2016

Znalecký posudek č. 12-947/2016

- o ceně nemovitostí, dokončené stavby „Rodinný dům a garáž s příslušenstvím“ na parcele st. 262/2, st. 641, 368 a parcely st. 262/2, st. 641, 368, vše k. ú. Krásno nad Teplou, obec Krásno, okres Sokolov, ve vlastnictví viz. dále, s příslušenstvím

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 17.10.2016 posudek vypracoval: Ing. Bc. Jiří Čihák, znalec

cena odhadnutá - obecná (tržní ) viz rekapitulace činí

650 tisíc korun českých

Objednatel posudku:

Paní Mgr. Martina Douchová Příběnická 1908 390 01 Tábor

Účel posudku:

zjištění ceny pro exekuční řízení 017 EX 233/16-22

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 17.10.2016 posudek vypracoval: Ing. Bc. Jiří Čihák, znalec bytem ČSA 168, 357 33 Loket mobil e-mail

777 684 685 [email protected]

Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení, posudek je v elektronické formě archivován u znalce. Dáno v Lokti dnem

18.10.2016

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny pro exekuční řízení 017 EX 233/16-22.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.10.2016 za přítomnosti majitele.

3. Podklady pro vypracování posudku Použité zkratky m mb mm par. Sb.

metr metr běžný milimetr paragraf Sbírka zákonů

________________________________________________________________________________ znalec Ing. Bc. Jiří Čihák, posudek 12-947/2016 list číslo – 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

4. Použité oceňovací předpisy : Zákon 151/97 Sb. o oceňování majetku Vyhláška 178/1994 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 295/1995 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 279/1997 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 127/1999 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 173/2000 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 338/2001 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 325/2002 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 540/2002 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 452/2003 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 640/2004 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 617/2006 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 76/2007 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 3/2008 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 456/2008 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 460/2009 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 364/2010 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 387/2011 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 450/2012 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 199/2014 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 345/2015 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Vyhláška 53/2016 Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb.

5. Další podklady - výpis z KN - dálkový přístup ke KN - informace a údaje sdělené zadavatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace o stavu nemovitosti ke dni ocenění - vlastní listinný archiv znalce, včetně databáze realizovaných prodejů - Metodiky oceňování USI Brno - informace z realitních serverů - nabídkové ceny nemovitostí a pozemků - realitní inzerce a časopisy - konzultace s realitními kancelářemi v regionu - nabídka cen developerských firem pro daný region

6. Vlastnické a evidenční údaje - výpis z KN

________________________________________________________________________________ list číslo – 3 znalec Ing. Bc. Jiří Čihák, posudek 12-947/2016

7. Dokumentace a skutečnost Byla doložena částečná dokumentace, nebyl zjišťován rozpor mezi PD a skutečností.


B. Oceňovací metodiky Cena a hodnota Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu, Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišt'ována. - Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní; v současné době podle zákona Č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR Č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba použít. Odkazuje se na ni např. zákon Č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy. - Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. - Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb bud' pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. - Věcná hodnota (substanční hodnota, dle právního názvosloví časová cena) je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na odstranění vážných závad. - Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). - Obvyklá cena (tržní hodnota) je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými


prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku. - Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit. - Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby".

