2016

Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, 974 01 Banská Bystrica Č.tel.: 0908 773 888, 0903 340 292 E-mail : [email protected] Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 84, 920 01 Hlohovec, IČO 36253073 Číslo spisu /objednávky/: Objednávka sp.zn. DDr. 066/2014/1 zo dňa 13.06.2016

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 72/2016

Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 4 v bytovom dome č.súp. 1026 na parc.č. 693/1, k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen, včítane spoluvlastníckeho podielu 4641/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti.

Počet strán posudku /z toho príloh/: 26 /z toho 13 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3

V Banskej Bystrici dňa 12.07.2016

Znalec: Ing. Štefan Pastierovič

číslo posudku: 72/2016

I. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 4 v bytovom dome č.súp. 1026 na parc.č. 693/1, k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen, včítane spoluvlastníckeho podielu 4641/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: 13.06.2016 1.4 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 08.07.2016 1.5 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 12.07.2016 1.6 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom :  Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7444 - čiastočný, k.ú. Zvolen - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 03.07.2016.  Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Zvolen - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 03.07.2016.  Výpočet pôvodnej ceny bytu vypracovaný Správou bytov Zvolen, s.r.o., V.P.Tótha 17, 960 01 Zvolen kópia /použité ako doklad o veku domu/.  Pôdorysy typického a technického podlažia časti domu. 1.6.2 Obstarané znalcom :  Obhliadka a kontrolné zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti.  Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR.  Fotodokumentácia domu a bytu.  Programové vybavenie HYPO, verzia 14.50 firmy KROS s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis:  Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:  Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001.  STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.  Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.  Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.  Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené.

Strana 2



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r. 2001. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez primeraného výnosu z nájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.7444 - čiastočný, k.ú. Zvolen A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 693/1, zastavané plochy a nádvoria o výmere 561 m2 parc.č. 693/2, zastavané plochy a nádvoria o výmere 34 m2 parc.č. 693/3, zastavané plochy a nádvoria o výmere 305 m2 Stavby bytový dom, ul. Študentská č.súp. 1026 na parc.č. 693/1 B. Vlastníci: vchod 15, prízemie, byt č. 4 podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domua spoluvlastnícky podiel k pozemkom 4641/154462  Marian Sliacky rod. Sliacky, Fialková 9176/8, Zvolen, PSČ 960 01, SR, dát.nar. 08.09.1973, v spoluvlastníckom podiele 1/2  Zuzana Sliacka rod. Ištoňová, Zvolen, Fialková 9176/8, Zvolen, PSČ 960 01, SR, dát.nar. 29.04.1976, v spoluvlastníckom podiele 1/2 C. Ťarchy: Záložné právo zo zákona v prospech Spoločenstva vlastníkov bytov - Študentská 15, záložné právo v prospech ISTROBANKA, a.s., a exekučné záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 08.07.2016 za účasti nájomcu bytu. Kontrolné zameranie bytu a fotodokumentácia domu a bytu boli vykonané 08.07.2016. d/ Technická dokumentácia : Technická dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Pri kontrolnom zameraní bytu neboli zistené rozdiely oproti predloženej dokumentácii, podlahová plocha bytu s príslušenstvom je 46,41 m2. Vek bytového domu bol prevzatý z podkladu o výpočte pôvodnej ceny bytu, ktorý vypracovala Správa bytov Zvolen, s.r.o., podľa neho bol dom daný do užívania v roku 1926. Vzhľadom na vek domu, zistený technický stav a vykonané rekonštrukcie na dome a v byte stanovujem opotrebenie nehnuteľnosti analytickou metódou. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený bytový dom je evidovaný v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 7444 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Zvolen pre k.ú. Zvolen, ako aj geometricky v katastrálnej mape.

Strana 3



f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:  jednoizbový byt č.4, vchod 15, v bytovom dome č.súp. 1026 včítane podielu 4641/154462 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu  spoluvlastnícky podiel 4641/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3 g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne.

