–1–
Znalecký posudek č. 4178-248/2016
Objednatel posudku:
Mgr. Pavel Scholle insolvenční správce Bráfova 1371/16 674 01 Třebíč IČ: 66252270 č. obj.: KSBR 26 INS 2546/2016 vystavil: Mgr. Pavel Scholle
Účel posudku:
Převod nemovitosti
Podle stavu ke dni 20. 10. 2016 posudek vypracoval: Ing. Jaroslav Benda, Ph. D. Tábor 24 691 06 Velké Pavlovice Posudek obsahuje 11 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velké Pavlovice, 20. 10. 2016
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit výši obvyklé (obecné, tržní ) ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSBR 26 INS 2546/2016.
2. Informace o nemovitých věcech Předmětem ocenění je dům v řadové zástavbě obce s příjezdem po místní zpevněné komunikaci. Dům se nachází ve stavu kdy je velmi zanedbavaná stavebně technická údržba objektu. Je předpoklad realizace větších stavebních prací spojených s výměnou prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti.
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo znalcem provedeno dne 20. 10. 2016 za přítomnosti paní Hany Vlkové spolumajitelky nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku 1. Fotodokumentace 2. LV č. 1421 pro k.ú. Hlohovec 3. Kopie katastrální mapy 4. Informace poskytnuté vlastníkem objektu 5. Místní šetření 6. Informace realitních kanceláří 7. Archiv znalce
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle údajů vedených v KN na LV č. 1421 pro k.ú. Hlohovec je předmět ocenění ve vlastnictví manželů František Vlk a Hana Vlková, Lipová 316, 691 43 Hlohovec, RČ 810217/4080, RČ 775915/4084.
6. Dokumentace a skutečnost 1. Fotodokumentace 2. LV č. 1421 pro k.ú. Hlohovec 3. Kopie katastrální mapy 4. Informace poskytnuté vlastníkem objektu 5. Místní šetření 6. Informace realitních kanceláří 7. Archiv znalce
–3–
7. Celkový popis nemovitých věcí Předmětem ocenění je dům v řadové zástavbě obce s příjezdem po místní zpevněné komunikaci. Dům se nachází ve stavu kdy je velmi zanedbavaná stavebně technická údržba objektu. Je předpoklad realizace větších stavebních prací spojených s výměnou prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Dům č.p. 316 na parc. č. 232 b) Pozemky 1) Pozemky
–4–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,02 –0,01 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,030 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Dům č.p. 316 na parc. č. 232 Předmětem ocenění je přízemní vnitřní řadový dům, nepodsklepený se sedlovou střechou. Základové kce sjsou tvořeny betonovými pasy bez vodorovné izolace, zdivo CP tl. 30 - 45cm. Stropní kce jsou s rovným podhledem, střechy je dřevěná sedlová, krytiny taška pálená, klempířské kce svody a žlaby jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké z části poškozené. Vnější fasáda původní břízolitová poškozená bez keramického obkladu soklu. Vnitřní keramické obklady jsou v koupelně. Dveře jsou do ocelových zárubní, dřevěná hladké plné i prosklené, okna jsou dřevěná kastlová z měkkého dřeva poškozená. Konstrukce podlah jsou tvořeny betonovou mazaninou s PVC resp. kobercem. Elektroinstalace je světelná i motorová 220/380V, bleskosvod není zřízen. Dům je odpojen od rozvodu zemního plynu. Vodovod je připojen na veřejný řad. Zdrojem TUV je elektrický boiler. Vybavení koupelny je tvořeno sprchovým koutem a umyvadlem, WC je splachovací v koupelně. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka, plynový sporák s elektrickou troubou. Vytápění domu je realizováno 1kusem krbových kamen na dřevo. Stáří domu nebylo přesně doloženo, ale dle uživatele byl dů postaven kolem roku 1925 s tím, že kolem roku 1971 byly provedena modernizace, při níž bylo zřízenou ÚT, koupelna, WC. V současnosti se dům nachází ve stavu kdy je předpoklad realizace rozsáhlejších stavebních úprav a výměny prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti.