8. Administrativní cena nemovitosti V souvislosti s fiskálními zájmy státu je třeba zjišťovat daňový základ - cenu nemovitostí. Je tedy nutné, aby existovala právní norma a prováděcí předpis, pomocí kterých je možné cenu nemovitosti zjistit. Touto právní normou je zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky. Cena zjištěná tímto způsobem vychází z celé řady zjednodušení a průměrů. Jedná se o administrativní cenu. Vydáním zákona o oceňování majetku Č. 151/1997 Sb. byla do našeho právního řádu začleněna norma týkající se zjišťování cen majetku v případech, kdy sjednané ceny majetku podle zákona Č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, nejsou k dispozici, protože zboží a majetek nejsou předmětem koupě a prodeje a přitom ocenění je nezbytné pro majetkové, daňové či soudní řízení. Řada zákonných norem našeho právního řádu se odkazuje na oceňování podle cenových předpisů. Vedle daňových zákonů to jsou i zákony o majetku státu, konkurzu a vyrovnání, o investičních fondech apod. Zákon o oceňování majetku stanoví základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku, práva a služeb. Má však obecnou povahu, vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých ustanovení na prováděcí předpis neboli na vyhlášku. Obsahem vyhlášky je oceňování staveb, pozemků, trvalých porostů, ale i majetkových práv. Při oceňování nemovitostí se uplatňují způsoby ocenění nákladový, porovnávací a kombinace nákladového a výnosového způsobu, stanovené zákonem. U stavebních pozemků se používá cenové porovnání při tvorbě cenových map nebo cenových normativů, u zemědělských pozemků cena vychází z dlouhodobých potenciálních výnosů, stejně tak jako u většiny porostů. Konstrukce ceny je přesně dána legislativní úpravou, neměl by zde být prostor pro dvojaký výklad. Zpracovatel ocenění musí postupovat podle vymezených pravidel, výsledná cena by měla být jednoznačná a jediná. Prostor pro vlastní názor je zde limitován. V tržním oceňování, na rozdíl od administrativního zjišťování ceny, neexistují přesné návody a vzorce, ale pouze určité postupy, jejichž aplikaci je třeba přizpůsobovat konkrétním podmínkám. Tržní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout.


9. Tržní hodnota nemovitosti Podle práva EU vyjadřuje tržní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. A podle zákona Č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především: • politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy), • ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra), • sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika), • fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby, technická, ekonomická, morální životnost). Před samotným odhadem tržní hodnoty nemovitosti je třeba provést podrobnou analýzu trhu s nemovitostmi. Analýza trhu s nemovitostmi spočívá především v těchto dílčích analýzách: • analýza celkové ekonomické situace v oblasti nemovitosti, • analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu, • analýza poptávky po nemovitostech v daném segmentu, • analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti, • analýza celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm. Na hodnotu nemovitosti mají vliv situace v příslušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky po konkrétním typu nemovitosti, stabilita nebo naopak rozkolísanost trhu, konkurenční prostředí, očekávání a předpokládané změny, trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o nejlepší a nejvyšší užití, působení politicko-správních, ekonomických, sociálních, demografických a fyzikálních vlivů. Všechny relevantní vlivy je třeba analyzovat a hodnotit s přihlédnutím k účelu ocenění. Aplikovány jsou tyto tři základní přístupy k tržnímu ocenění: • přístup na bázi porovnání => Porovnávací metoda

________________________________________________________________________________ znalec Ing. Bc. Jiří Čihák, posudek 12-947/2016 list číslo – 7