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 4, vchod 15, v bytovom dome č.súp. 1026 POPIS Hodnotený byt sa nachádza v murovanom obytnom dome, ktorý má jedno technické a štyri obytné podlažia, 1 vchod. Technické podlažie s pivnicami a spoločnými priestormi je polozapustené do terénu, dom nemá výťah. Dom má pôdorysný tvar L, byty v prednej časti sú prístupné z podest schodišťa, byty v zadnom trakte sú prístupné z priebežných pavlačí. Základy domu sú betónové, zvislé konštrukcie murované tehlové v hrúbke cca 50 cm, dom je dodatočne zateplený, stropy sú železobetónové monolitické, strecha sedlová, krytina škridlová pálená, klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vnútorné inštalačné rozvody v dome sú zrekonštruované. Hodnotený byt sa nachádza v zadnom trakte na zvýšenom prízemí domu a je prístupný z pavlače vedúcej zo schodiska domu. Dispozične byt pozostáva z jednej obytnej miestnosti a z príslušenstva, ktoré tvorí predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC, špajza a pivnica č.14. Podlahová plocha bytu s príslušenstvom je 46,41 m2. Byt je zrekonštruovaný, upravené boli povrchové úpravy v byte t.j. stierky na stenách, podlahy, keramické obklady a dlažby v kúpeľni a vo WC. Okná sú plastové, dvere drevené rámové s výplňou osadené do drevených zárubní. Byt je vybavený v kuchyni linkou so smaltovaným drezom, pákovou batériou, v linke sa sporák nenachádza /len elektrická dvojplatnička/, v kuchyni je pôvodný murovaný sporák na tuhé palivo /nevyužíva sa/. Bytové jadro je murované, v kúpeľni je smaltovaná vaňa s keramickým obkladom a umývadlo, batérie sú nerezové pákové, WC je tiež s umývadlom, steny kúpeľne sú s keramickými obkladmi. Byt je s lokálnym elektrickým vykurovaním, na ohrev TÚV slúži elektrický bojler, v izbe je kachlová pec na tuhé palivo. Dom má prípojku zemného plynu, v byte sa plynové spotrebiče nepoužívajú. Obytný dom aj hodnotený byt majú dobrú údržbu, čomu zodpovedá aj ich technický stav. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu v podiele 4641/154462. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vstup, závetrie, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, ako aj zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú práčovne, sušiarne, spoločné priestory, bleskozvod, STA, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu ak slúžia výlučne domu. Obytný dom bol daný do užívania v roku 1926, vzhľadom na vek domu, zistený technický stav a vykonané rekonštrukcie domu aj bytu stanovujem opotrebenie nehnuteľnosti analytickou metódou.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 4 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet izba

Podlahová plocha [m2]

5,15*4,00

20,60

kuchyňa

2,625*4,00

10,50

predsieň

3,50

3,50

Strana 4


kúpeľňa


3,53

3,53

WC

1,16

1,16

špajza

1,58

1,58

pivnica

2,25*2,46

5,54

Vypočítaná podlahová plocha

46,41

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:

RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) kCU = 2,307 kM = 1,00 1

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo

Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory 1

Základy vrát. zemných prác

5,00

1,00

5,00

4,78

2

Zvislé konštrukcie

18,00

1,30

23,40

22,35

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

7,64

4

Schody

3,00

1,00

3,00

2,87

5

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1,00

5,00

4,78

6

Krytina strechy

2,00

1,00

2,00

1,91

7

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

0,96

8

Úpravy vonk. povrchov

3,00

1,20

3,60

3,44

9

Úpravy vnút. povrchov

2,00

1,00

2,00

1,91

10

Vnútorné ker. obklady

0,50

0,00

0,00

0,00

11

Dvere

0,50

1,00

0,50

0,48

12

Okná

5,00

1,20

6,00

5,73

13

Povrchy podláh

0,50

1,00

0,50

0,48

14

Vykurovanie

2,50

0,00

0,00

0,00

15

Elektroinštalácia

2,00

1,10

2,20

2,10

16

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,96

17

Vnútorný vodovod

2,00

1,10

2,20

2,10

18

Vnútorná kanalizácia

2,00

1,10

2,20

2,10

19

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

0,96

20

Výťahy

2,00

0,00

0,00

0,00

21

Ostatné

2,00

1,00

2,00

1,91

22


4,00

1,20

4,80

4,59

23


1,00

1,20

1,20

1,15

24

Dvere

2,00

1,00

2,00

1,91

25

Povrchy podláh

2,50

1,10

2,75

2,63

26

Vykurovanie

2,50

0,80

2,00

1,91

27

Elektroinštalácia

3,00

1,10

3,30

3,15

28

Vnútorný vodovod

1,00

1,10

1,10

1,05

29


1,00

1,10

1,10

1,05

Zariadenie bytu

Strana 5



30

Vnútorný plynovod

0,50

1,00

0,50

0,48

31

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,91

32

Vybavenie kuchýň

2,00

0,80

1,60

1,53

33

Vnút.hyg.zariad.vrátane WC

4,00

1,00

4,00

3,82

34

Bytové jadro bez rozvodov

4,00

1,30

5,20

4,97

35

Ostatné

2,50

1,00

2,50

2,39

104,65

100,00

Spolu

Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:

