pareela)

v-688/2o05-20L

z-875/2oo7-2ot

čusrÉREptBLTI§r, orlická 2o2o,/ !, Vinohrady, 13OOO Pra}ra 3, RC/ICO:

soud roztrod. zíízelímsoud.zástavnítro práva okresní Listina Usnesení soudu o nařízení wýkonu 28,10,2006, dní moc ke v Benešowě 7E-1116 12006 -9 ze dne, 04.t2.2006- Právní z_8.75/2oo7_2ol 41 1 9751 8

wzniku práva Pořadi k datu podJ-e práwní úprawy úěinnév době

o zástavní právo exekutorské podle § 69a exekuční}ro řádu exekučníhopříkazu pohledávka -povinnný: dle Šubrtr,č, 730911/0556 Karel Stavba: Tetetín, Č,P, 10 všnoBncNÁ zDRAvoTNí poJIšŤovNA črsxÉREpUBLIKy, orlická 2020/4, Vinohrady, 13OOO Pratra 3, RC/ICO:

z-2l8o4/2OLL-ZaL

411 97518 na nemovitosti JťIDr' zástavnítro Práva_1,L Lisťina Exekuění pííkaz o zžízeníexekutorského ( k 7 E.§, 4370/2011_11) rzi sx_ssoo/zo:-:Vendula Flajšhansová, soudní exekutor18,11 , ,2011 ze dne 11.1í ,2OLL, Právní- moc ke drri z_zlao4/2o]-1,-2ot

vzniku práva Pořadi k datu podle právní úprawy účinnév době

sTá{n{šýrávi Eataštru nďnovitosťíÍa Uémovitosti jsou v úzennln obvodu, ve kteren vynďnává pracoviště Benešov, kód: 201, Katastrální Katastrální úřad pro Středočeský kraj, strana

1

vÝprs Z KATASTRU IiIEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04,a3,2a76

a9:75:02

Obec:529974 Krňany

Okres z CZO2O1- Benešov List vlastnictví: 601 Kat . územi : 6'7 4524 Teletín dvou číselnýctrřadách (St, V kat. úzq-p,í jsou pozemky vedeny ve Tlp vztahu povinnost k pro

=

stavební parcela)

Oprávněni

o zástavní právo z roz}rodnutí správního orgánu pohledávka 43,084.- Kč datum wzniku: L4,6,2Ol2

T#r'j"l_.";rJilř'ouru.1,o", .x;":ru*:, úřad pro Finanční wyklnává: 001, středoěeský kraj , Žíťntá 563/!2,

Teletín, ě.P.

10

Z-8g32/2o!4-2o'

zííze,,ízástavnířro Práva FinanČníÚřad v

aali o -/oztgao2o313o =".T]:" ze dne 14,06 "[;:Ť"'=1fj.': ::oesl/;óiz

'2oL2

z-7g34/2ot2- 2ol

účinnév době wzniku práva PoŤadi k datu podle právní úprawy orgánu Zástavní právo z rozhodnutí- spráwního příslušenstvi pohledávka ve wýši 4-t,52g_, _TŤ^"ě"ně

si N

ť) lÍ)

o

€o (9 (r)

§a

co

Ý lo Ý

;;;í,ii,ťou?i,..,o., Teletín, ě.p. 10 TJŘ"lspráwa .***j;Jsi.,, Okresní 001, rrykonáwá: zabezpeěení Benešow,

"o"iarrrito

v_to2.''./2'.4_2o!

(§ ,zi:=::' zástavnítro Práva

1o4i

zákonaé.58211991Sb.)osižBenešovó.l.Á-zóóí.z2o/8o3o/2014-oo?s3/Ms-lzedne Zápís n,",;_Ť; Právní ,aaintv-"ápisu ke ani-oi.rr _2oL4, lirlr];,_l;2al4, právní moci roztrodnutí 42OQ1--220-8O30/2Ol4 nabytí o daně_ správce 25,tt,21t4 dni Vyrozumění ke Listina Právní aei"Xy zápisu oózss/Ms-l, právní moe ke d^í 22, 1-1,.2Ot4. Zápís proveden dne 28,tt,2Ot4, z-83t5/2oL4-2al 05.11 .2oL4-.

Ý lí) Ý Pořad1 ď)

soeíálníh o zabezpeěení o

,i:ff;:"'"'j:Jr""';§§"""n..*

BeneŠově -

k

05. LL,2OL4 !5:29

, Zástavní právo z roztrodnutí správního orgánu příslušenství pohledávka ve wýši 46 t42,09^Kě věetně

Teletín, ě_p.