• přístup na bázi vynaložených nákladů => Nákladová metoda • přístup na bázi očekávaných výnosů => Výnosová metoda Nákladový přístup vychází z minulosti, hodnota nemovitosti se odvíjí od nákladů vynaložených na pořízení pozemku a z nákladů vynaložených na jeho zhodnocení - ve formě staveb. Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny. Ve výnosovém přístupu hraje nejdůležitější roli prognóza budoucího užitku nemovitosti, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího prospěchu (výnosu), jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíží k vynaloženým nákladům, reprezentuje ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny. Při vzniku nemovitosti pravděpodobně existovala snaha o přiměřenost vynaložených nákladů vzhledem k očekávaným efektům - výnosnosti, návratnosti vložené investice. Tato rovnováha byla většinou v průběhu životnosti nemovitosti porušena, změnily se vnější podmínky, požadavky uživatelů apod. Porovnávací přístup vychází ze současnosti, odráží momentální situaci na trhu. Z prodejních cen srovnatelných nemovitostí se usuzuje na pravděpodobnou výši ceny posuzované nemovitosti. Známé ceny srovnatelných nemovitostí jsou korigovány v závislosti na odlišnostech od posuzované nemovitosti. Přístup založený na porovnání je klíčový při odhadu tržní hodnoty. Je to v běžném tržním prostředí nejčastěji aplikovaný přístup. Při správné aplikaci odráží stav trhu. Porovnávací metodu lze použít všude, kde pro porovnání existují podmínky. Předpokladem je podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek a časová aktuálnost porovnávaných nemovitostí. Výnosová hodnota je důležitá u komerčních nemovitostí, všude tam, kde lze předpokládat výnos z pronájmu. Nákladová stránka nemovitosti je doplňujícím údajem při celé řadě ocenění, větší roli hraje u novějších staveb, kde lze předpokládat hospodárnost investice a hospodářský užitek. Používaná je především u veřejně prospěšných staveb nekomerčního charakteru. Hlavní směry hledání tržní hodnoty - nákladový, porovnávací, výnosový - je třeba chápat nikoliv jako tři jednotlivé formální nástroje, ale jako komplexní nástroj, vzájemně provázaný a souvztažný, ve kterém do sebe jednotlivé komponenty zapadají, podporují se. Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění tržní hodnoty přispívají k výsledné tržní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota. Konečný názor na tržní hodnotu ovlivňuje rovněž účel ocenění, tzn. v jaké podobě a jakým způsobem bude celkový výsledek prezentován a jakým způsobem, za jakých podmínek a k čemu bude využit. Je třeba si uvědomit, že výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit.


C. Fotodokumentace

Terasa na cizím pozemku !



Samostatně stojící garáž.

Poškozený strop garáže

Střecha garáže

Blíž střecha oceňovaného objektu, vzadu eternit na střeše sousedního objektu. ________________________________________________________________________________ znalec Ing. Bc. Jiří Čihák, posudek 12-947/2016 list číslo – 11

Zatečení do 1.NP

Původní cihelná klenba do I profilů


10. Obsah posudku a)

Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Garáž b) Pozemky na LV číslo 329 c) Právo jízdy a chůze


D. Posudek 11. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Nemovitost je funkčně propojená se sousední, neoceňovanou nemovitostí a část nemovitosti je propojena s terasou na sousedním pozemku. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka –0,01 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy II. Pozemek s právem stavby –0,02 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci I. Negativní –0,04 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez dalších vlivů 0,00 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5

Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,930 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku

Pi 1,01 0,03 –0,01 –0,10

–0,02 0,00 –0,01 0,00


9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů

0,00 –0,02 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

∑ Pi) = 0,879 i=2

a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům – § 35 Úvodní informace Jedná se o ocenění části původního objektu, který byl v minulosti rozdělen na dvě samostatné části s vlastním číslem popisným i vlastním číslem parcelním. Oba objekty jsou stavebně srostlé, navazují na sebe a jejich faktické propojení je dáno i rodinnými vazbami. Na oceňované nemovistosti ( na ppč 262/2 ) je elektroměr pro objekt na ppč 262/1 a přes objekt na ppč 262/1 je provedeno napojení kanalizace objektu na ppč 262/2, aby následně kanalizace pokračovala na ppč 361/1 ( není exekuce-> bez ocenění ) a dále na ppč 368 ( součást exekuce -> oceněno ) a dále pak vede kanalizace na veřejnou komunikaci, která k ppč 262/1 i ppč 368 přiléhá. Pro pozemek před objektem na ppč 262/2 je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy na pozemku 262/1. O existenci tohoto břemena se znalec nemohl přesvědčit, vychází pouze z tvrzení dnešního majitele nemovitosti na ppč 262/2. V KN je věcné břemeno uváděno, ovšem bez bližší specifikace. Pro popis právně složité situace ještě znalec musí doplnit, že terasa s pergolou, která je stavebně srostlá s nemovitostí na ppč 262/2 je na pozemku jiného vlastníka ( ppč 262/1 a 363/3 a 361/2 ) a proto do ocenění NENÍ zahrnuta a není předmětem exekuce. Znalec na základě dostupných informací zpracoval orientační schéma - viz dále - ale nejedná se o geodetický plán, pouze o orientační schéma vazeb.