b) Pozemky 1) Pozemky Předmětem ocenění je pozemek KN parc. č. 232 o výměře 409m2 vedený jako zastavěná plocha nádvoří.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Dům č.p. 316 na parc. č. 232 – § 35 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:
12,0×6,0 + 12,10×4,35+4,0×2,75 135,64 / 135,64
Obestavěný prostor (OP): 1. NP - uliční část 3,30×12,0×6,0 1. NP - dvorní 3,20×12,10×4,35
=
3,30 m 135,64 m2
= =
237,60 m3 168,43 m3
= 1,00
–6– křídlo veranda 3,40×4,0×2,75 zastřešení 12,0×6,0×3,10×0,5+12,10×4,35×1,2×0,5 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
37,40 m3 143,18 m3 586,61 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Hlohovec Počet obyvatel: 1 306 Základní cena (ZC): 1 901,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Okna a dveře jsou ve velmi špatné stavu stejně tak i vnější omítky a konstrukce podlah, což velmi významně snižuje cenu objektu. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový –0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva –0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu –0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 2 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,09 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40* rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1925 Stáří stavby (y): 91 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,194
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 368,79 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 1,030 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 586,61 × 368,79 × 0,940 × 1,030 =
209 456,42 Kč
Dům č.p. 316 na parc. č. 232 – zjištěná cena:
209 456,42 Kč
–7–
b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hlohovec Název okresu: Břeclav Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 390,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 399,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi 0,70 0,60 0,80 1,00 0,90 0,95
Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,030 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,968 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 386,2320 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 232 zastavěná plocha 409 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 157 968,89 157 968,89 Kč
–8–
C. Rekapitulace Při stanovování výše obvyklé (obecné, tržní ) ceny nemovitostí bylo využito všech dostupných informací o již dříve realizoavných prodejích obdobných nemovitostí s přihlédnutí ke zvláštnosti tohoto konkrétního případu. Obec Hlohovec je obec místního významu, infrastruktura obce je dostatečná s ohledem na velikost obce, obchodní síť a služby jsou v rozsahu k velikosti obce. Výsledná částka, která reprezentuje předpokládanou výši obvyklé (obecné tržní) hodnoty nemovitosti je dle názoru znalce, tržní hodnota nemovitostí stanovená v souladu s dobrými mravy. Provedený rozsah ocenění vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit zejména: - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí - ekologické zatížení nemovitostí Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento odhad byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto odhadu. Na základě zvážení všech okolností, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
–9– Stanovení výše předpokládané a dosažitelné tržní ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen - tržní odhad: Postup při stanovení výše obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Při stanovování výše obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí, které jsou předmětem ocenění bylo využito všech dostupných informací o již dříve realizovaných prodejích obdobných nemovitostí v místě resp. v jeho nejbližším okolí. Podstaný vliv na konečnou výši obvyklé ceny má stavebnětechnický stav objektu, dispoziční řešení objektu, jeho vybavenost resp. možnosti dalšího rozvoje. Významným faktorem ovlivňujícím výši obvyklé (obecné, tržní) ceny jsou i možnosti využitelnosti školských zařízení v místě (mateřská škola, základní škola, ) dostupnost zdravotnické péče, základní síť obchodů a dopravní obslužnost (autobusová doprava). Na výsledné výši obvyklé (obecné, tržní ) ceny nemovitostí se velmi výrazně podílý skutečnost, že předmětné a oceňované nemovitosti jsou ve stavu zanedbané stavebně technické údržby. Postup při stanovování výše obvyklé (obecné, tržní) ceny pozemku KN LV č. 1421 pro k.ú. Hlohovec dům č.p. 316 na parc. č. 232 parc. č. 232 o výměře 409m2 * 450,-Kč/m2 Celkem LV č. 1421
=
250 000,-Kč = 184 050,-Kč 434 050,-Kč
Výše obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí, které jsou předmětem ocenění činí 434 050,-Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu
209 460,– Kč 157 970,– Kč 367 430,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 434 050,– Kč Cena slovy: čtyřistatřicetčtyřitisícepadesát Kč
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně, ze dne 7.6. 1999 č.j. Spr 790/99 pro základní obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové
Otisk kulaté pečetě
podpis znalce
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4178-248/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016/194 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace 2. LV č. 1421 pro k.ú. Hlohovec 3. Kopie katastrální mapy