100,00

kV = 104,65 / 100 = 1,0465 VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m2] VH = 325,30 €/m2 * 2,307 * 0,939 * 1,0465 * 1,00 VH = 737,46 €/m2

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou

1

Základy vrát. zemných prác

150

90

Opotrebenie [%] 2,87

2

Zvislé konštrukcie

22,35

1926

120

90

16,76

3

Stropy

7,64

1926

120

90

5,73

4

Schody

2,87

1926

120

90

2,15

5

Zastrešenie bez krytiny

4,78

1960

100

56

2,68

6

Krytina strechy

1,91

1990

80

26

0,62

7

Klampiarske konštrukcie

0,96

1990

80

26

0,31

8

Úpravy vonk. povrchov

3,44

2008

60

8

0,46

9


1,91

1960

80

56

1,34

10


0,00

1960

0

0

0,00

11

Dvere

0,48

1960

80

56

0,34

12

Okná

5,73

2005

80

11

0,79

13

Povrchy podláh

0,48

1960

80

56

0,34

14

Vykurovanie

0,00

1960

0

0

0,00

15

Elektroinštalácia

2,10

2005

50

11

0,46

16

Bleskozvod

0,96

1990

50

26

0,50

17

Vnútorný vodovod

2,10

1990

50

26

1,09

18


2,10

1990

60

26

0,91

19

Vnútorný plynovod

0,96

2005

50

11

0,21

20

Výťahy

0,00

1926

0

0

0,00

21

Ostatné

1,91

1990

50

26

0,99

22


4,59

2005

80

11

0,63

23


1,15

2005

50

11

0,25

24

Dvere

1,91

1960

80

56

1,34

25

Povrchy podláh

2,63

2005

80

11

0,36

26

Vykurovanie

1,91

2005

30

11

0,70

27

Elektroinštalácia

3,15

2005

50

11

0,69

28

Vnútorný vodovod

1,05

2005

50

11

0,23

29


1,05

2005

60

11

0,19

30

Vnútorný plynovod

0,48

2005

50

11

0,11

31

Ohrev teplej vody

1,91

2005

40

11

0,53

Číslo

Názov

Cenový Rok užívania podiel [%] 4,78 1926

Strana 6

Životnosť

Vek



32

Vybavenie kuchýň

1,53

2005

30

11

0,56

33

Vnút.hyg.zariad.vrátane WC

3,82

2005

60

11

0,70

34

Bytové jadro bez rozvodov

4,97

2005

80

11

0,68

35

Ostatné

2,39

2005

40

11

0,66

Opotrebenie

46,18%

Technický stav

53,82%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet €/m2

Východisková hodnota

737,46

Technická hodnota

53,82% z 34 225,52 €

*

Hodnota [€]

46,41m2

34 225,52 18 420,17

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt sa nachádza v širšom centre okresného mesta Zvolen, na Študentskej ulici č.15, ktorá vchádza zo západnej strany na hlavné mestské námestie. V blízkom okolí domu sú tak obytné budovy, ako aj občianska vybavenosť charakteru obchodov a služieb, oproti je napr. budova Okresného úradu, do centra mesta je cca 5 minút pešou chôdzou, bytová budova je prístupná po spevnených cestných komunikáciách, je napojená na všetky inžinierske siete včítane zemného plynu. Na trhu s nehnuteľnosťami je dopyt vyšší ako ponuka, najmä s prihliadnutím na polohu nehnuteľnosti blízku centrálnej zóne okresného mesta a reálnu kúpnu silu obyvateľstva. Dostupná mestská hromadná doprava je autobusová, životné prostredie v mieste je bez zjavného poškodenia, s bežnou hlučnosťou a prašnosťou od uličnej cestnej premávky. Poloha obytného domu je nadštandardná, so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností v hodnotenom mieste, s prihliadnutím na predpokladaný pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predaji obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase, stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,80. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je byt určený na individuálne bývanie, na tento účel sa aj využíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším využívaním nehnuteľnosti. Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY

Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,800 + 1,600)

2,400

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,600

III. trieda

Priemerný koeficient

0,800

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,440

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,800 - 0,720)

0,080

Strana 7



Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo

Popis

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

1

Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku II.