Popis objektu. ________________________________________________________________________________ znalec Ing. Bc. Jiří Čihák, posudek 12-947/2016 list číslo – 15

Objekt původně sloužil jako hospodářská část k objektu na ppč 262/1 a teprve později byl rekonsruován. Rekonstrukce byla provedena na základě stavebního povolenení č.j. 450/9V z 7.6.1993 a užívání stavby balo povoleno 12.5.2010 pod č.j. OVŽP/1177/10/2/HG. V 1.NP je sklep, chodba a schodiště, dílka a dva sklady, ve 2.NP je ložnice, sodiálná zázemí, chodba, kuchyně, spíž, obývací pokoj a přístup na neoceňovanou terasu. Ve 3.NP je chodba, schodiště, soc. zařízení se sprchou a puvodně dva malé pokojíčky, dnes spojené do jednoho prostornějšího o celkové ploše 24 m2 . Budova je zateplená, s průměrnou údržbou. Rozvod vody je v plastu, rozvod kanalizace v PVC, objekt je vytápěn pevnými palivy a elektrickými přímotopy, které nepokrývají celkovou tepelnou ztrátu objektu a v některých plochách je patrná degradace omítky. užitná plocha 1.NP 0 2.NP 12+9,12+25+1,35+7,6=55,07 m2 3.NP 24,28+3,81-28,09 m2 celkem 83,16 m2

Podlaží: Název 1.NP 2.NP podkrovi Součet: Podlažnost:

Výška 2,55 m 2,80 m 2,65 m 8,00 m

Zastavěná plocha 3,9×8+7,5×7,5+2,8×(0,3+5,75+0,6) 5,3×6,9+1,4×6,4+7,5×7,2 3,75×5,5+5×6,5

258,73 / 106,07

= = =

106,07 m2 99,53 m2 53,13 m2 258,73 m2

= = =

270,48 m3 278,68 m3 140,78 m3 689,94 m3

= 2,44

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,55 × (3,9×8+7,5×7,5+2,8×(0,3+5,75+0,6)) 2.NP 2,80 × (5,3×6,9+1,4×6,4+7,5×7,2) podkrovi 2,65 × (3,75×5,5+5×6,5) Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Krásno Počet obyvatel: 715 Základní cena (ZC): 2 036,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 k objektu jsou složité právní vztahy - nedořešená věcná břemena, proto je zde významné snížení ceny nemovitosti. Popis znaku Hodnocení znaku Vi


0 Typ stavby

I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1925 Rok celkové rekonstrukce: 2010 Stáří stavby (y): 21 Koeficient pro úpravu (s): 0,895

B

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04 –0,04 0,00 0,00 –0,05 0,00 –0,01 –0,06 1,00*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,805

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 638,98 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 0,879 Index polohy (IP): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 689,94 × 1 638,98 × 0,930 × 0,879 =

924 393,33 Kč

Rodinný dům – zjištěná cena:

924 393,33 Kč

a.2) Garáž – § 37 Samostatně stojící objekt se silně zanedbanou údržbou, v zadní části uhnilé trámy a propadlá střecha - viz fotodokumentace. Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,30 × 38

2,30 m 38,00 m2

=

87,40 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský ________________________________________________________________________________ list číslo – 17 znalec Ing. Bc. Jiří Čihák, posudek 12-947/2016

Obec: Krásno Počet obyvatel: 715 Základní cena (ZC): 1 090,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 6 Stavebně-technický stav rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1975 41 Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s): 0,795

Vi B

0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,40*

5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):

0,302

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 329,18 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 0,879 Index polohy (IP): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 87,40 × 329,18 × 0,930 × 0,879 =