.";.J,i,i,ř'ou,?1.,o., .!j;;*;_;S;j,31%l Okresní správa

10

001, wyktnává: o zabezpeěení Benešov, "o"iar.rit

,řÍÍ?r'"'"'*,:"Í'"'-'r§ru:..wy zákona č, 582/Lggl sb, )

práva (§ 1o4i

sociátního_11|ezpeěení o 7ílr7enL zástavnítro - 1 ze dne Ě ,i-, "-iioo1-2_2o/8o3o/26,10,2o15-o1555/Ms ke dni ái-.t'o.2015, zápis n,"";_o;;. lapi=,,

26.1o.2oL5. právní úěinr
Pořadi k

2'7

.10,2015 10:

o Nařízení exekuce

ý_Lo633/2o15_2o1

Iir3i;!l;12015,

34

ŠutrrtKarel, Teletín ?30911/0556

to,

25744 Krňany, nČ/rČo: z-2L434

/

2008-201

okresnj_ soud v Benešově 7 Ňc-487L|O*, Listina Usnesení soudu o nařízení exekuee nenóiitosti úzénÁinnbvodÁ-ve k:e-an :.r::::|",'n=^Ť_1'.ť-J"'_'j.'_?," kód: 201. véinoÝitosti jsou v BeneŠov' pracoviŠtě ""::#:: njtastrarni ,"Jr"JJ.'u"§ 1;" f;.".11;r? Strana

3

-]11 *i CP,

výprs Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu a4,03,2076 Okres

:

Obec:

Czo2ol Benešov

List vlastnictví: Teletín řadách V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných

Kat . území:

67

4524

Typ vztahu Oprávněni pra

09:15: a2 529974 Krňany 601

(St. = stavební parcela)

povinnost k z-L6442/2ol2_2oL

o Exekučnípííkaz k prodeji nemovítosti povinný: ŠuUrt Karel , i.ó. 730911/0556

z-L6378 / 2013-201 Stavba: Ťeletín, č,p, 10 wěcí FIajštransová Vendula JttDr. , soudnÍListina Exekuění pííkaz k prodeji nemovítýctr ze dne 14.10.2013exekutor izt ax-alzs/zaog -tl ( k 7 Ňe 8262/2009-5) z-!6378/2013-201

o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný: ŠuurtKarel, RČ: 730911/0556 Stavba: Teletín, č,p,

z-32!/2oL4-2oI

10

ListlnaExekučnípříkazkprodejinemovitýchwěcíJtIDr.VendulaFIalšřransová,soudní. 7i>G 437o/2oLL-!!| ze dne 16,01,2oL4, Právní úěinky exekutor 121Ex_55oo/2o1l! _23 (k proveden dne 30,0l ,2Ol4, zápisu ke dni 16,01 ,2OL4, Zápís z-32L/2ot4-2aL

-23, nabytí právní moci usnesení 121Ex_55oo/zo]-L zžlpís ListinaVyrozuměnj_ soudniho exekutora o ke dni L7,o2,2o!4, Právní moc ke dni 21 .ot.zo:l4. právni účinkyzápisu Ý proveden dne 19,02,2OL4 N

z_!357/2ot4-,o'

Ý

|ó

Jiné zápisy - g," zápisu

o

6 (o

á upnrci"éii - Bez zápisu xárýáé{ tiťulý á jíné podklady zápisu

o,

§a

omný

6,

tř ló

§

o to

s stina to

(zák, ě, 42/L992 Sb,' Dohoda o převodu nern,na wyrovnání majet-podíIu

(ř)

práva ke dni L7.02.2005,

v-689/2oo5_20L

ač/ tčo: 730911/0556

Pro; ŠrrbrtKarel, Teletín tO, 25744 Krňany E

Práwní úěinky vkJ-adu

Vztah bonitovaných půdně e]<ŇoqickýcÁ

i"a;"t;l, tapÉljl, birceláÁ

'",-"n]::

_

_

-

vykonává státni správu kaťastru nemovitosti Nemovitosti jsou v územnim obvodu, ve kterém prac,owj.ště E,enešow, kód: 207, Katastrální úžadpro Středoěeský kraj, Katastrá7ní Vyhotovi7: ČLs§ úřad zeněměŤický a katastráln1

-

Vyhotavena:

a4 . 03

,2016

09:2B: 56

SCD

Štátni správu katastru iedonitostí ín NéÁovitosti jsou i územnin obvodu, ve ktérémvykoná|va Katastrální píacoviště Benešov, kód: 201. katastráIní úŤad pro Středočeský kraj/ Stlana 5