1,600

10

16,00

2

Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav bytu a bytového domu

II.

1,600

30

48,00

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu

II.

1,600

7

11,20

II.

1,600

5

8,00

IV.

0,440

6

2,64

III.

0,800

10

8,00

II.

1,600

8

12,80

II.

1,600

6

9,60

III.

0,800

5

4,00

III.

0,800

9

7,20

IV.

0,440

7

3,08

II.

1,600

7

11,20

I.

2,400

6

14,40

V.

0,080

4

0,32

II.

1,600

5

8,00

III.

0,800

20

16,00

dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší

3 4

5

Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) Príslušenstvo bytového domu

6

Vybavenosť a príslušenstvo bytu

práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne 7

8

9

10

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží

11

Počet bytov vo vchode - v bloku

12

Doprava v okolí bytového domu

počet bytov vo vchode: do 48 bytov železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút 13

14

Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí

15

Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu

16

Názor znalca

bežný hluk a prašnosť od dopravy priemerný byt Spolu

145

180,44

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 180,44/ 145

Všeobecná hodnota

VŠHB = TH * kPD = 18 420,17 € * 1,244

Strana 8

Hodnota 1,244

22 914,69 €



3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemky Parcela

Druh pozemku

Spolu výmera [m2]

Vzorec

693/1

zastavané plochy a nádvoria

561

693/2


34

693/3


305

Spolu výmera

Podiel

Výmera podielu [m2]

4641/15446 2 4641/15446 34,00 2 4641/15446 305,00 2 561,00

16,86 1,02 9,16

900,00

Obec: Východisková hodnota:

Zvolen VHMJ = 16,60 €/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie

27,04

Hodnota koeficientu

5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kV s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných koeficient dopravných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy vzťahov kP koeficient obchodnej a 2. obchodná poloha a byty priemyselnej polohy kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného koeficient technickej plynu) infraštruktúry pozemku kZ 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v koeficient povyšujúcich zvýšenej východiskovej hodnote faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kS koeficient všeobecnej situácie

1,30

1,00 1,05 1,50 1,30 2,00 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie

Výpočet

Hodnota

kPD = 1,30 * 1,00 * 1,05 * 1,50 * 1,30 * 2,00 * 1,00

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 16,60

Všeobecná hodnota pozemku v celosti

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 900,00 m2 * 88,37 €/m2

Strana 9

€/m2

* 5,3235

5,3235 88,37 €/m2 79 533,00 €



VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

parcela č. 693/1

Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€] 49 575,57

parcela č. 693/2

3 004,58

4641/154462

parcela č. 693/3

26 952,85

4641/154462

Spolu

79 533,00

Názov

Strana 10

Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota podiel podielu na pozemku [€] 4641/154462 1 489,56 90,28 809,83 2 389,67



III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 4 v bytovom dome č.súp. 1026 na parc.č. 693/1, k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen, včítane spoluvlastníckeho podielu 4641/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3. Hlavné stavby: Názov

JKSO

Byt č.4 v bytovom dome č.súp. 1026

PP bytu (m2)

803 4

46,41

Pozemky: Druh pozemku

Číslo parcely

Výmera (m2)

Pozemky

693/1

16,86

Pozemky

693/2

1,02

Pozemky

693/3

9,16

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia:

Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 22 914,69 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 2 389,67 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota celej časti [€]

Všeobecná hodnota Spoluvl. spoluvlastníckeho podielu podiel [€]

Stavby Byt č. 4, vchod 15, v bytovom dome č.súp. 1026

22 914,69

1/1

22 914,69

Pozemky 4641/154 462 4641/154 3 004,58 462 4641/154 26 952,85 462

Pozemky - parc. č. 693/1 (16,86 m2)

49 575,57

Pozemky - parc. č. 693/2 (1,02 m2) Pozemky - parc. č. 693/3 (9,16 m2) Spolu pozemky (27,04 m2)

1 489,56 90,28 809,83 2 389,67

Spolu VŠH

25 304,36

Zaokrúhlená VŠH spolu

25 300,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 25 300,00 € Slovom: Dvadsaťpäťtisíctristo Eur V Banskej Bystrici dňa 12.7.2016

Ing. Štefan Pastierovič

Strana 11



IV. PRÍLOHY 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Objednávka znaleckého posudku List vlastníctva Kópia z katastrálnej mapy Situácia širších vzťahov Doklad o veku stavby Pôdorys časti typického a technického podlažia časti domu Fotodokumentácia

Strana 12

2016

Recommend Documents