23 518,88 Kč

Garáž – zjištěná cena:

23 518,88 Kč

b) Pozemky na LV číslo 329 – § 4, 6 Pozemky nejsou ve funkčním celku. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Krásno Název okresu: Sokolov Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 750,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 147,– Kč/m2

Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,70 0,90


(Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,879 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,817 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 120,0990 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 262/2 zastavěná plocha a nádvoří 103 38 st. 641 zastavěná plocha a nádvoří Součet: 141

Cena [Kč] 12 370,20 4 563,76 16 933,96

§ 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5–10 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 40 % Úprava celkem: + 40 % × Parc. č. 368

Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra základní upravená trvalý travní porost 84068 167 1,20 1,6800 [m2]

Pozemky na LV číslo 329 – zjištěná cena:

1,400 Cena [Kč] 280,56

17 214,52 Kč

c) Právo jízdy a chůze – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Pro zpřístupnění je zde registrováno právo jízdy a chůze po ppč. 262/1 Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene:

10 000,– Kč =

10 000,– Kč


E. Rekapitulace Plná cena činí celkem: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Garáž b) Pozemky na LV číslo 329 c) Právo jízdy a chůze Plná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

924 393,33 Kč 23 518,88 Kč 17 214,52 Kč 10 000,– Kč 975 126,73 Kč 975 130,– Kč

Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Garáž b) Pozemky na LV číslo 329 c) Právo jízdy a chůze Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

924 393,33 Kč 23 518,88 Kč 17 214,52 Kč 10 000,– Kč 975 126,73 Kč 975 130,– Kč

Určená cena: 975 130,– Kč Cena slovy: devětsetsedmdesátpěttisícjednostotřicet Kč

12. Vymezeni nemovitosti Za nemovitost považujeme především pozemky jako součást povrchu zemského, budovy, objekty a inženýrské stavby všeho druhu. Obecně můžeme říci, že jde o věci, které nejde přemisťovat z místa na místo. Pro pojem nemovitost lze používat i synonymum realita. Jde tedy o pozemky a stavby spojené se zemi pevným základem. Zahrnujeme do nemovitosti veškerou půdu, zemědělskou a lesní, sady, stejně jako vodní plochy, rybníky a vodní toky. Půda je součástí geografického prostředí, je přírodně daná a nelze ji na rozdíl od ostatních nemovitosti vyrobit. Toto hledisko ji řadí k těm nejdůležitějším přírodním zdrojům a vyžaduje si tak zvláštní ochranu a péči. V důsledku řady okolnosti a vlivů se její vzácnost neustale zvyšuje. Půda jako součást zemského povrchu je současně nezbytným naturálně věcným předpokladem a základní podmínkou pro vznik a výstavbu všech staveb jako nemovitosti, objektů sloužících výrobní i osobni spotřebě. Jejich výstavba ovlivňuje spotřebu společenského půdního fondu. Je také nutné, aby způsob využiti různých druhů půd odpovídalo jejich kvalitě.

13. Stav na trhu s danou nemovitostí


V současné době není o stavby tohoto oceňovaného charakteru příliš veliký zájem. Další problematickou záležitostí je poměrně veliká dopravní vzdálenost do větších center. Z výše uvedeného vyplývá spíše převládající negativní kritéria, která se promítla i do ocenění - viz dále.

Znalec se po prostudování porovnávaných objektů a administrativní ceny nemovitosti rozhodl pro odhad ve výši 650 tisíc Kč.

Dáno v Lokti dnem 18.10.2016 Ing. Bc. Jiří Čihák ČSA 168 357 33 Loket mobil e-mail

777 684 685 [email protected]


F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedou Krajského soudu v Plzni ze dne 23.6.1999 pod č.j. Spr 528/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12-947/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

Dáno v Lokti dnem 18.10.2016

Ing. Bc. Jiří Čihák ČSA 168 357 33 Loket


Katastrální mapa parcely st. 262/2


2016

Recommend Documents